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Ces SCPI victimes de leur succès…

Si le marché des SCPI a moins collecté en 2020, certains véhicules ont néanmoins enregistré de très importantes souscriptions. Trop, parfois. Au point d’inciter certains d’entre eux à fermer temporairement leurs portes. Ou à plafonner le niveau des souscriptions individuelles. Explications.

La pratique n’est pas nouvelle. Depuis longtemps, lorsque les SCPI sont soumises à des afflux massifs de capitaux, elles prennent des mesures visant à rééquilibrer le rythme entre collecte et investissements. Le procédé prend toutefois une saveur particulière en période de -relative- disette en termes de flux de souscriptions.

Gestion du délai de jouissance

Le plus courant est l’allongement du délai de jouissance. Cette opération accroît le temps dont dispose le gestionnaire de SCPI pour rechercher et sélectionner les actifs immobiliers dans lesquels il investira l’épargne nouvellement collectée. Elle préserve aussi l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés. Tant que les nouvelles souscriptions n’ont pas été investies, leur rendement est en effet proche de zéro. Rémunérer immédiatement les nouveaux souscripteurs reviendrait alors à diluer le rendement des anciens.

Allongement ces dernières années

Le délai de jouissance moyen des SCPI s’est allongé au cours des dernières années. Sous l’effet de l’explosion de la collecte des SCPI, qui s’est confirmée à partir de 2015. Au début des années 2010, il était de l’ordre de 3 mois. Il est aujourd’hui au-delà de 4 mois. Certains véhicules, parmi ceux qui ont le plus bénéficié de cette envolée, affichent même désormais des délais de 6 mois. C’est le cas par exemple d’Epargne Pierre, dont la collecte a littéralement explosé ces dernières années.

Gestion de l’endettement

Une autre technique est la gestion de l’endettement. Il s’agit alors d’anticiper une collecte à venir en procédant à plus d’acquisitions que le flux actuel n’en exigerait. Ce décalage entre les capitaux disponibles et les investissements est financé par l’emprunt. Avantage connexe : cet effet de levier a aussi pour effet de doper la performance de la SCPI. Lorsque la collecte s’accélère, il suffit alors de rembourser une partie des emprunts contractés pour rééquilibrer la trésorerie excédentaire. C’est ce qui est arrivé par exemple récemment à Kyaneos Pierre, dont la collecte a fortement bondi au 4e trimestre 2020

Suspension temporaire de la commercialisation

Il existe enfin une mesure encore plus radicale : la fermeture -temporaire- de la SCPI aux nouveaux souscripteurs. Cette suspension ponctuelle de la collecte peut durer plus ou moins longtemps. Le temps que le gestionnaire juge nécessaire pour pouvoir procéder, dans des conditions financières attractives, à l’investissement de l’excès de trésorerie. Ce délai dépend souvent, pour beaucoup, de l’état de tension des marchés immobiliers sur lesquels intervient la SCPI. Un marché tendu, avec beaucoup d’investisseurs face à peu de biens disponibles, implique des prix parfois jugés trop élevés au regard de la stratégie d’investissement. Plutôt que de mal acheter, mieux vaut ne pas acheter. C’est en quelque sort l’argument récemment mis en avant par la SCPI Novapierre Allemagne 2, fermée temporairement depuis le 18 décembre dernier.

Le cas de Novapierre Allemagne 2

Comme sa grande sœur, Novapierre Allemagne 1, qui avait à plusieurs reprises suspendu sa commercialisation, ce nouvel opus est confronté à une concurrence accrue sur son marché cible, l’immobilier commercial en Allemagne. Comme « il ne peut y avoir de compromis sur le prix et la qualité des actifs, afin de ne pas compromettre le rendement long terme de Novapierre Allemagne 2 », cette dernière a donc souhaité se donner plus de temps. Afin d’investir, dans de bonnes conditions, sa trésorerie excédentaire (80 M€ fin 2020). Elle devrait s’ouvrir de nouveau aux souscriptions à compter du 1er avril prochain. Peut-être avant, si les dossiers en cours se dénouent plus rapidement que prévu. Quelle que soit la date de la réouverture, le délai de jouissance de Novapierre Allemagne 2 sera de toute façon allongé. Il passera alors de 4 à 6 mois[1]. Deux précautions valent mieux qu’une…

Plafonner le niveau des souscriptions

Il est aussi possible de limiter les souscriptions via une technique plus « chirurgicale » : en plafonnant le montant maximum des souscriptions individuelles. Un procédé qu’a par exemple systématisé Sofidy pour l’ensemble de ses SCPI. Depuis plusieurs années, le seuil de souscription, par foyer fiscal, est plafonné à 100 000 €. Tout récemment, c’est la SCPI Pierval Santé qui s’est livrée à l’expérience. Depuis le 1er mars, les souscriptions des investisseurs personnes physiques sont plafonnées à 300 000 €. L’objectif est bien aussi d’optimiser le rapport entre les investissements et la collecte. Cette dernière a bondi l’an dernier (502 M€, vs 370 M€ en 2019). Au point même de placer Pierval Santé à la 1ère place des SCPI collectrices en 2020. Juste devant Primovie, une autre SCPI dédiée au secteur santé…

Frédéric Tixier

[1] Au 1er jour du 6ème mois


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Certaines plateformes de distribution et/ou gestionnaires de SCPI mettent en place des offres promotionnelles. Chez Moniwan, la plateforme du groupe La Française, le « cash back » est porté à 2,75 % sur une sélection de SCPI. Chez Fiducial Gérance, le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance sur Pierre Expansion est prorogé.

L’une des critiques régulièrement adressées à l’encontre des SCPI est le niveau élevé de leurs frais de souscription. D’un véhicule à l’autre, ils se situent dans une fourchette comprise entre 0 %[1] et 12 %. Et représentent, en moyenne, environ 10 % des sommes déboursées par l’investisseur.

Les frais de souscription sont inclus dans le prix de souscription

Ces frais, dont une large partie sert à rémunérer les distributeurs de SCPI, sont inclus dans le prix de souscription. Dont le montant se doit d’être identique d’un souscripteur à l’autre. Les sociétés de gestion de véhicules immobiliers ne peuvent donc pas accorder de « discounts » aux investisseurs. Comme sont en mesure de le faire, par exemple, les sociétés de gestion d’OPCVM. Puisque les frais d’entrée sur ces produits financiers viennent s’ajouter à leur valeur liquidative, ils sont en effet parfois négociables. Pour contourner cette impossibilité, certains gestionnaires ou distributeurs de SCPI ont imaginé des systèmes de « cash back ». Le prix de souscription n’est pas modifié. Mais les souscripteurs bénéficient d’une ristourne, qui représente un certain pourcentage de leur investissement.

Moniwan rembourse systématiquement 2 % du montant investi

L’une des premières à avoir « institutionnalisé » ce dispositif est la plateforme Moniwan, lancée par le groupe La Française en 2016. Désormais présenté sous la forme d’une rétrocession globale (2 %, de manière permanente), ce cash back conduit en fait à réduire, indirectement, le prix de souscription. Ou à doper ponctuellement le rendement du souscripteur. Sur le site de Moniwan, l’engagement est clair. « Pour toute souscription de parts de SCPI, Moniwan vous rembourse 2 % du montant de votre investissement », est-il précisé. La plateforme, engagée dans une démarche éco-responsable, promet également de planter 3 arbres pour toute nouvelle souscription. Ces 2 % sont l’équivalent, précise Moniwan, « d’un remboursement de plus de 20 % de la commission de souscription[2] ». Ou « de plus de 5 mois de revenus supplémentaires[3] ».

Promotion aussi chez certaines sociétés de gestion d’actifs immobiliers

Ce cash back est donc aussi un moyen d’annuler une partie des effets du « délai de jouissance ». C’est-à-dire cette période qui sépare le moment où le souscripteur s’acquitte du montant de son investissement de celui où il est en droit de recevoir ses premiers dividendes. Un décalage qui, sur certaines SCPI, peut aller jusqu’à 6 mois. Conscients que ce délai de jouissance, au même titre que les droits de souscription, peut être un frein à l’investissement, certains gestionnaires de SCPI proposent aussi, directement, une « prime de bienvenue ». C’est le cas notamment de Fiducial Gérance qui offre ce type de promotion sur sa SCPI Pierre Expansion depuis janvier dernier. L’opération devait s’arrêter fin juin. Mais la société de gestion a décidé de la prolonger jusqu’en septembre prochain.

Promotions en cours chez Fiducial Gérance et Moniwan

Fiducial Gérance accorde en effet pour toute nouvelle souscription[4] entre le 25 juin et le 30 septembre 2020 le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance. Ce montant est calculé sur l’acompte de dividende du 3e trimestre 2019. Moniwan met quant à elle en place un bonus ponctuel supplémentaire. Le taux de remboursement est porté de 2 % à 2,75 % depuis le 18 juin. Cette offre promotionnelle prendra fin le 31 juillet prochain. Toutes les SCPI commercialisées par Moniwan (essentiellement des SCPI gérées par La Française) en bénéficient. A l’exception de Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. Et de la dernière-née de la gamme de La Française, et 1ère SCPI viticole du marché : LF Les Grands Palais.

Frédéric Tixier


[1] Un seul véhicule affiche des frais de souscription à 0 %. Il s’agit de Neo, une SCPI lancée en 2019 par Novaxia Investissement.

[2] Sur la base de la moyenne des commissions de souscription des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[3] Sur la base du taux moyen de distribution sur valeur de marché 2018 de la gamme des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[4] Jusqu’à un montant maximum par souscription de 100 000 euros.


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A propos de Moniwan(i)

Moniwan est un site d’épargne en ligne né de l’initiative d’hommes et de femmes du Groupe La Française ayant identifié un besoin pour une nouvelle approche d’accompagnement patrimonial.

A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Novapierre Allemagne 2 se donne plus de temps

La « V2 » de la SCPI à succès gérée par Paref Gestion, lancée le 18 septembre dernier, a décidé d’allonger le délai de jouissance de ses parts. Pour s’assurer de la qualité et des conditions d’achat de ses futures acquisitions ?

A peine lancée, déjà repoussée… Le délai de jouissance de Novapierre Allemagne 2, la nouvelle SCPI gérée par Paref Gestion lancée en septembre dernier (voir « Novapierre Allemagne : « acte II », suite »), va passer, à compter du 1er novembre prochain, au 1er jour du 5e mois suivant celui de la souscription, contre le 1er jour du 3e mois actuellement.

SCPI : pourquoi allonger le délai de jouissance ?

Allonger le délai de jouissance des parts d’une SCPI, une pratique très en vogue depuis quelques années, peut répondre à plusieurs objectifs. Le plus souvent, c’est lorsque le véhicule est à la fois confronté à une hausse importante du niveau des souscriptions et que les marchés immobiliers sur lesquels il investit sont relativement tendus, que cette décision est prise. Elle donne au gestionnaire de la SCPI plus de temps pour rechercher, sélectionner et négocier les actifs qu’il va acquérir pour le compte du véhicule. Ce délai supplémentaire permet aussi de préserver les intérêts financiers des actionnaires existants. Tant que les nouvelles souscriptions n’ont pas été investies, leur rendement est en effet proche de zéro : rémunérer immédiatement les nouveaux souscripteurs reviendrait à diluer le rendement des anciens… Dans le cas de Novapierre Allemagne 2, toute jeune SCPI, c’est sans doute davantage pour assurer et la qualité et les conditions d’achat de ses acquisitions que Paref Gestion a décidé d’en allonger le délai de jouissance. Le marché sur lequel elle intervient – l’immobilier commercial en Allemagne – est en effet très concurrentiel, même si les statistiques du 3e trimestre montrent un très léger fléchissement de la demande des investisseurs.

Délai de jouissance des SCPI : y a-t-il une norme sur le marché ?

Cette « sage » décision, qui ne fait bien sûr pas l’affaire des futurs souscripteurs, ne place pas non plus Novapierre Allemagne 2 dans une situation atypique. Le délai de jouissance de Novapierre Allemagne – dorénavant fermée aux souscriptions -, était déjà fixé au 1er du 5e mois suivant celui des souscriptions. La plupart des SCPI qui investissent l’essentiel de leur collecte hors de France ont en outre souvent des délais de jouissance supérieurs à la moyenne des SCPI plus nationales. La palme du délai le plus élevé revient à Actipierre Europe, chez AEW-Ciloger, avec un délai fixé au 1er du 7e mois suivant celui de la souscription. D’autres SCPI internationales, comme Corum Origin et Corum XL, chez Corum AM, ou européennes, comme LF Europimmo, à la Française REM – une SCPI qui a récemment absorbé un autre véhicule dédié à la zone européenne (voir « La Française : fusion programmée des SCPI « Europimmo »), attendent le 1er jour du 6e mois pour rémunérer les nouveaux souscripteurs. Un délai qui tombe au 4emois pour Eurovalys, chez Advenis REIM, Opus Real chez BNP Paribas ou Fructirégions Europe chez AEW-Ciloger. Eurofoncière 2, à la Française REM, se distingue, avec un délai de jouissance actuellement fixé au 1er jour du 1ermois, après avoir atteint 5 mois (voir « Nouvelle modification du délai de jouissance de deux SCPI de la Française REM »). Fixer un délai de jouissance très bref vise alors un autre objectif : attirer plus massivement de nouveaux souscripteurs…

Frédéric Tixier


A propos de Paref et de Paref Gestion(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (138 M€ de patrimoine au 31 décembre 2018) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 426 M€ de fonds gérés au 31 décembre 2018), société de gestion agréée par l’AMF. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé passe à 5 mois

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management fait face à des souscriptions croissantes. Le délai de jouissance de ses parts est allongé à compter du 1er novembre. Et Pierval Santé envisage d’étendre ses investissements jusqu’au Canada…

Après une année 2018 déjà exceptionnelle en termes de souscriptions (237 M€ collectés), Pierval Santé, la SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management, continue à attirer les investisseurs. Après 70 M€ au 1er trimestre 2019, elle a attiré 90 M€ de souscriptions supplémentaires au deuxième trimestre, portant le total de sa collecte semestrielle à 160 M€. C’est 40% de plus qu’au 1er semestre 2018.

SCPI Pierval Santé : près de 200 M€ investis au 1er semestre 2019

Pour faire face à cet afflux continu et croissant de nouveaux capitaux, la SCPI s’est engagée dans un important programme d’investissements. Sur les six premiers mois de l’année, elle a procédé à 199 M€ d’acquisitions, renforçant notamment sa présence sur le segment des EHPAD en Irlande (voir « SCPI Pierval Santé : 14 actifs en Irlande »). Pour financer le décalage entre ses investissements et sa collecte, Pierval Santé a également légèrement augmenté son ratio d’endettement, passé de 9,41% fin mars à 11,79% fin juin.

SCPI Pierval Santé : allongement du délai de jouissance

En dépit de cette avance relative de son programme d’investissement sur sa collecte, et de la possibilité d’augmenter encore son effet de levier[1], la SCPI a toutefois préféré prendre les devants. Anticipant sans doute une poursuite de la hausse des souscriptions, et afin d’éviter une dilution du rendement servi aux actionnaires existants, elle a décidé d’augmenter le délai de jouissance de ses parts. Celui-ci, actuellement fixé au 1er jour du 3e mois suivant celui de la souscription, passera à compter du 1er novembre prochain au 1er jour du 5e mois suivant la souscription.

SCPI Pierval Santé : extension du champ d’investissement

Une décision qui lui donne en outre plus de temps pour réaliser ses futurs investissements, qu’elle ambitionne désormais de réaliser également hors zone euro. En juin dernier, les actionnaires de Pierval Santé ont en effet approuvé une résolution autorisant la SCPI à investir au Canada, précisant que « ces actifs immobiliers situés au Canada agrégés aux actifs situés hors zone euro mais en Europe devront rester limités à un maximum de 20% de la valeur vénale des actifs immobiliers de la SCPI ». Cette décision, tout comme celle autorisant la division par cinq des parts de la SCPI (qui passeraient ainsi de 1 000 à 200 euros), afin de permettre la mise en place d’un plan d’épargne mensuelle programmée, restent dans l’attente d’une validation par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

SCPI Pierval Santé : 5,05% de rendement annuel depuis deux ans

Rappelons que la SCPI a servi au cours des deux derniers exercices un rendement de 5,05% à ses actionnaires. La persistance d’un taux d’occupation financier proche des sommets (98,57% à fin juin), des acquisitions réalisées à des taux de rendement brut proches de 6,5% en moyenne, et deux premiers acomptes sur dividendes identiques à ceux servis en 2018, laissent penser que le taux de distribution 2019 devrait s’établir dans l’épure des années précédentes…

Frédéric Tixier


A propos de Euryale Asset Management (i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience ; Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : Promotion, Distribution, et Administration de biens, il est depuis septembre 2015 par un rapprochement capitalistique investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Les statuts de Pierval Santé l’autorisent à un ratio d’endettement maximum de 40%.

La SCPI « paquebot » – 2,15 Md€ de capitalisation – gérée par Unofi (Union notariale financière) a porté de 3 à 5 mois le délai de jouissance de ses parts depuis le 1erjuillet. Elle a procédé à 4 acquisitions depuis le début de l’année, dont 3 ces dernières semaines. Sa volonté de conserver une gestion « saine et prudente » l’a conduite à fixer son taux de distribution à 4% en 2018.

Discrète, mais active… Notapierre, principalement distribuée par les offices notariaux, fait rarement parler d’elle. Elle n’en reste pas moins l’une des plus importantes SCPI du marché, avec une capitalisation qui la positionnait, fin 2017, en 4position du classement par taille, juste derrière Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier), et juste devant Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM).

Près de 200 M€ de collecte en 2017

Notapierre a collecté une nouvelle fois l’an dernier, comme en 2016 (195 M€), près de 200 M€ de nouvelles souscriptions nettes (192,83 M€), portant sa capitalisation à plus de 2 Md€ (2,15 Md€ fin mars 2018). Initialement positionnée sur le segment des immeubles de bureaux, la SCPI a fait évoluer sa politique d’investissement en 2015, s’autorisant notamment à investir dans les secteurs de la santé et de la dépendance, ou de l’accueil des personnes âgées. Fin 2017, ce nouveau créneau représentait 1,5% de son patrimoine globalement provincial (58,2%), et toujours majoritairement composé de bureaux (74,5%) et d’entrepôts (17,5%).

Politique d’arbitrage « volontariste »

La SCPI, qui est confrontée à une baisse tendancielle du taux d’occupation sur ses immeubles les plus anciens, s’est engagée dans une politique d’arbitrage assez soutenue et d’ailleurs qualifiée par la société de gestion de « volontariste ». En 2017, Notapierre a ainsi procédé à plus de cessions (30 opérations, pour un total de 67,38 M€) que d’acquisitions (2 immeubles de bureaux, pour un total de44,61 M€). Ce désinvestissement net s’explique également par les difficultés rencontrées par la SCPI pour trouver des actifs de qualité à des prix raisonnables. Il aura conduit à une légère amélioration du taux d’occupation de Notapierre, passé de 85,80% en moyenne sur 2016 à 85,87%, toujours en moyenne, sur 2017 (et à 87,15% findécembre de l’an dernier).

Quatre acquisitions depuis le début de l’année

Mais ce faible niveau d’investissement a également eu pour conséquence un retard dans l’emploi des fonds collectés par la SCPI. Pour restaurer l’équilibre entre les acquisitions et la collecte, la société de gestion a donc décidé d’allonger le délai de jouissance des parts nouvellement souscrites, celui-ci étant passé, depuis le 1er juillet, du 1er jour du 3mois suivant la souscription au 1er jour du 5mois suivant la souscription. Notapierre, après un début d’année plus équilibré en termes d’entrées/sorties (l’acquisition d’un immeuble de bureaux de 8 000 m2, à Clichy, pour 74,19 M€, contre 10 cessions pour un total de 13,97 M€), semble également avoir poussé les feux sur les investissements. Elle a en effet procédé à 4 acquisitions depuis le début de l’année, dont 3 au cours des quatre dernières semaines, en se portant acquéreur de 3 immeubles soit, au total, plus de 31 000 msupplémentaires… Le prix de ses acquisitions n’a pas encore été communiqué, mais ces nouveaux actifs devraient grandement contribuer à la réduction du solde à investir. Pour l’heure, « la volonté de conserver une gestion saine et prudente » a conduit la SCPI à fixer son taux de distribution 2018 à 4%. Un premier acompte de 3,60 € par part a été distribué le 30 avril dernier.

Frédéric Tixier


A propos d’Unofi(i)
Le groupe Unofi est organisé autour d’une holding, la SAS Unofi, au capital de 163 millions d’euros, qui anime les sociétés chargées d’assurer ses différents métiers ainsi que de porter ses moyens opérationnels. Ces quatre sociétés filiales sont : Unofi-Assurances, compagnie d’assurance sur la vie et de capitalisation ; Unofi-Crédit, société de financement ; Unofi-Patrimoine regroupe les seize directions régionales d’Unofi et les services du développement ; Unofi-Gestion d’Actifs qui gère les fonds communs de placement proposés par le groupe et les actifs financiers d’Unofi-Assurances, et la SCPI Notapierre et les investissements immobiliers d’Unofi-Assurances.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI diversifiée gérée par Voisin, qui a multiplié par 5 ses encours l’an dernier, connaît un niveau de collecte toujours aussi impressionnant. Pour disposer de plus de marges de manœuvre dans la gestion de ses acquisitions, son délai de jouissance est porté à 6 mois à compter du 1er juillet, contre 4 auparavant.

Epargne Pierre croît vite, trop vite ? La SCPI diversifiée gérée par Voisin a multiplié ses encours par 5 l’an dernier, sa capitalisation passant de 38,5 M€ fin 2016 à 203 M€ fin 2017. Elle devrait connaître en 2018 un niveau de collecte encore plus exceptionnel que l’an dernier (160 M€), la société de gestion estimant pouvoir recueillir entre 250 et 300 M€ de nouvelles souscriptions cette année…

Maintien de la rentabilité

Cette croissance rapide s’est faite jusqu’à présent sans obérer la rentabilité de la SCPI, qui affichait encore l’an dernier l’un des meilleurs taux de rendementdu marché (5,97%). En 2017, Epargne Pierre, historiquement positionnée sur des actifs de petite taille (de 0,5 M€ à 10 M€), majoritairement situés dans des métropoles régionales, a réussi à dégager un taux de rendement moyen de ses acquisitions supérieur à 7,50% (plus de 100 M€ investissur 26 opérations). Mais, avec l’intensification de la collecte, elle est de plus en plus portée à s’intéresser à des actifs de montant unitaire plus élevé, jusqu’à 25 M€. Or, au-delà de 10 M€ – et même dès la fourchette 5/10 M€ -, le marché de l’acquisition est beaucoup plus concurrentiel. Et il faut plus de temps pour mener à bien une opération dans de bonnes conditions de rentabilité…

Allongement du délai de jouissance

C’est la raison pour laquelle la société de gestion a décidé de porter le délai de jouissance de la SCPI du 1erjour du 4emois suivant la souscription au 1erjour du 6emois suivant la souscription. La mesure, discrétionnaire, sera effective à compter du 1erjuillet. Pour mémoire, la gestion du délai de jouissancesert notamment à préserver l’égalité entre les anciens et les nouveaux souscripteurs.  Mais aussi à laisser du temps au gestionnaire pour rechercher et sélectionner les actifs immobiliers dans lesquels il investira l’épargne nouvellement collectée. Pour se laisser encore plus de marge de manœuvre, Voisin a aussi demandé aux actionnaires de l’autoriser à utiliser l’effet de levier de l’emprunt, jusqu’à 20% de la capitalisation de la SCPI. Un outil qu’elle compte toutefois utiliser avec parcimonie (fin 2017, le taux d’endettement était de 2,04%), en évitant notamment les emprunts in fine.

Près de 250 M€ d’investissements en 2018

La SCPI ne semble toutefois pas en retard dans son programme d’investissements. Selon Jean-Christophe Antoine, le Directeur général de Voisin, qui répondait récemment aux questions de mes-placements.fr, Epargne Pierre aurait déjà investi plus de 100 M€ au cours du 1ersemestre (26 M€ au cours du 1ertrimestre), et devrait signer, avant la fin de l’année, « l’acquisition de nouveaux actifs pour un montant de 150 M€ ». Parmi les dernières acquisitions, des bureaux à Guyancourt (9,1 M€ et 8,4 M€), ainsi qu’aux environs de Nantes (7,1 M€) et de Toulouse (7,8 M€¹). La SCPI, très provinciale à l’origine, recentre en effet ses investissements sur la région parisienne qui concentrait plus de 35% de ses actifs finmars 2018, contre 20% à la fin du 1ertrimestre 2017. Elle s’est également donné la possibilité, lors de sa dernière assemblée générale, d’élargir le champ de ses investissements hors de France. Voisin annonce pour 2018 un dividende compris entre 12 € et 12,40 € par part (contre 12,24 € en 2017), soit un taux de distribution prévisionnel proche de 5,85%.

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)
Active depuis près de 50 ans sur le marché des SCPI, la société Voisin est, depuis septembre 2015, filiale à 100% de Foncière Atland, SIIC spécialisée en immobilier d’entreprise, au sein du Groupe Atland. Pionnière en matière de placement immobilier collectif, Voisin est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, spécialisée dans la gestion et la création de placements et de fonds immobiliers (SCPI, OPCI…) pour le compte de tiers, particuliers ou institutionnels. Au 31 décembre 2017, Voisin gère un patrimoine de 615 millions d’euros, au travers notamment de 3 SCPI de rendement (Epargne Pierre, Immo Placement, Foncière Rémusat) et de deux OPPCI professionnels (Transimmo et Dumoulin).
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Opération annoncée fin juin. Rendement instantané de 6,92%.

L’acquisition de parts de SCPI de rendement ne donne pas droit à un revenu immédiat. Les nouveaux souscripteurs de ces produits investis en immobilier d’entreprise « physique » doivent en effet souvent attendre plusieurs mois avant de percevoir leurs premiers dividendes. Qu’ils toucheront ensuite régulièrement, sur un rythme trimestriel.

Ce décalage entre la date de souscription et la « date d’entrée en jouissance » – d’où le terme de délai de jouissance, ou de report de jouissance – est fixé de façon discrétionnaire par la société de gestion de la SCPI. Ce n’est évidemment pas pour priver les actionnaires du plaisir d’empocher leur argent…

Contrainte technique – Ce délai de jouissance correspond en effet à une contrainte technique : le temps dont doit disposer le gestionnaire pour rechercher et sélectionner les actifs immobiliers dans lesquels il investira l’épargne nouvellement collectée. Il permet également d’assurer l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés. Tant que les nouvelles souscriptions n’ont pas été investies, leur rendement est en effet proche de zéro : rémunérer les nouveaux souscripteurs reviendrait à diluer le rendement des anciens…

Délai variable – Ce délai de jouissance est variable d’une SCPI à l’autre. Il dépend aussi de la conjoncture immobilière. Avec l’envolée de la collecte des SCPI, ces dernières années, et l’allongement des délais d’acquisition sur un marché immobilier de plus en plus recherché, ces délais sont en hausse, de l’ordre de 1 à 3 mois supplémentaires, et peuvent désormais atteindre 6 mois pour certaines SCPI…

Frédéric TIXIER

Cet article a été publié dans Le Monde Economie du 12.11.2016