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    mercredi 28 octobre
    Performance

    « La qualité du locataire reste le premier facteur de performance…»

    Par 5 Mins de lecture

    Franck Inghels, directeur de la distribution d’Inter Gestion REIM, répond aux questions de Guy Marty sur les vertus d’une discipline d’investissement, l’importance de rester agile et d’avoir des convictions. Avec une idée centrale : c’est la qualité du locataire qui permet d’honorer le contrat d’une SCPI – la distribution de revenus-…

    Guy Marty — Le monde a beaucoup changé ces derniers temps — tout le monde s’accorde là-dessus. Mais comment s’est passée l’année 2025, pour vous ?

    La discipline, socle de la stratégie d’investissement en 2026

    Franck Inghels — Le monde change chaque année, c’est une constante. Beaucoup ont évoqué un nouveau cycle immobilier dès 2023. Pour notre part, 2025 marque l’entrée dans une nouvelle séquence de marché. Nous restons positionnés sur l’investissement long terme, mais avec un retour assumé à une vraie sélectivité. J’aime rappeler un principe simple : le rendement n’est jamais gratuit. Dès l’acquisition, il faut porter une attention extrême à la qualité de l’emplacement, du locataire et du bail. C’est ce qui définit, selon moi, la discipline d’investissement qui s’impose en 2026.

    Guy Marty — La discipline, dites-vous. Ce mot mérite d’être expliqué, non ?

    CAPEX et agilité : les deux nouveaux impératifs

    Franck Inghels — La discipline, c’est rester fidèle à sa stratégie et résister aux effets de mode. C’est maintenir des convictions fermes. Appliquer des filtres d’investissement rigoureux. Nous regardons notamment le modèle économique du locataire, la façon dont il utilise le local, son niveau d’optimisation, et la durabilité de cet usage dans le temps. Ce sont des critères non négociables. Deux sujets supplémentaires s’imposent toutefois désormais à nous. Le premier, c’est le CAPEX : le plan de travaux et d’investissement nécessaire pour maintenir un actif aux normes et assurer une longévité locative. Un actif affichant une rentabilité attractive à l’acquisition peut la détruire si deux millions d’euros de travaux s’avèrent nécessaires l’année suivante… Ce risque doit être anticipé dès l’entrée. Le second sujet, c’est l’agilité. Il faut regarder si un actif est convertible, définir un plan d’arbitrage sur le long cours. L’immobilier n’est pas immobile. Cette période nous l’a clairement confirmé.

    Les SCPI Cristal Rente et Cristal Life : l’ADN des besoins essentiels

    Guy Marty — J’apprécie cette vision de long terme intégrée dès l’achat. Cela dit, je suis un peu surpris. Je vous entends habituellement parler de besoins essentiels. Ce n’est plus d’actualité ?

    Franck Inghels — Les besoins essentiels demeurent au cœur de notre approche. Nous les formulons simplement autrement : nous parlons de vertus d’usage. La qualité d’usage d’un actif, c’est précisément cela — répondre à des besoins fondamentaux et pérennes. C’est l’ADN de nos deux SCPI, Cristal Rente et Cristal Life, gérées par Inter Gestion. Concrètement, l’usage recouvre l’attention portée au locataire et à son modèle économique. Mais aussi la qualité des baux. Ce dernier point est déterminant pour garantir une utilisation solide et durable du bien dans le temps.

    La confiance, fondement de la SCPI

    Guy Marty — Je crois que vous venez d’esquisser votre mot de la fin. Lequel serait-il ?

    Franck Inghels — Ce mot, ce serait confiance. Nous avons cette lisibilité, cette vision claire sur nos actifs. Mais j’insiste sur un point fondamental en immobilier — et il est particulièrement important à rappeler en matière de SCPI. Même en acquérant le meilleur actif, au meilleur emplacement, si le locataire ne paie pas ses loyers, rien ne fonctionne. Car la SCPI est, par essence, une machine à distribuer des revenus locatifs. La qualité du locataire reste donc le premier facteur de performance.

    Guy Marty — Très bien. Je note au passage que Cristal Rente a été créée en 2011, et Cristal Life en 2021. Si l’on suit la logique de la décennie, vous seriez donc attendus en 2031 pour le lancement d’une prochaine SCPI ?

    Franck Inghels — A voir… Merci, Guy.

    Propos recueillis le 26 février 2026

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    A propos d’Inter Gestion REIM(i)

    À la tête de plusieurs entités reconnues pour leur expertise dans le secteur de l’investissement, le Groupe Inter Gestion développe des SCPI depuis plus de 30 ans à travers sa filiale Inter Gestion REIM. La Société de gestion met aujourd’hui à disposition des investisseurs une gamme complète de fonds de rendement. Inter Gestion REIM s’est toujours démarqué par sa gestion prudente et sa capacité à capter la performance des marchés de niche. Elle commercialise aujourd’hui 2 SCPI, CRISTAL Rente et CRISTAL Life. Et gère un patrimoine de plus de 850 millions d’euros.

    (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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    C’est lui qui a lancé l’expression « pierre papier » aujourd’hui passée dans le langage courant. Quand les SCPI étaient encore pratiquement inconnues il a imaginé leur avenir. Ses livres et articles ont attiré l'attention des professionnels et des particuliers en faveur de ce placement immobilier intelligent. Guy Marty a créé puis dirigé (1986-2016) l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière. Il en est aujourd'hui le président d'honneur. L'IEIF est un centre de recherche sur les fonds immobiliers et sur les marchés immobiliers. Il est membre du bureau du pôle de compétitivité Finance Innovation, et enseignant à Financia Business School. Passionné d’histoire, de littérature, de philosophie, il aborde l’économie et les placements avec clarté, rigueur et souvent originalité. Son ambition en tant que Fondateur de pierrepapier.fr ? Aider les professionnels et les particuliers à disposer de meilleures informations et de meilleures analyses. Pour le succès de l'épargne dans un monde pas si simple !

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