Daniel Collignon, président de l’APECI et ex-dirigeant de Spirica, plaide pour l’instauration d’une véritable notation multicritère des SCPI. Il décrypte les mécanismes qui dopent le rendement affiché de certaines SCPI, à commencer par le délai de jouissance. Et livre son diagnostic sur l’avenir des réseaux de distribution de produits financiers. Interview.
Frédéric Tixier — Votre expérience dans la sélection des produits d’épargne, et notamment des fonds immobiliers, vous amène à analyser régulièrement ces marchés et à faire des propositions. Vous plaidez, par exemple, pour l’instauration d’une véritable notation des SCPI par un tiers de confiance. Mais peu de choses ont avancé sur ce terrain…
Plaidoyer pour un véritable système de notation des SCPI
Daniel Collignon — Oui. En fait, deux options existent. La première, c’est le gré à gré. Un gérant qui veut vraiment relancer sa SCPI s’adresse à un institutionnel et lui dit « J‘ouvre mes livres, nomme un expert capable d’examiner la situation, et fixons un prix ensemble ». Cela aurait du sens. Je ne l’ai jamais vu se produire. Mais comme ce sont des opérations privées, on peut imaginer que cela arrive ponctuellement, sans que cela se sache. Mais l’idéal, ce serait la notation. Pas une notation unique comme celle qu’on connaît pour les entreprises ou les États. Ce qui serait intéressant, c’est une notation multicritère. Un système qui dirait « pour du rendement immédiat, telle SCPI a une bonne note ». Ou « pour du rendement à long terme et des espoirs de revalorisation, c’est telle autre ». Une sorte de « radar chart ».
Un marché des SCPI structurellement à deux vitesses
Daniel Collignon — Je m’y suis beaucoup intéressé, j’en ai parlé à des gérants. L’accueil n’a pas été enthousiaste, sauf chez un ou deux d’entre eux, prêts à tenter l’aventure. J’ai aussi cherché des sociétés capables de produire cette notation. Il y en a sans doute. Mais sur le marché, je n’en ai pas trouvé.
Frédéric Tixier — Cela signifie-t-il que le marché va rester durablement scindé entre les SCPI qui collectent et celles qui ne collectent plus ? Ces dernières, d’ailleurs, vont-elles disparaître ? Ou se réinventer ?
Daniel Collignon — Effectivement, on a deux marchés, deux mondes. Et la quasi-totalité de la collecte nouvelle se concentre sur une poignée de SCPI. Qu’est-ce qu’on y trouve ? D’abord, un rendement élevé – on y reviendra, c’est un point clé – . Ensuite, et c’est important, un réseau de distribution solide.
Le délai de jouissance des SCPI génère un rendement en partie artificiel
Daniel Collignon — Une SCPI distribuée par un opérateur internet[1] se vend plus facilement qu’une SCPI distribuée par des CGP. La distribution est donc un facteur déterminant entre celles qui fonctionnent et celles qui ne fonctionnent pas. Ces SCPI sont souvent à frais zéro — là aussi, on y reviendra, car cette notion est en partie artificielle. Revenons sur le rendement. On trouve aujourd’hui des SCPI dont la rentabilité affiche deux chiffres. Vous imaginez ? Il y a là un élément totalement factice, qui devrait à mon sens être interdit sous sa forme actuelle.
Frédéric Tixier — Le délai de jouissance ?
Daniel Collignon — Exactement, le délai de jouissance. Si vous avez 50 % de nouveaux clients sur une année, vous avez, pendant 5 à 6 mois, 50 % du capital non rémunéré. Vous mutualisez cet effet sur l’ensemble des associés. Et vous gagnez ainsi 2 à 3 points de rendement apparent.
Quel niveau de risque embarquent les nouvelles SCPI à fort rendement ?
Daniel Collignon — Mais cela n’est jamais précisé. Car on ne dit pas que le rendement réel est de 6%, augmenté artificiellement de 3 points. On annonce directement 9%. Comment voulez-vous que le client final s’y retrouve ?
Frédéric Tixier — Si je vous suis bien, les nouvelles SCPI à rendement élevé seraient, paradoxalement, plus risquées, à terme, que celles qui traversent aujourd’hui des difficultés…
Daniel Collignon — Je le dis sans vouloir être systématique. Aujourd’hui, il est relativement facile de trouver des biens très rentables, surtout si l’on n’est pas trop regardant sur la sécurité à long terme. Et comme il n’existe aucune analyse indépendante, on retombe sur le problème évoqué plus haut. Comment savoir si une SCPI qui annonce 7%, 7,5% ou 8 % de rendement a acheté de bons actifs, dans de bonnes conditions ?
Tout dépend de la nature des actifs en portefeuille
Daniel Collignon — Ou, à l’inverse, si elle est allée chercher des biens en deuxième ou troisième couronne de villes de province, voire de petites capitales européennes… en sachant parfaitement qu’en cas de départ du locataire, la relocation serait très difficile ? Je ne dis pas que c’est systématiquement le cas. Je dis qu’il est aujourd’hui impossible de le vérifier.
Frédéric Tixier — Donc la prévisibilité est tout aussi limitée pour les anciennes SCPI que pour les nouvelles…
Daniel Collignon — Sur les anciennes, c’est un vrai problème également. Sans opérations majeures de restructuration, beaucoup d’entre elles ne repartiront pas. Prenons un exemple : une SCPI santé qui, pour des raisons de volume, a commencé à acheter des bureaux en complément de ses actifs historiques du secteur santé.
Quand la restructuration des SCPI se heurte aux assureurs…
Daniel Collignon — On a là un cas presque caricatural d’une SCPI qui aurait tout intérêt à se scinder en deux. Une SCPI santé « pure », et une SCPI de bureaux. Je ne dis pas que tous les choix d’investissement sont parfaits. Mais au moins, le message serait clair. La partie bureaux pourrait fusionner avec une autre SCPI de bureaux. Et la partie santé continuerait sa trajectoire propre. Pourquoi cela ne se fait-il pas ? Parce que les SCPI à problèmes – et cette SCPI en particulier- sont souvent largement détenues par des assureurs. Et que certains d’entre eux restent très immobilistes sur ce sujet. Certains assureurs estiment même qu’ils ne sauraient pas gérer, dans leur chaîne de gestion, une unité de compte scindée en deux unités distinctes.
Quelle vision stratégique pour les réseaux de distribution de produits financiers ?
Frédéric Tixier — Un problème en partie technique, en somme. Une dernière question, sur l’évolution des réseaux de distribution de produits financiers. Vous l’avez évoqué : concentration, polarisation, déplacement de la valeur du producteur vers le distributeur. Quelles tendances vous semblent aujourd’hui les plus structurantes ?
Daniel Collignon — Deux choses. D’abord, on a vu émerger des réseaux qui se sont valorisés en faisant évoluer leur modèle de distribution. Je pense en particulier à ceux qui se sont mis à vendre des produits structurés. Qui en ont tiré beaucoup de profits. Et qui se sont valorisés en conséquence. On a aussi des opérateurs -issus du private equity– qui ont misé sur l’épargne et la retraite comme axes stratégiques, en investissant dans des réseaux de distribution. Je pense que ces réseaux ont deux avenirs possibles.
Les réseaux de distribution face à deux trajectoires possibles
Daniel Collignon — La première, c’est de rester dans le monde du private equity, en tant qu’actionnariat de référence. Mais cela peut devenir compliqué. Car, au prix où ils se situent déjà, il sera difficile de justifier des valorisations encore plus élevées. L’autre avenir, c’est d’être rachetés par des institutionnels, des assureurs, qui s’en serviront pour distribuer leurs propres produits. Je pense que c’est, in fine, le véritable avenir de ce type de distribution.
Frédéric Tixier — Eh bien, nous en reparlerons. Daniel Collignon, merci beaucoup, à bientôt.
Daniel Collignon — Merci.
Propos recueillis le 22 juin 2026
Lire aussi
- Daniel Collignon : « passer en capital fixe, c’est se défausser de la valorisation… »
- SCPI ayant suspendu la variabilité de leur capital : l’état des lieux de leurs marchés secondaires
- 2ndMarket : « Nous sommes passés d’une transaction par semaine à une transaction par jour… »
- Echanges de SCPI en gré à gré : bientôt une nouvelle plateforme…
- SCPI : plaidoyer pour un vrai marché secondaire…
- Quelles solutions face aux problèmes de liquidité des SCPI ?
- La SCPI Primopierre opte à son tour pour la suspension de la variabilité de son capital
- Quelles SCPI ont le plus collecté -décollecté…- au 3T 2025 ?
- SCPI : quid de leur liquidité ?
- SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ?
- SCPI : comment améliorer leur liquidité ?
- Comment acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire ?
A propos de l’APECI(i)
L’APECI est un think tank qui réunit des dirigeants d’entreprises de distribution de produits d’investissement, de sociétés de gestion d’actifs et de sociétés d’assurance. Son ambition est d’être un forum de réflexion, d’échange et de partage sur l’actualité et le devenir de la profession.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] NDLR – Il est fait ici référence à des opérateurs tels que BoursoBank, Linxea, MeilleurTaux..
