Les jeunes SCPI ont-elles de l’avenir ? Sans aucun doute, la roue a tourné. Andràs Boros, président d’Epsilon Capital, explique comment le changement de cycle immobilier offre des opportunités aux nouvelles sociétés de gestion. Point de vue.
Pour être parfaitement honnête, je dois avouer que pour l’entrepreneur que je suis, ce qui se passe actuellement sur le marché des SCPI est une formidable aubaine.
Bien sûr, je ne peux que regretter que de nombreux associés se sentent lésés par les baisses parfois inattendues de la valeur de leur investissement. Regretter aussi que ces mouvements aient terni l’image de la profession et la classe d’actifs dans son ensemble.
Toutefois, même dans mes rêves les plus fous, je n’aurais pu penser que les cartes seraient aussi subitement et profondément rebattues parmi les sociétés de gestion immobilières.
Les SCPI, avant la hausse des taux
Lorsque notre SCPI Epsilon 360° a été lancée il y a un peu plus de 2 ans, le pari n’était pas évident. Le marché était dominé par certains gros acteurs historiques. Les taux étaient proches de 0%. Et ces SCPI historiques – qui distribuent en moyenne environ 4,50% par an – faisaient le plein de collecte.
Au lancement nous avons eu la chance de pouvoir compter sur un réseau d’investisseurs – pour la plupart issus du Sud-Ouest, notre structure étant basée à Bordeaux – pour bénéficier d’un capital initial conséquent.
Mais après ce premier tour de table « bienveillant », nous avons dû nous confronter à la réalité du marché de la distribution – un monde relativement nouveau pour nous. Et là ça a été une autre tasse de thé.
Pratiquement tout ce qui fait actuellement notre force, était alors considéré comme une faiblesse.
Une approche à contre-courant du marché des SCPI
Nous revendiquions une « collecte maîtrisée ». Mais qui veut s’embêter avec un nouveau fonds si ce n’est pas pour collecter massivement ?
Nous ne voulions pas gérer une SCPI thématique, ni forcément une SCPI diversifiée. Nous voulions acheter ce que nous voulions, en fonction des opportunités et des cycles de marché. On qualifiait cela de stratégie « opportuniste ». Mais qui veut s’embêter à expliquer cela à un client ? Une thématique porteuse (de préférence la logistique ou la santé), c’est tellement plus facile à vendre. On comprend tout de suite ce que vous faites en une seule phrase.
Investissement : small is beautiful ?
Nous voulions nous cantonner aux petits deals, que nous avons appelés les small caps. « Ah oui, mais c’est plus risqué ça, non ? », nous disait-on à l’époque. Désormais, j’ai l’impression que tout le monde fait du small caps. Le nouveau mot à la mode sur le marché est la « granularité ». Tout est devenu « granulaire » : le patrimoine, la collecte, tout. Les gérants doivent même maintenant justifier pourquoi détenir un actif à 20 ou 30 millions d’euros n’est pas forcément un facteur de risque dans le patrimoine.
Immobilier, la fin d’un cycle
Mais surtout, le maître mot actuellement c’est la « jeunesse ». On veut des jeunes SCPI. La notion de track record a pris un coup de vieux.
Les choses ont donc bien changé au cours des deux ou trois derniers mois.
Mais attention, être « jeune » n’est pas une garantie de succès. Pas plus qu’être « ancien » une garantie d’échec. Avoir un patrimoine construit patiemment et régulièrement en 30 ou 40 ans n’est pas en soi une mauvaise chose. Pas plus que d’avoir un patrimoine récent une condition suffisante pour réussir.
La plupart des fonds qui souffrent actuellement sont très largement exposés aux bureaux, en particulier en Ile de France. Or, l’accélération du télétravail depuis la crise sanitaire est un phénomène exogène. Il faut donc avoir l’honnêteté intellectuelle de dire que les gérants concernés n’ont pas pu voir venir le phénomène dans l’ampleur qu’on lui connaît aujourd’hui.
SCPI, et maintenant ?
Pour le reste, on doit tout de même pouvoir tirer quelques enseignements de la décennie passée :
– Ne pas céder à la facilité dans sa stratégie d’investissement. Car oui, là encore il faut le dire, acheter des bureaux a longtemps été assez « facile ». Avoir des convictions contrariantes et les assumer quand 90% du marché fait autre chose, c’est moins facile.
– Ne pas confondre les intérêts de la société de gestion avec ceux des associés. Si l’on collecte et que l’on investit massivement en haut de cycle, il faut être prêt à passer un mauvais quart d’heure en bas de cycle.
Jeunes sociétés de gestion de SCPI, l’opportunité d’être entendues
Bref, ce qui se passe actuellement, personne ne l’a vu venir. Du moins pas dans cette magnitude. Là encore, il faut avoir l’honnêteté intellectuelle de le dire. Il s’agit donc d’une opportunité formidable pour nous jeunes sociétés de gestion d’être entendues. Et de venir prendre une place sur ce marché. En tâchant toutefois d’apprendre des erreurs du passé.
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A propos d’Epsilon Capital(i)
Basée à Bordeaux, Epsilon Capital est une société de gestion de portefeuille indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, spécialisée dans l’immobilier. La société a lancé en 2021 la SCPI Epsilon 360°, son premier véhicule grand public. Cette SCPI est spécialisée sur l’immobilier « small caps » (bureaux, commerces, santé, logistique, activité …) à Paris, en Île-de-France, dans les moyenne grandes métropoles régionales. Ainsi que « dans les villes moyennes dynamiques » pour une valeur unitaire généralement compris entre 1 et 5 M€. L’objectif de rendement annuel de la SCPI à capital variable est supérieur à 6% sur une durée d’investissement recommandée de 8 ans.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
