Les plateformes d’échanges de parts sont-elles une solution pertinente pour améliorer la liquidité des SCPI ? Quel est le prix de cette liquidité ? Qui sont les investisseurs qui interviennent sur ces plateformes ? Dans quelles conditions ? Les réponses de Thuyly Abecassis et de Christophe Neves, les fondateurs de 2nd Market. Interview…
Frédéric Tixier – 2nd Market revendique plus de 4 M€ de transactions formalisées par acte notarié, et un pipeline de plus de 17 M€ d’annonces en ligne. Un succès, sans doute… Mais une goutte d’eau comparé aux 2,4 Md€ de parts en attente de SCPI…
Le marché « adressable » des ventes de parts de SCPI plus proche des 800 M€ que des 2,4 Md€
Christophe Neves – Ce chiffre de 2,4 Md€ est un peu en trompe-l’œil. Car il englobe en réalité deux marchés très différents. La majorité de ces parts en attente est en effet détenue par des institutionnels, des compagnies d’assurance notamment, qui investissent à très long terme, et ne cherchent pas nécessairement à sortir aujourd’hui. Le marché réellement adressable, c’est-à-dire à la recherche d’une liquidité, c’est celui des parts détenues directement par les épargnants et les holdings familiales. Nous l’estimons à environ 30 % du total, ce qui signifie que ce marché adressable représenterait environ 800 M€.
Frédéric Tixier – Donc vous capteriez déjà près de 0,5% de ce marché ?
Une transaction par jour, contre une par semaine il y a un an
Christophe Neves – En un an d’existence, nous sommes passés d’une transaction par semaine à une transaction par jour. Cette dynamique est plus parlante que ce ratio. Elle témoigne que, du fait de l’allongement des délais de retrait, des multiplications des passages en capital fixe des SCPI, les besoins d’un marché secondaire de gré à gré vont croissants.
Frédéric Tixier – Vous évoquez les suspensions de la variabilité du capital pour un nombre croissant de SCPI en mal de liquidité. Huit depuis le début de l’année, effectivement. Ces décisions, qui débouchent sur la création d’un marché secondaire géré par les gestionnaires, ne risquent-elles pas au contraire d’assécher des plateformes comme la vôtre ?
Les suspensions temporaires de la variabilité du capital dopent le marché du gré à gré
Thuyly Abecassis – C’est plutôt l’inverse qui se produit. D’une manière générale, nous observons que plus une SCPI rencontre des contraintes de liquidité (file d’attente longue, passage en capital fixe,…), plus le besoin d’un canal de gré à gré devient évident pour ses porteurs. La mise en place d’un marché secondaire n’est en effet malheureusement pas une solution miracle pour les associés. Je rappelle en effet que les procédures de confrontation sont assez contraignantes, surtout pour les acquéreurs.
Frédéric Tixier – C’est-à-dire ?
Sur le marché secondaire des SCPI, l’acheteur doit bloquer les fonds avant la transaction
Thuyly Abecassis – Ces derniers doivent, en premier lieu, remplir un questionnaire de connaissance client et fournir les documents permettant à la société de gestion de respecter ses contraintes réglementaires. Comme elle est tenue de le faire pour tout souscripteur de SCPI. Ensuite, lorsqu’il formalise un ordre d’achat, cet acheteur potentiel doit verser les fonds correspondant. Autrement dit, son capital est immobilisé tant que son ordre reste valide, même s’il n’est pas exécuté. Enfin, la transaction, si elle a lieu, est soumise à un certain nombre de frais, généralement plus élevés que sur une plateforme de gré à gré comme 2nd Market…
Frédéric Tixier – Les confrontations sur les marchés secondaires organisés par les sociétés de gestion le sont sur un rythme au minimum mensuel. Peut-on vendre -ou acheter- plus rapidement sur 2nd Market ?
Sur 2nd Market, des transactions conclues en moins de deux heures…
Thuyly Abecassis – Pour être franche, tout dépend de l’attractivité des offres qui sont proposées sur la plateforme. Si c’est le cas, l’accord entre un vendeur et un acheteur peut être conclu en moins de deux heures… La finalisation de la transaction prendra ensuite entre 4 et 8 semaines, en fonction de la réactivité des parties et du gestionnaire de la SCPI. Mais ce qu’il faut bien comprendre, c’est que l’intérêt d’une plateforme comme la nôtre, outre un processus 100% digitalisé, une prise en charge complète par nos services des aspects techniques et réglementaires de la chaîne opérationnelle, est de permettre une véritable négociation entre les acheteurs et les vendeurs. Ces derniers peuvent en effet échanger via une messagerie sécurisée, ce qui facilite et participe à la formation d’un prix qui correspond à l’intérêt de chacune des parties…
Prix de souscription, prix acquéreur, prix de gré à gré : comment s’y retrouver ?
Frédéric Tixier – Précisément, une question théorique sur le « prix » d’une SCPI. Supposons qu’une confrontation sur le marché secondaire d’une SCPI, organisée par son gestionnaire, affiche un prix acquéreur de 100 €. Et que des parts de cette même SCPI soient, au même moment, échangées sur une plateforme comme la vôtre à 110 €. Quel est alors le vrai prix de cette SCPI ? Et lequel retiendra l’ASPIM pour calculer la variation moyenne des valeurs de parts des SCPI ?
Thuyly Abecassis – La réponse honnête, c’est qu’il n’y a pas un prix unique. Il y en a plusieurs. Un prix de souscription, affiché par la société de gestion. Un prix de confrontation, sur certaines SCPI où ce mécanisme existe. Et un prix auquel deux investisseurs acceptent vraiment de transacter à un moment donné, dans un contexte qui leur est propre.
Le « vrai prix » d’une SCPI n’existe pas
Thuyly Abecassis – Ces trois prix ne mesurent pas la même chose. Le prix de souscription reflète une valeur théorique. Le prix de gré à gré, lui, reflète le prix auquel la liquidité existe vraiment, à un instant T, entre deux investisseurs. Sur la méthodologie ASPIM, c’est à eux de la commenter. Notre compréhension est qu’elle s’appuie sur les prix de souscription ou le prix de confrontation, et non sur des transactions individuelles de gré à gré, qui sont, par nature, spécifiques aux parties qui se sont mises d’accord.
Frédéric Tixier – 2nd Market ne publie d’ailleurs pas les prix auxquels les transactions se sont matérialisées. Pourquoi ?
2nd Market ne publie pas les prix des transactions finalisées
Thuyly Abecassis – 2nd Market n’est pas une « place de marché », une « Bourse » qui aurait vocation à afficher un prix instantané pour chaque SCPI. La mission que nous nous sommes fixée est d’abord de permettre aux vendeurs de parts de SCPI de trouver une contrepartie. Pas d’établir un prix de référence, sur lequel d’autres investisseurs pourraient s’appuyer pour négocier. Encore une fois, chacune des transactions réalisées sur 2nd Market est unique. Et ceux qui ont vendu, parce qu’ils avaient besoin ponctuellement de liquidité, n’ont pas nécessairement vocation à y réaliser d’autres opérations, dans les mêmes conditions financières.
Des outils d’aide à la décision, mais pas de conseil
Frédéric Tixier – D’autres plateformes d’échanges de gré de gré ont l’intention de proposer des outils d’évaluation théoriquement plus précis que ce que l’on trouve actuellement. Cela entre-t-il dans vos projets de développement ?
Thuyly Abecassis – 2nd Market proposait déjà un certain nombre de simulateurs permettant aux acheteurs et aux vendeurs d’évaluer les niveaux de prix auxquels il est intéressant, pour eux, de procéder à un échange. Nous venons de mettre en ligne une version 2.0 de la plateforme, encore plus simple et optimisée. Mais attention, encore une fois, nous ne pensons pas que le rôle d’une plateforme comme la nôtre soit d’influencer le marché. Ni de devenir un conseiller en investissement. Notre mission est d’aider les vendeurs à vendre. Et de faciliter l’intervention des acheteurs qui, à la différence des marchés primaires, peuvent sur 2nd Market négocier directement avec le vendeur et déployer un montant important en une seule opération.
Une alternative indépendante aux marchés primaires et secondaires tenus par les sociétés de gestion
Christophe Neves – En réalité, l’enjeu aujourd’hui est un enjeu de notoriété. Beaucoup d’épargnants, et leurs conseillers, ignorent encore que des solutions de gré à gré existent pour vendre ou acheter des SCPI. Notre plateforme est une alternative indépendante aux marchés primaires et secondaires tenus par les sociétés de gestion. Je rappelle en effet que notre modèle est totalement transparent. Nous ne donnons pas de conseil. Nous ne percevons aucune rétrocession des sociétés de gestion. Et nous ne vendons pas de SCPI par ailleurs. Il n’y a pas d’autre business, ni d’autres sources de revenus sur les SCPI dans notre structure.
Frédéric Tixier – Quel est le profil des investisseurs qui interviennent sur votre plateforme ? Des vendeurs sous pression ? Des acheteurs opportunistes ?
Le marché secondaire n’est pas un marché de panique
Christophe Neves – Au lancement, nous nous attendions en effet à attirer majoritairement des vendeurs sous contrainte financière. La réalité est très différente. Le profil dominant, environ 50 % de nos vendeurs, est celui des investisseurs qui ont un projet à financer. Et qui cherchent donc une alternative aux mécanismes de retrait des SCPI qui, comme on le sait, peuvent aujourd’hui prendre plusieurs mois, voire plusieurs années. J’ajoute qu’environ 10% des transactions concernent des parts détenues en démembrement (nue-propriété ou usufruit), marché sur lequel 2nd Market est devenu, de fait, le seul canal de revente. Ce marché du démembrement est d’ailleurs en forte augmentation. Mais, pour résumer, le marché secondaire n’est pas un marché de panique…
Le rendement moyen des transactions réalisées sur 2nd Market tourne autour de 6,5%
Frédéric Tixier – Et côté acheteurs ?
Christophe Neves – Il s’agit majoritairement d’investisseurs qui connaissent déjà les SCPI. Des personnes physiques. Des holdings familiales, des chefs d’entreprise. Pas des investisseurs institutionnels. Leur logique n’est pas opportuniste, mais patrimoniale. Il y a d’ailleurs un signe qui ne trompe pas : un sur deux revient pour une seconde transaction. Ce que cherchent ces investisseurs, c’est d’abord un rendement sur des parcs immobiliers importants, que l’on ne trouve pas sur les marchés primaires. Aujourd’hui, nous constatons que le rendement moyen des transactions réalisées sur 2nd Market tourne autour de 6,5%. Un chiffre à comparer à celui du rendement moyen du marché des SCPI, 4,9% en 2025…
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A propos de 2nd Market (i)
2nd Market est la première plateforme digitale indépendante dédiée à l’achat et à la revente de parts de SCPI de gré à gré. Fondée par des spécialistes français de la finance et de l’immobilier, elle apporte une liquidité nouvelle à un secteur historiquement illiquide. Labellisée Finance Innovation et membre de la Normandy French Tech, la plateforme a réalisé plus de 4 M€ de transactions formalisées par acte notarié et affiche un pipeline de plus de 17 M€ d’annonces en ligne.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société
