SCPI : ce qui compte, c’est le risque embarqué

Franck Inghels, directeur de la distribution d’Inter Gestion, revient sur l’état des marchés immobiliers. Toujours en bas de cycle, estime-t-il. Un momentum favorable aux SCPI qui collectent, à condition d’être sélectif. Car tous les véhicules n’embarquent pas le même niveau de risque… Interview.

Frédéric Tixier – Parlons d’abord des marchés immobiliers. Quand on interroge les gérants d’actifs, ils considèrent toujours que le timing d’acquisition est aujourd’hui favorable. Mais ce discours, on l’entend depuis plusieurs années déjà… Ce momentum est-il toujours d’actualité ?

Un momentum d’acquisition toujours d’actualité pour les SCPI ?

Franck Inghels – Oui, on a souvent le sentiment que l’on n’a jamais aussi bien acheté que récemment. Cela est vrai depuis l’inversion de la courbe des taux. Et encore plus depuis 2023. Concrètement, aujourd’hui, le contexte est très porteur. Lorsqu’une SCPI collecte et peut acheter en cash, elle dispose d’un vrai pouvoir de négociation. A qualité et risque équivalents, certains actifs valent aujourd’hui 15%, 20%, voire 25% de moins qu’en 2021. Nous ne disons pas que les prix vont rebondir du jour au lendemain. Mais le point bas de cycle est clairement plus favorable qu’il ne l’était auparavant.

Frédéric Tixier – Cela veut-il dire que ceux qui ont acheté en 2021 ont mal acheté ?

Les nouvelles acquisitions renforcent la performance des SCPI

Franck Inghels – Chaque période a son caractère exceptionnel. Pendant plusieurs années, nous avons connu un cycle de baisse des taux et de revalorisation des actifs. Les acquisitions se faisaient à des niveaux de rendement très faibles. Depuis trois ans, la dynamique est différente. Les acquisitions réalisées en 2022, 2023, 2024 et 2025 apportent aujourd’hui un surcroît de performance aux portefeuilles. Elles sont faites à des rendements plus élevés. Cela crée mécaniquement de la valeur dans le temps. La vitesse de collecte est déterminante. Plus elle est rapide, plus l’allocation peut être optimisée.

Frédéric Tixier – Aujourd’hui, quels sont les actifs qui ont le plus baissé ? Ceux qui offrent de vrais points d’entrée. Est-ce valable pour tous les secteurs ? Pour tous les pays ?

Des opportunités sectorielles et géographiques bien identifiées pour les SCPI

Franck Inghels – Les SCPI ont profondément évolué. Il y a encore dix ans, c’était un produit essentiellement franco-français. Puis il est devenu européen. Ensuite paneuropéen. Et aujourd’hui, il est quasiment mondial. Certains pays ont ajusté leurs prix plus vite que la France. Chez nous, l’écart entre vendeurs et acheteurs a mis plus de temps à se résorber. Mais il existe de vraies opportunités en Europe. Sur le plan sectoriel, les bureaux ont fortement corrigé. C’est devenu presque un mot tabou en SCPI. Pourtant, certains actifs ont perdu de 25% à 30 % de leur valeur. Ce sont de vrais points d’entrée. L’hôtellerie a également beaucoup corrigé. Les prix ont baissé. Mais l’exploitation reste parfois excellente. Ces actifs deviennent aujourd’hui très attractifs, selon nous.

Frédéric Tixier – Est-ce que cela signifie qu’il suffit désormais de bien acheter pour sécuriser les performances futures ? C’est un discours que l’on entend souvent…

Toutes les SCPI n’embarquent pas le même niveau de risque

Franck Inghels – Tous les acteurs regardent le même marché. Mais chacun l’analyse différemment. Ce qui compte, c’est le risque embarqué. Deux véhicules peuvent faire le même trajet, dans des conditions de sécurité très différentes. Il faut être très sélectif. Sur la qualité du locataire. Ou sur l’usage de l’actif. Son caractère pérenne. Ainsi que sur la solidité des baux et sur la durée ferme d’engagement, le WALT. Chaque paramètre compte. Le prix d’acquisition aussi. Il conditionne la performance future.

Frédéric Tixier – Autrement dit, les SCPI diversifiées qui achètent aujourd’hui n’achètent ni dans les mêmes secteurs, ni avec les mêmes niveaux de risque. Et elles n’offrent donc aucune certitude sur leurs performances futures ?

Franck Inghels – Exactement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il n’existe aucune garantie. Les SCPI diversifiées forment aujourd’hui une classe d’actifs très hétérogène. Les profils de risque peuvent être très différents.

Cristal Rente : une SCPI positionnée sur les grandes enseignes résilientes

Frédéric Tixier – Venons-en à vos deux SCPI : Cristal Rente et Cristal Life. Ce sont deux véhicules qui collectent. Comment profitent-ils du momentum actuel ?

Franck Inghels – Nous sommes sur deux logiques distinctes. Cristal Rente est une SCPI mature. Elle entame sa quatorzième année. Elle ne fait pas partie des jeunes SCPI. C’est même l’un des rares fonds de plus de dix ans à ne pas avoir vu sa valeur de reconstitution reculer. La valeur d’expertise est restée stable, voire en progression. Son positionnement est clair. Il est centré sur les grandes enseignes commerciales. Un secteur longtemps décrié. Mais nous avons ciblé les segments les plus résilients. La base de la pyramide de Maslow. L’alimentaire, la jardinerie, le bricolage, la gastronomie française. Ce sont aujourd’hui des moteurs de performance pour beaucoup de SCPI.

Frédéric Tixier – Elle continue donc à collecter et à investir ?

Cristal Life : une SCPI plus récente, qui investit dans toute l’Europe

Franck Inghels – Oui. Cristal Rente continue d’investir. Toujours sur de grandes enseignes. Toujours sur de grands groupes. Nous nous orientons aujourd’hui vers des enseignes à très fort flux. L’enseigne Action en est un bon exemple. C’est l’une des enseignes préférées des Français. Son développement est très rapide. Nous ne sommes donc pas uniquement positionnés sur l’alimentaire. Mais sur des groupes solides, capables de traverser les cycles économiques.

Frédéric Tixier – Et Cristal Life est beaucoup plus récente.

Franck Inghels – Oui. Cristal Life a été lancée en 2021. C’est une « jeune vieille » SCPI. Son patrimoine est donc récent. C’est une SCPI purement diversifiée. Il n’y a pas de classe d’actifs dominante. Elle investit dans toute l’Europe continentale. Nous avons aussi réalisé quelques opérations hors d’Europe. Nous pourrons y revenir. Cette diversification lui donne aujourd’hui une grande capacité d’adaptation. Son niveau de rentabilité est aussi nettement supérieur.

Objectifs de rendement 2025 pour les deux SCPI

Frédéric Tixier – Peut-on dire un mot des perspectives de rendement pour 2025 ?

Franck Inghels – Pour Cristal Rente, nous visons au moins 5 %. Comme depuis quatorze ans. Pour Cristal Life, l’objectif est d’au moins 6,5 %. Comme l’an dernier. Nous avons d’ailleurs procédé récemment à une revalorisation du prix de part de Cristal Life, en novembre dernier. Cela reflète la qualité des actifs acquis.

Propos recueillis le 25 novembre 2025

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A propos d’Inter Gestion REIM⁽ⁱ⁾

À la tête de plusieurs entités reconnues pour leur expertise dans le secteur de l’investissement, le Groupe Inter Gestion développe des SCPI depuis plus de 30 ans à travers sa filiale Inter Gestion REIM. La Société de gestion met aujourd’hui à disposition des investisseurs une gamme complète de fonds de rendement. Inter Gestion REIM s’est toujours démarqué par sa gestion prudente et sa capacité à capter la performance des marchés de niche. Elle commercialise aujourd’hui 2 SCPI, CRISTAL Rente et CRISTAL Life. Et gère un patrimoine de plus de 850 millions d’euros.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.