Malgré la contraction des TRI moyens des SCPI au cours des derniers exercices, le palmarès par TRI à 10 ans varie peu d’une année à l’autre. Datas.
On l’a vu, les TRI (Taux de Rendement Interne) moyens des SCPI se sont substantiellement contractés ces dernières années. Sur l’échéance de 10 ans, le TRI moyen du marché est passé de 6,38% à 3,21% entre fin 2019 et fin 2025. Sur un an, entre fin 2024 et fin 2025, ce TRI moyen à 10 ans a perdu 0,64%, passant de 3,85% à 3,21%.
Le TRI moyen à 10 ans a reculé de 0,64% entre fin 2024 et fin 2025
Toutes les SCPI n’ont évidemment pas subi ce repli dans les mêmes proportions. La comparaison du niveau des TRI 10 ans à fin 2024 et à fin 2025 pour la soixantaine de véhicules qui disposaient déjà de l’ancienneté nécessaire pour afficher ce métrique fin 2024 (voir tableau en fin d’article) montre néanmoins que la très grande majorité d’entre elles (53 sur 59) accusent une baisse. Certaines sont même supérieures à 2%. Côté progression, on ne recense donc que 6 SCPI qui améliorent leur TRI à 10 ans d’un exercice à l’autre. Rappelons que les facteurs expliquant ces améliorations ou dégradations ne sont pas uniquement à rechercher dans le dernier exercice de référence (2025, en l’espèce). L’effet de « fenêtre » fait aussi entrer en ligne de compte les caractéristiques de l’exercice d’origine[1] du calcul.
Prendre en compte tous les facteurs pouvant expliquer l’amélioration ou la dégradation du TRI
On notera d’ailleurs que la SCPI qui améliore le plus significativement son TRI à 10 ans entre 2024 et 2025 n’a pas connu une année 2025 particulièrement brillante. Unicep France II, l’une des plus petites capitalisations du marché des SCPI de rendement (moins de 8 M€), et un véhicule à capital fixe au marché secondaire quasi inexistant, affiche en effet une Performance Globale Annuelle 2025 négative (-1,75%). Conséquence d’un recul de 7,08% du prix de sa part… La bonification de son TRI à 10 ans est donc bien à rechercher dans la disparition de l’exercice 2014, qui devait lui être encore plus défavorable. Du fait de cette amélioration, cette SCPI assez atypique fait d’ailleurs son entrée dans le Top Ten des meilleurs TRI à 10 ans. Un palmarès qui s’avère toutefois assez stable d’une année à l’autre.
Sept SCPI figuraient déjà dans le palmarès par TRI à 10 ans fin 2024
Sept des SCPI qui y figurent sur la base de leur TRI à 10 ans fin 2025 étaient en effet déjà présentes l’an dernier. On retrouve en pole position Sélectipierre 2, chez Fiducial Gérance. Cette dernière, également toujours à la première place pour les TRI sur 15 ans (8,80%) et à la deuxième sur 20 ans (derrière une autre SCPI de Fiducial Gérance), a toutefois subi une érosion de son TRI à 10 ans (-1,87%) supérieure à celle du marché (-0,64%). Logipierre 3, toujours chez Fiducial Gérance, perd une place (de la 2e à la 3e). Au profit d’Accès Valeur Pierre, chez BNP Paribas REIM, qui en gagne une. Rappelons que ce véhicule, qui connaît toujours des problèmes de liquidité (avec un stock de parts en attente d’environ 4,40% de sa capitalisation), avait été contraint de baisser son prix de souscription en 2024.
Deux nouvelles SCPI entrent dans le palmarès 2025
De -8,93%, en raison du recul de ses valeurs d’expertise. Un repli qui demeure toutefois marginal comparé à la hausse substantielle (+25%) de la valeur de part dont aura bénéficié Accès Valeur Pierre lors de sa réouverture aux souscriptions, en septembre 2022[2]. Et qui explique donc, en partie, sa présence aux premières positions des palmarès par TRI. On notera aussi l’arrivée dans l’édition 2025 de deux SCPI tout juste assez âgées pour y figurer. Il s’agit de Cap Foncières & Territoires (chez Foncières & Territoires). Et de NCap Régions, nouvelle appellation de Vendôme Régions, gérée par Norma Capital. A noter que cette dernière est celle qui affiche la meilleure PGA 2025 de l’échantillon…
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A propos d’Aestiam
Acteur historique de l’épargne immobilière, Aestiam offre des solutions d’investissement aux particuliers et aux investisseurs professionnels depuis des décennies. L’immobilier à taille humaine est au cœur de l’identité d’Aestiam, qui gère principalement des bureaux, des commerces, des hôtels et des locaux d’activité de petites et moyennes surfaces, adaptées aux besoins des locataires et des investisseurs. Aestiam gère aujourd’hui 5 SCPI et 1 SCI, représentant 1,4 milliard d’euros d’actifs sous gestion.
A propos d’Atland Voisin(i)
ATLAND Voisin, filiale du Groupe ATLAND, est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF. Elle gère pour le compte de clients particuliers et institutionnels plus de 4 Mds€ d’actifs en Europe (au 30/06/2024).
A propos de BNP Paribas REIM(i)
BNP Paribas REIM, ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, propose une large gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement fondés sur de fortes convictions. Son ancrage européen lui confère une connaissance approfondie des marchés locaux. Ses 290 collaborateurs gèrent les immeubles avec une attention particulière portée à leur qualité d’usage. Fin 2024, BNP Paribas REIM gérait 23,7 milliards d’euros d’actifs immobiliers européens pour le compte de plus de 230 investisseurs institutionnels et de plus de 140 000 investisseurs particuliers.
A propos de Corum AM(i)
CORUM Asset Management est une société de gestion de portefeuille (SAS au capital de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social : 1 rue Euler, 75008 Paris), agréée par l’AMF le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 (directive AIFM 2011/61/UE). Elle gère quatre SCPI : CORUM Origin (visa n°12-17, 24/07/2012), CORUM XL (visa n°19-10, 28/05/2019), CORUM Eurion (visa n°20-04, 21/01/2020) et CORUM USA (visa n°24-11, 09/07/2024).
A propos de Fiducial Gérance(i)
Avec 2 Md€ d’actifs sous gestion, Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion de portefeuille indépendantes de la Place. Adossée à la firme FIDUCIAL, fondée en 1970, elle exerce l’activité de gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs. Son équipe de 60 professionnels expérimentés gère 7 SCPI et 6 Groupements Forestiers mis à la disposition de ses partenaires.
A propos de Foncières & Territoires(i)
Depuis 1997, Foncières & Territoires développe des solutions d’investissement performantes, adaptées aux besoins des épargnants. En 2013, la société a obtenu l’agrément de société de gestion de portefeuille auprès de l’AMF. Elle gère aujourd’hui 50 sociétés d’investissement et 1 SCPI : la SCPI Cap Foncières & Territoires.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Lorsqu’on calcule le TRI à fin 2025, on « efface » l’année 2014 (qui entrait dans le calcul du TRI à fin 2024) et on intègre l’année 2025. Ce « glissement » de la fenêtre joue donc aussi bien pour l’année qui entre (2025) que pour celle qui sort (2014).
[2] Accès Valeur Pierre, qui était auparavant une SCPI à capital fixe, s’est transformée en SCPI à capital variable en septembre 2022. Les souscriptions ont été ouvertes sur la base d’un prix de 840 €, soit plus de 25% au-delà du dernier prix d’exécution acquéreur (669,78 €). Malgré cette progression spectaculaire pour les associés historiques, le prix affichait alors encore une décote de 9,5 % par rapport à la valeur de reconstitution 2021 (920,17 €).
