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    «  Sur une longue période, le TRI atteste de la pertinence et de la constance d’une gestion… »

    Par 7 Mins de lecture
    Jean-Philippe Martin, Fiducial Gérance

    Jean-Philippe Martin, directeur général de Fiducial Gérance, revient sur les fondamentaux de la gestion pour compte de tiers. Il rappelle les spécificités des SCPI dans les produits d’épargne. Et les différents critères qui permettent de juger de l’efficacité de son pilotage. Interview.

    Frédéric Tixier – Fiducial Gérance, avant d’être un spécialiste de la gestion d’actifs immobiliers, se revendique comme un gestionnaire de l’épargne des particuliers. Les comportements d’épargne ont profondément évolué ces dernières années. Comment des gestionnaires historiques tels que vous se sont-ils adaptés à ces nouveaux besoins ?

    Les trois « I » qui bousculent l’épargne des Français

    Jean-Philippe Martin – Effectivement, nous exerçons ce métier depuis cinquante ans. Nous faisons partie des acteurs anciens — j’aime mieux dire « expérimentés ». Et nous portons cette responsabilité de gérer pour compte de tiers, c’est-à-dire de gérer l’épargne qu’on nous confie. Aujourd’hui, on observe clairement que l’épargne des Français est bousculée par ce que j’appelle les trois « I » : l’incertitude, l’instabilité et l’inquiétude. Ce contexte explique d’ailleurs que le taux d’épargne atteint un niveau historiquement élevé — près de 19 % du revenu annuel moyen des Français- .

    Frédéric Tixier – Et que leur proposez-vous, justement, face à ces trois « I » que vous évoquez ?

    Les trois « S », la réponse du gestionnaire Fiducial Gérance

    Jean-Philippe Martin – Nous répondons avec trois « S » : sécurité, souplesse et sens. Donner du sens à l’épargne. Cela implique peut-être de revisiter ce terme même d’épargne, pour parler davantage d’investissement. Car le mot « épargne » porte une connotation un peu passive. L’investissement, lui, renvoie à l’idée de construire quelque chose pour son avenir. Les SCPI — les sociétés civiles de placement immobilier — ont précisément vocation, sur le moyen et long terme, à procurer des revenus complémentaires, voire un complément de retraite. Il s’agit donc davantage d’investir que d’épargner, dans une logique économique plus active.

    Frédéric Tixier – D’accord. Mais les placements SCPI sont-ils aujourd’hui réellement en phase avec les attentes de tous les profils d’épargnants — notamment sur la question, sensible en ce moment, de la liquidité-  ? Et le produit s’est-il suffisamment modernisé selon vous ?

    Les SCPI face aux attentes des épargnants

    Jean-Philippe Martin – Comme tout produit ou toute solution ayant atteint un certain âge, il faut évidemment savoir évoluer avec son temps. Et à notre sens, la SCPI est aujourd’hui un placement très moderne. Pourquoi ? Parce qu’elle répond précisément — comme je viens de le dire — à cette attente de revenus complémentaires à long terme, notamment pour la retraite. C’est un débat extrêmement actuel : comment envisager sa retraite demain ? Par ailleurs, la SCPI est un produit très encadré par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers. Nous sommes des sociétés de gestion très accompagnées par le régulateur. La transparence est une obligation, pas une option.

    Frédéric Tixier – Ce niveau de transparence est-il suffisant aujourd’hui ?

    Transparence et régulation : le cadre SCPI

    Jean-Philippe Martin – Le cadre réglementaire est là. Les acteurs sont ensuite plus ou moins transparents dans les faits. Pour notre part, nous nous efforçons de nous conformer strictement aux exigences de la réglementation. Et d’être aussi transparents que possible. Je rappelle que sur notre marché, nous sommes tous tenus de publier chaque trimestre des bulletins d’information. Lesquels contiennent une grande quantité de données. Nous devons également publier nos rapports annuels. Nous gérons des structures indépendantes, chapeautées par un conseil de surveillance composé d’associés de SCPI élus par leurs pairs. Et nous, en tant que société de gestion, nous faisons notre travail : gérer avec rigueur l’argent que l’on nous confie.

    Quels indicateurs pour choisir une SCPI ?

    Frédéric Tixier – On s’accorde sur le fait que le marché de la SCPI est très bien encadré. Mais il n’en reste pas moins que, malgré la richesse des indicateurs disponibles dans les bulletins et rapports annuels, le marché ne retient souvent qu’un seul critère: le taux de distribution annuel, désormais assorti de la performance globale annuelle. Est-ce vraiment le meilleur indicateur pour sélectionner une SCPI ?

    Jean-Philippe Martin – Ce taux de distribution annuel, avec la PGA devenue la nouvelle norme, est un indicateur parmi d’autres. Je ne dis pas qu’il faut l’ignorer. Mais des acteurs comme nous, qui exercent ce métier depuis très longtemps, savent que l’immobilier est un métier de temps long. L’indicateur instantané de l’année n’est pas le seul à regarder. Et il n’est même souvent pas le plus pertinent…

    Frédéric Tixier – N’est pas ou n’est plus…

    D’autres critères que l’instantanéité du résultat selon Fiducial Gérance

    Jean-Philippe Martin – Ces dernières années, avec l’émergence de nombreuses nouvelles sociétés de gestion et de nouveaux produits — par ailleurs bienvenus car ils participent à la modernité du secteur — le regard s’est un peu décalé vers cette instantanéité. Nous, nous préférons prendre en compte d’autres critères : l’ancienneté de l’équipe de gestion, sa capacité à avoir traversé des cycles, des hauts et des bas. Dans les années 90 ou les années 2010, nous avons déjà connu des soubresauts importants. Autre critère essentiel : l’actif sous-jacent. Quel est l’immobilier détenu ? Dans les rapports annuels, on trouve l’adresse précise, la description détaillée de chaque actif, le prix d’acquisition, la valeur nette comptable. Ces informations sont accessibles à tous.

    Un indicateur synthétique, mais imparfait

    Frédéric Tixier – Certes — mais l’épargnant individuel n’a pas forcément ni le temps ni les compétences pour les analyser. Il existe cependant un indicateur synthétique, imparfait mais utile, qui est le TRI — le Taux de Rendement Interne. C’est un critère qui vous parle davantage ?

    Jean-Philippe Martin – Tout à fait. Le TRI se mesure sur le long terme. Et c’est précisément là qu’il prend tout son sens pour ce type de placement. On parle de TRI à dix ans, quinze ans, vingt ans. L’immobilier, c’est du temps long. Le TRI intègre à la fois la revalorisation de la part — la dimension « capitalisation » — et le taux de rendement annuel, lui-même capitalisé dans la durée. C’est un indicateur composite et synthétique qui offre une vision cohérente sur le long terme.

    Le TRI, juge de paix sur la durée ?

    Jean-Philippe Martin – Bien entendu, les performances passées ne préjugent pas les performances futures. Mais sur une longue période, le TRI atteste de la pertinence et de la constance d’une gestion. C’est, à notre sens, un outil de sélection bien plus fiable que la seule photographie annuelle.

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    A propos de Fiducial Gerance(i)

    Fiducial Gérance est une des principales Sociétés de Gestion indépendantes du marché des SCPI depuis plus de 40 ans. Elle gère pour le compte de tiers, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, des Fonds d’Investissements Alternatifs Immobiliers et des Groupements Forestiers. Avec près de 2 milliards d’euros d’actifs gérés, répartis à travers 8 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaires et différenciantes (bureaux parisiens, commerce, santé, résidences gérées, résidentiel, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers, trois groupements forestiers d’investissement Forecial et un fonds de fonds immobilier Fidimmo. Adossée au groupe Fiducial, Fiducial Gérance bénéficie de la solidité d’un grand groupe et de ses compétences pluridisciplinaires.

    (i ) Information extraite d’un document officiel de la société.

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    Frédéric Tixier a collaboré en tant que journaliste financier à de nombreux magazines et quotidiens (Les Echos, La Tribune, Le Monde, Option Finance, l’Agefi, MTF, La Vie Financière, 60 Millions). Très tôt passionné par la digitalisation, il a rejoint au début des années deux-mille le projet de banque en ligne Zebank (devenue Egg), en tant que directeur éditorial. En septembre 2015, Frédéric Tixier devient le rédacteur en chef du site pierrepapier.fr. Il en est, depuis juillet 2026, le conseiller éditorial. Son ambition : s’assurer de la fiabilité et de la pertinence des contenus publiés pour renforcer l'expertise des professionnels qui les consultent.

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