Jean-François Charrier, directeur général d’Axipit REP, revient sur le lancement de la récente SCPI Upêka. Ses premières acquisitions, les opérations en cours, sa stratégie de distribution, et l’état de la collecte à date. Il évoque aussi les autres projets d’Axipit. Interview.
Jean-François Charrier, Axipit REP a lancé la SCPI Upêka en septembre dernier. Pouvez-vous nous rappeler, rapidement, son positionnement ?
Jean-François Charrier – Pour ce premier véhicule, nous avons opté volontairement pour une stratégie opportuniste. Concrètement, cela signifie que l’on a ouvert au maximum le spectre des possibilités d’investissement. On ne s’interdit rien, ni d’un point de vue géographique, ni d’un point de vue sectoriel. Tout est envisageable, à partir du moment où c’est une opportunité, une bonne affaire. J’ai coutume de dire que nous n’avons pas de conviction… Ou plutôt si, nous avons une conviction : que les convictions ne durent pas. Que constate-t-on depuis 20 ans : que le marché s’est intéressé au bureau, au commerce, à la logistique, au résidentiel même. Mais que s’enfermer dans une stratégie restrictive pouvait éventuellement, à terme, poser problème. Nous préférons garder ouvert le champ des possibles.
C’est-à-dire regarder toutes les classes d’actifs, tous les secteurs, toutes les zones géographiques…
Jean-François Charrier – Absolument ! Diversification sur le plan sectoriel et diversification sur le plan géographique. Tous les marchés sont différents. Ils n’évoluent pas tous au même rythme. France, Allemagne, Irlande, Pays-Bas, Espagne : il y a aujourd’hui des opportunités sur chacun de ces territoires. Mais pas forcément sur les mêmes classes d’actifs…
Fin mars, votre SCPI Upêka avait bouclé 4 acquisitions. Lesquelles, plus précisément ? D’autres investissements sont-ils en cours ? Et à quel niveau de rendement ? Puisque c’est LE sujet, aujourd’hui…
Jean-François Charrier – Le rendement, c’est le sujet principal effectivement… Donc, nous avons investi dans 4 actifs fin 2023. Il s’agit en réalité de 11 locaux. Puisque l’un de ces actifs, situé en France, se compose de 8 locaux commerciaux de pieds d’immeubles. Nous avons fait également deux investissements en Espagne. Et un quatrième investissement aux Pays-Bas. Il s’agit, dans ce dernier cas, d’un investissement mixte entre bureau et local d’activités. Le tout assorti d’un taux de rendement, acte en main, de 7,80%. Et, effectivement, nous sommes en cours d’acquisition de deux actifs supplémentaires. L’une de ces opérations, un sell and leaseback situé aux Pays-Bas, devrait être finalisée début mai…
Dans quel secteur ?
Jean-François Charrier – Le secteur santé. Le second actif en cours d’acquisition appartient lui aussi au secteur de la santé. Il s’agit également d’une opération de sell and leaseback, mais l’actif -composé notamment de maisons médicales- est situé en France.
Pour investir, il faut du cash. Et donc de la collecte. Où en êtes-vous de ce point de vue ? La collecte est-elle en phase avec vos attentes ?
Jean-François Charrier – Je vous mentirais si je vous disais qu’elle était en phase avec nos attentes. Ce qui est sûr, c’est que l’on a eu un vrai succès lors du lancement. La SCPI a en effet été plutôt bien accueillie par nos partenaires CGP. En revanche, depuis le début de l’année, c’est un peu poussif. Certes, nous collectons. Nous collectons plus, mois après mois. Mais bien moins que ce que nous avions projeté lors du lancement. Le bilan est donc mitigé. Il est positif, parce que nous sommes en collecte positive. Et que, donc, nous sommes en capacité de mener des acquisitions. Mais il nous laisse insatisfaits, dans la mesure où il est inférieur à nos prévisions…
La stratégie de distribution est d’autant plus importante aujourd’hui alors que seuls quelques réseaux continuent de collecter en SCPI. Il y a aussi une sorte de remise en cause de certains canaux – je pense notamment à celui de l’assurance-vie- . Autrement dit, la gestion du passif est devenue plus complexe pour les gestionnaires d’actifs. Quid de la vôtre ?
Jean-François Charrier – Jusqu’à présent, nous avons décidé de ne travailler qu’avec des conseillers en gestion de patrimoine indépendants. Afin d’assurer une distribution la plus « diluée » possible. Et, tant que nous n’aurons pas atteint un certain seuil de capitalisation, nous ne ferons pas appel à de gros investisseurs. Qui pourront être des institutionnels. Ou des compagnies d’assurance. L’avantage des compagnies d’assurance est, qu’en règle générale, la commercialisation est relayée via des unités de compte. La SCPI est donc vendue, là aussi, à des particuliers. Ce qui est moins impactant qu’une vente directe à un institutionnel. Mais, oui, on ne peut raisonnablement collecter ce que l’on a envie de collecter si l’on ne fait pas appel à des réseaux. Et notamment à celui des contrats d’assurance…
D’autres SCPI, lancées tout récemment, ont néanmoins fait le choix de ne pas être distribué, du tout, par des réseaux d’assurance. Elles ont aussi mis en place une stratégie de gestion du passif très encadrée. Avec des « gates ». Et des périodes de détention minimum. D’où ma question, reformulée : qui sont en réalité, aujourd’hui, vos principaux concurrents ? Les autres « jeunes » SCPI ? Ou, finalement, d’autres placements, plus financiers, tels que par exemple les produits structurés ?
Jean-François Charrier – Ce qui est sûr c’est qu’il y a une vraie concurrence, notamment des produits structurés, bien évidemment. Parce que les taux de rendement annoncés sont très alléchants. Mais on ne parle pas des mêmes produits. La SCPI, elle, peut répondre à énormément d’objectifs pour nos clients. Retraite, préparation de la retraite, succession, etc. La SCPI peut également être souscrite selon diverses options : pleine propriété, démembrement…
Je précise, parce que l’on ne l’a pas évoqué, que votre SCPI a pour particularité d’être sans droit d’entrée, sans commission de souscription. Ce qui vous différencie un peu des autres SCPI qui se sont lancées récemment. Mais je voulais que l’on parle des autres activités d’Axipit. Je crois que vous avez en projet le lancement d’un nouveau fonds, destiné cette fois aux investisseurs professionnels…
Jean-François Charrier – Absolument, les fonds professionnels ont d’ailleurs été les premiers véhicules à avoir été lancés chez Axipit. Ils sont construits autour de stratégies value add – de création de valeur, donc-. Leur durée est courte. Et ce sont des fonds « fiscaux », qui entrent notamment dans le cadre de l’article 150 O B Ter. Celui que nous allons lancer, à priori en début de mois prochain, s’appelle Axipit Global Value. Il est construit, lui-aussi, autour d’une stratégie value add. Mais pourra investir, à la différence de nos deux autres fonds professionnels dédiés au secteur résidentiel, sur l’ensemble des classes d’actifs.
Propos recueillis le 23 avril 2024
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A propos d’Axipit Real Estate Partners(i)
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion de fonds d’investissement immobiliers indépendante agréée par l’AMF depuis mars 2021. Et, filiale du Groupe Aquila Asset Management, acteur de premier plan dans la gestion de tout type d’actifs immobiliers pour le compte de tiers. La récente prise de participation du groupe européen Catella, acteur de renommée mondiale en matière d’’investissement immobilier, confère aux équipes une assise solide pour réaliser les perspectives de croissance et accélérer le développement sur le marché européen. Axipit Real Estate Partner se distingue par son savoir-faire unique ainsi que sa capacité d’innovation produit sur l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers. La société propose des véhicules d’investissement immobiliers, habituellement réservés à la clientèle institutionnelle, fondés sur des stratégies sur-mesure, inédites, Core ou Value-add, pour un actif sous gestion de 150 millions d’euros à fin septembre 2023.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
