Epargne Pierre : sa croissance n’affecte pas sa rentabilité

Epargne Pierre, la SCPI vedette gérée par Voisin, pesait à peine 7 M€ mi-2015. Aujourd’hui, elle collecte plus de 100 M€ par trimestre, et s’achemine vers le cap du milliard d’euros de capitalisation. Son rendement fleurte toujours avec les 6%…

On peut grossir sans défaillir… Epargne Pierre, désormais SCPI vedette des palmarès des rendements, démontre jusqu’à présent qu’il est possible de gérer une croissance exponentielle de ses encours, tout en maintenant un niveau de rentabilité au-dessus de la moyenne du marché.

SCPI Epargne Pierre : une capitalisation multipliée par 100 en 4 ans

Créée en août 2013 par le cabinet Voisin (depuis lors passé dans le giron du groupe Atland), Epargne Pierre ne pesait encore que 7,2 M€ fin juin 2015. Quatre ans plus tard la SCPI affiche une capitalisation de 733 M€. Avec un rythme de collecte supérieur à 100 M€ par trimestre sur les six premiers mois de l’année 2019, elle s’achemine tranquillement vers le milliard d’euros d’encours. Une croissance exponentielle qui, jusqu’à présent, et malgré des conditions de marché moins favorables, s’est faite sans obérer la rentabilité de la SCPI. Entre 2015 et 2018, son taux de rendement est resté proche des 6%, baissant légèrement de 6,16% en début de période à 5,97% au cours des deux derniers exercices.

SCPI Epargne Pierre : une montée en puissance qui impacte le taux de rentabilité des acquisitions

Epargne Pierre a pourtant dû, pour investir une collecte en hausse constante, mettre les bouchées doubles en termes d’acquisitions. Entre 2016 et 2018, le volume annuel de ses investissements a bondi de 16 M€ à… 363 M€. Cette montée en puissance a obligé la SCPI, historiquement positionnée sur des actifs de petite taille (de 0,5 M€ à 10 M€) et majoritairement situés dans des métropoles régionales, à également viser des immeubles de plus grande taille. Plus concurrentiels, car potentiellement ciblés par les grands investisseurs nationaux, ces derniers n’affichent pas des taux de rendement aussi élevés. La « montée en gamme » d’Epargne Pierre n’a donc pas été sans conséquences sur le taux de rentabilité immédiat des acquisitions. Celui-ci s’est en effet légèrement dégradé entre 2017 (7,40%) et 2018 (6,66%). Pour compenser, et maintenir un rendement global proche de celui de ses origines, la SCPI a alors mis en œuvre deux nouveaux leviers : l’allongement du délai de jouissance, et l’endettement.

SCPI Epargne Pierre : délai de jouissance et effet de levier pour maintenir la rentabilité

En augmentant le délai de jouissance, en juillet 2018 (voir « Epargne Pierre allonge son délai de jouissance »), c’est-à-dire en repoussant le moment où les nouveaux souscripteurs acquièrent le droit de toucher un dividende, la SCPI s’est donnée plus de temps pour réaliser ses acquisitions. Tout en préservant le rendement servis aux actionnaires existants, ces derniers étant moins « dilués » par l’afflux des nouvelles souscriptions (voir « Délai de jouissance : pas toujours un plaisir pour les souscripteurs de SCPI »). En se donnant la possibilité de recourir à l’emprunt, dans des proportions qui restent d’ailleurs parfaitement raisonnables (taux d’endettement de 6,91% à fin 2018), Epargne Pierre a également boosté sa rentabilité (grâce à l’effet de levier du crédit), tout en anticipant sa collecte à venir. La SCPI a ainsi pu réaliser en 2018 un volume d’acquisition supérieur à celui de la collecte nette à investir.

SCPI Epargne Pierre : des actifs cibles désormais dans la fourchette des 50 M€

Sur les six premiers mois de l’année, elle accusait en revanche un léger retard (montants investis d’environ 106 M€, contre un volume de souscriptions nettes de 212 M€), qu’elle est en train de rattraper. En juillet, Epargne Pierre a procédé à 6 opérations, pour un total d’environ 60 M€, et vient d’annoncer une nouvelle acquisition de 9,1 M€ à Tours. La plupart de ces transactions affichent des taux de rendement immédiat supérieurs à 7%. C’est notamment le cas pour une opération réalisée conjointement avec la SCPI MyShareSCPI (également gérée par Voisin) sur un immeuble de bureaux alsaciens (7,23%, pour une quote-part investie de 11,5 M€). Ou sur l’acquisition d’un autre immeuble de bureaux situé à proximité de Roissy, en Ile-de-France, pour 21 M€, qui fait ressortir un taux de rendement de 7,47%. Epargne Pierre a toutefois franchi une nouvelle étape dans son positionnement : en juin dernier, elle s’est pour la 1ère fois portée acquéreur, en partenariat avec Immo Placement, autre SCPI Voisin en phase d’augmentation de capital (voir « Immo Placement : +2,35% »), d’un immeuble d’une valeur unitaire supérieure à 50 M€. Jean-Christophe Antoine, président de Voisin, explique, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, le fondement de cette stratégie. Les actifs unitaires de taille plus importante sur lesquels Epargne Pierre se positionnera dorénavant seront « multi-locataires, afin de répondre à l’objectif de mutualisation », seront «situés dans des zones porteuses », et « recèleront un potentiel de loyers supplémentaires et de création de valeur ».

SCPI Epargne Pierre : quel dividende en 2019 ?

Pour l’heure, la SCPI a distribué deux acomptes trimestriels de 2,70 € au titre des premier et second trimestres, d’un montant unitaire identique à ceux de l’an dernier. Le taux de distribution 2019 dépendra donc, comme en 2018, du niveau de l’acompte « bonifié » qui sera versé au 4e trimestre (4,14€ en 2018). A noter toutefois que la SCPI n’a pas procédé à de revalorisation de son prix de souscription depuis fin 2015. Or, depuis cette date, les actifs en portefeuille se sont, eux, revalorisés. Rien qu’en 2018, les valeurs d’expertise, à périmètre constant, ont progressé de 2,39%, et celles des immeubles acquis l’an dernier de 3,10%. Résultat : la valeur de reconstitution d’Epargne Pierre (212,17 €) s’affiche de plus en plus dans le haut de la fourchette autorisée (+/-10%) par rapport au prix de souscription qui, à 205 €, s’établit à 96,6% de cette valeur de reconstitution. L’hypothèse d’une revalorisation prochaine des parts de la SCPI n’est donc pas à exclure.

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)

Créateur et gérant de produits collectifs immobiliers (SCPI-OPCI) depuis 1968, Voisin opère sur l’ensemble du marché français depuis Paris et Dijon. En tant que filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée en immobilier d’entreprise, Voisin fait partie du Groupe Atland, un acteur global et indépendant de l’immobilier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société