Amundi Immobilier vient de procéder à la baisse du prix de 3 de ses SCPI déjà dévalorisées en juillet 2023. Chez BNP Paribas REIM, seule Accimmo Pierre repasse par la case « baisse du prix des parts ». La capitalisation des SCPI s’érode de plus de 555 M€ supplémentaires…
AEW Patrimoine, décidemment précurseur en la matière, avait ouvert la voie dès octobre 2023. Après avoir été le premier gestionnaire à procéder à la baisse du prix de la part de l’une des SCPI en 2023 (Laffitte Pierre, avec -8,44% le 1er mars 2023), il fut aussi le premier à rééditer l’opération quelques mois plus tard. Le 2 octobre dernier, le prix de souscription de Laffite Pierre était en effet de nouveau révisé à la baisse. De -9,71% supplémentaires. Portant ainsi le recul de la valeur de sa part à -17,33% sur l’année 2023.
Trois SCPI en baisse chez Amundi Immobilier, une chez BNP Paribas REIM
Plus récemment, Primonial REIM a lui aussi été contraint de procéder à une nouvelle dévalorisation de sa SCPI Primopierre. Laquelle aura donc perdu, depuis le 15 septembre 2023, 19,23% de sa valeur… Ce véhicule détenait jusqu’ici le record de la plus forte baisse actée pour une SCPI à capital variable de ces derniers mois. Record désormais « battu » par deux SCPI gérées par Amundi Immobilier. Le gestionnaire vient en effet de procéder, à l’instar des deux précédents, à de nouvelles dépréciations des prix de parts pour 3 de ses SCPI. Tout comme BNP Paribas REIM, il y a quelques jours (le 1er mars 2024). Mais au titre, pour ce dernier, d’un seul véhicule (Accimmo Pierre). Les trois SCPI d’Amundi Immobilier affectées par ces nouvelles dévalorisations sont Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine (« RAP »).
De nouvelles baisses comprises entre -1,2% et -6,7%
Leurs prix de souscription ont été abaissés, depuis le 15 mars, de -6,4% (Edissimmo) et -6,7% (Génépierre et RAP). Portant le recul de leur valeur, depuis le 24 juillet dernier[1], à respectivement -19,41% (Edissimmo), -22,59% (Génépierre) et -18,30% (Rivoli Avenir Patrimoine). Chez BNP Paribas REIM, le recul acté au 1er mars dernier du prix de souscription d’Accimmo Pierre est moins significatif : -1,2%. Mais la perte de valeur de la SCPI, depuis le 27 juillet dernier[2], n’en demeure pas moins important : -18,03%. Toutes ses nouvelles dévalorisations sont évidemment liées aux résultats des expertises des patrimoines de ces différents véhicules menées en fin d’année. Les valeurs retenues, en date du 31 décembre, s’avèrent en effet globalement en retrait par rapport aux estimations établies à mi-2023.
Valeurs d’expertises en baisse au 31 décembre 2023
BNP Paribas REIM, transparent dans sa communication, indique que la valeur de reconstitution de sa SCPI Accimmo Pierre a encore perdu -9,8% au cours du second semestre 2023. Passant d’une estimation de 169,72 € par part au 30 juin à 153,16 € au 31 décembre. Cette nouvelle valeur, rapportée au dernier prix de souscription actée le 27 juillet, faisait donc « sortir » le prix de la SCPI de son tunnel réglementaire[3]. A 170 €, Accimmo Pierre affichait en effet un écart de +11% par rapport à sa valeur de reconstitution au 31/12/2023. La baisse de ce prix à 168 € ramène cet écart -juste- en dessous de la barre des 10% : 9,69%… Autant dire qu’en dépit de cette nouvelle dévalorisation, Accimmo Pierre reste donc en situation de -forte- surcote…
Des SCPI toujours en surcote ?
Côté Amundi Immobilier, on se contente de préciser les baisses de valeur des patrimoines des trois SCPI concernées. Les expertises réalisées au 31 décembre 2023 constatent des replis compris en -6,4% et -6,7%. Soit, très exactement, les pourcentages retenus pour abaisser les prix de souscription d’Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine. Amundi Immobilier ne communique pas sur les nouvelles valeurs de reconstitution de ces trois véhicules. Impossible donc, pour l’heure, de connaître le niveau de surcote résiduelle de chacune des trois SCPI. Amundi Immobilier met en revanche en avant leur nouveaux rendements prévisionnels pour 2024. En rappelant que « les rendements locatifs des immeubles détenus ne sont pas affectés par ces ajustements de valeurs », le gestionnaire précise en effet les niveaux de distribution prévus sur l’exercice en cours.
Amundi Immobilier calcule les rendements prévisionnels de ses trois SCPI
Edissimmo devrait ainsi distribuer un dividende d’environ 8,94 € par part cette année. Celui de Génépierre devrait se situer autour de 10,30 € par part. Et celui de Rivoli Avenir Patrimoine, autour de 10,88 €. Ce qui conduit Amundi Immobilier à estimer les rendements prévisionnels de ses trois SCPI en 2024. Qu’il évalue respectivement à 4,68% (Edissimmo), 4,93% (Génépierre), et 4,35% (RAP). Mais en retenant, au dénominateur, les nouveaux prix de souscription actés le 15 mars… Une présentation que l’on qualifiera pudiquement d’optimiste. Et qui ne vaut éventuellement que pour les nouveaux souscripteurs… Pour ceux qui étaient déjà associés avant le 24 juillet dernier -date de la première dévalorisation du prix des trois SCPI- les Taux de Distribution prévisionnels sont évidemment moins attractifs. Ils ressortent respectivement à 3,77% (Edissimmo), 3,81% (Génépierre), et 3,56% (RAP), selon nos calculs.
De nouvelles baisses à venir ?
Impossible d’affirmer que ces nouvelles dévalorisations -qui laissent toutefois inchangé, et pour cause, le nombre de SCPI ayant procédé à la révision du prix de leurs parts depuis le 1er mars 2023- seront les dernières annoncées. A priori, la stabilisation des taux d’intérêt, qui semble acquise pour 2024, ne devrait pas conduire à de nouvelles baisses drastiques de la valeur des patrimoines immobiliers d’ici la fin de l’année. Mais tous les gestionnaires n’ont pas encore communiqué sur les valeurs d’expertises de leurs SCPI au 31 décembre 2023… A suivre.
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A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 43,3 milliards d’euros sous gestion[4], elle est n°1 en France en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public[5]. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Amundi Immobilier développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles, …).
A propos de BNP Paribas REIM(i)
BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, propose aux investisseurs une large gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement, basée sur de fortes convictions. Notre ancrage européen nous confère une connaissance approfondie des marchés locaux. Que nous appréhendons à travers chaque m², chaque rue, chaque quartier, chaque écosystème urbain. Avec nos 330 collaborateurs, nous prenons soin des immeubles que nous gérons comme des êtres vivants. Proposant ainsi notre version du vivre ensemble au bénéfice de nos plus de 200 investisseurs institutionnels. Et plus de 150 000 investisseurs particuliers. Fin 2021, BNP Paribas REIM gérait 29,7 milliards d’euros d’actifs européens immobiliers et vivants pour le compte d’investisseurs institutionnels et particuliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Les prix d’Edissimmo, de Génépierrre et de RAP ont été une première fois révisés à la baisse, de respectivement -13,92%, -17,04%, et de -12,42%, le 24 juillet 2023.
[2] Le prix d’Accimmo Pierre a été une première fois révisé à la baisse, de -17,07%, le 27 juillet 2023.
[3] Le prix de souscription d’une SCPI doit toujours être compris dans une fourchette de +/- 10% autour de sa valeur de reconstitution.
[4] A fin juin 2023 – Source : Amundi.
[5] IEIF – décembre 2022
