OPCI et unités de compte immobilière affichent leur premier trimestre en zone négative depuis le 4T 2024. La performance globale des SCPI reste en territoire positif, mais pâtit du recul de la valeur des parts des SCPI à capital fixe. Data.
Si la collecte des fonds immobiliers demeure globalement « stabilisée » ce premier trimestre 2026, l’orientation de leurs performances est plus divergente. Les SCPI résistent, grâce à un niveau de rendement dans l’épure des trimestres précédents. Mais les OPCI et les unités de compte immobilière retrouvent, quant à elles, le chemin de la baisse.
OPCI et sociétés civiles de nouveau en territoire négatif
Les OPCI accusent en effet un léger repli, à -0,11%. Les UC reculent en moyenne de -0,55%, selon les dernières données communiquées par l’ASPIM-IEIF. Rappelons que ces deux catégories de fonds immobiliers non cotés étaient revenues dans le vert en 2025, après deux exercices dans le rouge pour les UC, trois pour les OPCI. L’an dernier, les premières affichaient une performance de +1,47% (vs -4,7% en 2024). La valeur des OPCI progressait quant à elle en moyenne d’un petit +0,93% (vs -2,82% en 2024). Une « rechute » donc pour ces véhicules, qui continuent à souffrir d’une décollecte nette devenue structurelle depuis la fin de l’année 2023. Ce phénomène expliquant pour partie la baisse de leurs performances -en raison de ventes forcées pour couvrir les demandes de rachats-, l’autre explication pouvant être recherchée, surtout coté OPCI, par le recul des marchés boursiers à la fin du 1er trimestre.
Le rendement des SCPI se maintient…
Les SCPI affichent quant à elles une performance globale positive au 1er trimestre. Cette dernière s’explique essentiellement par un niveau de distribution (1,14%) en phase avec les trimestres précédents (1,13% au 1T 2025). Cette stabilité, souligne toutefois l’ASPIM dans son commentaire des chiffres du 1er trimestre, masque des « évolutions contrastées des acomptes versés ». Car, en réalité, l’acompte moyen versé au cours de ce premier trimestre 2026 -pondéré par les capitalisations- s’avère être inférieur de 6,7% par rapport au 1T 2025. De fait, seules 27% des SCPI ont augmenté le niveau de distribution, avec une hausse moyenne de 12%. Et 48% l’ont réduit, de 15% environ en moyenne. Bref, moins d’acomptes ont été distribués. Un repli qui s’explique selon l’ASPIM-IEIF par les difficultés locatives rencontrées par les SCPI exposées au secteur des bureaux. Mais aussi par une moindre performance financière des jeunes SCPI lancées ces deux dernières années.
…mais pas la valeur de leurs parts
Le maintien du Taux de Distribution moyen du marché résulte donc d’un phénomène en trompe l’œil. Si le numérateur de ce TD – les dividendes versés- baisse, sa stabilité s’explique par la baisse concomitante de son dénominateur – la valeur des parts à la date de référence-. Ce qui est effectivement le cas, puisque l’ASPIM-IEIF confirment que le prix de part moyen du marché a reculé de 3,45% entre fin 2024 et fin 2025… Ce repli se poursuit d’ailleurs au 1er trimestre 2026. Mais il n’est plus, cette fois, la conséquence de la baisse des prix de souscription des SCPI à capital variable qui se sont multipliées ces deux dernières années. Ce sont dorénavant les SCPI à capital fixe, ou ayant suspendu temporairement la variabilité de leur capital -souvent celles qui avaient auparavant, et à plusieurs reprises pour certaines, baisser leur prix de souscription- qui tirent le marché vers le bas.
Les corrections des valeurs de parts des SCPI repassées en capital fixe vont se poursuivre
L’ASPIM évalue en effet à environ -20% la baisse moyenne du prix des parts constatée sur les marchés secondaires des SCPI à capital fixe au 1er trimestre. L’association professionnelle a recensé 5 hausses, et 10 baisses sur la période. Il est important de souligner que, parmi les 7 SCPI passées en capital fixe depuis le 1er janvier[1], une seule – Primopierre- avait procédé à une première confrontation sur le marché secondaire avant le 31 mars dernier[2]. Les deux SCPI de Perial ont depuis lors subi le baptême du feu[3]. La première confrontation d’Opus Real (BNP Paribas AM) devrait intervenir avant la fin du 2e trimestre. Celles des SCPI de La Française sont programmées pour fin juillet. Il est donc évident que ces opérations auront de nouveau un impact important sur la variation de la valeur moyenne des parts des SCPI au 2T et 3T 2026.
Performance globale projetée de 0,24% pour les SCPI au 1T 2026
Sur le 1er trimestre, cette variation globale, compte tenu d’une quasi stabilité du prix de souscription moyen des SCPI à capital variable (-0,1%), s’établit à -0,9%. Ce qui permet de projeter une performance globale, sur le trimestre, de +0,24%[4].
Lire aussi
- Collecte des SCPI, OPCI, UC immobilières : stabilisation confirmée au 1T 2026
- SCPI : 3 hausses de prix de parts depuis le début de l’année 2026, une -forte- baisse…
- Des performances positives pour l’ensemble des fonds immobiliers au 3T 2025
- Indicateurs de performance des SCPI : le « RGI » est mort, vive la « PGA »
- SCPI : un rendement global de nouveau en territoire négatif en 2024
- Performances des placements sur longue période : l’immobilier poursuit son ajustement
- SCPI : celles qui affichent les meilleurs TRI sur longue période
A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Il s’agit de Primopierre chez Praemia REIM ; de Crédit Mutuel Pierre 1 ; de LF Grand Paris Patrimoine ; de Selectinvest 1 chez La Française REM : de Perial Grand Paris et Perial O2 chez Perial AM et d’Opus Real chez BNP Paribas AM.
[2] Actant un premier prix acquéreur de 49,41€, soit une décote de plus de 57% par rapport au dernier prix de souscription avant suspension de la variabilité;
[3] Actant des décotes de respectivement 38,4% et 40% pour Perial O2 et Perial Grand Paris par rapport au dernier prix de souscription avant suspension de la variabilité;
[4] 1,13% de Taux de Distribution, moins 0,9% de variation de prix de part;
