Jean-Christophe Antoine, le président d’Atland Voisin, donne sa vision du marché des SCPI. Les critiques dont elles sont l’objet aujourd’hui lui semblent tout aussi injustifiées que les louanges dithyrambiques dont elles ont bénéficié ces dernières années. Le point de vue sans concession d’un professionnel expérimenté.
Quelle est la situation des marchés immobiliers, aujourd’hui ?
Jean-Christophe Antoine – Les marchés ont connu une brusque hausse des taux d’intérêt. Elle a été violente. Car les taux d’intérêt ont été multipliés quasiment par trois en l’espace de dix mois. Conséquence : une juste interrogation sur le prix de l’immobilier par rapport à cette hausse des taux d’ intérêt. Je le rappelle, mais tous les acteurs économiques le savent, qu’il y a une corrélation entre taux d’intérêt et prix de l’immobilier. Cette correction devait intervenir. Et les SCPI ont été touchées…
Quid des SCPI, précisément ?
Jean-Christophe Antoine – Les SCPI ont été touchées de manière très différenciée. Car la baisse du prix des parts sanctionne aussi la stratégie des sociétés de gestion. Notamment quant à leur politique de fixation du prix des parts. Laquelle a pu être un peu trop optimiste au cours des précédentes années. Mais aussi quant à leurs stratégies d’allocations immobilières. Car certaines ont privilégié des segments de marché, comme par exemple les bureaux en Île-de-France, qui souffrent aujourd’hui davantage. Car l’immobilier ne réagit pas de la même manière selon les différents secteurs qui le composent.
Quels points forts pour les SCPI, dans ce contexte ?
Jean-Christophe Antoine – Les « plus » de la SCPI demeurent. Rappelons-nous, la classification des SCPI dans les années 90 évoquait des SCPI de « rendement ». Est-ce que ce rendement est toujours là ? Les résultats 2023 vont être stables. Voire en progression. Car les revenus des SCPI -donc leur rendement- sont aujourd’hui renforcés. Par quoi ? Par l’indexation des loyers. Cette indexation est actuellement de l’ordre de 6%. Et cela va continuer dans les mois à venir. Les SCPI qui disposent d’une trésorerie bénéficient en outre de l’effet positif de la hausse des taux. Puisqu’elles peuvent actuellement placer cette trésorerie à des taux supérieurs à 4%.
En résumé…
Jean-Christophe Antoine – Donc, globalement, les SCPI avaient connu ces 10 dernières années une érosion de leurs revenus. Aujourd’hui, leurs revenus sont stables, voire en légère croissance. C’est le cas pour les SCPI d’Atland Voisin, qui présentent des taux d’occupation (plus de 95%) et de recouvrement (98%) élevés en 2023. Sur nos SCPI, il n’y a donc pas de risques majeurs pour les mois à venir.
Quelles sont, à l’inverse, les faiblesses des SCPI ?
Jean-Christophe Antoine – Et, pour autant, les SCPI présentent certaines « faiblesses ». Alors citons en quelques-unes.
Ces faiblesses peuvent venir d’un ratio d’exposition aux investisseurs professionnels trop élevé. Car ces investisseurs ont des réactions et des besoins de liquidités qui peuvent être plus rapides et plus intenses que celles et ceux des investisseurs particuliers. Lesquels ont plus un comportement d’investisseur de long terme. Un ratio d’exposition trop élevé peut nuire à la liquidité d’une SCPI. Il faut donc y faire attention.
Deuxième faiblesse possible : un trop fort taux d’endettement. Surtout lorsque la maturité de la dette « in fine » est proche. Car cela peut induire des risques sur le compte de résultat de la SCPI.
Enfin, la stratégie d’allocation d’actifs peut être une faiblesse potentielle, comme je l’évoquais précédemment.
Mais quid de la crise immobilière ?
Jean-Christophe Antoine – Ce que l’on vit actuellement, effectivement, c’est quelque chose de difficile. Mais un contexte « difficile », j’en ai déjà connu dans les années 90. La crise immobilière était alors beaucoup plus violente que celle que l’on traverse aujourd’hui. Nous connaissions alors une récession économique, un taux de chômage élevé -il était bien au-delà des 10%-. Ce qui avait conduit, pour les activités tertiaires, à des licenciements en masse de cadres. Et à une baisse des valeurs locatives, notamment des bureaux, en raison d’un taux d’occupation très faible. Donc à une baisse des valeurs vénales des immeubles.
Une expérience « utile » ?
Jean-Christophe Antoine – Ce ne sont pas les mêmes périodes. Mais cette expérience m’a déterminé. M’a formé. Et m’aide aujourd’hui à affronter ce nouveau contexte que je trouve passionnant. Parce que c’est aujourd’hui que nous allons pouvoir faire la différence. Car cette période, cette fin de cycle, nous l’avions anticipée. Car nous savions qu’elle allait arriver. Nos résultats vont le démontrer.
Votre vision du futur ?
Jean-Christophe Antoine – Ma vision du futur, elle est positive. Encore une fois, les SCPI sont un placement de long terme. Ceux qui ont vendu « sous le stress », par peur, dans les années 90, ont effectivement encaissé leur perte. Mais ceux qui ont conservé leurs parts de SCPI ont continué à toucher des revenus. Ils ont aussi retrouvé plus que la valeur initiale de leurs parts. C’est l’avantage d’une détention longue. Je rappelle que les taux de rendement interne des SCPI, sur des périodes de 10 ans, ont toujours été positifs. C’est un point important qu’il convient de souligner.
Un conseil ?
Jean-Christophe Antoine – Il ne faut pas surréagir dans un marché comme celui que l’on connaît aujourd’hui. Certains médias poussent à cette surréaction. Mais les SCPI n’étaient pas ce produit « eldorado » que certains vantaient hier. Le dithyrambe dont elles ont bénéficié ces dix dernières années était sans doute trop important. Et injustifié. Tout comme les critiques que les SCPI sont en train de subir. Elles ne sont justifiées ni par rapport à leurs résultats historiques. Ni par rapport à leurs résultats futurs tels que l’on peut les imaginer aujourd’hui.
Un mot pour la fin ?
Jean-Christophe Antoine – L’épargne est un voyage vers l’avenir. Et, forcément, l’avenir est incertain. Mais une épargne se construit en fonction de vos projets et de vos horizons de temps. L’épargne de départ est une épargne de précaution. Elle constituera un apport, et sera placée en livret réglementé, ou en fonds euros. Mais ensuite, vous aurez l’obligation de vous constituer un complément de revenus ou une rente. Et les SCPI répondent parfaitement à cet objectif. Elles l’ont prouvé par le passé. Donc, ayez confiance. Mais sélectionnez bien vos produits…
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A propos d’Atland Voisin(i)
Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI (pour le compte de plus de 52 000 associés) et des fonds professionnels en immobilier d’entreprise, qui représentent 3,8 Md€ de patrimoine immobilier sous gestion en France et en zone euro au 30 juin 2022. Atland Voisin est filiale d’Atland.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
