SCPI : leurs TRI moyens se contractent encore en 2025

La baisse des valeurs des actifs immobiliers se retrouve, et c’est logique, dans l’évolution des TRI des SCPI. Quelle que soit la période considérée (TRI à 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans), ces derniers se contractent tendanciellement depuis 2020. En 2025, toutes les échéances ont encore perdu quelques points. Datas.

En l’espace de 6 ans -depuis fin 2019-, les TRI (Taux de Rendement Interne) moyens des SCPI se sont substantiellement contractés. Le recul le plus important est celui des TRI à 5 ans, passés de 4,69% en moyenne en 2019, à 1,25% en moyenne en 2025. Logiquement, l’échéance la plus longue -20 ans- est celle qui a le mieux résisté. Elle a quand même perdu 3,77% de performance sur la période, passant de 10,13% à 6,36%….

Le TRI combine la composante rendement et variation du capital

Pour rappel, le TRI mesure la performance annualisée d’un investissement en prenant en compte l’ensemble des flux financiers sur une période donnée :

Le prix de souscription initial (frais inclus)
Les dividendes perçus chaque année
Le prix de revente final (ou la valeur actuelle estimée des parts)

Autrement dit, le TRI reflète donc une performance globale annualisée en combinant deux composantes : le rendement courant (mesuré par le Taux de Distribution), et la plus ou moins-value en capital, c’est-à-dire l’évolution du prix de la part entre l’achat et la revente. Sur les six dernières années, le rendement des SCPI a fait preuve d’une remarquable stabilité. Il a même légèrement progressé, passant de 4,40% en 2019 à 4,91% en 2025. C’est donc bien la baisse de la valeur des patrimoines détenus par les SCPI qui est la cause principale et quasi exclusive[1] de la dégradation des TRI.

Valeur de part ou valeur de réalisation moyenne des SCPI en baisse constante depuis 2022

Cette perte de valeur apparaît clairement à partir de l’exercice 2022. Même si, cette année-là, une trentaine de SCPI revalorisent le prix de leurs parts, l’ASPIM met déjà en garde sur les « expertises de fin d’année qui devraient traduire les incertitudes du marché immobilier ». Les signes d’un retournement sont effectivement déjà patents. Et, pour la première fois depuis des années, la valeur des parts des SCPI s’oriente à la baisse. L’ASPIM la mesure à l’époque par la variation des valeurs de réalisation. En 2022, cette valeur de réalisation moyenne perd 2,44%. Contre un gain de 1,36% en 2021. L’année 2023 sera encore plus dramatique. AEW Patrimoine annonce, en mars 2023, la première révision à la baisse du prix de souscription d’une SCPI, Laffitte Pierre. Plus d’une vingtaine suivront… La valeur de réalisation moyenne des SCPI perd 10,30%. La variation moyenne des prix de parts s’établit à -4,90%.

Le TRI moyen du marché à 10 ans et à 15 ans sous la barre des 4,5%

Les années 2024 et 2025 ne seront guère plus favorables. En 2024, les SCPI subissent un nouveau recul de la valeur de leurs parts (-4,50%). Suivi d’un nouveau repli de -3,45% en 2025. Et, compte tenu de la multiplication des suspensions de la variabilité du capital des SCPI en mal de liquidité, l’exercice 2026 ne devrait guère être plus brillant. Actuellement, les TRI à 10 ans et à 15 ans -durées de détention minimales à priori pour une SCPI- sont donc tombés en dessous des 4,5%. Ce qui pourrait devenir problématique si les taux d’intérêt devaient reprendre durablement le chemin de la hausse… Notons toutefois que sous cette moyenne se cachent des différences sectorielles importantes. Les TRI à 5 et 10 ans des SCPI diversifiés (celles qui attirent majoritairement les capitaux aujourd’hui) restent au-delà des 5%. Ceux des SCPI bureaux tirent en revanche la moyenne vers le bas…

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A propos de l’IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] La progression des Taux de Distribution résulte aussi pour partie de la baisse de valeur des prix des parts ou de l’utilisation des réserves. Pour être exact, il faudrait raisonner sur l’évolution de la masse des dividendes distribués, mais cette donnée n’est pas disponible.