La collecte se concentre toujours sur un nombre limité de SCPI. Mais elles sont un peu plus nombreuses. Le problème des parts en attente reste aussi d’actualité. Raison pour laquelle les gestionnaires concernés explorent de nouvelles options. Datas.
La collecte nette des SCPI se stabilise… Selon l’ASPIM, elle s’est élevée au troisième trimestre, à plus de 1,1 Md€. Un niveau très légèrement supérieur à celui du trimestre précédent. Et qui porte le total des capitaux drainés par les SCPI depuis le début de l’année à plus de 3,3 Md€. Un tiers de plus que sur la même période en 2024. Mais, en dépit de cette reprise qui se confirme, le marché demeure toujours aussi déséquilibré entre les gestionnaires qui collectent, ceux qui ne collectent pas et ceux qui ne collectent pas- ou décollectent- et dont les véhicules connaissent des problèmes de liquidité…
Une collecte toujours aussi concentrée sur un nombre restreint de SCPI
Comme au trimestre dernier, ce sont en effet encore six gestionnaires qui se partagent 70% des souscriptions nettes. Un phénomène, à l’œuvre depuis 2023, et qui perdure… Pour mémoire, cette année-là, 32 SCPI se partageaient encore 50% de la collecte nette. Elles n’étaient plus que 6 en 2024. Et plus que 5 depuis le début de l’année 2025… Ces véhicules les plus dynamiques concentrent donc l’essentiel des souscriptions nettes. Comme aux trimestres précédents, les 15 premières SCPI trustent en effet plus de 75% de l’ensemble de la collecte nette. Seul l’ordre varie d’une période à l’autre. Ce trimestre, c’est Transitions Europe qui repasse en pole position. Devant Iroko Zen, qui avait laissé la 1ère place à Corum Origin au 2T 2025. Laquelle rétrograde ce trimestre à la 3ème position.
Mais de plus en plus de SCPI repassées en collecte positive
On notera toutefois une légère évolution dans le « club des 6 ». Corum, Iroko, Arkéa REIM, Alderan, Atland Voisin y demeurent. Mais Remake AM laisse, ce trimestre, la place à Inter Gestion REIM… D’autres gestionnaires montent également en puissance. Ce qui a tendance à -un peu- diluer la part relative des « super collecteurs ». Parmi les gestionnaires de SCPI entrés sur le marché ces trois dernières années, on notera notamment Wemo REIM (SCPI Wemo One) ou Theoreim (SCPI Log In), avec chacun 16 M€ de collecte nette. Ou bien encore Edmond de Rothschild REIM (EDR Europa), Mata Capital (Osmo Energie), ou Altarea IM (Alta Convictions), avec des collectes supérieures à 10 M€ ce trimestre. Au total, 76 SCPI étaient en situation de collecte nette ce trimestre. Soit plus qu’au trimestre précédent. Ce qui est aussi une bonne nouvelle.
Et un niveau de parts en attente de nouveau dégradé
Les SCPI sans collecte restent toutefois toujours majoritaires. Côté SCPI en état de décollecte nette, la situation ne s’améliore pas non plus. Elles étaient 3 au 2T. Elles sont 6 ce trimestre. Rappelons toutefois que 17 véhicules avaient subi des retraits en 2024. Mais les chiffres du 3T pointent aussi une autre dégradation préoccupante : celle du niveau des parts en attente de retrait. Pour le deuxième trimestre consécutif, il est orienté à la hausse, atteignant 2,38 Md€ (vs 2,33 Md€ au 2T), soit 2,7% de la capitalisation du marché. Ce sont toujours les SCPI investies en bureaux qui pâtissent de la crise. Deux affichent un ratio de parts en attente rapportées à leur capitalisation supérieur à 10%, comme au trimestre précédent. Les 14 suivantes ont des ratios supérieurs à 5%. Pour tenter de sortir de cette situation d’illiquidité, les gestionnaires adoptent des stratégies de plus en plus diversifiées.
Plusieurs solutions explorées par les gestionnaires pour sortir de l’illiquidité
Certains, comme par exemple Paref Gestion pour sa SCPI Novapierre Résidentiel, ont choisi, en avril dernier, le retour au capital fixe. D’autres pourraient lui emboîter le pas prochainement… Une transformation qui a pour conséquence, on le sait, un prix fort à payer, en termes de décote, pour les associés sortants. Certaines sociétés de gestion explorent d’autres solutions. Amundi Immobilier, par exemple, envisage de durcir les conditions d’accès au fonds de remboursement pour certains associés[1] de sa SCPI Génépierre. BNP Paribas REIM, pour sa part, a fait appel à « un investisseur appartenant au même groupe » pour réaliser une importante souscription (29 M€) de parts de sa SCPI Accès Valeur Pierre. Ce qui lui a permis d’apurer « en partie » le carnet d’ordres. Sans léser, à priori, les associés de la SCPI. A suivre.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Parmi les résolutions proposées à l’AG du 20 novembre prochain de la SCPI Génépierre, il est prévu de réserver le recours au fonds aux porteurs « dont l’ordre de retrait est en attente depuis plus de 6 mois », et de plafonner chaque demande exécutée via le fonds à « 72 parts ».
