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Amundi Immobilier précise le niveau de réduction des acomptes trimestriels de ses SCPI

Amundi Immobilier avait prévenu qu’elle pourrait être amenée à réduire l’acompte trimestriel distribué par ses SCPI. Le niveau de cette diminution vient d’être précisé, et communiqué à l’ensemble des porteurs de parts. Pour les SCPI d’entreprise, l’acompte prévisionnel est réduit de 30%.

 « Nous devons anticiper une diminution des encaissements des loyers et des charges pour le 2e trimestre et probablement pour le début du 2e semestre »… Dans une lettre adressée à l’ensemble des porteurs de parts de ses SCPI, Amundi Immobilier motive les raisons qui l’ont poussé à prendre « un certain nombre de mesures de précaution en matière de distribution de dividendes ».

Acomptes prévisionnels réduits de 20% à 30%

La première d’entre elles est la réduction des prochains acomptes trimestriels. Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier, expliquait dès le 3 avril dernier que cette solution était à l’étude. Ayant privilégié une approche « maximaliste » pour estimer l’impact de la crise sanitaire sur les revenus des SCPI du groupe, Amundi Immobilier s’interrogeait néanmoins encore pour savoir si « ce pire anticipé » ne devait pas, d’ores et déjà, être « matérialisé dans les acomptes prévisionnels des SCPI ». La décision est donc prise. Dans son communiqué, la société de gestion précise que « dès le 1er trimestre 2020 », les acomptes prévisionnels seront diminués « de 30% pour les SCPI d’entreprise », et de « 20% pour les SCPI résidentielles »

L’utilisation des réserves envisagée, mais pas décidée

Ce niveau de réduction, qui vaut donc pour le 1er acompte de l’année, ne sera pas nécessairement reconduit à l’identique. Amundi Immobilier rappelle que ses SCPI disposent de « réserves importantes ». Pour ses trois SCPI d’immobilier d’entreprises, le niveau des « reports à nouveau » (RAN) est effectivement impressionnant. Près de 180 jours de distribution pour la « moins disante », Rivoli Avenir Patrimoine. Et jusqu’à 537 jours pour L’Oustal des Aveyronnais… Ces réserves pourront donc être utilisées « pour conforter les distributions ». Et les rapprocher de celles initialement « envisagées ». Sur ce point, Amundi Immobilier ne s’engage pas vraiment. Il faudra attendre au moins le 3e trimestre pour savoir à quel point les RAN seront mis à contribution.

Réponse au 3e trimestre

« Avec une meilleure visibilité sur le 1er semestre écoulé, et les anticipations de revenus du 2e semestre, nous pourrons ajuster plus sereinement la distribution annuelle et l’utilisation de ces réserves », précise Amundi Immobilier dans son communiqué. A suivre, donc.

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Jean-Marc Coly, Amundi Immobilier : « Nous avons décidé de retenir une approche "maximaliste" »...

Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier, répond aux questions de pierrepapier.fr. Comment le leader de la gestion d’actifs immobiliers vit-il la crise ? A combien estime-t-il les pertes locatives potentielles de ses véhicules sous gestion ? Et, surtout, à quoi doivent s’attendre, en termes de rendement, les associés de ses SCPI ? Interview.

Que peut-on dire, aujourd’hui, de l’état des marchés immobiliers, côté gestionnaires d’actifs ?

Jean-Marc Coly – Ils sont, globalement, à l’arrêt. Mais toute activité n’a pas cessé. Les investissements que nous avions initiés, avant la crise, sont toujours en cours de traitement. Ils sont d’ailleurs, pour la plupart, en voie de finalisation. Nous devrions avoir bouclé, d’ici la fin du confinement, au moins 3 ou 4 opérations d’envergure. En France, mais également en Europe. C’est important, car nous restons ainsi en mesure de déployer les capitaux collectés. Côté arbitrages, c’est-à-dire cessions de certains de nos actifs, là encore, et plus étonnement, nous n’enregistrons pas de rétractations. Ni, d’ailleurs, de renégociations sur les prix convenus avant la crise. L’attentisme, que nous avons pu observer au cours de la première semaine de confinement, résulte plus d’interrogations sur les modalités de financement que de remise en cause du bien fondé de l’opération, côté acheteurs. Ce qui est plutôt positif…

Quid de la gestion locative ?

Jean-Marc Coly – La partie commercialisation des actifs existants auprès de nouveaux locataires est beaucoup plus « calme ». La situation actuelle ne pousse pas les entreprises à rechercher de nouveaux locaux. Et les visites sont impossibles. En revanche, les relations avec les locataires existants sont intenses. Beaucoup nous interrogent sur de possibles aménagements. Les demandes de report -ou d’annulation – proviennent majoritairement des locataires d’actifs de commerces ou d’hôtels. Mais aussi de certains locataires de bureaux, dont l’activité est fortement impactée par la crise. Nous étudions toutes les demandes, au cas par cas, en vertu d’une approche à la fois solidaire envers les entreprises, et respectueuse de l’intérêt des actionnaires de nos fonds.

Envisagez-vous l’annulation pure et simple de certains loyers ?

Jean-Marc Coly – Nous nous sommes engagés à suspendre le recouvrement des loyers et des charges des TPE/PME les plus fragiles. Et serons sans doute amenés à consentir des reports de loyers, voire même des franchises supplémentaires, à certains autres locataires. Mais moins enclins à envisager des annulations pures et simples… C’est en fait en sortie de crise, lorsque chacun aura une vision plus précise de l’impact sur son activité, que s’engageront des discussions posées et réalistes. Il faudra faire le tri entre ceux qui ont réellement souffert. Et ceux qui ont cherché à profiter de la situation… Bien que, là encore, se posera la question des indicateurs à prendre en compte…

Etes-vous déjà capable d’estimer le niveau des pertes locatives potentielles ?

Jean-Marc Coly – La réalité, c’est que personne, aujourd’hui, n’est réellement en mesure d’établir un chiffre. Son niveau dépend de facteurs -et notamment la durée des confinements- qui vont nécessairement varier au cours des prochaines semaines. Nous avons donc décidé de retenir une approche « maximaliste ». En prenant les hypothèses les plus extrêmes. Ce scénario du risque maximal conduirait à la perte totale des revenus locatifs versés par nos locataires des secteurs commerces et hôtellerie[1]. Et à la perte d’environ 20% des loyers du secteur bureaux[2]. Pertes auxquelles il faudrait ajouter les charges des immeubles que nous serions obligés de régler en lieu et place des locataires…Dans l’hypothèse où ces pertes se matérialiseraient sur l’ensemble des 2e et 3e trimestres, seuls 40% des loyers théoriques seraient donc recouvrés durant cette période de 6 mois. Soit, sur l’ensemble de l’année 2020, un taux de recouvrement d’environ 70%.

Donc, environ 30% de pertes locatives sur l’ensemble de l’année 2020 ?

Jean-Marc Coly – Ce ne sont pas des loyers « perdus ». Ils seront, à terme, récupérés. Sans doute, il est vrai, pas entièrement. Mais, encore une fois, il s’agit d’un scénario extrême. Nous ne pensons pas qu’il se réalisera dans de telles proportions. En outre, si l’on raisonne en trésorerie sur 2020, nous estimons également que nous serons en mesure, dès le 4e trimestre, d’encaisser une partie des loyers qui n’auraient pas été perçus aux 2e et 3e trimestres précédents.

Quel impact sur la distribution de vos SCPI ?

Jean-Marc Coly – Pour être totalement transparent, la décision n’est pas encore arrêtée. Nous nous demandons si ce « pire anticipé » ne doit pas, d’ores et déjà, être matérialisé dans les acomptes prévisionnels. Et dès le prochain versement, qui doit intervenir avant la fin du mois d’avril. Si cette décision est prise, elle conduirait à réduire d’environ 30% l’acompte versé. Ce qui, en termes de rendement moyen, reviendrait à passer d’un rendement prévisionnel de l’ordre d’un peu plus de 4% à un peu plus de 3%. Nos conseils de surveillance, que nous avons interrogés, ne trouvent pas cette hypothèse aberrante. D’autant plus qu’il s’agirait d’une minoration temporaire. Si la situation s’améliore aux 2e et au 3e trimestre, les acomptes prévisionnels pourraient être revus à la hausse. Et plus encore au 4e trimestre, où la visibilité se sera, nous l’espérons, grandement améliorée.

Pourquoi ne pas utiliser les reports à nouveau qui, pour vos SCPI, sont pourtant à des niveaux extrêmement élevés ?

Jean-Marc Coly – Cette hypothèse est bien entendu envisagée. Ces réserves ont été constituées dans cet objectif : pallier des pertes de revenus temporaires. Le degré d’utilisation de ces reports à nouveau, destinés à conforter le niveau de distribution annuelle, dépendra, là encore, de la situation qui aura prévalu durant la crise. Il sera décidé en fin d’année. Encore une fois, notre logique est une logique de prudence. Nous envisageons la situation du pire. Pour mieux reconstruire la situation du meilleur.


En sortie de crise se posera toujours la question de la résilience des locataires. Mais aussi celle de la valorisation -dévalorisation- des actifs immobiliers ? Que peut-on dire aujourd’hui ?

Jean-Marc Coly – Personne n’a de boule de cristal… Ce que je constate, c’est qu’ayant déjà vécu plusieurs crises, celle-ci intervient à un moment où les marchés immobiliers étaient finalement assez « raisonnables ». Certes, les prix ont augmenté ces dernières années. Certes, les taux de rendement ont baissé. Mais nous étions, avant le début de la crise, à des niveaux de primes de risque encore historiquement très élevés. De l’ordre de 250 à 350 points de base, pour les actifs prime, au-dessus des taux de long terme. Ce qui laisse une marge de manœuvre importante. En supposant que les taux de rendement baissent de 10 à 30 points de base, l’impact sur nos portefeuilles d’actifs existants sera marginal. Par ailleurs, côté loyers, des facteurs de soutien sont toujours présents. Les actifs d’immobilier d’entreprise ne sont pas en situation de sur-vacance ou de surproduction.

Qu’en pensent les experts immobiliers ?

Jean-Marc Coly – Ils cherchent, eux aussi, des références… A court terme, comme nous, ils considèrent que ce n’est pas quelques mois de loyers reportés qui vont changer la valeur d’un actif. En revanche, à plus long terme, les valorisateurs vont intégrer l’impact de la crise économique sur le niveau des loyers, et donc sur les niveaux de valorisation. Car il est clair que la tendance haussière qui prévalait en début d’année n’est plus d’actualité. La hausse des loyers peut se poursuivre, mais beaucoup plus modérément. Ou s’arrêter purement et simplement. C’est sans doute ce facteur loyer, plus que le facteur taux, qui fera « bouger » les valeurs d’expertises au cours des prochains mois…

Nous avons évoqué le risque loyers, le risque valorisation. Quid du risque sur la liquidité des SCPI ?

Jean-Marc Coly – C’est effectivement une crainte qui est régulièrement évoquée. A tort, pour l’instant. Car les données que nous avons compilées, chez Amundi Immobilier, et croisées avec d’autres gestionnaires, montrent que pour l’heure les souscriptions sont toujours très largement supérieures aux rachats. Les demandes de rachats n’ont pas augmenté. Il y en a, comme toujours. Mais elles n’augmentent pas. Ce qui tendrait à prouver que les épargnants ont bien compris que l’immobilier pouvait jouer ce rôle d’amortisseur qu’on lui attribue.

Qu’en est-il de la collecte ?

Jean-Marc Coly – Nous avons fait le point à fin mars. Ce qui inclut les 15 premiers jours du confinement. Et bien la collecte demeure, chez Amundi Immobilier en tout cas, très significative. Le chiffre n’est pas encore définitivement arrêté, mais il est clairement supérieur à celui constaté en mars 2019. Et le niveau de collecte est relativement homogène dans tous nos réseaux. Il faut bien sûr attendre les chiffres d’avril. Mais nous n’anticipons pas de fléchissement significatif sur la collecte en SCPI. Ni d’ailleurs sur celle dirigée vers notre OPCI phare, Opcimmo, qui a connu une collecte nette positive sur la dernière quinzaine du mois de mars.

Votre scénario de sortie de crise ?

Jean-Marc Coly – Amundi a déjà livré sa vision. Nous espérons voir les premiers effets de la reprise à partir du 4e trimestre. La reprise sera progressive, et peut être ponctuée de rechutes. La reprise sera plus ou moins forte selon les secteurs. Dans l’immobilier, elle produira les mêmes effets que les crises précédentes. Ce sont les actifs de qualité, ceux qui sont d’ailleurs les moins impactés, qui se rétabliront le plus rapidement…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


[1] Deux secteurs qui représentent environ 20% du patrimoine géré par les principaux véhicules d’investissement collectif d’Amundi Immobilier

[2] Secteur qui représente environ 80% du patrimoine géré par les principaux véhicules d’investissement collectif d’Amundi Immobilier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Amundi Immobilier

Amundi Immobilier, poids lourd du marché des SCPI et des OPCI, a, comme la plupart des sociétés de gestion, commencé par rassurer ses clients sur sa capacité à maintenir son activité durant la crise. Elle s’est également employée à leur fournir une vision plus précise du degré d’exposition de son patrimoine sous gestion. Focus sur les principaux véhicules gérés par Amundi Immobilier.

« Les actifs immobiliers les plus exposés à la crise sanitaire sont le commerce, l’hôtellerie, et les parcs d’activités hébergeant des TPE ou PME », commence par rappeler Amundi Immobilier dans un flash info rédigé le 20 mars dernier. La société de gestion s’est donc livrée à l’analyse sectorielle des 750 actifs qu’elle gère pour le compte de ses principaux véhicules immobiliers grand public[1]. Le résultat est encourageant : ces derniers sont en effet très majoritairement (80%) investis en actifs de bureaux. L’un des secteurs qui sera, tout du moins à court terme, le moins impacté par la crise du coronavirus.

SCPI Amundi : exposée à 83% au secteur des bureaux

Dans le détail, ces fonds grand public sont exposés à hauteur de 10,52% au secteur du commerce. A 4,82% à celui de l’hôtellerie. Et à 2,60% à celui des parcs d’activités. Soit, au total, à 17,95% sur l’ensemble de ces trois secteurs « exposés ». Les 3 principales SCPI d’entreprise d’Amundi Immobilier affichent un moindre degré d’exposition. Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine sont en effet pour leur part encore plus majoritairement investies dans le secteur des bureaux : 83,4%. Contre 80,1% pour Opcimmo, l’OPCI le plus important du marché (8,4 Md€ d’encours sous gestion). Outre cette répartition sectorielle favorable[2], les véhicules immobiliers d’Amundi bénéficient également d’une forte diversification géographique. Le portefeuille de ces quatre principaux véhicules est en effet investi dans 10 pays. Ils sont également en partie protégés par leur taille.

Diminution des produits locatifs sur le deuxième trimestre

Car les SCPI d’Amundi figurent elles aussi parmi les poids lourds du marché. Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine dépassent chacune les 3 Md€ de capitalisation. Et Génépierre frôle le milliard… Amundi Immobilier ne sous-estime pas pour autant l’impact de la crise sur son activité. Le gestionnaire s’attend notamment à un recul des transactions immobilières. Tout en précisant que les projets d’investissements engagés continuent « à progresser favorablement ». Et que tous les capitaux collectés fin 2019 et début 2020 sont, « à ce jour », tous investis. Côté loyers, le premier trimestre a déjà été encaissé. Et les quittances du deuxième ont été envoyées. Mais, reconnaît la société de gestion, « nous nous attendons à ce que leurs encaissements soient plus problématiques. Notamment dans les secteurs les plus touchés ».

Effet « atténué » sur le niveau des distributions

Amundi Immobilier anticipe ainsi « une diminution des produits locatifs pour le deuxième trimestre ». Et, n’exclut pas que cette situation perdure « possiblement, le temps de la reprise, au début du second semestre ». Son impact sur le niveau de distribution des SCPI serait toutefois limité. Tout du moins sur l’ensemble de l’année. En raison de « la composition du patrimoine de nos fonds », rappelle la société de gestion, en faisant référence à leur faible degré d’exposition aux secteurs les plus touchés par la crise. Ainsi, bien sûr, qu’en raison de leur diversification géographique et sectorielle. Et de la « qualité financière des locataires ». Un autre facteur explique pourquoi Amundi Immobilier estime que les effets de la crise en cours sur le niveau des distributions seront a priori « atténués » : le niveau des réserves constituées.


Jusqu’à plus d’un an de distribution en réserve…

Les trois principales SCPI d’Amundi Immobilier affichent en effet des niveaux de report à nouveau assez exceptionnels. Fin 2018, sur la base donc des dividendes versés au titre de cet exercice, ils se situaient entre 187 jours de distribution[3] pour Rivoli Avenir Patrimoine. Et jusqu’à 373 jours – plus d’un an donc de dividendes en réserve – pour Génépierre… Les chiffres 2019, qui n’ont pas encore été communiqués, sont toutefois du même ordre. Ils confirment que ces trois SCPI disposent de réserves importantes pour maintenir le niveau de leurs dividendes en 2020. A condition que la société de gestion décide d’utiliser ces réserves… Jean-Marc Coly, son directeur général, reconnaît que la décision n’est pas encore totalement arrêtée. Mais que le recours aux réserves sera sans doute partiel (voir l’interview de Jean-Marc Coly).

Revalorisation des parts d’Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine

A cet aspect « revenus » s’ajoute enfin un autre élément stabilisateur : la valeur des patrimoines détenus. Ceux-ci, dans le cadre de la préparation du rapport annuel 2019, ont été expertisés au 1er trimestre 2020. Et « les experts nous ont indiqué que les valeurs ne seront pas affectées par les évènements actuels », précise Amundi dans sa note datée du 20 mars. Ces patrimoines se sont d’ailleurs revalorisés en 2019. Ce qui a conduit – bien avant le début du confinement – à une augmentation de la valeur des parts des SCPI Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine. Au 1er mars dernier, celles-ci ont été réévaluées de respectivement + 0,85%, + 0,56% et + 2,01%. Cette performance passée ne préjuge pas, bien sûr, des valorisations à venir. Amundi reconnaît d’ailleurs qu’il est « prématuré d’affirmer que les prochaines valorisations de nos immeubles ne seront pas impactées ».


Pas de tension sur le marché des parts

Ajoutant qu’il est « probable » que « les immeubles de commerces et hôtellerie puissent accuser une variation ». Pour l’heure, enfin, le gestionnaire qui, on le sait, attache une grande importance à la liquidité, n’observe pas de tension sur le marché des parts. Le marché des souscriptions/rachats a « fonctionné normalement jusqu’à présent, sans mouvement particulier à signaler », écrit-il. Non seulement les demandes de rachats n’ont pas augmenté, mais les souscriptions demeurent à un niveau élevé. Y compris sur le mois de mars. Le montant collecté durant les premières semaines de confinement est en effet « identique, voir supérieur » à celui observé en mars 2019, reconnaît Jean-Marc Coly. La preuve que, pour l’instant, les actionnaires de SCPI ont su garder la tête froide. Et compris que, sur le moyen terme, leur placement ne serait pas nécessairement le plus impacté par la crise en cours…

Frédéric Tixier

[1] L’OPCI Opcimmo et les SCPI Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre.
[2] On estime que l’ensemble des SCPI sont exposées, en moyenne, à hauteur d’environ 67% à la classe d’actifs bureaux, et à hauteur d’environ 20% à la classe d’actifs commerces.
[3] Le nombre de jours de distribution est calculé en divisant le dividende brut 2018 par part par le RAN par part fin 2018, après affectation du résultat, et en multipliant le montant obtenu par 365.


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(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Amundi Immobilier signe une nouvelle transaction record

La société de gestion leader sur le segment des SCPI et des OPCI – avec près de 16 Md€ sous gestion – co-signe une méga-transaction sur l’immobilier lyonnais. Elle vient également d’acquérir un nouvel immeuble de bureaux à Rotterdam…

38 actifs immobiliers, principalement situés sur l’artère commerciale historique de Lyon. Soit un ensemble de plus de 70 000 m², majoritairement constitué de commerces (34 549 m²). Mais également de logements (18 840 m²) et de bureaux (18 355 m²). Amundi Immobilier, en association avec Crédit Agricole Centre-Est, vient de signer la plus importante transaction du marché lyonnais en 2019…

Une transaction record sur le marché lyonnais

Le montant de l’acquisition, annoncée le 12 décembre dernier, n’est pas encore communiqué. Il avoisinerait les 700 M€, selon le site CFnews Immo&Infra. Ce qui valorisait le m² moyen à près de 10 000 €. Et situerait le rendement de ce portefeuille auparavant détenu par ADIA[1] à environ 3,65%… Une opération qui fait en tout cas date sur le marché lyonnais, où elle établit un nouveau record. Elle s’inscrit également parmi les plus importantes de l’année, toutes zones géographiques confondues. Mais le rachat du portefeuille Terreïs par Swiss Life AM demeure en pole position (1,7 Md€). Pour Amundi Immobilier, cette acquisition s’inscrit pleinement dans sa stratégie d’investissement. Laquelle repose, comme le rappelle son Directeur général Yves Perier, «sur une sélection d’actifs de grande qualité ».

Une autre acquisition à Rotterdam

La société de gestion vient d’ailleurs d’annoncer, le 17 décembre, une autre acquisition, cette fois ci située à Rotterdam. Il s’agit d’un immeuble de bureaux -le « One Twenty »- d’une surface de 19 000 m². Actuellement en cours de rénovation, il sera livré en juin prochain en conformité avec les normes énergétiques les plus élevées. Il est déjà entièrement loué au groupe Allianz. Là encore, le montant de la transaction n’est pas révélé. Pas plus que la répartition de la détention de l’immeuble entre les différents véhicules gérés par Amundi Immobilier. La société de gestion a en effet pour habitude, surtout lorsque l’acquisition est financièrement importante, de la mutualiser entre les SCPI et OPCI du groupe.

Mutualisation des acquisitions entre les différentes SCPI

Au cours du 3e trimestre 2019, les trois principales SCPI d’Amundi Immobilier se sont ainsi partagé les 8 opérations réalisées par la société de gestion. Le « Marmix », un immeuble de bureaux situé à Bruxelles, récemment acquis pour environ 106 M€, est par exemple aujourd’hui détenu à hauteur de 43% par la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, 45% par Edissimmo, et 12% par Genepierre. Une autre opération emblématique, menée en juillet dernier, portait sur un immeuble en construction à Montrouge (92), «l’Académie». Valorisé plus de 260 M€, celui-ci est actuellement porté par les trois mêmes SCPI. Pour respectivement 25%, 15% et 10%, le solde étant détenu par Crédit Agricole Assurances. Plusieurs autres opérations, portant sur des bureaux aux Pays-Bas et en Allemagne, ou des actifs logistiques en France, ont également été réparties entre les trois SCPI.

Collecte de 225 M€ sur les trois principales SCPI gérées par Amundi

Rappelons que ces dernières ont collecté environ 225 M€ au cours du seul 3e trimestre 2019. Plaçant Amundi Immobilier en deuxième position dans le classement des meilleurs collecteurs nets en SCPI sur cette période. Leur capitalisation cumulée s’affichait, à cette date, à près de 7,5 Md€. Les deux plus importantes par la taille, Edissimmo (3,38 Md€) et Rivoli Avenir Patrimoine (3,15 Md€), ont déjà précisé le niveau de leur dividende prévisionnel 2019. Celui de « RAP » demeurerait inchangé, à 10,80 € par part. Celui d’Edissimmo serait en légère baisse, à 9,40 € vs 9,70 € en 2018. Mais, dans les deux cas, la société de gestion n’exclut pas un 4e acompte revalorisé en fonction du résultat et du prévisionnel 2020…


Frédéric Tixier

[1] Fonds souverain Abu Dhabi Investment Authority (ADIA).

 

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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI historique gérée par Amundi Immobilier – elle a été lancée en 1978 – procède elle aussi à la revalorisation de son prix de souscription. Le taux de distribution est en légère baisse, mais Génépierre dispose toujours d’un impressionnant report à nouveau…

A l’instar de Rivoli Avenir Patrimoine, qui revalorisera elle aussi le prix de ses parts le 1er avril prochain, Génépierre, autre SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier, affichera prochainement un prix de souscription en hausse de 0,75%, à 268,5 € contre 266,5 € actuellement.

Première revalorisation depuis 2014

A la différence de Rivoli Avenir Patrimoine, qui procède dorénavant à cette revalorisation sur un rythme annuel, Génépierre n’avait pas réalisé une telle opération depuis son passage en capital variable et sa fusion avec Géne-Entreprises, en 2014. Avec un patrimoine historiquement plus investi en régions que Rivoli Avenir Patrimoine, Génépierre a moins profité de la montée des valorisations à Paris et en région parisienne. Mais le recentrage de sa stratégie, dans une logique proche de celle de RAP – privilégier les immeubles générant moins de loyers mais plus de garanties de revalorisation sur le long terme – commence à porter ses fruits. Entre 2016 et 2017, la valeur de réalisation de la SCPI, qui continue à céder son patrimoine historique (24 M€ de cessions en 2018) tout en réinvestissant dans des actifs de meilleure qualité (74 M€ d’investissements l’an dernier, dont 14 M€ en VEFA), a bondi de 33,5%… La revalorisation de son prix de souscription, effective au 1er avril prochain, prend en compte une partie de cette progression, en se positionnant dans le début de la fourchette positive de la valeur de reconstitution (101,74%).

Légère progression du taux d’occupation financier

Génépierre, plus petite en taille que RAP, avec 834 M€ de capitalisation fin 2018, affiche elle-aussi un taux de distribution 2018 (4,32%) en baisse par rapport à 2017 (4,47%). Ce recul s’explique également par une stratégie d’acquisition privilégiant les actifs de qualité bien situés (et donc moins rémunérateurs en termes de rendement) et par des mesures d’accompagnement (franchise de loyers et gestes commerciaux) qui diffèrent la perception effective des loyers, Génépierre ayant néanmoins réussi à afficher un taux d’occupation financier (88,53% en moyenne annuelle) légèrement supérieur à celui de 2017 (88,06%). La SCPI aura au final versé un dividende de 11,52 € par part, contre une prévision de 11,60 € établie en début d’année 2018. Pour 2019, Génépierre part sur une estimation de 11,30 € de dividende annuel, soit une nouvelle baisse du dividende net.

Une année de distribution en réserve

Mais cette contraction apparente – et bien réelle – de la rentabilité de la SCPI ne doit pas faire oublier que Génépierre dispose de réserves de distribution particulièrement élevées. Son report à nouveau, fin 2017, s’établissait à 12,66 € par part, soit plus d’une année de distribution… Si la SCPI ne puise pas dans cette cagnotte – qu’elle a d’ailleurs encore fait grossir en 2017 -, c’est qu’elle a pour l’instant décidé de « faire converger la distribution et le résultat de l’année », afin de «protéger sa valeur », explique ainsi son dernier bulletin trimestriel. Il n’en reste pas moins que cette impressionnante réserve constitue un rempart contre une érosion trop sensible du taux de distribution…

Frédéric Tixier


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Amundi Immobilier est la société de gestion du groupe Amundi spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers destinés aux investisseurs particuliers, aux banques privées et leurs distributeurs, aux institutionnels, aux grandes entreprises et professionnels de l’immobilier. Numéro 1 en France en collecte et en capitalisation sur les SCPI et OPCI grand public (IEIF – décembre 2018), elle gère un encours de 31 milliards d’euros au 31 décembre 2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La société de gestion d’actifs immobiliers du groupe Amundi a réalisé 1,9 Md€ d’acquisitions en 2018 et 1,1 Md€ de cessions. Sa collecte nette s’établit à 3,18 Md€, dont 1,8 Md€ au profit de ses SCPI et OPCI grand public. Ce qui la positionne une nouvelle fois au premier rang des sociétés de gestion les plus collectrices en net, tous véhicules (SCPI et OPCI) confondus.

Peu de transactions, mais des montants unitaires élevés, essentiellement des actifs de première qualité – 96% des acquisitions de l’année ont porté sur des actifs « core » -, sélectionnés selon des critères ESG et majoritairement situés en France et en Allemagne – 66% des acquisitions en 2018 -, c’est, en résumé, la stratégie d’investissement menée l’an dernier par Amundi Immobilier.

17 acquisitions pour un total de 1,9 Md€

La société de gestion dédiée aux actifs immobiliers du groupe Amundi a réalisé en 2018 un volume global de plus de 3 Md€ de transactions pour le compte de ses fonds et mandats immobiliers, dont 1,9 Md€ d’acquisitions réparties entre 17 opérations. D’un montant unitaire donc élevé (plus de 110 M€ en moyenne), les cibles choisies par Amundi Immobilier sont souvent des immeubles emblématiques. C’est le cas notamment de l’opération « Enjoy », un immeuble à énergie positive situé dans l’écoquartier d’affaires des Batignolles, à Paris, dont Amundi Immobilier s’est portée acquéreur à hauteur de 50% en décembre dernier. Un investissement de quelque 130 M€, réparti entre ses trois SCPI d’entreprise, Rivoli Avenir Patrimoine (pour environ 62 M€), Edissimo (49 M€) et Génépierre (18 M€).

66% en France et en Allemagne

Le gestionnaire, qui a concentré 66% de ses investissements entre la France et l’Allemagne l’an dernier, a aussi investi pour la 1ère fois en Espagne, là encore en y choisissant un actif symbolique, l’immeuble « El Portico », à Madrid. Construit en 2005, d’une surface locative totale de 21 000 m², « El Portico » avait été lauréat du « Best Business Centre Award » décerné par le MIPIM en 2007. Ce sont une nouvelle fois les trois SCPI Rivoli Avenir Patrimoine (pour environ 56 M€), Edissimo (46 M€), et Génépierre (16 M€) qui s’en sont portées acquéreurs – pour un total d’environ 120 M€ -. Outre les bureaux – 13 opérations sur 17 -, Amundi Immobilier s’est également renforcée sur le segment de l’hôtellerie, en prenant une participation minoritaire dans Accor Invest¹ en mai dernier. Elle vient par ailleurs d’annoncer, ce 22 février 2019, une nouvelle opération sur le secteur des parcs d’activités (les « Mosaic Parcs », 215 000 m² de surfaces locatives acquis auprès d’AEW) venant s’ajouter au portefeuille existant de 100 000 m² détenu depuis fin 2016.

Une démarche d’investisseur responsable

Le gestionnaire d’actifs, dont la maison mère Amundi figure parmi les pionniers de l’investissement responsable, apporte aussi un soin particulier à la sélection de ses actifs, choisis désormais en fonction de critères environnementaux et sociaux. « Pour 2019, la diversification de notre allocation sera la ligne directrice, tout en ciblant des actifs exemplaires au regard de nos critères environnementaux et sociaux », confirme d’ailleurs Jean-Marc Coly, le directeur général d’Amundi Immobilier. Une politique qui s’applique également au patrimoine existant, la société de gestion ayant déjà passé à l’aune du filtre environnemental 414 des 750 immeubles détenus.

Collecte nette de 1,8 Md€ en SCPI et OPCI

Amundi Immobilier, qui a également procédé à 1,14 Md€ de cessions l’an dernier – principalement au Royaume-Uni -, aura au total collecté, en net, 3,18 Md€ de nouveaux capitaux en 2018. Les souscriptions réalisées au profit des véhicules collectifs à destination des investisseurs privés, SCPI et OPCI grand public, en représentent plus de 56% (1,8 Md€ au total), répartis entre les 3 principales SCPI d’entreprise (727 M€) et les OPCI (1 016 M€, dont l’essentiel pour le seul Opcimmo). Un niveau qui place une nouvelle fois Amundi Immobilier au premier rang des sociétés de gestion les plus collectrices en net, tous véhicules (SCPI et OPCI) confondus, et à la deuxième place sur la collecte nette des seules SCPI. Fin décembre, la société de gestion affichait un encours sous gestion de 31 Md€.

Frédéric Tixier


A propos d’Amundi Immobilier(i)

Amundi Immobilier est la société de gestion du groupe Amundi spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers destinés aux investisseurs particuliers, aux banques privées et leurs distributeurs, aux institutionnels, aux grandes entreprises et professionnels de l’immobilier. Numéro 1 en France en collecte et en capitalisation sur les SCPI et OPCI grand public (IEIF – décembre 2018), elle gère un encours de 31 milliards d’euros au 31 décembre 2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Investisseur, propriétaire et exploitant hôtelier du groupe Accor.

La société de gestion spécialisée dans l’immobilier du groupe Amundi annonce un volume de transactions en progression d’un tiers par rapport à 2016, à 6,4 Md€. Elle a collecté 4,3 Md€ l’an dernier, dont 2 Md€ sur Opcimmo, toujours 1er OPCI par la taille sur le marché français.

Encore une année record pour Amundi Immobilier. La société de gestion spécialisée du groupe Crédit Agricole a présenté le 13 mars dernier son bilan de l’année 2017. Tous les indicateurs -volume de transactions, collecte, capitalisation- sont en progression.

Plus de 6,4 Md€ de transactions l’an dernier– Amundi Immobilier réalise notamment un volume de transactions une nouvelle fois en forte hausse par rapport à l’année précédente, de plus de 33%. Ces 6,4 Md€ d’acquisitions ou de cessions (contre 4,8 Md€ en 2016), réparties sur 38 opérations (55 en 2016), ont été menées principalement sur le marché français (4,3 Md€), la part de l’international (28% du volume) étant en légère baisse par rapport à l’an dernier (31%). La société de gestion a privilégié cette fois massivement les actifs de bureaux (94%, contre 67,5% en 2016), les commerces, centres commerciaux et hôtels ne représentant respectivement que 5%, 5% et 1% des opérations. Les investissements en immobilier résidentiel, réalisés pour les SCPI fiscales du groupe (Reximmo Patrimoine 4, Amundi Defi Foncier 1 & 2, Amundi Sélection Logement), s’élèvent quant à eux à près de 38 M€ (contre 55 M€ en 2016).

Collecte de 4,3 Md€ en 2017 – Sur l’ensemble de l’année écoulée, Amundi Immobilier a collecté 4,3 Md€ de nouveaux flux, portant ses encours sous gestion à 26,3 Md€. Une partie de ces fonds a été drainée au profit des SCPI du groupe (903 M€ pour les seules SCPI d’entreprise, selon l’IEIF), positionnant Amundi au 2ème rang des sociétés de gestion les plus collectrices sur ce segment de marché. Ils proviennent également des clientèles institutionnelles, via les nouveaux club deals, mandats, ou partenariats établis en 2017. Mais c’est une nouvelle fois l’OPCI vedette du groupe, Opcimmo, qui concentre l’essentiel des souscriptions. Avec 2 Md€ de collecte en 2017, il a franchi l’an dernier la barre des 6 Md€ d’encours (6,6 Md€ à fin janvier 2018), consolidant sa place de 1er OPCI du marché par la taille. Côté SCPI d’entreprise, la collecte s’est concentrée sur les deux produits paquebots du groupe (plus de 2 Md€ de capitalisation), Edissimmo (+393 M€) et Rivoli Avenir Patrimoine (+304 M€), à des niveaux toutefois légèrement inférieurs à ceux de 2016.

Baisse des rendements – A l’instar de la majorité des SCPI du marché, celles d’Amundi affichent également une baisse de leurs rendements en 2017, à l’exception notable de Gemmeo Commerce, dont le taux de distribution progresse de 8 points par rapport à 2016 (3,89% vs 3,68%). Toutefois seule Genepierre affiche un rendement (4,47%) supérieur à la moyenne du marché des SCPI (4,43%). Quant à l’OPCI Opcimmo, il réussit à dégager une performance globale (coupon réinvesti) supérieure à celle de l’an dernier (3,34% vs 2,96%).

Frédéric Tixier


A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier est la société de gestion du groupe Amundi spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers destinés aux investisseurs particuliers, aux banques privées et leurs distributeurs, aux institutionnels, aux grandes entreprises et professionnels de l’immobilier. N°1 en collecte de SCPI et OPCI grand public (IEIF – Juin 2017) et N°1 de la gestion de SCPI et OPCI en France, en termes de capitalisation (IEIF – Février 2018), elle gère un encours de 26,3 milliards d’euros au 31/12/2017. Amundi Immobilier est une expertise du Groupe Amundi.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société