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Collecte et dividendes en hausse pour les SCPI Perial en 2019

La société de gestion annonce une collecte en hausse de 34%, à 535 M€. Ses trois SCPI affichent des dividendes en progression. Pour deux d’entre elles, le taux de distribution 2019 est même supérieur à celui de 2018.

Nouvelle année de croissance et de performance pour Perial Asset Management. La société de gestion annonce une collecte brute « record », à 535 M€. C’est 34% de plus qu’en 2018. Perial boucle également un exercice dynamique en termes d’investissements et de transactions.

Perial AM : 725 M€ d’investissements en 2019

La filiale du groupe présidé par Eric Cosserat a réalisé un volume global d’investissement de 725 M€ l’an dernier. Contre 660 M€ en 2018. Le programme 2019 est déjà bouclé à hauteur de 433 M€. Et « 292 M€ sont engagés pour être investis dans les premiers mois de 2020 », précise Perial AM. La société de gestion a également procédé à 200 M€ d’arbitrages, dont 94 M€ actés. Ces cessions d’immeubles « qui ne participaient plus de manière optimale à la performance des fonds » sont en léger retrait par rapport à 2018 (240 M€). Pour financer une partie des acquisitions, Perial AM a continué à utiliser l’effet de levier du crédit. Mais en maintenant un taux d’endettement moyen de ses fonds « en deçà de 20% ». Cette stratégie de croissance sera maintenue en 2020. Le groupe en effet prévoit d’investir cette année plus de 800 M€.

Une collecte en hausse de 34%

L’origine des fonds investis demeure, bien entendu, la collecte engrangée par les SCPI de Perial. En 2019, elles ont reçu 535 M€ de nouveaux capitaux. C’est 34% de plus qu’en 2018. Comme lors des exercices précédents, c’est la SCPI PFO2 qui en recueille l’essentiel. Sa collecte brute 2019 s’établit à près de 300 M€. Contre 120 M€ environ pour PFO et PF Grand Paris. En termes de capitalisation, PFO2 – que Perial espère voir bientôt labelisée ISR -, reste donc également en tête. Fin 2019, cette dernière pesait 2,28 Md€. Soit environ 3 fois plus que les deux autres SCPI du groupe. PF Grand Paris, la « SCPI de référence pour investir dans le Grand Paris », s’affiche à 791 M€. PFO, la SCPI historique, qui « diversifie son patrimoine dans les capitales européennes », à 745 M€.


Dividendes en progression pour les 3 SCPI

Les 3 SCPI voient une nouvelle fois leurs dividendes progresser. La hausse la plus significative est à porter au crédit de PF Grand Paris. Son dividende 2019 s’établit à 22 € par part. 4,8% de plus qu’en 2018. Vient ensuite PFO2, avec une progression de 2,9% (9 € par part). Et PFO, avec +2,1% (à 47 € par part). Côté taux de distribution, la mieux-disante en termes de hausse de dividende est en revanche la seule à ne pas afficher d’amélioration. En raison d’une progression importante du prix de sa part l’an dernier[1], le taux de distribution de PF Grand Paris recule à 4,38%. Il était de 4,40% en 2018. Le taux DVM de PF0, le plus élevé des trois, passe quant à lui de 4,87% à 4,92%. Celui de PFO2 s’établit à 4,61%, à 10 points de mieux qu’en 2018 (4,51%).


Valeurs patrimoniales accrues

La valeur du patrimoine des trois SCPI s’inscrit également à la hausse. Leur valeur d’expertise, à périmètre constant, augmente de respectivement 4,1% pour PF Grand Paris, 1,2% pour PFO, et 2,1% pour PFO2. Des revalorisations qui devraient se traduire, à un moment ou à un autre, par une progression de la valeur des parts. Ces dernières ont déjà été réajustées en 2019. Outre celui PF Grand Paris (+3,5%), le prix de souscription de PFO a été réhaussé de 2,1%, et celui de PFO2 de 1%. En 2020, Perial espère prolonger cette tendance. Et « proposer des dividendes annuels orientés à la hausse, si les conditions de marché le permettent ». La société de gestion s’affirme toujours aussi engagée dans sa démarche ESG. Elle prévoit d’ailleurs de lancer de nouveaux produits. Dont l’un serait basé sur des stratégies bas-carbone…

Frédéric Tixier

[1] Passé de 492 € à 510 € en mai 2019.


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A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère plus de 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019. Elle distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 45 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Allianz Pierre : progression du dividende ... à confirmer

A la fin du 3e trimestre 2019, Allianz Pierre gérée par Immovalor Gestion a déjà distribué à ses actionnaires plus des ¾ du dividende 2018. La SCPI mène en outre une politique active de « verdissement » de son patrimoine

13,92 € en 2017, 14,19 € en 2018, et… assurément plus en 2019. Au 31 octobre dernier, Allianz Pierre, l’une des plus grosses SCPI à dominante bureaux du marché, gérée par Immovalor Gestion, a en effet déjà versé à ses actionnaires plus des ¾ du dividende 2018…

SCPI Allianz Pierre : hausse du dividende attendue en 2019

Le total des trois premiers acomptes sur dividendes, de respectivement 3,45 €, 3,60 € et 3,60 €, totalisent en effet 10,65 €. Soit plus de 75% du dividende brut distribué en 2018 (14,19 €). A supposer que la SCPI verse, au titre du 4e trimestre, un acompte du même montant que ceux des 2e et 3e, le dividende 2019 s’établirait alors à 14,25 €. Soit quelques centimes de mieux qu’en 2018. Il y a toutefois de fortes probabilités pour que ce dernier acompte soit supérieur aux précédents. Lors des deux derniers exercices, Allianz Pierre a en effet « dopé » ce 4e acompte en utilisant une partie de son report à nouveau et de sa réserve de plus-values.

SCPI Allianz Pierre : utilisation de la réserve de plus-values

En 2017, ce dernier acompte (3,72€) était supérieur de 7,83% au 3e acompte (3,45 €). En 2018, le bonus était de 10,83% (3,99 € vs 3,60 €). Allianz Pierre dispose toujours d’une réserve de plus-value importante, et d’un report à nouveau conséquent (2,35 € par part). Il est donc probable qu’elle utilise de nouveau une partie de ces réserves pour augmenter son dividende annuel… Cette progression du dividende servi aux actionnaires était d’ailleurs prévisible.

SCPI Allianz Pierre : revalorisation des acomptes sur dividendes

Elle résulte d’actions menées avec constance par la SCPI, depuis plusieurs mois, pour améliorer sa rentabilité. En poursuivant activement une stratégie de recentrage sur des actifs de qualité, Allianz Pierre avait déjà réussi, l’an dernier, a augmenter son rendement. Elle figurait d’ailleurs parmi les 30 SCPI ayant accru leur taux de distribution en 2018 (voir « SCPI : celles qui ont fait mieux en 2018 »). Au 1er trimestre 2019, la SCPI décidait en outre une nouvelle augmentation de son premier dividende trimestriel, faisant passer ce dernier à 3,45 €. Soit une hausse de déjà 4,55% par rapport au 1er acompte 2018 (3,30 €) (voir notamment « Progression du dividende de la SCPI Allianz Pierre »).

SCPI Allianz Pierre : amélioration des ratios d’exploitation

La SCPI anticipait donc déjà en début d’année une nouvelle amélioration de ses ratios d’exploitation. Au premier rang desquels le taux d’occupation, l’une de ses priorités depuis plusieurs mois. Son taux d’occupation financier (TOF), en baisse constante depuis 2016 (où il était passé de 90,51% à 88,98%), avait commencé à remonter en 2018 (89,05%), sous l’effet des mesures prises par la SCPI. Une tendance qui s’est confirmée et amplifiée en 2019, le TOF passant la barre des 91% au second trimestre (91,04% au 3e trimestre). Allianz Pierre, outre une acquisition importante menée au 1er trimestre (un investissement de 66 M€ dans un immeuble de bureaux entièrement occupé) qui a mécaniquement amélioré le taux d’occupation de la SCPI, met en effet tout en œuvre pour réduire la vacances locative.

SCPI Allianz Pierre : près de 40% du patrimoine en passe d’être labellisé

A côté des efforts de commercialisation, la SCPI s’est en effet engagée dans une politique ambitieuse d’amélioration de la qualité de son patrimoine. Outre une stratégie d’arbitrage soutenue (plus de 43 M€ de cessions en 2019), Allianz Pierre a mobilisé des sommes importantes pour mettre aux normes – notamment environnementales (voir « Labels développement durable dans l’immobilier : où en est-on ? » ) – les actifs détenus. Cette politique de travaux – qui pèse d’ailleurs en partie sur son taux d’occupation – lui permet aujourd’hui de disposer d’un patrimoine labellisé, ou en passe de l’être, équivalent à près de 40% de la masse locative.

SCPI Allianz Pierre : vers le label ISR

Elle figure de ce fait parmi les SCPI qui ambitionnent, telles PFO, PFO², PF Grand Paris chez Perial AM, Epargne Foncière à La Française REM, Pierval Santé chez Euryale Asset Management, Primofamily chez Primonial REIM, Novapierre Résidentiel chez Paref Gestion, et les plus récentes Kyaneos Pierre et Fair Invest chez respectivement Kyaneos AM et Norma Capital, de se voir décerner le futur label ISR promis par l’ASPIM…

Frédéric Tixier


A propos d’Immovalor Gestion(i)

Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 27 000 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,6 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2017) représentant 2156 appartements résidentiels et 700 000 m2 d’immobilier d’entreprise. Cette gestion s’effectue au travers de : 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 2 SCI (société civile immobilière – unités de compte), 5 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière, spécialiste des actifs parisiens, a cédé 72% de son patrimoine en février dernier. Comme prévu, elle va procéder à une distribution exceptionnelle et à une offre publique de rachat d’actions (OPRA). Les actionnaires qui y souscriront toucheront 60 € par titre apporté.

En février dernier, Terreïs annonçait un projet de cession de 28 de ses actifs à Swiss Life AG, pour 1,7 Md€. Une transaction d’importance, puisqu’elle porte sur 72% du patrimoine de la foncière spécialiste des actifs de bureaux et boutiques parisiens…

Obligations de distribution

L’opération, qui doit être approuvée par les actionnaires lors de l’assemblée générale annuelle du 6 mai prochain, valorise le portefeuille cédé à 18 000 € le mètre carré cédé. C’est 7% de plus que la valeur estimée à dire d’expert au 31 décembre 2018. Selon le bureau d’analyse Invest Securities, le niveau de la transaction induit pour l’acquéreur un rendement initial des actifs acte en main jugé très faible, de 2,8%, à comparer à un taux de rendement moyen de 3% pour les meilleurs actifs parisiens. Côté Terreïs, la cession se traduit par d’importantes plus-values qui, conformément aux obligations liées au statut SIIC, doivent être distribuées à hauteur de 70% aux actionnaires de la foncière. Cette dernière est également tenue de distribuer 95% des loyers encaissés sur les immeubles en cours de cession jusqu’à la date de leur vente effective, prévue en mai.

Dividende exceptionnel et OPRA

C’est la raison pour laquelle Terreïs procédera à deux distributions exceptionnelles en juillet prochain : 24,49 € par action au titre de la distribution des plus-values de cession et 0,89 € par action au titre des dividendes de l’exercice 2018 (0,76 €) et des revenus locatifs des actifs en cours de cession en 2019 (0,13 €). Soit un total de 25,38 € pour les actionnaires « ordinaires », auquel s’ajouteront 0,18 € de dividende pour les détenteurs d’actions de préférence. Dans le même temps, Terreïs procédera à une offre publique de rachat d’actions (OPRA) au prix de 34,62 € par action ordinaire. Les actionnaires ordinaires qui souscriront à l’OPRA recevront donc, au total, 60 € par titre apporté, soit une prime de 49% par rapport au cours de clôture du 8 février dernier (veille de la l’annonce de l’opération de cession). Terreïs précise que ces actionnaires « bénéficieront ainsi d’une liquidité totale par référence à l’ANR de liquidation EPRA (hors droits) au 31 décembre 2018, soit 56,99 € majorés d’une prime de 5,3% ». Les conditions de conversion des actions de préférence étant plus avantageuses (3,72 € supplémentaires), leurs détenteurs pourront quant à eux percevoir jusqu’à 63,90 € par titre apporté.

Offre publique de retrait

Ovalto, l’actionnaire majoritaire de Terreïs contrôlé par Jacky Lorenzetti – le fondateur de Foncia -, a également précisé qu’il n’apporterait pas sa participation dans le cadre de l’OPRA « afin de réserver la liquidité à l’ensemble des actionnaires minoritaires ». En fonction du résultat de l’OPRA, Ovalto déposera un projet d’offre publique de retrait suivie d’un retrait obligatoire au même prix que l’OPRA. La sortie de la cote est donc programmée…

Frédéric Tixier


A propos de Terreïs(i)

Terreïs est une société foncière dont le patrimoine est constitué de bureaux et de murs de commerces situés pour l’essentiel à Paris QCA. Terreïs est cotée sur le marché réglementé NYSE Euronext à Paris depuis décembre 2006 et a intégré le compartiment B en janvier 2012. Elle a opté pour le régime des sociétés d’investissement immobilier cotées (régime « SIIC ») à compter du 1er janvier 2007.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La plateforme digitale de commercialisation de SCPI lancée en octobre dernier par Grisbee ajoute, comme prévu, des SCPI de rendement à son catalogue. Cinq véhicules gérés par Primonial REIM et Sofidy viennent enrichir une offre qui devrait encore s’étendre d’ici la fin de l’année.

Après les SCPI fiscales, les SCPI de rendement. Comme Grisbee l’avait annoncé lors du lancement de sa plateforme digitale de commercialisation dédiée aux SCPI, en octobre dernier, son offre vient de s’enrichir de 5 nouveaux véhicules investis en immobilier d’entreprise.

Ouverture aux SPCI de rendement

La plateforme proposait jusqu’alors un accès limité à une sélection des SCPI ouvertes d’Urban Premium : Urban Vitalim 2 (une SCPI Pinel), Urban Prestigimmo 3 (une SCPI « Malraux »), et Urban Pierre 4 (une SCPI de déficit foncier). La fintech visait alors prioritairement à satisfaire les contribuables soucieux de réduire, d’ici la fin de l’année dernière, leur prochain impôt sur le revenu. Mais elle annonçait déjà l’ouverture prochaine aux SCPI de rendement, notamment celles gérées par Primonial REIM et par Sofidy. C’est désormais chose faite. L’offre de souscription en ligne de Grisbee inclut depuis juillet trois véhicules de Primonial (PrimopierrePrimovie et Patrimmo Commerce) et deux de Sofidy (Efimmo 1 et Immorente).

D’autres véhicules « d’ici l’automne »

Grisbee a ainsi ouvert ses portes aux « poids lourds » du marché, les SCPI sélectionnées figurant parmi les plus importantes en termes de capitalisation. Toutes affichent également des taux de distribution 2017 supérieurs à la moyenne du marché (4,44%). Philippe Courgeon, le Directeur général d’Arkéa Immobilier Conseil – filiale immobilière de Crédit Mutuel Arkéa, et partenaire de Grisbee sur la plateforme SCPI -, annonce toutefois que l’offre devrait encore s’enrichir « d’ici cet automne », avec l’arrivée « d’une demi-douzaine de partenaires », ainsi que « d’autres sociétés de gestion ». Rappelons que Grisbee, conseiller financier en ligne lancé en 2016, qui compte parmi ses actionnaires Crédit Mutuel Arkéa, revendiquait plus de 20 M€ d’encours sous gestion fin janvier 2018.

Frédéric Tixier


A propos de Grisbee(i)
Grisbee est une plateforme de gestion de patrimoine nouvelle génération à destination des particuliers, lancée en 2016, qui permet de suivre l’ensemble de ses finances, de bénéficier de conseils personnalisés et de mettre en place les meilleures solutions financières, en ligne ou avec des conseillers. La plateforme est développée par la société Finansemble, qui a notamment lancé fin 2014 Défiscalisator, premier simulateur de défiscalisation basé sur un algorithme de recommandation. La Fintech, labellisée par le pôle de compétitivité mondial Finance Innovation et membre de BPI France Excellence 2017, a été fondée par 4 associés issus des services financiers et compte à présent 15 collaborateurs. Crédit Mutuel Arkéa a investi 3 millions d’euros dans la startup en octobre 2016.

A propos d’Arkéa Immobilier Conseil (i)
Arkéa Immobilier Conseil (AIC), filiale immobilière du Crédit Mutuel Arkéa, analyse le marché pour mettre à disposition de distributeurs une offre en architecture ouverte de SCPI de rendement et fiscales. Un processus de référencement du Groupe Crédit Mutuel Arkéa étudie la qualité des produits proposés. Dans la même philosophie, AIC propose une sélection de programmes immobiliers neufs ou rénovés aux accédants à la propriété et aux investisseurs. En 2017, l’activité représentera environ 250 millions d’euros.

(i) Informations extraites d’un document officiel de la société