Jean-François Charrier, directeur général d’Axipit REP, le gestionnaire de la récente SCPI Upêka, constate le retour -très timide- des investisseurs sur certaines catégories d’actifs immobiliers. Les plus petits. Et livre sa vision de l’état du marché des fonds immobiliers, SCPI en tête. Il est l’invité des « Acteurs de la pierre-papier ».
Première question, Jean-François Charrier, sur les marchés immobiliers. Après « l’effondrement » des transactions et des prix, en 2023, leur reprise, espérée, est-elle déjà à l’œuvre. Ou pas ?
Jean-François Charrier – Effondrement, c’est un grand mot… Mais, effectivement, certains observateurs qualifient d’annus horribilis l’exercice 2023. 2024 devrait quant à elle être l’année, sinon du redémarrage, au moins de la stabilisation. Je rappelle que les volumes d’investissements, l’an dernier, ont effectivement baissé d’environ 60%, toutes classes d’actifs confondues. Les prix ont eux aussi, globalement corrigé. Même si cette correction n’a pas été uniforme entre les secteurs et les zones géographiques.
Les bureaux ont plus corrigé que les autres classes d’actifs…
Jean-François Charrier – Absolument. Sachant toutefois que le repli des bureaux a été plus ou moins sensible selon les pays. Certains ont corrigé plus vite, plus fort, que d’autres. Ce qui, d’ailleurs, a permis de saisir des opportunités d’acquisitions… En fait, plus qu’immobilière, cette crise est d’abord financière. C’est la hausse des taux d’intérêt, très forte, qui a provoqué, consécutivement, la baisse des volumes de crédit. Donc la baisse des transactions. Et donc, enfin, la baisse des prix. Cette tendance est en passe, avec la légère détente des taux d’intérêt, de s’inverser. Mais cette inversion est encore très légère…
Le marché attend effectivement un véritable signal sur une potentielle baisse des taux. L’heure est à la stabilisation, pas encore au repli… Mais, si l’on revient sur les marchés immobiliers, observez-vous concrètement, au moins en termes de transactions, un frémissement ? Peut-être plus sensible sur certaines classes d’actifs, dans certains pays ?
Jean-François Charrier – On observe effectivement, depuis quelques temps, un retour, certes timide, des investisseurs. C’est un signe plutôt positif qui laisse espérer – tout en restant prudent- qu’il y a un regain d’optimisme. Il y a toutefois toujours un vrai problème avec les actifs importants, les « gros » actifs – de 60 M€ à 120 M€-. Les transactions ne se font pas. Parce que les investisseurs ont peur de s’engager. En revanche, il y a bien un frémissement sur les actifs de plus petites tailles.
Conséquence de la baisse de leurs marchés sous-jacents, les fonds immobiliers -SCPI en tête- souffrent. En termes de valorisation. Ce qui a entraîné une vague de baisse de prix de parts. Et en partie « figé » le marché de la collecte. D’où les problèmes que peuvent aujourd’hui rencontrer certains gestionnaires et certains véhicules, en termes de liquidité cette fois. La collecte des SCPI s’est contractée, je le rappelle, de 50% en 2023. Les chiffres du 1er trimestre seront a priori encore moins bons… Ce marché des SCPI est-il en train de se recomposer ? A-t-il encore du potentiel aujourd’hui ?
Jean-François Charrier – Ce qui est sûr aujourd’hui, c’est qu’il y a un véritable marché à deux vitesses. Avec, d’un côté, les véhicules qui collectent. Et puis les autres. Or, bénéficier d’une collecte nette positive, c’est l’assurance de saisir les bonnes affaires qui se présentent. A l’inverse, certaines SCPI -pas toutes, heureusement-, doivent faire face à des demandes de retraits des investisseurs relativement importantes. Ce qui les oblige à vendre des actifs. Et les empêchent évidemment de saisir les opportunités du marché. Leur collecte résiduelle, en réalité, est plus utilisée pour rembourser les associés qui veulent sortir que pour investir sur de nouveaux actifs. C’est le premier problème auquel sont confrontées une partie des SCPI du marché.
Et le second ?
Jean-François Charrier – Le second, c’est le problème du stock. Aujourd’hui, ne pas avoir de stock, c’est pouvoir investir sans diluer la performance d’un portefeuille existant. C’est aussi l’assurance de ne pas avoir à engager des travaux importants pour mettre aux normes, au goût du jour, les actifs que l’on a achetés il y a vingt ou trente ans. Il y a donc aujourd’hui de véritables atouts -et donc de l’intérêt- pour les SCPI les plus récentes.
Propos recueillis le 23 avril 2024
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A propos d’Axipit Real Estate Partners(i)
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion de fonds d’investissement immobiliers indépendante agréée par l’AMF depuis mars 2021. Et, filiale du Groupe Aquila Asset Management, acteur de premier plan dans la gestion de tout type d’actifs immobiliers pour le compte de tiers. La récente prise de participation du groupe européen Catella, acteur de renommée mondiale en matière d’’investissement immobilier, confère aux équipes une assise solide pour réaliser les perspectives de croissance et accélérer le développement sur le marché européen. Axipit Real Estate Partner se distingue par son savoir-faire unique ainsi que sa capacité d’innovation produit sur l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers. La société propose des véhicules d’investissement immobiliers, habituellement réservés à la clientèle institutionnelle, fondés sur des stratégies sur-mesure, inédites, Core ou Value-add, pour un actif sous gestion de 150 millions d’euros à fin septembre 2023.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
