La décollecte nette de l’ensemble des fonds immobiliers, SCPI, OPCI et unités de compte immobilières, s’est atténuée au 1er trimestre. Les ordres de rachats, sur les SCPI notamment, ont fortement diminué. Mais leur collecte reste atone. Et le stock de parts en attente continue de croître. Datas…
La décollecte est toujours d’actualité… Mais elle s’atténue. Les fonds immobiliers non cotés, passés en zone négative en termes de souscriptions nettes au 3e trimestre 2023, redressent -un peu- la tête sur le 1er trimestre 2024. Les données publiées le 2 mai par l’ASPIM et l’IEIF chiffrent le niveau global de la décollecte des SCPI, OPCI et unités de compte immobilières à 188 M€. Contre, rappelons-le, 1,3 Md€ au 4T 2023.
La décollecte sur les OPCI et les UC immobilières divisée par deux
Une amélioration qui s’explique d’abord par le fort recul des rachats sur les OPCI et les unités de compte immobilières. La décollecte nette sur ces deux catégories de véhicules se réduit de moitié par rapport au trimestre précédent. Les OPCI avaient accusé une décollecte nette de 1,3 Md€ au 4T 2023. Et de 3 Md€ sur l’ensemble de l’année écoulée. Au 1er trimestre, ces reflux se limitent à -553 M€. Un niveau également inférieur à ceux constatés au 2T (-652 M€) et 3T (-792 M€) 2023. Côté unités de compte immobilières, la décollecte des deux derniers trimestres se poursuit. Mais, là encore, à un rythme moindre. Au 1T 2024, elles enregistrent 400 M€ de retraits nets. Contre -823 M€ et -814 M€ aux 3T et 4T 2023.
Les SCPI restent en territoire positif
Il n’en reste pas moins, comme le constatent l’ASPIM et l’IEIF dans leur communiqué, que pour ces deux catégories de véhicules, « dont les assureurs garantissent la liquidité », les « flux vendeurs dépassent toujours les flux acheteurs ». Ce n’est pas le cas pour les SCPI. Comme au cours des trimestres précédents, elles sont les seules à demeurer en territoire positif. Leur collecte brute du 1er trimestre (1,1 Md€) reste en effet supérieure aux rachats, qui ont d’ailleurs eux aussi fortement diminué d’un trimestre à l’autre. Ces rachats s’établissent en effet à 625 M€ au 1T 2024. Contre 1,3 Md€ au 4T 2023. Cette forte contraction n’empêche cependant pas les SCPI d’accuser un niveau de collecte, nette cette fois, inférieur à celle du trimestre précédent.
SCPI : le stock de parts en attente continue de progresser
En raison d’une collecte brute de nouveau en retrait (1,1 Md€, donc, vs 1,24 Md€ au 4T), la collecte nette des SCPI atteint en effet seulement 765 M€ au 1T 2024. Contre 837 M€ au 4T 2023. On reste donc loin, très loin, des scores enregistrés par les SCPI il y a encore un an. Pour mémoire, au 1T 2023, ces dernières affichaient une collecte nette de 2,4 Md€… Mais leur vrai problème demeure celui des parts en attente de retrait. Les rachats ont eu beau diminuer, la faible collecte ne permet toujours pas de les compenser totalement. Au 1T 2024, seuls 326 M€ de rachats ont pu être compensés par les souscriptions. Contre 400 M€ au 4T 2023. Conséquence : le stock des parts en attente de retrait continue de progresser.
96 SCPI concentrent l’essentiel des problèmes de liquidité
La valeur de ces parts en parts en attente a atteint 2,4 Md€ au 31 mars. Contre 2,1 Md€ fin 2023. Ce stock représente dorénavant 2,7% de la capitalisation des SCPI. Soit deux fois plus qu’à la fin du 3e trimestre 2023 (1,3%). Il est surtout très, très significativement supérieur à la moyenne historique, toujours inférieure quant à elle à 0,2% du marché[1]… Le problème reste bien sûr concentré sur certaines SCPI. 96 exactement, « gérées par 17 sociétés de gestion », sur un total de 218 véhicules. Il s’agit globalement toujours des mêmes qu’à la fin de 2023. Celles dont la collecte s’est tarie l’an dernier. Et souvent celles dont les gestionnaires ont annoncé des révisions à la baisse des prix de souscription ces derniers mois…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Par exemple, 0,16% fin 2022, 0,15% fin 2020 et 0,12% fin 2019.
