Le mouvement de décollecte nette, amorcée au 3e trimestre 2023, semble s’enrayer. La baisse des flux vendeurs explique cette amélioration. OPCI et UC immobilière restent néanmoins en territoire négatif. Les SCPI connaissent un rebond de leur collecte nette (+18,5%). Mais le stock de parts en attente continue de croître. Datas…
La collecte nette des fonds immobiliers non cotés est repassée en territoire positif au 2e trimestre 2024. De peu : +88 M€, selon les données publiées le 25 juillet par l’ASPIM et l’IEIF. Mais en territoire positif quand même… C’est une première depuis le 3e trimestre 2023, période à partir de laquelle l’ensemble des SCPI, OPCI et unités de compte immobilières, avaient commencé à s’enfoncer dans le rouge… Jusqu’à atteindre un score trimestriel de –1,3 Md€, au 4T 2023…
OPCI et UC immobilières demeurent en décollecte nette
Un point culminant en termes de décollecte nette qui s’était déjà très fortement atténuée au 1er trimestre 2024. Le niveau global des retraits s’établissait alors à seulement -188 M€. Une amélioration qui s’expliquait alors par la très forte diminution des rachats, notamment sur les OPCI et les unités de compte immobilières. Ce recul reste d’actualité au deuxième trimestre. Mais il ne suffit pas à ramener ces deux catégories de véhicules en zone positive. Il s’agit en effet, rappelle l’ASPIM dans son communiqué, de fonds dont la liquidité est assurée par les assureurs. Et pour lesquels « les flux vendeurs ont dépassé les flux acheteurs au premier et au deuxième trimestre 2024 ». La situation est toutefois -un peu- moins préoccupante pour les unités de compte immobilière. Ces dernières connaissent en effet une nouvelle réduction de leur déficit de souscriptions. Pas les OPCI.
Une situation qui reste préoccupante pour les OPCI
Au plus fort de la crise, les UC immobilières accusaient une décollecte nette de 832 M€ (au 3T 2023). Elle n’était déjà plus que de 400 M€ au 1T. Et s’affiche à seulement -118 M€ au 2T. Côté OPCI, la tendance est plus hésitante. Certes, ces véhicules sont désormais loin de leur contre-performance du 3T 2023 (-1,38 Md€). Mais leur score du 2T 2024 (-707 M€) s’avère en retrait par rapport à celui du 1T (-553 M€). Ajoutons qu’à la différence des UC, les OPCI sont en situation de décollecte nette depuis le 4e trimestre 2022. Des ponctions cumulées sur leurs encours, qui ont donc très largement fondu depuis cette date. Passant de 20,6 M€ (à la fin du 3T 2022) à 13,4 Md€ au 30 juin 2024…
Une reprise de la collecte nette pour les SCPI
Les OPCI sont donc encore davantage « dominés » par les UC immobilières, qui affichaient quant à elles un actif net de 22,1 Md€ à la fin du 1er semestre. La bonne nouvelle vient donc, encore une fois, des SCPI. Comme au cours des trimestres précédents, elles sont les seules à afficher une collecte nette positive. Leur niveau de souscriptions nettes (907 M€) s’améliore en outre par rapport au trimestre précédent (765 M€). Leur collecte brute reste en revanche quasi identique : 1,2 Md€ au 2T. Contre 1,1 Md€ au 1T. L’explication de ce rebond de la collecte nette (+18,5%) est donc, une nouvelle fois, à chercher du côté des rachats. « Le volume d’ordres de rachat à fortement diminué », se félicite l’ASPIM. Passant de 625 M€ à 412 M€. Il était encore, rappelons-le, de 1,3 Md€ au 4T 2023…
SCPI : un stock de parts en attente qui continue de progresser
Mais, comme au 1er trimestre, cette diminution du niveau des rachats ne permet pas leur totale compensation par la collecte. 302 M€ d’ordres, seulement, ont été compensés au 2T par les nouvelles souscriptions (326 M€ au 1T). Conséquence : le stock des parts en attente de retrait continue de progresser. La valeur de ces parts en parts en attente atteignait 2,6 Md€ au 30 juin. Contre respectivement 2,4 Md€ au 31 mars. Et 2,1 Md€ fin 2023. Un stock qui représente donc 2,9% de la capitalisation des SCPI (2,7% à la fin du 1T). Et un niveau toujours très, très significativement supérieur à la moyenne historique. Toujours inférieure quant à elle à 0,2% du marché[1]…
Les problèmes de liquidité toujours concentrés sur un nombre restreint de SCPI
Le problème reste toujours concentré sur certaines SCPI. « 91 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de retrait au 30 juin », chiffre l’ASPIM. Elles étaient 96 le trimestre précédent. Il s’agit globalement toujours des mêmes qu’au 1T 2024. Celles dont la collecte est toujours au point mort… Pour les autres, généralement les véhicules les plus récents, la liquidité n’est pas un sujet. Selon l’ASPIM, 122 SCPI, non affectées par des parts en attente, ont capté 85% de la collecte brute du 2e trimestre 2024.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Par exemple, 0,16% fin 2022, 0,15% fin 2020 et 0,12% fin 2019.
