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Est-ce encore rentable d’investir dans un local commercial ?

L’époque où investir dans un local commercial était le gage de revenus passifs confortables est révolue. Pour préserver leur rentabilité, les bailleurs doivent en finir avec cette vision réductrice et linéaire entre chiffre d’affaires et loyer. En y ajoutant de nouvelles métriques, tels que le flux qu’ils permettent au commerçant de capter.

L’époque où investir dans un local commercial était le gage de revenus passifs confortables avec une période d’engagement longue est révolue. Les nouvelles dynamiques du commerce demandent aux enseignes et bailleurs de revoir les règles du jeu. Il faut désormais plus de flexibilité et une nouvelle approche de détermination de la valeur locative. Pour survivre à ce changement de paradigme et détecter de nouvelles poches de création de valeur…

L’immobilier commercial, un secteur en restructuration

Longtemps plébiscité comme l’actif le plus résilient de l’immobilier d’entreprise, l’immobilier commercial est entré dans une crise de confiance. Son nouveau surnom – « retail bashing » – fait de plus en plus écho dans la communauté des investisseurs spécialisés. La compression de sa part dans les volumes investis témoigne du phénomène de panique qui paralyse la sphère des investisseurs. De l’ordre de 22% à 25% entre 2009 et 2015, elle est passée ces 3 dernières années à… 13%. Un tremblement de terre dont l’épicentre est constamment élargi par un flot ininterrompu de nouvelles négatives.

Un flot ininterrompu de nouvelles négatives

L’écosystème du commerce, rien qu’en France, déverse en effet régulièrement des chiffres qui jouent en défaveur du commerce traditionnel. Ainsi en est-il avec:

  • Le franchissement du seuil symbolique des 100 milliards d’euros de chiffres d’affaires du e-commerce en France en 2019[1]. Soit une augmentation de 80% en une décennie[2].
  • L’augmentation du taux national de vacance des locaux commerciaux en centre-ville, de 7 à 12% en moyenne[3]. Ce phénomène de désertification est d’une telle ampleur que l’Etat a déclenché le programme « action cœur de ville»[4].
  • Le démantèlement ou la fermeture de réseaux iconiques, majoritairement dans le secteur de l’habillement[5].
  • La fragilisation de la trésorerie des commerçants suite au mouvement des Gilets Qui aurait entraîné une perte de chiffres d’affaires de 15% à 25% dans la grande distribution. Et de 20% à 40% dans le commerce de détail[6].

Une chute des investissements qui touche essentiellement les centres commerciaux

Cette chute des investissements est néanmoins à relativiser. En y regardant de plus près, ce sont en effet surtout les volumes en centres commerciaux qui ont baissé. Les autres classes d’actifs enregistrent de leur côté des volumes d’investissement records, ou qui restent corrects. Les analyses menées par certaines plateformes spécialisées en immobilier commercial, comme UnEmplacement.com, renforcent ce constat. Nous avons observé que sur plus de 120 000 recherches de locaux commerciaux provenant d’acquéreurs qualifiés, les centres-villes et la périphérie restent majoritairement recherchés. Ils représentent 66% de la demande totale. Les centres commerciaux (incluant les galeries commerciales d’hypers) sont sur la troisième marche du podium. Avec seulement 14% des enseignes qui souhaitent s’implanter dans ce type d’emplacement.

La fin d’un modèle économique

Cette désaffection pour les centres commerciaux[7] est le signe avant-coureur de la fin d’un modèle économique hérité des années 50. Où le « tout-commerce » était au cœur de la stratégie commerciale des opérateurs. Un modèle désormais obsolète, qui fait face à un changement de paradigme alimenté par les récentes évolutions socio-démographiques. Et la montée en puissance d’une nouvelle génération de consommateurs connectée et informée. Une génération qui, de plus, est écoresponsable, et qui rejette le modèle de consommation de masse de leurs aînés… Dans ce paysage en pleine transformation, les polarités commerciales doivent s’adapter. La taille n’est plus un avantage : « big is no more beautiful ». Le couple commerce de destination/voiture individuelle est fragilisé. La montée en puissance des livraisons à domicile alimente à son tour le phénomène de nidification auprès des jeunes générations.

Comment les enseignes s’adaptent et façonnent-elles le commerce de demain ?

Et les locomotives d’hier se réinventent en créant de nouveaux lieux de vies[8]. Là où le commerce est intégré à un écosystème immobilier global (coworking, bureaux, logistiques, logements). La cannibalisation du e-commerce sur le commerce physique pousse donc progressivement les enseignes à changer de comportement. Pour embrasser une stratégie « omnicanale », où le digital ne fait qu’un avec le commerce physique. Si elles souhaitent survivre, elles ne doivent plus considérer le magasin comme l’unique temple de la consommation. Mais bien comme le maillon d’un écosystème, permettant de capter l’attention de clients toujours plus difficile à fidéliser. Et dont le parcours d’achat est de plus en plus complexe à cerner. Ce changement de paradigme impose aux enseignes de repenser entièrement leur processus de vente. En adoptant les meilleures pratiques des pur players du web.

Allier expérience en magasin et « click & collect »

Mais aussi et surtout en l’alliant à l’expérience en magasin, via des conseils d’experts, un service « click & collect ». Le meilleur exemple est celui de la Fnac. Son site internet est classé dans le top 3 des sites e-commerce les plus visités en France. Cette puissance sur internet lui permet d’ouvrir des magasins dans des zones de 30 000 à 40 000 habitants, qu’elle ne couvrait pas jusqu’alors. L’ouverture de ces magasins permet d’augmenter le trafic internet au niveau local par trois. Et ainsi de toucher de nouveaux consommateurs. De leur côté, les pur players du web investissent également dans l’immobilier commercial, en ouvrant leur propre magasin.

Les pure players du web investissent l’immobilier physique

L’intérêt pour eux est multiple. Cette stratégie leur permet :

  • De diminuer leur dépendance à l’algorithme des moteurs de recherches. Et surtout de leur modèle d’enchère basé sur des mots clés, qui est de plus en plus onéreux, mais reste indispensable.
  • De créer un nouveau canal d’acquisition et de fidélisation client auprès d’une communauté locale. Donc d’augmenter leur notoriété dans le monde physique. L’avantage est de favoriser le « top of mind » auprès des consommateurs. Pour qu’ils se rendent directement sur le site internet, ou sur l’application du retailer, sans avoir à fouiller sur les moteurs de recherche.
  • De réduire le coût du dernier kilomètre. C’est le plus difficile à rentabiliser via un maillage optimal de leurs points de vente. L’objectif est d’inciter le maximum de clients à venir chercher en magasin leurs achats effectués en ligne. Plutôt qu’à se faire livrer à domicile.

Le magasin physique n’est donc pas mort…

L’exemple le plus frappant est notamment celui du développement d’Amazon-Go. Un concept alimentaire de proximité sans caisse qui vise 3 000 unités aux Etats-Unis fin 2021. Ou bien celui des 22 boutiques du Slip Français. Ou des 16 boutiques de Saranza.com. Ou bien encore, dernièrement, la création d’une boutique de type « caviste » par Cdiscount (une filiale du groupe Casino) alliant la puissance de la data avec les conseils d’experts sur tous les types de spiritueux. Le magasin physique n’est donc pas mort et tel le Phoenix, renaît de ses cendres. Cependant, les efforts et investissements déployés par les enseignes alourdissent leur compte de résultats. Ils ne pourront donc pas survivre sans le concours des bailleurs pour ajuster les prix de l’immobilier

Un actif rentable, mais de plus en plus complexe à gérer

Après avoir longtemps résisté, les valeurs locatives ont amorcé un cycle de descente depuis les trois dernières années. Chute qui a été un temps compensée par la compression des taux de rendement. Mais dont l’effet n’est plus suffisant. Cette politique de l’autruche adoptée par les bailleurs face aux nouvelles dynamiques du commerce les a donc conduits progressivement dans une impasse. Un cul-de-sac dont ils ne pourront sortir sans changer en profondeur les règles de détermination de la valeur locative. Pour accompagner les mutations en cours, et non plus seulement les freiner. Ce qui revient à se battre contre un raz-de-marée. Pour sortir de cette crise par le haut, les bailleurs doivent changer leur mentalité en profondeur. Et ne plus raisonner de façon linéaire en déterminant leur loyer sur un pourcentage du chiffre d’affaires global du magasin, dont une partie conséquente est aujourd’hui générée sur internet


En finir avec la vision linéaire entre chiffre d’affaires et loyers.

Ils doivent en finir avec cette vision réductrice et linéaire entre chiffres d’affaires et loyer. En y ajoutant de nouvelles métriques, tels que le flux qu’ils permettent au commerçant de capter. Les outils de captation de la donnée permettent aujourd’hui de répondre à cette demande de façon précise et qualifiée via une segmentation fine de la donnée. Reste à la charge du commerçant de transformer ce flux en chiffre d’affaires. A cette nouvelle méthode de valorisation, s’ajoute le besoin de flexibilité. A l’image de l’explosion du coworking dans la sphère des bureaux. Dans le monde de l’immobilier commercial, l’émergence des pop-up stores amène de plus en plus de bailleurs à adopter une politique de revenu management tels des hôteliers ou des compagnies aériennes.

L’immobilier commercial est donc toujours un actif rentable

Les enseignes sont demandeuses de ce type de solutions afin de ne plus être tenues par une durée d’engagement trop lourde. Celle imposée par le bail commercial classique 3/6/9, dont les fondements juridiques datent de… 1953. L’intérêt principal pour les bailleurs de passer sur un bail éphémère est bien sûr d’augmenter le loyer au mètre carré. C’est le prix de la flexibilité. L’immobilier commercial est donc toujours un actif rentable. Toutefois, il est de plus en plus complexe à gérer. Et les investisseurs ont de plus en plus intérêt à se spécialiser dans une catégorie spécifique : retail parks, centre commerciaux régionaux, galerie d’hypermarché, pieds d’immeuble, outlet. Ainsi ils pourront capitaliser sur leur expérience, et optimiser leur allocation de ressources.

Aurélien Tert


[1] Source FEVAD.
[2] Le commerce en ligne représente aujourd’hui 8,5% du total des ventes du commerce de détail.
[3] Source PROCOS.
[4] Un plan national de 5 milliards d’euros pour revitaliser les centres-villes des villes moyennes.
[5] Groupe Vivarte, Mim, Promod, C&A…
[6] Selon le dernier rapport du ministère de l’Economie.
[7] Hypermarchés et ou zones commerciales.
[8] Programmes de « mixed-used ».


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A propos d’Aurélien Tert(i)

Profil atypique, Aurélien a eu un parcours professionnel en deux étapes : l’hôtellerie-restauration puis la data. C’est au cours de son expérience en tant que responsable Data Europe pour le groupe Domino’s Pizza qu’Aurélien rencontre Kevin Espiard, qui est à l’origine d’UnEmplacement.com. Grâce aux compétences techniques de Philippe Phak, le rêve devient réalité en avril 2018.

A propos de UnEmplacement.com(i)

UnEmplacement.com, c’est une aventure humaine qui a pour mission de rendre l’immobilier commercial transparent. Elle est née d’une frustration terrain ressentie quotidiennement pendant plus de 5 ans par Kevin en tant que chargé d’expansion pour les enseignes Body Minute puis Domino’s Pizza. C’est la rencontre avec Philippe et Aurélien qui a fait de ce rêve une réalité. Depuis 2015, nous avons non seulement pensé UnEmplacement.com en partant d’une feuille blanche comme alternative aux sites de dépôt d’annonces. Mais surtout optimisé pendant plus d’un an (bêta) les fonctionnalités de notre plateforme avec l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Aujourd’hui, nous sommes fiers de leur offrir un outil qu’ils ont coconstruit. Et une solution concrète pour accélérer la commercialisation de leur portefeuille de locaux commerciaux et ou de terrains. 

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

MyShareSCPI change de gestionnaire

MyShareCompany va devenir officiellement la société de gestion de MyShareSCPI. La filiale à 50/50 de Voisin et de Drouot Estate annonce une capitalisation supérieure à 100 M€ pour MyShareSCPI d’ici la fin de l’année. Et un taux de rendement prévisionnel de 5%.

« Drouot Estate, filiale d’AXA France, et Voisin, filiale de Foncière Atland, annoncent l’agrément par l’AMF de leur filiale à 50%-50% MyShareCompany en tant que société de gestion de portefeuille », exposent les deux gestionnaires dans un communiqué commun en date du 5 novembre.

MyShareCompany : agréée par l’AMF depuis le 9 octobre 2019

MyShareCompany, dont la création est concomitante au lancement de MyShareSCPI, l’une des premières SCPI à avoir massivement intégré la digitalisation dans ses processus de gestion (voir « AXA Drouot Estate et Voisin lancent MyShareSCPI, un véhicule au process de gestion partiellement digitalisé »), a effectivement reçu son agrément avec effet au 9 octobre dernier. Elle pourra donc désormais reprendre directement la gestion de MyShareSCPI, jusqu’à présent déléguée à Voisin (voir « 400 millions pour les SCPI Voisin »). Aujourd’hui dirigée par Philippe Ifergane (président), un ancien de Perial, et Foulques de Sainte Marie (directeur général), MyShareCompany a vocation à fournir des offres de diversification aux réseaux de distribution d’AXA France. Pour l’heure, seule MyShareSCPI, lancée en 2018, figure dans son catalogue.

MyShareSCPI : bientôt 100 M€ d’encours sous gestion

La SCPI connaît en tout cas un succès croissant. Depuis le début de l’année, sa collecte trimestrielle se situe entre 20 et 25 M€, portant sa capitalisation fin septembre à 88,4 M€. Un rythme qui permet aux dirigeants de la société de gestion d’espérer franchir le cap des 100 M€ avant la fin de l’année. MyShareSCPI, qui ne détenait que 10 actifs fin 2018, en possédait 26 fin septembre, et annonce un programme d’investissements de plus de 40 M€ d’ici la fin de l’année. Très diversifiée géographiquement sur l’ensemble des régions françaises, elle est de plus en plus majoritairement investie en actifs de bureaux, dont la proportion dans son patrimoine est passée de 47% fin 2018 à 74% fin septembre 2019.

MyShareSCPI : un taux de distribution de 5% en 2019 ?

Le taux d’occupation financier de la SCPI est en baisse depuis plusieurs mois, passant de 99,26% fin mars à 93,59% fin septembre. Une situation « non structurelle », qui s’explique « par l’acquisition de certains immeubles avec des surfaces vacantes » mais qui possèdent « un fort potentiel de valorisation en cas de relocation », explique la société de gestion qui affirme que les mesures de commercialisation mises en œuvre « devraient porter leurs fruits à moyen terme ». Un optimisme que l’on retrouve également dans les perspectives de distribution de la SCPI pour 2019. MyShareSCPI, qui affichait un taux de rendement « annualisé » de 7% en 2018 (9,45 € par part), annonce en effet un dividende de 9 € par part pour cette année, soit un taux de distribution (TDVM) de 5%, supérieur au rendement net moyen des SCPI d’entreprise en 2018 (4,35%).

Frédéric Tixier


A propos d’AXA France et de Drouot Estate(i)

Présidée par Jacques de Peretti, AXA France, leader de l’assurance en France accompagne 6,3 millions de clients particuliers, entreprises et professionnels grâce à l’expertise et à la proximité de ses réseaux de distributions et de ses 14000 collaborateurs. Drouot Estate est une filiale à 100% d’AXA France, spécialiste en immobilier patrimonial et défiscalisation. Au service des réseaux de distribution d’AXA France, Drouot Estate sélectionne les produits immobiliers défiscalisant et les partenaires promoteurs en tenant compte de la solidité du marché locatif.

A propos de Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 800 M€ pour le compte de 15 000 associés environ au 31/12/2018. Son développement se poursuit en 2019 avec une collecte de près de 400 M€ au 30 septembre. Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Première acquisition pour la SCPI Pierre Altitude

La SCPI spécialisée dans l’immobilier locatif dans le secteur du tourisme de montagne, gérée par Atream, vient de réaliser son premier investissement. Un ticket à 13 M€.

Presque un an après sa création (voir « Atream lance une nouvelle SCPI, Pierre Altitude »), la SCPI spécialisée dans l’immobilier locatif dans le secteur du tourisme de montagne signe sa première acquisition.

1er investissement pour la SCPI Pierre Altitude

Atream, la société de gestion de Pierre Altitude, aura mis plusieurs mois pour concrétiser une opération annoncée dès le 1er trimestre de l’année. Depuis cette période, la SCPI était entrée en négociation exclusive, laquelle a finalement débouché sur l’acquisition, mi-août, de cet actif luxueux situé à Arc 2000. L’Hôtel Club MMV Les Mélèzes, un 4 étoiles récemment rénové, dispose en effet de 185 chambres, et d’installations « haut de gamme », dont deux restaurants, un lounge, et un espace bien-être. Il est pris à bail, pour une durée résiduelle de 15 ans, par l’opérateur spécialisé MMV (Montagne, Mer, Vacances) qui dispose de plus de 30 ans d’expertise sur l’hôtellerie de montagne et exploite déjà près d’une vingtaine d’établissements siglés 3 ou 4 étoiles.

SCPI Pierre Altitude : un ticket à 13 M€

Pour acquérir cet actif dont la rentabilité immédiate serait supérieure à 5%, Pierre Altitude a dû débourser pas moins de 13 M€. Autrement dit, beaucoup plus que le niveau de sa capitalisation à fin juin, qui s’élevait à environ 1,1 M€… Atream a donc sollicité son investisseur partenaire, la Caisse d’Epargne Rhône-Alpes, pour recueillir les fonds nécessaires. Ce dernier, avec lequel la société de gestion a l’habitude de travailler, s’était en effet engagé à souscrire aux parts de la SCPI Pierre Altitude dès que l’opération d’acquisition serait en passe d’être bouclée. Aux côtés des fonds propres apportés par la SCPI, un financement a été mis en place, dans les limites fixées par les statuts de la SCPI (40 % de la valeur d’acquisition des actifs immobiliers). D’autres souscripteurs étant venus, depuis le closing (12 août), rejoindre les associés de la SCPI, celle-ci affichait, fin septembre, une capitalisation « de 9,5 M€ », précise-t-on chez Atream. Et, bonne nouvelle pour les actionnaires, cette première acquisition va permettre à Pierre Altitude de verser un premier acompte sur dividende en janvier 2020…

L’hôtellerie, un marché porteur

Pour mémoire, le secteur sur lequel intervient Pierre Altitude – actifs hôteliers, résidences de tourisme et résidences hôtelières gérées, situés dans des stations de ski alpin à forte fréquentation touristique – est en plein essor. Tout comme l’ensemble du secteur hôtelier, d’ailleurs, qui, en raison d’une fréquentation touristique exceptionnelle, connaît un regain d’intérêt de la part des investisseurs. Selon la 42e édition de l’étude annuelle du cabinet KPMG[1], le rythme des investissements a bondi de 50% l’an dernier, pour atteindre le niveau de 1,4 Md€. Une thématique sur laquelle intervient l’autre SCPI gérée par Atream, la SCPI Atream Hôtels, dont l’acquisition réalisée en juin dernier (voir « Atream Hôtels : +73 M€ ») lui a permis de doubler de taille en portant son patrimoine à près de 150 M€. Atream Hôtels anticipe le versement d’un dividende en 2019 de 32,52 € par part soit un dividende brut[2] annualisé de 5,29%.

Frédéric Tixier


A propos d’Atream(i)

Créée en 2008 par Pascal Savary et Grégory Soppelsa, Atream est une société de gestion indépendante agréée AIFM spécialisée dans la création, la gestion de fonds immobiliers et le conseil en investissement immobilier, destinés à des investisseurs institutionnels et privés. Présente sur de nombreux segments de l’investissement immobilier, Atream a développé une expertise spécifique et reconnue sur les actifs adossés à l’industrie touristique, tertiaires, résidentiels et fonciers viticoles.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] « L’industrie hôtelière française » – KPMG – 24 septembre 2019.
[2] Après réintégration de l’impôt à acquitter à l’étranger par Atream Hôtels et ses filiales.

Atream Hôtels : +73 M€

La SCPI spécialisée sur le segment de l’hôtellerie européenne vient d’acquérir 6 nouveaux actifs pour 73 M€. Elle double d’un coup son patrimoine immobilier et renforce sa présence hors de France. Elle maintient l’objectif d’un taux de distribution de 4,61% sur 2019.

6 + 6 = 12… En finalisant l’acquisition d’un portefeuille de 6 hôtels en Belgique, acquis pour 72,9 M€, Atream Hôtels, la SCPI spécialisée sur le segment de l’hôtellerie européenne lancée en 2016 double d’un coup la taille de son patrimoine.

7investissement pour la SCPI Atream Hôtels

La SCPI, qui n’avait procédé à aucune acquisition depuis décembre 2018 (les murs de l’hôtel Park Inn by Radisson, situé aux portes du centre-ville historique de Nuremberg, acquis pour 23,5 M€), frappe donc un grand coup. Et réalise en une seule opération plus des 2/3 de son ambitieux programme d’investissement sur 2019, chiffré à 120 M€. Le portefeuille nouvellement acquis comprend 6 actifs répartis sur l’ensemble du territoire flamand, siglés 3 et 4 étoiles, et totalisant 544 chambres. Leur gestion est assurée par deux opérateurs hôteliers, les groupes Martins Hotels et Different Hotels, dans le cadre de baux d’une durée résiduelle moyenne d’environ 24 ans. Une bonne opération pour la SCPI qui sécurise encore davantage la gestion locative de son patrimoine, la durée moyenne de ses baux contractés avec divers exploitants passant de 13 à 19 ans…

Taux de rendement prévisionnel de 4,61% en 2019 pour la SCPI Atream Hôtels

Atream Hôtels connaît, comme la plupart des SCPI du marché, une accélération de sa collecte sur le 1er trimestre. A 19 M€, elle représente déjà 67% du montant total des souscriptions enregistrées en 2018 (28 M€). Positionnée sur un marché de plus en plus porteur (voir « Immobilier de tourisme : un secteur porteur, mais complexe… »), mais gérée par des professionnels qui disposent d’une forte expérience et d’une forte expertise sur ce créneau, elle profite à plein du dynamisme de la demande touristique et de la hausse du « revenu par chambre disponible ». Cet indicateur propre à l’hôtellerie a encore progressé de 1,9% au 1er trimestre 2019. Les indicateurs de gestion de la SCPI sont donc au beau fixe. Malgré un taux d’occupation fluctuant – lié à des mesures d’accompagnement ponctuelles -, elle maintient depuis le début de l’année un niveau de distribution légèrement supérieur à celui de l’an dernier (l’acompte prévisionnel sur dividende du 2trimestre devrait s’établir à 13,05 € par part, contre 12,4 € par part au 1er trimestre), conduisant à un taux de rendement prévisionnel de 4,61% en 2019 (vs 4,60% en 2018). A noter qu’il s’agit d’un dividende net. « Après réintégration de l’impôt à acquitter à l’étranger par Atream Hôtels et ses filiales, le DVM brut équivalent atteindrait 5,09% », précise la société de gestion.

Frédéric Tixier


A propos d’Atream(i)

Créée en 2008 par Pascal Savary et Grégory Soppelsa, Atream est une société de gestion indépendante agréée AIFM spécialisée dans la création, la gestion de fonds immobiliers et le conseil en investissement immobilier, destinés à des investisseurs institutionnels et privés. Présente sur de nombreux segments de l’investissement immobilier, Atream a développé une expertise spécifique et reconnue sur les actifs adossés à l’industrie touristique, tertiaires, résidentiels et fonciers viticoles.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Immo Placement : +2,35%

La SCPI à capital fixe gérée par Voisin est en phase d’augmentation de capital. Et depuis le 21 juin, son prix de souscription est passé à 870 €, soit une revalorisation de 2,35%. Le dividende 2019 devrait être « supérieur ou égal » à celui de 2018.

Voisin ne se contente pas des succès commerciaux de sa SCPI désormais vedette, Epargne Pierre, qui a encore recueilli plus de 100 M€ de souscriptions au cours du 1er trimestre 2019 (voir «+112,9% pour les SCPI Voisin ») : elle vient de relancer le marché primaire de sa SCPI historique, Immo Placement, en phase d’augmentation de capital depuis le 21 juin dernier.

Immo Placement, une SCPI « hyper-mutualisée »

Véhicule à capital fixe, Immo Placement est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Lancée en 1968, elle s’est initialement développée autour du Grand Est et de la région dijonnaise, origine géographique historique de la société de gestion Voisin désormais intégrée au groupe Atland (voir « Foncière Atland : augmentation de capital après le rachat des SCPI Voisin »). Suite à l’évolution de sa stratégie, et à plusieurs opérations de « croissance externe » qui lui auront permis d’absorber d’autres SCPI régionales du groupe Voisin, en 2014 (voir « Le cabinet Voisin fusionne 3 de ses 5 SCPI régionales ») et, plus récemment, en 2017 (voir « Réouverture du marché secondaire de la SCPI Immo Placement »), Immo Placement bénéficie désormais d’une couverture plus équilibrée sur les grandes métropoles régionales. Son portefeuille, « hyper-mutualisé » comme le qualifie Voisin, comporte plus de 200 actifs et 400 entreprises locataires.

Immo Placement, une stratégie d’optimisation du patrimoine

Depuis sa dernière augmentation de capital, finalisée en avril 2017, Immo Placement a enrichi son patrimoine de « plusieurs actifs de qualité » situés dans des villes comme Nantes, Toulouse, Lille, Roubaix ou Metz (voir « Première acquisition de l’année pour la SCPI Immo Placement »). Après une année 2017 déjà active (5 opérations, pour un total de 22,2 M€), la SCPI s’est portée acquéreur en 2018 de 4 nouveaux actifs, pour un total de 18,8 M€, générant un rendement moyen d’environ 6,5%. Ces opérations ont été financées par le produit de l’augmentation de capital (15 M€), mais également par un important programme de cession (9,3 M€) et le recours à de nouveaux emprunts (8,8 M€). Cette stratégie d’optimisation et de valorisation de son patrimoine a permis à la SCPI d’améliorer significativement son taux d’occupation financier (plus de 94% fin 2018).

Immo Placement, poursuite du développement

Afin de poursuivre son développement et de financer ses nouvelles acquisitions (déjà 3,8 M€ sur le 1er trimestre 2019), Immo Placement avait donc besoin de capitaux. L’augmentation de capital en cours vise une collecte du même ordre qu’en 2017, de 15 M€. Compte tenu de l’appréciation régulière de la valeur d’expertise de ses actifs sous gestion (nouvelle hausse de 1,98% de sa valeur de reconstitution en 2018), le prix de souscription sur le marché primaire est fixé à 870 €, soit une hausse de 2,35% par rapport au prix de souscription 2018 (850 €) et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’augmentation de capital de 2016/2017 (830 €). A ce nouveau niveau, le prix de souscription s’établit à près de 95% de la valeur de reconstitution fin 2018 (916,12 €) et dans la fourchette des derniers prix acquéreur des parts constatés sur le marché secondaire ces derniers mois (865€/875€).

Immo Placement, maintien ou hausse du dividende en 2019

Rappelons qu’Immo Placement a distribué en 2018 l’un des taux de rendement les plus élevés du marché (5,48%), et qu’elle dispose d’un impressionnant report à nouveau (125 jours de distribution). Mieux encore, la société de gestion Voisin estime que le dividende 2019 sera « supérieur ou égal au dividende 2018 ». Le succès de l’augmentation de capital en cours semble donc d’ores et déjà assuré…

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentent un patrimoine de près de 800 M€ pour le compte de 15 000 associés environ (au 31/12/2018). Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent 250 M€ de patrimoine (au 31/12/2018). Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier d’investissement commercial direct en France, mesuré chaque année par un indice MSCI, a enregistré une performance de 6,6% en 2018. Un chiffre en repli par rapport à 2017 (8%) qui s’explique par une érosion sensible des rendements en capital.

6,6% : c’est la performance de l’investissement en immobilier commercial en 2018, en France, mesurée par l’indice MSCI France Annual Property Index. Un benchmark calculé à partir d’un échantillon de 6 427 actifs représentant une valeur globale d’un peu plus de 165 Md€, soit près de 50% du marché.

En dessous de sa moyenne historique

Un niveau en retrait par rapport à 2017, où l’immobilier commercial avait affiché une performance de 8%. Et en deçà également de sa performance moyenne sur longue période (9,1% sur 20 ans) ou même sur les 5 dernières années (7,6%). Comme le rappelle Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation chez Swiss Life Asset Managers et Senior Advisor pour l’IEIF, dans une publication récente, la performance de l’immobilier non coté reste néanmoins, sur cette dernière période (5 ans), « supérieure à celles distribuées par l’immobilier coté (1,3%), les actions (6,1%) ou les obligations (4,3%) ».


Erosion des rendements en capital

Le repli 2018 s’explique essentiellement par une érosion des rendements en capital, l’une des composantes (à hauteur de 2,4%), aux côtés des rendements locatifs (4,2%), de la performance globale de l’immobilier tertiaire. En cause : l’anticipation des investisseurs, désormais plus prudents « depuis le pic ressenti de 2017 », écrit Béatrice Guedj, en poursuivant : « le temps où les rendements en capital étaient supérieurs aux rendements locatifs, comme dans les années d’avant-crise, est bel et bien révolu ». Cette contraction des rendements en capital touche en outre davantage certains secteurs : c’est le cas notamment du commerce qui enregistre, pour la première fois, un rendement en capital négatif (-0,1%)…


Surperformance des actifs « alternatifs »

En termes de performance globale, ce sont les secteurs dits alternatifs qui, comme les années précédentes, s’affichent aux premières places. C’est le secteur industriel et logistique qui se positionne en pole position, avec un rendement global de 14%, dont 7,8% en capital. Suivent l’hôtellerie (11,7 %), la santé (8,5%) et les résidences seniors (7,6%), de plus en plus prisés des investisseurs. Le secteur résidentiel se situe quant à lui à 5,7%, essentiellement en raison de ses rendements en capital (5,4%). La faiblesse des rendements locatifs du logement en France – en raison des mécanismes de régulation des loyers qui y sont appliqués – explique d’ailleurs pourquoi, comme le rappelle là encore Béatrice Guedj, ce secteur est bien plus profitable chez la plupart de nos voisins occidentaux. « Les rendements français sont inférieurs à ceux des autres grands marchés tels que les Etats-Unis (6,7%), la Grande-Bretagne (9,4%), ou l’Allemagne (9,1%) ».

Frédéric Tixier


A propos de MSCI

Reconnu comme référence sur les indices actions, MSCI dispose aussi d’une gamme d’indices sur l’immobilier non coté. Opérant dans plus de 32 pays, les indices immobiliers MSCI constituent la mesure de rendement immobilier la plus reconnue à travers le monde. En France, à décembre 2018, MSCI dispose d’une couverture de plus de 140 milliards d’Euros en valeurs vénale, équivalent à plus de 5500 actifs.
MSCI Real Estate propose deux services : MSCI Real Estate Global Intel, un service de données de marché immobilier sur plus de 60 mesures de performance et dans 1900 segments géographiques et sectoriels ; et MSCI Real Estate Enterprise Analytics, un service d’analyse de portefeuille par rapport à un benchmark.

La SCPI régionale gérée par Norma Capital poursuit ses acquisitions provinciales. Deux immeubles de bureaux lillois viennent s’ajouter à un patrimoine qui a généré un rendement de 6,03% en 2018. Vendôme Régions a par ailleurs allongé son délai de jouissance en février dernier.

Norma Capital, nouveau gestionnaire de Vendôme Régions depuis mars 2018, poursuit le développement régional de la SCPI conformément à la stratégie annoncée lors de sa reprise. Elle vient de réaliser deux acquisitions dans les Hauts-de-France, une région où elle n’était investie qu’à hauteur de 7% à fin 2018.

Deux acquisitions dans la région lilloise

L’opération, d’un montant global de plus de 3,6 M€, comprend deux immeubles de bureaux, l’un situé dans le Parc Europe, à Marcq-en-Barœul, d’une surface de 790 m² et entièrement loué à deux locataires, l’autre dans le parc scientifique de la Haute Borne à Sainghin-en-Mélantois, d’une surface de 660 m², entièrement loué à un monolocataire. Ces acquisitions portent à 37 le nombre d’immeubles détenus par Vendôme Régions qui affichait, fin 2018, une capitalisation de 53 M€. L’an dernier, la SCPI avait procédé à 7 opérations pour un total d’un peu plus de 9 M€, dont 6 M€ au cours du dernier trimestre.

Allongement du délai de jouissance

Cette relative accélération du rythme des investissements, rendue possible à la fois par une collecte soutenue (5,7 M€ au 4T 2018, soit 14% de plus qu’au 3T 2018) et un recours modéré à l’effet de levier (10% fin 2018), a néanmoins conduit la SCPI à procéder à l’allongement du délai de jouissance, porté de 60 à 120 jours calendaires depuis le 4 février dernier. La croissance ne semble pas en revanche affecter les ratios d’exploitation. Vendôme Régions affiche toujours un taux d’occupation dans le haut de la fourchette (96% fin 2018), d’ailleurs en progression au cours de l’exercice écoulé. Elle continue à délivrer un rendement supérieur à 6% (6,03% au 4T 2018, vs 6,05% au 3T), avec un taux de distribution de 6,03% sur l’ensemble de l’exercice écoulé.

Informations moins précises

On regrettera simplement que la nouvelle mouture de son bulletin trimestriel soit moins prolixe en détails que précédemment. La SCPI ne précise plus en effet le taux de rendement immédiat attendu de ses investissements, ni le montant nominal des distributions d’acomptes sur dividendes trimestriels. Elle n’est malheureusement pas la seule à limiter le niveau des informations fournies aux porteurs de parts, qui peuvent effectivement s’avérer précieuses pour les investisseurs concurrents…

Frédéric Tixier


A propos de Norma Capital(i)

Norma Capital (près de 650 millions d’euros d’actif brut sous gestion) est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans la création et la gestion de fonds immobiliers (OPPCI / SCPI / SCI club deal) et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. L’expertise de Norma Capital s’adresse à la fois à des clients institutionnels et à une clientèle privée. L’équipe de gestion est composée de huit professionnels de la gestion de fonds et d’actifs immobiliers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Une trentaine de SCPI, sur les quelque 90 véhicules commercialisés actuellement, ont offert à leurs souscripteurs des rendements 2018 supérieurs à ceux distribués en 2017. Et souvent également supérieurs à la moyenne du marché.

Si le rendement moyen des SCPI d’entreprise s’est érodé en 2018, passant de 4,43% à 4,35%, une trentaine d’entre elles affichent toutefois des rendements en hausse par rapport à 2017. Avec des progressions de plus de 1% pour les meilleures, inférieures à 0,1% pour les plus anecdotiques…

Des sociétés de gestion plus présentes que d’autres

On retrouve dans ce palmarès, assez logiquement, les véhicules les plus performants en valeur absolue. C’est le cas des deux SCPI de Corum, encore aux premières places cette année avec des rendements supérieurs à 7%, en hausse de 133 points pour Corum XL (7,91% vs 6,58%) et de 83 pour Corum Origin (7,28% vs 6,45%). Paref Gestion réalise également un joli tir groupé puisque 4 de ses 7 SCPI affichent une hausse de leur taux de distribution (DVM), notamment Novapierre Allemagne dont le rendement passe de 4,71% à 4,99% (+ 28 points). BNP Paribas REIM France est aussi bien placée, avec 3 véhicules sur 5 en progression. Pierre Sélection et France Investipierre, deux SCPI de taille moyenne (moins de 500 M€), font 30 points de mieux qu’en 2017 (respectivement 4,25% vs 3,94% et 4,72% vs 4,42%). Accès Valeur Pierre, plus imposante (avec une capitalisation de 1,2 Md€), ajoute 0,08% à sa rémunération de 2017 (4,44% vs 4,36%) quand la SCPI « paquebot » du groupe, Accimmo Pierre (2,5 Md€), baisse de 0,06% (4,02% vs 4,08%).

Des SCPI en solo

On peut également citer Perial Asset Management, dont deux SCPI sur trois progressent en termes de DVM, et Fiducial Gérance, avec deux SCPI sur cinq en progression, ou bien encore La Française REM, AEW Ciloger et Sofidy, qui placent au moins deux de leurs véhicules dans le palmarès des variations en hausse des DVM. Plusieurs sociétés ne gérant qu’une seule SCPI y figurent également, comme Groupama Gan REIM avec Affinités Pierre, Swiss Life REIM France avec Pierre Capitale, ou Immovalor Gestion avec Allianz Pierre


Frédéric Tixier

Si leur collecte s’est légèrement tassée en 2018, toutes les catégories de SCPI d’entreprisene sont pas logées à la même enseigne. La catégorie dite des « diversifiées » est la seule à avoir bénéficié d’une progression du niveau de ses souscriptions nettes. C’est aussi la seule dont le taux de distribution se soit amélioré par rapport à 2017…

La collecte nette des SCPI s’est un peu assagie en 2018, tout en restant à un niveau très largement supérieur à celui des dix dernières années. Mais, avec un volume de 4,98 Md€ l’an dernier, les SCPI d’entreprise affichent un repli (-18,8%) moins sensible que celui des SCPI résidentielles (-33,6%, à 132 M€ vs 199 M€). Et au sein même des SCPI de rendement, toutes les catégories ne présentent pas les mêmes rythmes d’inflexion ou de progression.

Repli des « bureaux » et des « commerce »

La catégorie dominante, celle des SCPI de « bureaux » (34 SPCI fin 2018), avec une collecte nette de 2 696 M€ sur un total de 4 977 M€ pour l’ensemble des SCPI d’entreprise (90 SCPI à fin 2018), accuse un repli de 14% (vs 3 136 M€ en 2017), à l’image de l’ensemble du marché (-19%). Mais ce sont les SCPI dites de « commerce » (22 SCPI fin 2018) qui affichent le plus fort recul : -60,9%. Deux catégories qui, quoique toujours dominantes en encours, étaient déjà plutôt mal placées en 2017. Il s’agissait en effet des seules à n’avoir pas profité de l’envolée des souscriptions nettes, avec un niveau de collecte quasi identique à celui enregistré en 2016.


Montée en puissance des « diversifiées »

Tout l’inverse de la catégorie dite des « diversifiées » (27 SCPI fin 2018), dont la collecte nette avait bondi de 73,6% entre 2016 et 2017, et seul secteur à avoir continué à progresser entre 2017 et 2018. Les SCPI diversifiées affichent en effet une hausse (+14%) de leur collecte nette l’an dernier, avec un volume supérieur au milliard d’euros. La dernière catégorie, celle des SCPI « spécialisées » (7 SCPI fin 2018), ne réédite pas son exploit de l’exercice 2017, où sa collecte s’était envolée de 85%. En 2018, c’est un repli de 24,6% qui est au rendez-vous. Ces différences de flux ne modifient toutefois pas la hiérarchie catégorielle en termes de capitalisation : les bureaux restent en tête (64% de la capitalisation totale des SCPI d’entreprise), les commerces en deuxième position (14%), les diversifiés en troisième (9%) et les spécialisées en queue (6%). Mais la seconde place des commerces semble de plus en plus fragile…

Des rendements supérieurs aux autres catégories

Si les souscriptions en faveur des SCPI diversifiées sont en hausse constante, c’est sans doute en partie parce que cette catégorie offrant, par définition, un avantage bien connu en théorie financière – la diversification entre plusieurs classes d’actifs -, elle procure en outre ces deux dernières années des rendements supérieurs à ceux des catégories alternatives. Avec un taux de distribution moyen de 5,30% en 2018 (contre 4,35% pour l’ensemble des SCPI d’entreprise), elles se positionnent une nouvelle fois au-dessus du lot. Mieux encore, les SCPI diversifiées sont les seules à afficher des revenus distribués (+4,41%) et un taux de distribution (de +25 points, à 5,30% vs 5,05%) en hausse par rapport à 2017…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

Gilles Chamignon

Gilles CHAMIGNON
Paref Gestion