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Le projet de fusion-absorption autour d’Epargne Foncière approuvé par les associés

La Française REM avait annoncé en novembre dernier le projet de fusion-absorption des SCPI Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège par la SCPI Epargne Foncière. Les associés des différents véhicules ont donné leur accord. Lorsque l’opération sera validée par l’AMF, Epargne Foncière deviendra la plus imposante SCPI du marché, avec une capitalisation de plus de 4,3 Md€.

L’ambitieux projet de fusion-absorption menée par La Française autour d’Epargne Foncière, la plus imposante de ses SCPI de bureaux, est sur la bonne voie. Les associés des différents véhicules impliqués dans l’opération – Epargne Foncière, Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège – se sont en effet « exprimés favorablement sur ce regroupement, lors d’assemblées générales extraordinaires qui se sont tenues le 15 janvier 2021 », vient d’annoncer la société de gestion.

Un effet rétroactif au 1er janvier 2021

Pour mémoire l’opération, dévoilée en novembre dernier, prévoit la fusion de cet ensemble de SCPI au sein d’Epargne Foncière. Avec un effet rétroactif au 1er janvier 2021. Lors de l’annonce, le marché des parts des différents véhicules a été suspendu. Il ne reprendra que lorsque l’opération sera finalisée. La parité retenue est de 0,92 part d’Épargne Foncière pour une part de Multimmobilier 2. De 1,02 part d’Épargne Foncière pour une part de Pierre Privilège. Et de 0,32 part d’Épargne Foncière pour une part d’Eurofoncière 2. Classiquement, le projet prévoit un mécanisme de rompu ou de remboursement en numéraire, dans les cas où l’un des associés des SCPI absorbées ne pourrait pas obtenir en échange de toutes ses parts un nombre entier de parts d’Épargne Foncière. A l’issue du processus, le patrimoine des 3 SCPI absorbées sera transmis à Epargne Foncière.

L’effet de taille du rapprochement

La fusion-absorption reste toutefois encore soumise à l’obtention du visa AMF, « attendu pour mars prochain », précise La Française. Une fois finalisée, elle donnera naissance à la plus grande SCPI du marché en termes de capitalisation. Déjà créditée d’une capitalisation de 3 Md€ au 31 décembre dernier, Epargne Foncière pèsera en effet alors plus de 4,3 Md€. Cet effet de taille est d’ailleurs l’un des objectifs affichés par La Française. Pour justifier le rapprochement entre ces quatre SCPI, la société de gestion explique notamment tout l’intérêt d’obtenir une surface financière plus importante. Qui permettra à Epargne Foncière de mener des projets d’acquisition de plus grande envergure. Et de disposer de davantage de moyens pour rénover, rajeunir et assurer le renouvellement de son patrimoine.

Une gamme plus lisible

La fusion permet aussi à la société de gestion de pallier la baisse « tendancielle » de la collecte des SCPI absorbées. C’est déjà un argument que La Française avait utilisé lors du rapprochement, en 2019, de ses deux SCPI européennes «Europimmo ». Surtout, cette opération donne plus de lisibilité à la gamme de la société de gestion. Qui avait bien conscience, comme l’expliquait déjà son ancien président, en janvier 2020, que certaines de ses SCPI ne correspondaient plus nécessairement à la demande du marché. « Les véhicules généralistes de taille moyenne peinent à trouver leur clientèle. Et ce en dépit de très bons fondamentaux immobiliers », reconnaissait-il alors. Ajoutant qu’il était « de plus en plus nécessaire de disposer, soit de produits généralistes dotés d’une taille critique importante, soit de produits identifiables en raison d’une stratégie dédiée ».

Une capitalisation de plus de 4,3 Md€ pour la future Epargne Foncière

Ces produits identifiables, La Française en disposait déjà. Avec un véhicule dédié à l’immobilier francilien (LF Grand Paris Patrimoine). Un autre à l’investissement paneuropéen (LF Europimmo). Auxquels s’ajoute l’atypique SCPI viticole, LF Les Grands Palais. Quant au produit généraliste, Epargne Foncière, il est désormais très clairement doté d’une taille critique conséquente…

Frédéric Tixier


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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul. (31/10/2020).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Jean-Marc Coly à la présidence de l’ASPIM

Le directeur général d’Amundi Immobilier succède à Frédéric Bôl, le patron de Swiss Life AM, arrivé au terme de son second mandat. Il compte poursuivre les chantiers entamés par l’ASPIM ces dernières années. Et répondre aux défis réglementaires, écologiques et sociétaux de l’industrie des fonds immobiliers.

« Mon mandat incarnera le changement dans la continuité », explique Jean-Marc Coly dans le communiqué annonçant sa nomination à la présidence de l’ASPIM. Le conseil d’administration de l’association des gestionnaires de fonds immobiliers -dont les SCPI et les OPCI- a en effet choisi le directeur général d’Amundi Immobilier pour remplacer Frédéric Bôl, actuel président du directoire de Swiss Life Reim.

Changement dans la continuité

Jean-Marc Coly assure vouloir poursuivre les « chantiers essentiels » engagés par l’ASPIM ces dernières années. Y compris et notamment « la valorisation de notre activité économique » et « la pédagogie sur la réalité de notre activité ». L’association a publié pour la première fois, en octobre dernier, une étude chiffrant les retombées socio-économiques de l’industrie des fonds immobiliers. Cette initiative devrait donc être renouvelée. Jean-Marc Coly compte aussi continuer « l’amélioration de la maîtrise » des données publiées par l’association.

Réglementation européenne et transition écologique

De nouveaux défis attendent également le nouveau président. Dont celui de l’élargissement européen de l’activité des fonds, et ses conséquences réglementaires. Un sujet que maîtrise parfaitement le directeur général d’Amundi Immobilier. Dont la société de gestion a été la première à commercialiser un OPCI en dehors des frontières. Et qui reste très en pointe sur la thématique des fonds européens d’investissement à long terme (FEILT, ou ELTIF en anglais). Jean-Marc Coly devra aussi poursuivre les chantiers de l’adaptation de l’industrie immobilière aux enjeux écologiques et sociétaux. Un pas important a été franchi cet été avec l’officialisation d’un label ISR dédié au secteur des fonds immobiliers.

Petit jeu de chaises musicales

L’implication de Jean-Marc Coly, professionnel reconnu de l’industrie des fonds immobiliers, ne fait aucun doute. Son prochain départ à la retraite -et donc d’Amundi Immobilier- lui permettra de se consacrer pleinement à ses nouvelles missions. Sa nomination à la tête de l’ASPIM -dont la rumeur courait depuis plusieurs mois- a d’ailleurs donné lieu à un petit jeu de chaises musicales. Le nom de Marc Bertrand, président de La Française REM jusqu’à la fin du mois, est en effet évoqué pour le remplacer à la direction d’Amundi Immobilier. Le successeur de Marc Bertrand est quant à lui déjà connu. Il s’agit de Philippe Depoux, jusqu’à présent directeur général de la Compagnie Lebon. Rappelons que l’ancien président du directoire du Groupe La Française, Xavier Lépine, vient quant à lui d’être nommé à la présidence de l’IEIF.

Frédéric Tixier


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A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Il n’y a pas de planète B…

Dans une tribune publiée le 25 mars, Xavier Lépine, président du directoire du groupe La Française, livre son analyse sur les conséquences de la crise du coronavirus. A court terme, mais aussi à plus long terme. Il prédit notamment la fin du modèle de l’ultra-mondialisation. Et d’importants changements dans l’immobilier tertiaire…

Une crise sanitaire mondiale avec une vitesse de propagation exponentielle, dont la temporalité et la profondeur sont inconnues. Et cela dans un monde globalisé, tant sur le plan des activités économiques que des marchés financiers : une seule certitude, la situation que nous vivons n’a jamais connu d’équivalent, et tout ce qui peut être dit ou fait pourra s’avérer exact… ou faux en fonction de paramètres sanitaires, puis politiques, aujourd’hui inconnus.

Le flight-to-quality en partie désavoué

Concrètement, la notion de flight-to-quality n’a, cette fois-ci, qu’imparfaitement fonctionné, le Bund allemand ayant également dévissé devant la crainte des déficits budgétaires et le soutien “bazooka” de la BCE mis en place. Ceci laisse à penser que la politique de taux longs à zéro pourrait se terminer faute d’appétit des investisseurs. Il faut peut-être dès lors retenir l’acceptation de refuge comme le lieu où se rassemblent des gens d’une même catégorie, où ils se sentent acceptés… Le refuge devient ainsi temporaire et relatif… Il en est donc des marchés financiers comme de la santé.

Vivre en accéléré le scénario des 15 prochaines années

Cette crise majeure nous fait vivre en accéléré le scénario que nous pensions voir se réaliser sur les 15 prochaines années. Rappelons-le, lorsque les climatologues nous interpellaient dans les années 2000 sur les conséquences du réchauffement climatique en 2100, la sensibilité des décideurs politiques et économiques était proche de zéro, la préférence pour le présent étant “humainement, économiquement et politiquement” dominante ; une valeur actuelle, pour parler mathématique, proche de 0 : (1 + 3 %)ˆ-100 = 5 % (3 % étant le taux de rendement nominal de très long terme). Depuis la COP21, les climatologues ont réussi à convaincre les politiques de l’urgence climatique en évoquant 2030, soit une valeur actuelle qui passe de 5 % à 65 % soit (1 + 3 %)^-15.

Transitions énergétique et écologique deviennent incontournables

De cette accélération brutale de la valeur actuelle, soit par prise de conscience “éthique“, soit par simple anticipation de nouvelles règles du jeu en cours d’élaboration, les acteurs économiques (dans une majorité de plus en plus importante) intègrent ces paramètres dans leur stratégie : transition énergétique et transition écologique (relocalisation, circuits courts, etc.) deviennent incontournables. Rappelons-le, le coût de cette transition, au-moins dans sa dimension carbone, est estimé par le GIEC à 50 € la tonne de CO2, soit 2 000 Md€ d’investissements par an, équivalent à 2 % du PIB mondial ! Ce qui nous a fait dire que, pour permettre ce financement, les taux d’intérêt longs seraient administrés pour rester bas pendant un minimum de 5 ans. Et plus probablement pendant une durée proche de 10 ans.

Taux d’intérêt longs administrés pour rester durablement bas

Le temps que les premiers investissements commencent à être rentables et que l’inflation pointe son nez (la mondialisation ayant eu comme effet bénéfique de réduire très fortement le concept de Price maker).

Dans le même esprit, dans les pays développés, le désordre social engendré par la mondialisation questionne de plus en plus les démocraties. Et les actions “S” de l’ISR et de l’ESG paraissent bien timides pour résoudre les inégalités devenues parfois insupportables (en 40 ans les prix à la consommation ont augmenté de x 3,5, le SMIC x 4… mais l’immobilier résidentiel x 10 dans les zones tendues et le MSCI total x 33).

Organiser une nouvelle supply chain partiellement « déglobalisée »

Dans une logique d’arbitrage entre le rendement économique à court terme dans un environnement compétitif donné et la durabilité, les deux problématiques majeures pour les entreprises sont l’organisation d’une nouvelle supply chain partiellement “déglobalisée” et plus largement une complexité à définir un nouveau cadre à la notion de productivité et d’efficience du capital dès lors que la finalité de l’Entreprise n’est plus uniquement le profit.
Si ce ne sont sa soudaineté et son universalité, la crise sanitaire s’inscrit dans la même logique d’externalité qui, dans le cas présent, n’avait jamais été prise en considération dans les raisonnements économiques, dans les équilibres financiers comme dans les agendas politiques… Et sa valeur actuelle est de 100 !
Le scénario du pire doit être envisagé, ne serait-ce que parce qu’en tant qu’hypothèse, il sera pris en compte dans les décisions gouvernementales pour l’éviter.

Effondrement de la production mondiale de 30 à 40% sur le premier semestre

Concrètement, sur les deux premiers trimestres de 2020, la production mondiale va s’effondrer de 30 à 40 % et si les 3e et 4e  trimestres se reprennent, la production mondiale sera en baisse de 20 % sur l’ensemble de l’année.
Quelles que soient la durée et l’ampleur de cette crise sanitaire, on peut sans grand risque affirmer que “quoi qu’il en coûte” non seulement les Etats et les banques centrales joueront leur rôle pour soutenir leurs populations et leurs économies, mais également que les modèles économiques et sociaux seront revus en profondeur. De l’urgence climatique qui engendrait des arbitrages complexes entre l’urgence “relative“, son coût, la perte de compétitivité entre concurrents nationaux comme internationaux plus ou moins sensibles à cette nécessité[1], il paraît désormais certain que la prise en compte des externalités sanitaires sera d’une tout autre ampleur et remettra en cause les modèles “de l’ancien monde“.

” J’ai peur de la table rase, mais aussi de son contraire : que la peur passe en vain sans laisser de trace derrière elle. ”

Paolo Giordano (Contagions)

La question de la solvabilité se posera ensuite

S’il est très probable que les mesures pour assurer la liquidité seront efficaces, la question de la solvabilité se posera ensuite : quid des commandes et des fonds propres des entreprises alors que, paradoxalement, les efforts généralisés de soutien peuvent bénéficier à des passagers clandestins, notamment des entreprises ou secteurs qui n’auraient plus de sens dans ce nouveau monde entraînant une forte inflation et in fine une crise sociale et politique majeure ?

Les réponses sont massives tant de la part des banques centrales que des Etats. Mais la question fondamentale qui se pose est de savoir jusqu’où nos économies s’organiseront différemment à la sortie de cette crise ?
Accepterons-nous l’idée, qu’une fois la crise sanitaire passée, nous changerons d’ère et que nous entrerons dans une économie de guerre où, comme au début des années 40 aux Etats-Unis, l’appareil productif doit être structurellement réorienté ?

Le “S” de l’ESG intègre désormais le Sanitaire

L’augmentation des dépenses de santé, qui était considérée comme une mauvaise nouvelle, et celle de l’augmentation des ventes de voiture, une bonne, ne seraient plus la bonne équation ? Alors que les soldats qui sont au front sont ceux qui ont la valeur ajoutée la plus importante ?
Le “S” de l’ESG intègre désormais le Sanitaire : si nous avions souvent du mal à quantifier mathématiquement le S de l’ESG, il est clair que désormais ce critère sera prépondérant dans l’approche au même titre que l’Environnement.
Cependant si cette crise sanitaire crée une chute instantanée et mondiale tant de la demande que de l’offre, et s’il est probable que l’organisation mondiale de la surconsommation ne sera pas reproduite, la question essentielle qui se pose est de savoir par quoi elle sera remplacée.

Nomadisme virtuel vs nomadisme physique

Si, aujourd’hui, tous les gouvernements (et les banques centrales) adoptent une politique de soutien de leurs économies par le biais de politiques budgétaires et/ou monétaires hors normes, tous les pays ne sont pas durablement en situation de le faire, notamment à l’intérieur de l’Europe où de nombreux Etats, et non des moindres, étaient déjà en surendettement.
Cette nouvelle économie privilégiera le Sanitaire : la santé, les services qui vont autour, l’alimentation, l’hygiène, l’éducation, l’intelligence artificielle et d’une manière plus générale le nomadisme virtuel (plus que physique)… ce qui suppose de convertir lorsque cela est possible, comme en économie de guerre, une partie des industries… et en revalorisant le modèle social aux bénéfices de ces populations.

La question du S pour Solidaire devient la question primordiale !

Dans une vision optimiste, celle souhaitée par le secrétaire général de l’OCDE et de nombreux économistes, on peut espérer que les Etats mettent en place un Green New Deal et un Plan Marshall mondial dans une logique de solidarité pour la mise en place du nouveau monde “de relocalisation et de décarbonation“. Et même si, aujourd’hui, nous sommes incapables de chiffrer le coût de cette adaptation (y compris la socialisation des conséquences financières de la crise), il existe deux différences fondamentales par rapport aux crises précédentes. Il n’y a pas eu de destructions physiques. Et, la crise n’étant pas d’origine financière ou économique, si la crise sanitaire ne dure pas trop longtemps, la majorité des Etats aura réussi à limiter la casse en terme de faillites d’entreprises. Le coût de la relance serait important mais ponctuel. Resterait celui, colossal, de la transformation des modèles économiques et sociaux.

Des plans de relance très nationalistes

Dans une approche à ce stade malheureusement plus réaliste, on peut raisonnablement penser que, post-crise sanitaire, les plans de relance seront très nationalistes avec une très forte priorité au court terme, considérant, largement à tort, que le problème du réchauffement climatique est partiellement réglé du fait de la chute de la consommation, des modifications de comportements des acteurs et des relocalisations qui auront lieu. La démondialisation, déjà questionnée, va forcément s’accélérer, mais les réponses seront souvent nationales pour soutenir les économies locales (y compris nationalisation des compagnies aériennes et autres secteurs clés pour l’emploi, selon les pays). De nombreux Etats, déjà surendettés, vont utiliser dans les mois qui viennent leurs dernières cartouches pour soutenir leur population à court terme. Globalement le “système” en sortira encore plus épuisé.

Les différences de systèmes sociaux incitent à des traitements différenciés

En Europe, la position “nationaliste” de l’Allemagne qui annonce son plan de relance et refuse, jusqu’à présent, la mise en place d’un Plan Marshall/New Deal à l’échelle de l’Europe en est l’illustration.
Il est vrai que les différences de systèmes sociaux selon les pays ne peuvent qu’inciter, au moins dans un premier temps, à des traitements différenciés : la France a un système de protection fort (chômage y compris chômage partiel), alors qu’à l’autre extrême des pays développés, le chômage aux USA va passer de 3 à 20 % de la population active avec une faible protection… et une forte augmentation des ventes d’armes car il faut bien se nourrir…

Utopie vs dystopie

Il est bien évidemment trop tôt pour savoir, entre l’utopie et la dystopie, de quel côté va pencher la balance. Dans le meilleur des cas, le choc de la crise sanitaire crée un effet d’entraînement salutaire sur le long terme avec une forte réorientation de nos économies dans une logique où les externalités négatives (sanitaire, environnementales et sociales) sont prises en compte dans l’organisation du fonctionnement de l’économie mondiale (relocalisation, décarbonation). Dans le pire des cas, l’égoïsme national l’emporte, l’Europe et sa monnaie unique éclatent, les taux d’intérêt longs montent fortement, faute d’investisseurs de long terme, le court-termisme a épuisé les ressources financières et la planète continue de se réchauffer, certes plus lentement du fait d’une récession (plus ou moins) mondiale durable qui résulte de l’ensemble de ces paramètres, mais inexorablement.

Pas de planète B

Entre ces deux extrêmes, ce qui reste le plus probable, il faut espérer que la transition économique qui va avoir lieu ait suffisamment d’impacts pour que le retard que l’on prendra dans la transition environnementale soit supportable car en cas de crise environnementale… nous n’avons ni Etats, ni banque centrale… ni planète B.
La réponse est donc largement dans les mains des Etats, des banques centrales (mais aussi des populations) et singulièrement dans leur capacité à adopter une forme de solidarité qui est dans un premier temps apparemment moins optimum pour l’Etat qui soutient les autres. Autrement dit, dans leur capacité ensemble à investir sur le moyen terme. Les exemples ont historiquement existé sur des problématiques de long terme, mais rarement sur celles de court terme (y compris récemment sur l’achat des masques de protection…).


Pour les investisseurs, que faire dans ce contexte ?

Côté valeurs mobilières, on le sait, la rapidité des baisses de valeurs, tant des actions que des obligations, a été quasiment sans précédent, à l’exception, de mémoire d’investisseur “moderne“, de celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante mais un peu plus étalée dans le temps, ce qui avait permis à plus d’investisseurs de liquider leurs positions. Concrètement, cette crise s’est traduite par une disparition quasi instantanée de la liquidité, ce qui fait qu’au total, l’immense majorité des investisseurs est encore très largement investie… Alors qu’en moyenne les indices ont baissé de 30 % (mercredi 25 mars à 12h !).

Discrimination en fonction de la liquidité et de la perception de l’impact sectoriel

La discrimination s’est en premier lieu portée sur la liquidité possible des actifs et en deuxième lieu sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport (pouvant aller jusqu’à la nationalisation des compagnies aériennes ou autres industries lourdement affectées), sans compter les banques, les foncières de commerce.

L’exemple Unibail Rodamco Westfield

Citons par exemple Unibail Rodamco Westfield dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 Md€ pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 Md€. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote. Citons là également les rendements sur dividendes de Total (9 %), ING (15 %), Bouygues (6 %), Metro (8 %), Allianz (6 %), Enel (5 %), Santander (8 %), Evonik AG (6 %), Prosienbensat Media (11 %) !

Obligations d’entreprises affectées

De leur côté, les obligations d’entreprises ont été particulièrement affectées et, reflet de la crise, les cotations qui s’exprimaient en spread au-dessus du taux sans risque (par exemple 250 bp), sont de plus en plus relatées en prix (par exemple 60 % du pair…). Sauf à considérer que cette crise sanitaire soit durable et à répétition, ces baisses sont pour la très grande majorité d’entre elles excessives, compte tenu notamment des mesures prises par les Etats pour soutenir l’économie et les banques centrales, notamment pour la liquidité.

Quid de l’immobilier tertiaire ?

Du côté de l’immobilier tertiaire, en ce qui concerne la France, le cycle amorcé de hausse des loyers est probablement cassé. Pour autant, l’impact du report des loyers des TPE et PME en difficulté doit être relativisé. La très grande majorité des véhicules collectifs sont très diversifiés. Et, si une année génère entre 4 et 4,5 % de rendement locatif (soit un peu plus de 1 % par trimestre), on voit que l’impact d’un trimestre avec peu d’encaissement de loyers est très, très loin, de la magnitude des impacts sur les autres classes d’actifs. Il est vrai que l’impact à moyen terme existera et ne sera pas univoque selon les secteurs. Probablement moins de plateformes logistiques portuaires et aéroportuaires de taille mondiale au profit d’une logistique plus décentralisée.

Il est donc urgent d’attendre…

Mais également une organisation du travail qui fera probablement plus appel au télétravail ou à des immeubles collectifs de bureaux de proximité (pour la région parisienne). Et une reprise rapide du commerce et de l’hôtellerie moyen-de-gamme. Ainsi qu’un questionnement sur l’immobilier résidentiel de luxe.

Il est donc urgent d’attendre… Il n’est évidemment pas satisfaisant pour un gestionnaire d’actifs de dire que la meilleure approche aujourd’hui est de ne rien faire ou, en tout cas, de ne pas vendre systématiquement. Bien sûr, les prix des actifs peuvent encore baisser en cas de mauvaises nouvelles additionnelles et cela en dépit du soutien des Etats et des banques centrales. Mais, dans la majorité des cas, les baisses ont été excessives sur les actifs cotés comme OTC et une correction violente à la hausse peut se manifester.

La fin du modèle de l’ultra-mondialisation

Et, en tout état de cause, la sortie de crise aura lieu et les cours reprendront un peu de couleurs par rapport à aujourd’hui. Il est beaucoup trop tôt pour définir une allocation d’actifs de long terme. D’autant plus que, quelle que soit la forme de la reprise, selon les pays et les secteurs elle pourra être en V, en U ou en L. Le seul élément à peu près certain, c’est la fin du modèle de l’ultra-mondialisation, et que la relocalisation aura un coût financier structurel… qu’il est aujourd’hui impossible d’évaluer. Les secteurs et pays à privilégier dépendront alors de la mise en place, ou non, d’un Green New Deal accompagnant un Plan Marshall ou à l’inverse de l’égoïsme et de la courte vue des nations.

Concrètement, trois scénarios possibles de sortie de crise

  • Crier victoire trop rapidement, c’est-à-dire, sans avoir les outils sanitaires pour éviter qu’elle ne reprenne, et replonger dans une deuxième pandémie plus longue que la première ; à ce titre, ce qui se passera en Chine sera l’indicateur avancé ;
  • Tomber sous le joug de régimes très autoritaires, utilisant toute la technologie pour tracer et contrôler les populations, la préférence de la santé à la liberté ;
  • Une société positive, empathique, restructurée, quoi qu’il en coute, pour l’intérêt des générations futures !

Au-delà des impacts qui resteraient à chiffrer quelles que soient la tendance et la magnitude de ces trois trajectoires, optimiste de nature, je reste convaincu que cette crise, telle une révolution industrielle, obligera toutes les parties prenantes à faire évoluer nos économies vers un monde plus durable tant sur le plan économique, écologique, sanitaire et social.

Xavier Lépine

[1] de par leur règlementation nationale, cf. les climato-sceptiques et autres Trump.

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A propos du groupe La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. La Française gère 69,25 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Stamford (CT, USA), Hong Kong, Séoul et Singapour. (31/12/2019). La Française est une filiale de la Caisse Fédérale du Crédit Mutuel Nord Europe (CMNE).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

La Française : 23,6 milliards d’euros sous gestion en immobilier

Le pôle immobilier de La Française a réalisé une collecte brute de 3,7 Md€ en 2019. C’est 16% de plus qu’en 2018. La collecte nette en SCPI s’affiche à 707 M€. Le groupe conserve son statut de première société de gestion de SCPI, avec une capitalisation de près de 9,2 Md€

« Le contexte de taux bas a agi en faveur des placements immobiliers », explique La Française dans le communiqué annonçant ses résultats 2019. Le groupe, dans son ensemble, enregistre une collecte de 5,6 Md€. Mais c’est le « pilier » immobilier, La Française REM notamment, qui recueille la majorité des nouveaux capitaux. Ce qui porte le niveau de ses encours sous gestion en immobilier à 23,6 Md€.

La Française : une collecte brute de 3,7 Md€ en immobilier

La collecte brute en immobilier bondit en outre de 16% par rapport à 2018. Pour s’établir, en 2019, à 3,7 Md€. La Française bénéficie de son ouverture à l’international. 32% des sommes collectées proviennent en effet d’investisseurs étrangers, notamment asiatiques. Le groupe a conquis de belles signatures. Samsung Securities, pour l’acquisition du Crystal Park. CMNE et CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board) sur le développement de la Foncière du Grand Paris. Ou encore des investisseurs sud-coréens en co-investissement dans le D-Square, au Luxembourg. Xavier Lépine, le président du directoire, s’en félicite. Et y voit la preuve de l’installation de La Française en tant « qu’acteur incontournable pour les investisseurs étrangers ». «La Corée du Sud qui a été, en 2019, le 2einvestisseur en France, a confié près de la moitié de ses transactions au Groupe », rappelle-t-il.


Rebond de la collecte en SCPI

Côté SCPI, l’envolée est également spectaculaire. L’ensemble des véhicules gérés par La Française REM réalise une collecte brute de 865 M€, et de 707 M€ en net, selon l’IEIF. Soit plus du double qu’en 2018, une année il est vrai de fort recul pour l’ensemble du marché. Et pour La Française en particulier. La collecte 2019 se concentre néanmoins autour de trois produits phares. Epargne Foncière, LF Europimmo et LF Grand Paris Patrimoine recueillent à eux seuls 93% des souscriptions nettes. Un constat qui pourrait amener la société de gestion à revoir l’étendue et la composition de sa gamme. Une éventualité qui fait partie des « réflexions permanentes » de La Française REM, comme le reconnaissait Marc Bertrand, son président, il y a quelques semaines. Sans que cette question soit totalement à l’ordre du jour.


Les performances sont au rendez-vous

Côté performances, les SCPI du groupe sont au rendez-vous. Epargne Foncière, le vaisseau amiral (2,65 Md€ de capitalisation), affiche un taux de distribution équivalent à la moyenne du marché : 4,40%. Certains véhicules spécialisés font mieux. C’est le cas pour LF Opportunité Immo, avec 5,04%. Ou EuroFoncière 2, avec 4,43%. D’autres moins bien. Comme LF Europimmo, à 4,05%. En revanche, cette dernière, comme d’autres véhicules de La Française, a procédé à la revalorisation de ses parts l’an dernier. Elles affichent une variation annualisée (VPM) de 1,48% en 2019. LF Europimmo a d’ailleurs renouvelé l’exercice le 1er mars dernier, comme quatre autres SCPI. Résultat : la performance globale s’en trouve améliorée, et s’établit donc, peu ou prou, dans la moyenne du marché. Ces revalorisations de parts attestent de la qualité des actifs détenus par les SCPI du groupe, dont la valeur de réalisation aurait progressé de 0,93% à 4,31% l’an dernier.


4 milliards d’euros d’investissements

Pour « alimenter » en actifs ses SCPI, mais aussi les autres véhicules et mandats sous gestion du groupe, La Française a par ailleurs procédé à un très vigoureux programme d’investissements l’an dernier. Plus de 4 Md€ d’acquisitions ont été réalisées, via sa plateforme européenne présente à Paris, Francfort et Londres. Parmi les opérations les plus emblématiques ? L’acquisition, pour le compte de 7 SCPI du groupe, de l’immeuble M, dans le 17eparisien, intégralement loué à l’opérateur de coworking WeWork. Une opération estimée à près de 150 M€… Ou d’un actif de bureau en Allemagne (Essen), valorisé autour de 75 M€, acquis conjointement par trois SCPI, dont LF Europimmo. L’année 2019, pour La Française, s’est également placée sous le signe de l’innovation. La société de gestion vient notamment d’officialiser le lancement de la première SCPI viticole du marché

Frédéric Tixier

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A propos de La Française REM(i)

La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Marc Bertrand : « le chiffre final devrait s’établir entre 1,3 et 1,4 milliard d’euros »

Marc BERTRAND
La Française REM

La Française lance la 1ère SCPI viticole, LF Les Grands Palais

LF Les Grands Palais investira dans des domaines viticoles français. Son objectif : rendre ce type de placement accessible au grand public. Cette SCPI d’un genre nouveau mise sur la revalorisation de son patrimoine, sur le long terme. Ticket d’entrée : 10 000 euros.

« La Française s’intéresse à l’investissement viticole depuis plus d’une quarantaine d’années », se plait à rappeler Marc Bertrand, président de la Française REM. Et effectivement, la société de gestion est bien présente sur le segment des GFV[1] depuis 1979. Date de la constitution d’un premier groupement adossé au Château Belgrave[2]

Une expérience de plus de 40 ans dans les domaines viticoles… et les SCPI

Au fil du temps, elle a ainsi créé plus d’une vingtaine de GFV. Et gère actuellement une quarantaine de propriétés viticoles, regroupant près de 500 hectares. Soit une valeur patrimoniale d’environ 215 millions d’euros. La Française détient ainsi plusieurs domaines à Bordeaux et en Bourgogne. Mais aussi dans la vallée du Rhône et en Alsace. Elle est également propriétaire, depuis 2012, du château de Bellet, situé sur les hauteurs de Nice. Mais la Française REM, c’est aussi plus de quarante ans d’expérience dans la gestion des fonds immobiliers. A la fin du 3e trimestre 2019, elle affichait ainsi près de 8,3 Md€ d’encours sous gestion sur le seul créneau des SCPI. Et 19 Md€ pour l’ensemble de ses investissements en immobilier, fin 2018.

LF Les Grands Palais, la première SCPI viticole du marché

C’est donc forte de ces deux expertises historiques qu’elle lance aujourd’hui la 1ère SCPI viticole du marché. LF Les Grands Palais, c’est son nom, vise en effet la constitution d’un patrimoine foncier. Comme n’importe quelle SCPI. A la différence près qu’il s’agira exclusivement d’un patrimoine foncier agricole. Ce patrimoine sera composé de « différentes propriétés agricoles, détenues de manière directe ou indirecte, louées par bail rural à long terme -25 ans- à des exploitants », explique La Française REM. La société de gestion entend bien se diversifier sur plusieurs régions françaises. Bordeaux, bien sûr, mais aussi Bourgogne, vallée du Rhône, ou région champenoise. En ne ciblant que des appellations reconnues (AOP). Et les plus susceptibles de bénéficier d’une forte valorisation, en raison du phénomène de rareté qui caractérise les grands terroirs viticoles.

Rendre l’investissement viticole plus accessible

L’innovation, c’est que l’investissement viticole était jusqu’à présent un placement plutôt haut de gamme. Construit autour de fonds fermés, il était de ce fait réservé à un cercle restreint d’investisseurs. « Notre fierté, explique Marc Bertrand, est de rendre ce secteur d’investissement accessible au grand public ». LF Les Grands Palais est bien en effet, en termes de fonctionnement et juridiquement, une SCPI. C’est un fonds mutualisé, ouvert au public, permettant la revente de ses parts à -théoriquement- tout instant. Mais, compte tenu de la particularité du sous-jacent, l’horizon d’investissement recommandé s’avère toutefois plus long que celui d’une SCPI classique. « 20 ans », conseille La Française. Contre de 8 à 15 ans pour une SCPI traditionnelle. En termes de rendement, la donne n’est pas non plus la même. « Le patrimoine agricole à vocation viticole présente un rendement récurrent moindre par rapport à d’autres classes d’actifs immobiliers », prévient La Française.

Concilier placement et passion vinicole

La revalorisation du patrimoine détenu peut en revanche laisser espérer la concrétisation de substantielles plus-values. La société de gestion rappelle toutefois que LF Les Grands Palais ne s’adresse pas nécessairement à tous types d’investisseurs. Cette scpi viticole est un investissement de diversification, complémentaire à d’autres placements existants. Et qui motivera davantage ceux qui s’intéressent à l’univers viticole et œnologique. Car, cerise sur le gâteau, les futurs associés de LF Les Grands Palais se verront attribuer un avantage exclusif. En devenant membres du Club des Propriétaires de Grand Crus, ils bénéficieront en effet d’une « faculté d’achat de vin à un tarif préférentiel de différents domaines gérés par La Française Real Estate Managers ». Les amateurs apprécieront…

Frédéric Tixier

[1] Groupement Foncier Viticole
[2] AOC Haut-Médoc – Grand Cru Classé 1855


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 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

SCPI Pinel : et de 3…

La Française lance LF Grand Paris Habitation. Une nouvelle SCPI Pinel qui vient rejoindre les deux autres véhicules actuellement ouverts à la commercialisation. Au moment où une étude du cabinet PrimeView défend l’efficacité économique des aides fiscales à l’investissement locatif…

Même si les véhicules assis sur un dispositif de défiscalisation n’ont guère le vent en poupe ces dernières années (voir « Les SCPI Pinel font de moins en moins recette »), La Française REM tente elle aussi de nouveau l’aventure, mais avec un produit uniquement dédié au Grand Paris.

LF Grand Paris Habitation, une SCPI Pinel exclusivement francilienne

LF Grand Paris Habitation investira en effet exclusivement à Paris et en région parisienne, dans des immeublesd’habitation « neufs, ou en état futur d’achèvement, ou encore ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir les performances techniques proches de celles d’un immeuble neuf », précise le communiqué de La Française. Bien évidemment, la société de gestion compte mettre à profit la dynamique du Grand Paris, une thématique sur laquelle elle s’est positionnée très en amont et détient une véritable expertise. La Française a notamment lancé dès 2016 la Société foncière et immobilière du Grand Paris, pilotée par Guillaume Pasquier, un projet auquel s’est récemment associé un fonds de pension canadien¹. Et a repositionné plusieurs de ses produits collectifs sur ce segment de marché (voir notamment « La SCPI Française Pierre devient LF Grand Paris Patrimoine »). « Notre patrimoine immobilier de 3 millions de mètres carrés, majoritairement francilien, nous confère une profonde connaissance du marché du Grand Paris », confirme Marc Bertrand, présidentde La Française REM.

LF Grand Paris Habitation, un engagement de détention d’environ 17 ans

Les souscripteurs de LF Grand Paris Habitation bénéficieront, en contrepartie d’un engagement de détention des parts sur une période « estimée à 17 ans au total », de la réduction d’impôt Pinel. Soit, pour mémoire,une réduction de 18 % du montant investi (limité à 300 000 € par contribuable), c’est-à-dire une réduction d’impôt maximum de 6 000 € par an pendant 9 ans. La SCPI est ouverte aux souscriptions depuis le 16 septembre, le minimum de souscription est 1 500 € (une part). La fin théorique de l’augmentation de capital est fixée au 15 septembre 2020. LF Grand Paris Habitation n’est pas la 1ère SCPI Pinel lancée par La Française, qui compte déjà deux autres millésimes à son actif, Multihabitation 9, lancée en 2015 (19,5 M€ de capitalisation au 30 juin 2019), et Multihabitation 10, lancée l’année suivante (31,8 M€ de capitalisation). Cette dernière est d’ailleurs, elle aussi, exclusivement investie en actifs franciliens. LF Grand Paris Habitation vient pour sa part rejoindre les deux autres SCPI Pinel en cours de commercialisation, proposées respectivement par Urban Premium (Urban Vitalim 3) et AEW Ciloger (AEW Ciloger Habitat 6). Pour mémoire, ces deux SCPI, lancées respectivement en mai et en juin, avaient collecté environ 2,4 M€ de souscriptions au 30 juin dernier.

Dispositif Pinel : une contribution positive aux comptes publics ?

Ce lancement intervient dans un contexte quelque peu tendu autour des dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif. En mars dernier, la Cour des comptes a une nouvelle fois remis en cause leur efficacité, après un premier rapport à charge publié en 2018 (voir « La Cour des comptes s’en prend au Pinel ». Une position que tente de battre en brèche une étude du cabinet PrimeView, rendue publique la semaine dernière. Contrairement à ce qu’affirme la Cour des comptes, PrimeView prétend que ces dispositifs contribuent positivement à l’équilibre des comptes publics. Sur le seul dispositif Pinel, toujours selon PrimeView, un euro investi par l’Etat lui rapporterait en effet 1,65 €… Quant à savoir si les incitations fiscales ont un impact sur la hausse toujours aussi vive de l’immobilier résidentiel dans les grandes métropoles – une autre des critiques à l’encontre du Pinel -, la réponse de PrimeView est moins tranchée. Le fait est qu’à Paris, c’est le prix moyen du mètre carré – dans l’ancien ! – qui vient de franchir le seuil symbolique des 10 000 €. La faute au Pinel ?

Frédéric Tixier


A propos de La Française GREIM

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2018, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 21 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2019) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

[1] L’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (OIRPC).

La Française : la SCPI Europimmo multiplie les acquisitions

La fusion en cours entre les SCPI Europimmo Market et LF Europimmo (voir « La Française : fusion programmée des SCPI Europimmo ») n’empêche pas cette dernière – la SCPI absorbante – de poursuivre, avec diligence, son programme d’investissements.

Au 1er trimestre, forte d’une collecte nette d’environ 38,7 M€, LF Europimmo s’était portée acquéreur d’un seul immeuble, des bureaux dublinois, pour un montant d’environ 11,6 M€ (49,23% de participation sur une valeur totale de 23,5 M€). D’une surface de 1 484 m², cet actif est entièrement loué à la Fédération internationale de rugby.

SCPI LF Europimmo : acquisitions à Dublin et au Luxembourg

Depuis le début du second semestre, elle multiplie en revanche les acquisitions. Début juillet, elle annonçait une participation de 10% au sein de l’immeuble « M », 7 530 m² situés dans le 17parisien, et entièrement loué au géant du coworking, WeWork. Un co-investissement – dont le montant global n’est pas communiqué – réalisé lui aussi avec d’autres SCPI gérées par La Française, et notamment LF Grand Paris Patrimoine, Epargne Foncière, Selectivest (pour des participations supérieures ou égales à 20%), Crédit Mutuel Pierre, Pierre Privilège, et Eurofoncière 2. A quelques jours d’intervalle, la SCPI réalisait, aux côtés cette fois d’investisseurs sud-coréens conseillés par La Française, un investissement dans le complexe D.Square, 31 000 m² situés dans le quartier des affaires de Luxembourg, et entièrement loué à Deloitte.

SCPI LF Europimmo : renforcement en Allemagne

Mi-juillet, LF Europimmo renforçait en outre sa position en Allemagne, pays qui représentait déjà, fin mars, plus de 55% de son patrimoine. La SCPI s’est implantée à Essen, sur un actif de bureau de plus de 22 000 m² construit en 1960, entièrement rénové en 1994, et occupé par le producteur d’électricité Steag. Il ne s’agit d’ailleurs que d’une 1ère étape dans la stratégie de positionnement de LF Europimmo sur le marché allemand, puisque cette dernière prévoit d’y investir jusqu’à 177 M€ au total. Deux autres acquisitions, respectivement situées à Brême et à Munich, seraient déjà en passe d’être concrétisées. Rappelons que LF Europimmo affiche pour l’heure des ratios d’exploitation plus ou moins dans la moyenne du marché. Son taux de distribution 2018, à 4,18%, est équivalent à celui de la moyenne des SCPI de bureaux, son taux d’occupation financier (94,8%) étant en revanche plutôt dans la fourchette basse du marché.

SCPI LF Europimmo : valeur de reconstitution en hausse

Mais il pourrait être révisé à la hausse une fois la fusion avec Europimmo Market entérinée, cette dernière affichant pour l’heure un « TOF » à 100%… Signalons enfin que la valeur de reconstitution de LF Europimmo a progressé de 6,75% entre fin 2017 et fin 2018, ramenant cette dernière à 106,3% du prix de souscription. La preuve que la SCPI se positionne sur des actifs de qualité et générateurs de plus-values potentielles. Et un espoir de revalorisation plus important pour les porteurs de parts, lorsque la SCPI décidera de réviser de nouveau à la hausse son prix de souscription, une opération à laquelle elle s’est toutefois déjà récemment livrée (voir « La Française : prix de souscription en hausse pour deux SCPI »).

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placementimmobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2018, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 19 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 01/01/2019) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Envisagée dès la fin de l’année 2018, la fusion-absorption de la SCPI Europimmo Market par la SCPI LF Europimmo devrait intervenir fin juin, sous réserve de l’approbation des actionnaires. Le nouvel ensemble pèsera près de 590 M€, avec une exposition majoritaire sur l’immobilier allemand.

D’un côté, une SCPI portée par « une belle dynamique de collecte ». De l’autre, un véhicule qui a connu « un démarrage plus lent », dont la collecte « est aujourd’hui à l’arrêt », mais totalement investi dans un « patrimoine de qualité ». La fusion entre LF Europimmo, lancée en 2014, et Europimmo Market, commercialisé depuis septembre 2015, qui ont en commun une vocation européenne, « fait donc sens » pour La Française REM, leur gestionnaire.

Un patrimoine plus diversifié

Le rapprochement entre ces deux véhicules, étudié depuis la fin de l’année 2018 (voir « La Française : prix de souscription en hausse pour 2 SCPI »), et validé le 8 mars dernier par leurs conseils de surveillance respectifs, devrait en effet conduire à la constitution d’une SCPI « au patrimoine plus diversifié » et disposant de « plus de latitude dans ses projets d’investissement ». LF Europimmo, la SCPI absorbante, apporte dans la corbeille un encours de 557 M€ (fin mars 2019), essentiellement investi en actifs de bureaux (à près de 85%), majoritairement en Allemagne (55,40%) mais pas uniquement, la SCPI, présente dans d’autres pays européens (Belgique, Pays-Bas), venant également de réaliser son 1er investissement en Irlande. Europimmo Market, de taille nettement plus modeste (28,5 M€) en raison d’une très faible collecte depuis son lancement (2 M€ en 2017, et à peine 200 000 € en 2018), est à l’inverse exclusivement investi en actifs de commerce majoritairement allemands.

Des avantages pour tous les actionnaires

Les deux SCPI présentent en outre des caractéristiques communes en termes de rentabilité (DVM de 4,18% en 2018 pour LF Europimmo, 4% pour Europimmo Market). En revanche, si l’une est totalement investie (Europimmo Market) et dispose d’un patrimoine entièrement loué (taux d’occupation financier – TOF – de 100% à fin mars), l’autre (LF Europimmo) est moins disant en termes de remplissage de ses immeubles (94,8% fin mars) et, surtout, est susceptible, compte tenu de sa forte collecte (encore 39 M€ au 1er trimestre), de faire subir à ses associés des effets de dilution en cas de retard dans ses investissements. « L’incorporation d’un patrimoine totalement investi – celui de Europimmo Market – permettrait d’atténuer ce risque », argumente ainsi La Française REIM. Les actionnaires des deux SCPI fusionnées bénéficieraient en outre de « la dynamique de croissance de LF Europimmo », dont le développement serait facilité grâce à une politique d’investissement plus large incluant « l’exposition à l’immobilier commercial allemand ».

Fusion rétroactive au 1er janvier 2019

L’opération envisagée sera soumise aux actionnaires lors des AGE du 19 juin prochain – ou le 27 juin, si le quorum n’est pas atteint lors de la première assemblée -. Si elle est approuvée, la fusion prendra effet rétroactivement au 1er janvier 2019. La parité de fusion retenue résulte de la combinaison de plusieurs critères : la valeur de réalisation des deux SCPI au 31 décembre 2018 (pour 50%) ; leur valeur de rendement pour 2018 (25%) ; leur valeur de rendement pour l’exercice 2019 (25%). La valeur d’échange en résultant est de 989,48 € pour LF Europimmo et de 938,97 € pour Europimmo Market, soit une parité de 0,95 part LF Europimmo pour 1 part Europimmo Market. Comme classiquement dans toutes fusions, le système des « rompus » permettra soit le remboursement à l’associé de la partie de la part excédant la parité, soit le versement par l’associé du complément nécessaire à l’attribution d’une part supplémentaire. A noter également que, si la fusion est entérinée par les actionnaires – et obtient le visa de l’AMF -, tous les associés – anciens et nouveaux – de la SCPI LF Europimmo bénéficieront d’un dividende par part identique sur 2019.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2018, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 19 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 01/01/2019) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

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