Close Menu
    lundi 5 octobre
    Podcast d'expert

    « Nous trouvons encore en France des investissements solides et cohérents avec notre stratégie… »

    Par 7 Mins de lecture
    Jean-Philippe Martin, Fiducial Gérance

    Jean-Philippe Martin, directeur général de Fiducial Gérance, revendique un positionnement spécifique dans l’univers des SCPI. Des marqueurs forts. Des actifs à taille humaine, en prise avec les territoires, en France. Et des collectes maîtrisées. Mais il ne jette pas nécessairement la pierre aux gestionnaires qui n’appliquent pas les mêmes préceptes… Interview.

    Frédéric Tixier – Fiducial Gérance est un acteur historique du marché des SCPI. Mais si vous n’entrez donc pas dans la catégorie des « jeunes gestionnaires à succès », vous ne figurez pas non plus dans celle des « vieilles SCPI à problèmes ». Comment vous positionnez-vous aujourd’hui ?

    Jean-Philippe Martin – Notre ADN, depuis toujours, repose sur deux piliers : le professionnalisme et la proximité. Cela se traduit concrètement par trois marqueurs forts.

    L’ADN de Fiducial Gérance : proximité et maîtrise

    Jean-Philippe Martin – Premier marqueur : nous investissons dans des actifs à taille humaine, ancrés dans les territoires. Et quand on parle de proximité, cela renvoie directement à notre deuxième marqueur : la connaissance fine des micro-économies locales. Nous bénéficions de l’expérience de notre groupe Fiducial, présent partout en France à travers 500 agences juridiques et d’expertise-comptable, etc. Nous connaissons donc très bien les tissus économiques locaux. Et, au-delà, les métiers de nos locataires. Car dans une SCPI, on gère à la fois les actifs immobiliers et les locataires. C’est-à-dire ceux qui nous versent des loyers chaque mois, loyers que nous transformons ensuite en dividendes pour nos épargnants. Troisième marqueur : ce que nous appelons la collecte maîtrisée. Même dans les meilleures années, nous n’avons jamais cédé aux sirènes d’une collecte excessive. Nous avons collecté de façon mesurée, pour investir de façon mesurée, là où nous connaissons les biens.

    Pas de vacance, premier fondement d’une performance durable

    Frédéric Tixier – Un point sur vos résultats 2025. Sans détailler les performances de chaque véhicule — je sais par exemple que Soprorente est bien placée en termes de PGA —, quels sont les succès, et les éventuels points de vigilance, que vous retenez pour cette année écoulée ?

    Jean-Philippe Martin – Le premier indicateur à regarder, c’est le taux d’occupation financier. Sur l’ensemble de nos actifs, le TOF moyen se situe entre 93% et 100 %. Pas de vacance préoccupante donc. C’est le premier fondement d’une performance durable. Cela signifie que nous encaissons les loyers. Nous avons d’ailleurs, l’année dernière, atteint un record historique d’encaissement. C’est significatif. Cela tient à la granularité de notre patrimoine, composé d’actifs à taille humaine.

    Frédéric Tixier – C’est-à-dire ?

    Résultats SCPI 2025 de Fiducial Gérance : des performances solides

    Jean-Philippe Martin – Nous ne détenons pas de tours en première ou deuxième couronne parisienne. Notre crédo, ce sont les bureaux en centre-ville, les commerces de pied d’immeuble, les retail parks. Cette structure patrimoniale nous permet de maintenir des taux d’occupation élevés et de générer du rendement pour nos épargnants.

    Frédéric Tixier – Et quid de 2025, donc…

    Jean-Philippe Martin – Sur 2025, les rendements de notre gamme s’échelonnent de 4,14 % pour Sélectipierre 2 — du prime parisien, ce qui est une très bonne performance pour cette catégorie — jusqu’à 7,5 % et au-delà pour Capiforce et Soprorente. Nos grandes SCPI diversifiées bureaux-commerces affichent quant à elles une moyenne comprise entre 5 % et 5,30 %. Des niveaux tout à fait satisfaisants. Et en valeur absolue, nos épargnants perçoivent chaque année un peu plus qu’auparavant. C’est précisément ce qu’ils recherchent : de la régularité, et un revenu complémentaire fiable.

    Collecte effrénée : les leçons du marché SCPI

    Frédéric Tixier – Vous avez évoqué l’importance d’une collecte raisonnée. Les difficultés que traversent aujourd’hui certaines grandes SCPI du marché ne sont-elles pas précisément la conséquence d’une collecte effrénée à un certain moment ?

    Jean-Philippe Martin – La collecte effrénée — des centaines de millions d’euros captés en peu de temps — encore faut-il savoir où et comment les investir. Je dirais qu’il y a deux paramètres distincts. D’un côté, des acquisitions réalisées trop rapidement, sur des actifs qui n’étaient peut-être pas toujours pertinents. Mais il y a surtout un deuxième phénomène : le bouleversement des usages. Les SCPI qui connaissent les plus grandes difficultés aujourd’hui sont principalement celles exposées aux grands ensembles de bureaux en première et deuxième couronne parisienne. Or, le Covid et la généralisation du télétravail ont profondément modifié les comportements. Conséquence : des tours magnifiques se retrouvent aujourd’hui largement inoccupées.

    Des évolutions sociétales difficiles à anticiper

    Frédéric Tixier – Et à l’époque, ces évolutions étaient difficilement anticipables selon vous…

    Jean-Philippe Martin – C’est exact. Il y a donc bien deux facteurs : une collecte peut-être excessive, mais aussi un changement brutal des habitudes. En toute honnêteté, je pense que les gérants de ces structures ont fait leur travail correctement. Ils ont simplement été pris de court par des évolutions que personne n’avait vraiment anticipées.

    Frédéric Tixier – Fiducial Gérance reste un acteur résolument franco-français. L’internationalisation des investissements est pourtant une tendance forte sur le marché des SCPI. Y succomberez-vous ?

    SCPI franco-françaises : un choix assumé

    Jean-Philippe Martin – Il ne faut jamais dire jamais. Mais ce que nous connaissons bien, ce sont les territoires français. Et ces territoires offrent déjà de nombreuses opportunités. L’investissement immobilier contribue en outre à soutenir l’économie locale. C’est une dimension que nous assumons pleinement. Nous investissons beaucoup dans la santé de proximité, dans des actifs à taille humaine, dans le commerce de proximité et les retail parks, qui continuent à bien fonctionner. Nous trouvons donc encore en France des investissements solides et cohérents avec notre stratégie. Et cette approche crée un véritable circuit court de l’épargne : les Français nous confient leur argent, nous l’investissons dans l’économie française. La boucle est bouclée — et cela donne tout son sens à notre démarche, comme nous en parlions en introduction.

    Frédéric Tixier – De l’investissement français, en France, avec du sens. Jean-Philippe Martin, merci.

    Lire aussi

    A propos de Fiducial Gerance(i)

    Fiducial Gérance est une des principales Sociétés de Gestion indépendantes du marché des SCPI depuis plus de 40 ans. Elle gère pour le compte de tiers, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, des Fonds d’Investissements Alternatifs Immobiliers et des Groupements Forestiers. Avec près de 2 milliards d’euros d’actifs gérés, répartis à travers 8 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaires et différenciantes (bureaux parisiens, commerce, santé, résidences gérées, résidentiel, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers, trois groupements forestiers d’investissement Forecial et un fonds de fonds immobilier Fidimmo. Adossée au groupe Fiducial, Fiducial Gérance bénéficie de la solidité d’un grand groupe et de ses compétences pluridisciplinaires.

    (i ) Information extraite d’un document officiel de la société.

    Share.
    Avatar photo

    Frédéric Tixier a collaboré en tant que journaliste financier à de nombreux magazines et quotidiens (Les Echos, La Tribune, Le Monde, Option Finance, l’Agefi, MTF, La Vie Financière, 60 Millions). Très tôt passionné par la digitalisation, il a rejoint au début des années deux-mille le projet de banque en ligne Zebank (devenue Egg), en tant que directeur éditorial. En septembre 2015, Frédéric Tixier devient le rédacteur en chef du site pierrepapier.fr. Il en est, depuis juillet 2026, le conseiller éditorial. Son ambition : s’assurer de la fiabilité et de la pertinence des contenus publiés pour renforcer l'expertise des professionnels qui les consultent.

    Articles qui pourraient vous intéresser