DoorFeed, la fintech dédiée à la constitution de portefeuilles d’actifs résidentiels, a observé un rebond du marché du logement résidentiel depuis le début de l’année. A Paris, les prix auraient augmenté de +2,1% en février. Certaines métropoles régionales suivraient cette tendance. Analyse.
Elle scrute, chaque jour, près de 30 000 annonces immobilières sur le marché français… Analysées et qualifiées par une technologie développée en interne, basée sur l’intelligence artificielle et le machine leaning… DoorFeed, fondée en 2021 par James Kirimy, est donc « en mesure de proposer une cartographie fine, ville par ville, de l’évolution des marchés immobiliers, à la vente et à la location », rappelle la fintech dans un communiqué annonçant la publication de sa première étude de tendance[1].
DoorFeed estime la correction des appartements parisiens à -3,5% sur un an glissant
Ses résultats, sur le marché francilien, ne sont pas tout à fait en phase avec ceux récemment publiés par les Notaires du Grand Paris. Ces derniers chiffrent le recul des prix des appartements anciens parisiens à -6,8% sur l’année 2023. Et estiment que la baisse devrait encore s’accentuer sur les premiers mois de 2024. « D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, cette tendance est appelée à se prolonger au printemps 2024. On attend un prix au mètre carré de 9 410 € en avril 2024. Soit -8,1% en un an glissant », écrivent-ils dans leur dernière étude statistique[2]. DoorFeed, quant à elle, estime la correction des prix immobiliers parisiens à seulement -3,5% sur un an glissant. Mais à fin février 2024. Un « score » plus positif qui s’explique, selon DoorFeed, par une inflexion de tendance amorcée le mois dernier.
Le marché résidentiel a rebondi en février, selon DoorFeed
« Le marché de l’immobilier résidentiel individuel rebondit à mesure que les pressions inflationnistes s’atténuent et que les acheteurs reviennent lentement sur le marché », explique la fintech dans son étude. Et constate : « en février, après une année de correction régulière dans toute la France, les prix ont augmenté de 2,1 % en glissement mensuel à Paris ». Cette « reprise » ne concerne pas que les logements parisiens. DoorFeed détecte également des rebonds à Marseille (+3%). A Strasbourg (+3,3%). Ou bien encore à Bordeaux (+1,8%). En revanche, les prix continuent de corriger dans d’autres grandes métropoles. C’est le cas à Lyon (-1,3% en février). Ou à Toulouse (-1%). L’évolution des prix moyens des villes suivies par DoorFeed, hors Paris[3], ressort ainsi à -4,90% sur un an glissant, à fin février. Leur rebond moyen, sur le dernier mois, s’établit à +0,11%.
Une reprise tirée par la progression des loyers et des rendements locatifs
La fintech estime toutefois que, d’une manière générale, le « sentiment du marché est devenu plus positif ». Et que « les prix dans la capitale servent d’indicateurs pour les évolutions dans le reste du pays ». Un optimiste en partie fondé sur l’amélioration constante des rendements locatifs observée par DoorFeed. Les loyers ont augmenté, partout en France, au cours des 12 derniers mois. Sur le segment des biens meublés, également trackés par la fintech, les hausses s’échelonnent entre +4,5%, à Nice, et +14,7%, à Toulouse. A Paris, la progression ressort à +6,3%. La tendance est similaire pour les propriétés non meublées. « Mais dans une moindre ampleur », selon DoorFeed. Mais la conséquence est bien la même : une hausse des rendements locatifs.
DoorFeed prévoit le retour des acheteurs sur le marché du logement
Sur un an glissant, ils ont augmenté de 83 points de base dans les grandes métropoles. « Au centre de Paris, le rendement brut médian est passé de 4,30%, en août 2023, à 4,59%, en février 2024 », calcule la fintech. L’attractivité des investissements résidentiels serait donc en train de se renforcer. En atteste le volume de biens nouvellement mis sur le marché : 11 000 unités à la vente, 5 000 unités à la location, chaque jour actuellement, selon DoorFeed. Cette dernière s’attend donc à ce que les acheteurs/investisseurs locatifs reviennent progressivement sur le marché. Au fur à et mesure que les coûts de financement deviendront plus « prévisibles ». Le rebond sera plus rapide à Paris, Marseille et Strasbourg. Les autres villes devraient suivre, « avec 3 à 6 mois de retard, comme cela a été observé avec la tendance à la correction des prix ».
Et la poursuite de la croissance des loyers
« Les investisseurs institutionnels étant de plus en plus intéressés par du résidentiel individuel, en tant que classe d’actifs, nous anticipons que les prix de l’immobilier seront confrontés à une pression constante à la hausse », estime enfin James Kirimy, CEO de DoorFeed. Sur le marché locatif, il prévoit également la poursuite de la croissance des loyers à moyen terme. Dès lors que les pénuries d’offre persisteront…
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A propos de DoorFeed(i)
Dédiée aux investisseurs professionnels de l’immobilier, DoorFeed se positionne comme le leader français de la constitution, stabilisation et gestion de portefeuilles institutionnels d’actifs résidentiels. L’entreprise a développé une technologie basée sur l’intelligence artificielle et le machine learning permettant de réaliser des investissements responsables de taille avec rapidité, simplicité et précision. La performance et la réactivité de DoorFeed s’appuient également sur son réseau de centaines de référents qui opèrent localement pour son compte sur l’ensemble de la France. Basée à Paris et à Londres, DoorFeed a été fondée en 2021 par James Kirimy et emploie aujourd’hui directement 20 personnes.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Marché immobilier résidentiel individuel en France – Analyse (janvier – février 2024) – DoorFeed, mars 2024.
[2] Le marché immobilier francilien : bilan 2023, 4e trimestre et perspectives – Notaires du Grand Paris, 29 février 2024.
[3] Lyon, Marseille, Nice, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lille, Strasbourg
