« Il faut dépasser le tout-EHPAD et raisonner en termes de parcours du senior… »

Daniel While, directeur Recherche et Stratégie d’Euryale, revient sur le rebond de l’immobilier de santé en Europe et ses moteurs structurels. Il analyse les défis et les opportunités du secteur pour les investisseurs en SCPI. Et plaide pour un véritable « parcours du senior » face aux rigidités du modèle français. Interview.

Frédéric Tixier – Euryale est un gestionnaire d’actifs immobiliers reconnu pour son positionnement – et je dirais même son engagement – sur l’immobilier de santé. Ce segment a d’ailleurs retrouvé les faveurs des investisseurs en 2025 : 20 milliards d’euros y ont été investis l’an dernier au niveau européen, après trois ans de relative stagnation. Ce rebond, notamment sur le segment des « nursing homes » – les établissements de soins pour personnes âgées –, est-il durable ?

Un changement d’allocation progressif des investisseurs qui profite au secteur santé

Daniel While – La réponse est oui. Le chiffre que vous citez, les 20 milliards d’euros investis en Europe – Royaume-Uni inclus – en 2025, est certes un peu trompeur. Quelques opérations exceptionnelles, notamment au Royaume-Uni avec Welltower et Omega, ont gonflé ce total. Mais, même en retraitant ces opérations, le retour des investisseurs vers l’immobilier de santé est bien réel. Je l’interprète comme un changement progressif dans l’allocation des investisseurs. Ils se désengagent du bureau – c’est connu – et se repositionnent vers d’autres classes d’actifs : les résidences étudiantes, très prisées aujourd’hui, l’hôtellerie, la logistique, et la santé dans une moindre mesure. Il y a un retour vers ce qu’on appelle l’immobilier « opéré » – l’immobilier outil de travail pour des opérateurs spécialisés. La santé est l’une des thématiques qui en bénéficient le plus.

Frédéric Tixier – Est-ce davantage un choix par défaut que par conviction ?

Les investisseurs sont à la recherche d’un immobilier moins cyclique

Daniel While – Non, je ne le formulerais pas ainsi. Il y a un vrai changement de thèse d’investissement. Le bureau a montré ses limites : en termes de liquidité, de résistance au cycle, etc. Les investisseurs cherchent donc un immobilier moins cyclique. Ce qui signifie, d’ailleurs, qu’ils ne cherchent pas à prendre davantage de risques – ils cherchent la prudence là où elle se trouve réellement.

Frédéric Tixier – L’immobilier de santé français se caractérise par un déficit d’offre face à une demande croissante, ce qui génère des contraintes financières importantes pour les opérateurs. Est-ce un facteur de risque ou d’opportunité pour les investisseurs ?

Daniel While – Il faut d’abord définir les segments concernés. Le principal, c’est ce que les Anglo-Saxons appellent les « nursing homes » ou « care homes » – le long séjour, en français. Il existe aussi un segment plus minoritaire : le court séjour, les cliniques.

Le « business case » des EHPAD est démographique

Daniel While – Chez Euryale, notre vision de la santé inclut également les laboratoires – ce qu’on appelle en anglais « life science », puisque c’est la lingua franca du secteur. Si la question porte sur les difficultés des opérateurs, elle concerne effectivement surtout le long séjour.

Frédéric Tixier – Oui, et notamment les EHPAD, qui vont d’ailleurs changer de nom prochainement.

Daniel While – Tout à fait. L’enjeu de ces modèles économiques, ce n’est pas tant la cyclicité de la demande – on sait que ces actifs répondent à des besoins fondamentaux. Ils ne sont pas sensibles à l’emploi comme les bureaux, ni à la consommation comme le commerce. Leur « business case » est démographique, et il est clair.

L’arrivée des baby-boomers dans le quatrième âge

Daniel While – Le vrai sujet, c’est la capacité à absorber les défis opérationnels : la masse salariale des soignants, qui doit naturellement progresser, l’amélioration des normes, et surtout une mutation générationnelle profonde. Les résidents actuels des EHPAD appartiennent à la génération silencieuse – les parents des baby-boomers. Mais depuis 2025, le baby-boom (1945-1965) commence à entrer dans le quatrième âge. Et cette génération aura des standards très différents de ceux de ses parents. L’adaptation du marché à cette réalité est un enjeu fondamental.

Frédéric Tixier – Qu’est-ce que cela implique concrètement ?

Daniel While – En France, il existe une binarité assez rigide entre logement et EHPAD. Soit l’un, soit l’autre. Dans d’autres pays, notamment anglo-saxons, on observe une segmentation bien plus fine, un véritable parcours.

Développer un véritable « parcours du senior »

Daniel While – Ce parcours, c’est d’abord le logement adapté – des aménagements progressifs, du plain-pied, des équipements de sécurité. Puis la résidence senior, intermédiaire entre le domicile et l’EHPAD. C’est ce segment qui doit être développé, et qui ne peut l’être, à mon sens, que par le secteur privé – notamment en France, où il reste sous-développé par rapport à l’étranger. Les formules sont multiples : le co-living senior – sur lequel nous avons investi via Cosima –, les villages de seniors, et bien d’autres encore. L’EHPAD reste une brique dans ce parcours, mais il ne doit pas en être l’unique réponse.

Frédéric Tixier – J’aimerais terminer sur la conjoncture. Dans le contexte géopolitique et macroéconomique actuel, les risques pesant sur l’économie et sur l’immobilier sont réels. L’immobilier de santé serait-il plus exposé que les autres segments ?

Diversification internationale : la réponse aux risques de taux

Daniel While – Historiquement, il l’est moins. C’est, comme je le soulignais, une activité moins cyclique par nature. L’incertitude actuelle porte sur plusieurs scénarios : récession, inflation, ou les deux simultanément. Et quelle sera la trajectoire des taux ? Car c’est bien aux taux d’intérêt que les valorisations immobilières sont les plus vulnérables. Notre réponse à cette question, c’est clairement la diversification internationale. Les taux souverains à 10 ans – les OAT et leurs équivalents – varient sensiblement d’un pays à l’autre. La France, par ailleurs, entre en année électorale en 2027, ce qui n’est pas le cas de tous nos voisins. C’est donc par la diversification géographique que l’on peut, à mon sens, le mieux atténuer ce risque de taux.

Propos recueillis le 19 mai 2026.

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A propos d’Euryale⁽ⁱ⁾

Créée en 2009, , Euryale est une société de gestion spécialisée dans la santé. Pionnière, elle est aujourd’hui l’un des principaux investisseurs mondiaux du secteur avec plus de 3 Mds€ d’actifs immobiliers répartis dans neuf pays (France, Royaume-Uni, Allemagne, Italie, péninsule ibérique, Canada…). Les 255 actifs sous gestion couvrent l’ensemble de l’écosystème santé : établissements pour personnes âgées ou handicapées, cliniques, maisons médicales, laboratoires, infrastructures liées aux sciences de la vie… Elle gère des fonds à fonds de partage au profit de la recherche médicale, comme Pierval Santé avec l’Institut du Cerveau, et investit dans la healthtech (Ziwig). Euryale, défend une approche patrimoniale engagée, alliant création de valeur et utilité sociale, avec une intégration complète des enjeux ESG dans ses processus d’investissement et de gestion.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.