Si le niveau de distribution des SCPI est resté stable l’an dernier, le fort recul de la valeur de réalisation moyenne de leurs parts (-10,3%) les conduit à afficher un rendement global négatif en 2023. Une contre-performance portée essentiellement par les SCPI de bureaux. Chiffres, et commentaires.
« L’ajustement des valorisations des patrimoines des SCPI est en ligne avec l’évolution du rendement en capital observé sur le marché de l’immobilier d’investissement », estime l’ASPIM et l’IEIF dans leur dernière publication. En France, ce rendement en capital a baissé de 11% en 2023, selon les données de l’indice France MSCI Annual Property. La valeur moyenne des patrimoines des SCPI, mesurée à l’aune de leur valeur de réalisation[1] par part, a reculé quasi à l’identique. De -10,3%, selon les données ASPIM-IEIF.
Le rendement global des SCPI passe en territoire négatif en 2023
Cette contre-performance patrimoniale impacte donc très fortement la performance globale des SCPI. Cette dernière, mesurée depuis le 1er janvier 2022 par le Rendement Global Immobilier, s’établit ainsi à -5,78% pour 2023. Elle résulte, rappelons-le, de l’addition du Taux de Distribution moyen du marché (4,52%) et de la variation des valeurs de réalisation moyennes des parts. Ce rendement global immobilier, très en retrait par rapport à 2022 (+2,10%), positionne néanmoins encore les SCPI à la première place, en termes de performance globale, des fonds immobiliers non cotés. Devant, donc, les unités de compte immobilières (-6,8% en 2023). Et les OPCI grand public (-7,6%).
La chute des valorisations essentiellement portée par les SCPI bureaux
Le recul de la valeur des actifs immobiliers l’an dernier n’a pas été, on le sait, uniforme selon les secteurs. Fort logiquement, les SCPI les plus exposées aux secteurs ayant payé le plus lourd tribut à la crise affichent donc les plus forts reculs de leurs valeurs de réalisation. C’est le cas des SCPI à prépondérance bureaux. Selon les données ASPIM-IEIF, leurs valeurs de réalisation par part, en moyenne pondérée, auraient baissé de -13,2%. Or les SCPI bureaux représentent 57% de la capitalisation totale des SCPI[2]. C’est donc essentiellement la chute de leurs valorisations qui explique le recul global de la valeur des patrimoines des SCPI l’an dernier. Tout comme d’ailleurs le mouvement de révision à la baisse des prix de parts. Qui a surtout touché des SCPI à prépondérance bureaux. Les autres catégories de SCPI se positionnent en revanche au-dessus de la baisse moyenne de 10,3%.
Quatre catégories de SCPI affichent des rendements globaux positifs
Les valeurs de réalisation des SCPI à prépondérance commerce chutent de -7,6%. Celles des autres catégories baissent dans des proportions moindres, inférieures à -5%. Le recul des SCPI à prépondérance santé et éducation s’établit à -4,6%. A -4% pour les SCPI diversifiée. A -3% pour la catégorie hôtellerie. Et à respectivement -2,9% et -2,5% pour les SCPI des secteurs résidentiel et logistique. Le rendement global immobilier est donc en réalité très hétérogène selon les catégories de SCPI. Les spécialistes des bureaux et des commerces sont effectivement en territoire négatif. Avec des RGI de respectivement -9,1% et -2,9%. Mais les autres catégories restent en positif. Le Rendement Global Immobilier des SCPI logistique, catégorie la plus performante, ressort ainsi à 3,1%. Suivies par les catégories Hôtels, Tourisme, Loisir (+2,1%), Résidentiel (1,6%) et Diversifiée (1,5%). La catégorie Santé et Education affiche quant à elle une performance globale nulle en 2023.
Encore des baisses de valorisation en 2024 ?
La baisse des valorisations des portefeuilles des SCPI reste malheureusement encore d’actualité en 2024. Depuis le début de l’année, plusieurs gestionnaires ont déjà acté des dépréciations de prix de parts. Le dernier en date étant AEW Patrimoine, sur ses SCPI à dominante bureaux Immo Evolutif, Fructirégions Europe. Et, de nouveau, Laffitte Pierre. Nul doute que d’autres devraient intervenir, notamment dans le sillage des évaluations de patrimoine à mi-année que les SCPI seront conduites à réaliser à la demande de l’AMF. Il faut espérer qu’avec la stabilisation des marchés immobiliers, qui semble se confirmer, les révisions seront moins drastiques que l’an dernier…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] La valeur de réalisation d’une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs détenus.
[2] Au 31 décembre 2023
