Daniel While, directeur Recherche et Stratégie d’Euryale, fait le point sur les deux SCPI du gestionnaire spécialisé dans l’immobilier de santé. Il détaille les leviers activés pour retrouver un rendement normatif. Et rappelle pourquoi, sur dix ans, la vérité immobilière d’une SCPI reste avant tout qualitative… Interview.
Frédéric Tixier – Euryale gère plusieurs véhicules dédiés à l’immobilier de santé, et notamment deux SCPI. Pierval Santé, un véhicule historique, l’un des premiers sur ce segment, et Euryale Horizons Santé, lancée en 2025. Pierval Santé a connu une inflexion de son rendement depuis 2024, et un coup d’arrêt en termes de collecte. Vous venez de publier les bulletins du premier trimestre 2026. Où en êtes-vous aujourd’hui ?
Pierval Santé : une SCPI historique qui n’a pas baissé son prix de part
Daniel While – Pierval Santé mérite effectivement le qualificatif de SCPI historique. Elle a été lancée en 2013. C’est la cinquième SCPI du marché en termes de capitalisation. Un des grands véhicules du marché, incontestablement. Où en sommes-nous, concrètement ? J’ai fait le calcul ce matin : parmi les 15 SCPI historiques les plus importantes, trois seulement n’ont pas baissé leur prix de part. Pierval Santé en fait partie. Car notre gestion a été délibérément orientée vers le maintien du capital de nos clients. Cela a impliqué notamment une politique d’acquisition en VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement –, plus protectrice du capital, mais qui a pesé sur la rentabilité. C’est là l’origine de la baisse de rendement observée.
Frédéric Tixier – La gestion reste en revanche très active…
Les leviers pour retrouver un rendement normatif
Daniel While – Extrêmement active, oui. Nous avons réalisé 500 millions d’euros d’opérations immobilières sur Pierval Santé l’année dernière : 250 millions de cessions, 160 millions d’acquisitions. On pourrait même parler de gestion hyperactive. Les leviers pour revenir à un rendement normatif – que nous situons au-dessus de 4,50 % sur ce fonds – sont clairement identifiés. Il y en a trois. D’abord, la livraison des VEFA en cours. Ensuite, le refinancement : renégocier les financements contractés à une époque où les taux étaient plus élevés qu’aujourd’hui. Enfin, la cession d’actifs pour réinvestir le produit de la vente dans des actifs aujourd’hui plus relutifs.
Frédéric Tixier – En termes de collecte, vous continuez à collecter, mais sans commune mesure avec les années précédentes ?
Des perspectives haussières sur les revenus locatifs
Daniel While – C’est exact. Mais nous collectons. Et je veux être clair sur ce point : nous ne sommes pas hors-jeu. Nous ne souhaitons pas être confondus avec des SCPI qui le seraient. Ce n’est pas notre situation. Nous sommes pleinement dans le jeu des SCPI historiques. Et nos perspectives sont haussières en termes de revenus locatifs. Et plus la collecte sera dynamique, meilleure sera la performance. Mais il est évidemment plus difficile de collecter avec un rendement facial moins attractif. D’où l’importance de la pédagogie, de la présentation de la performance, et des convictions que nous souhaitons porter auprès des investisseurs.
Frédéric Tixier – Avant d’aller plus loin, un mot plus positif sur Euryale. Votre nouvelle SCPI, qui affiche pour l’heure une capitalisation de 10 millions d’euros, cible quant à elle un taux de distribution de 7,5 %. Sera-t-il tenu ?
Euryale Horizons Santé : la seule néo-SCPI santé du marché
Daniel While – Tout à fait. Euryale Horizons Santé, lancée en 2025, se positionne sur des segments complémentaires à ceux de Pierval Santé. Pierval Santé est centrée sur le long séjour. Euryale Horizons Santé cible plutôt le court séjour et les laboratoires – ce qu’on appelle le « life science » –, avec une proportion significative d’actifs en Amérique du Nord, notamment au Canada. Nous y avons d’ailleurs acquis un laboratoire à Québec. Nous détenons par ailleurs deux actifs au Royaume-Uni. C’est aujourd’hui, à ma connaissance, la seule néo-SCPI santé sur le marché. Son objectif de rendement pour 2025 est de 7,50 %. Et le rendement en vitesse de croisière – sur 10 à 15 ans, qui est la vraie mesure d’une SCPI – doit, selon nous, dépasser 5,50 %.
Le TRI, seul vrai indicateur de performance long terme des SCPI ?
Frédéric Tixier – Il nous reste environ une minute. Une question sur le concept de performance. Depuis l’introduction de la PGA – la Performance Globale Annualisée –, qui ne fait d’ailleurs pas l’unanimité, on a l’impression qu’il est de plus en plus difficile d’évaluer la performance long terme d’une SCPI. C’est le court terme qui domine. Quelle est votre réflexion sur ce sujet ?
Daniel While – Sur le long terme, il existe des indicateurs fiables. Le TRI – Taux de Rendement Interne – fait, lui, plutôt l’unanimité. Mais il faut une durée suffisante pour qu’il soit significatif.
Frédéric Tixier – C’est là le problème : les SCPI qui collectent le plus ont moins de 5 ans. Or le TRI ne devient crédible qu’à partir de 5 ans.
La vérité immobilière est qualitative
Daniel While – Exactement. Et je veux d’abord souligner ceci : parmi les 15 SCPI les plus capitalisées, les plus anciennes, le TRI sur 10 ans de Pierval Santé ressort à 4,39 %, pour une moyenne de 3,23 %. Sur le long terme, la vérité finit donc par émerger. Mais, sur le court terme, comment s’y retrouver ? La réalité, c’est qu’une SCPI est un objet multifactoriel. Mon expérience me dit que c’est presque toujours l’adéquation entre collecte et investissement qui explique près de la moitié de la performance. L’autre moitié tient aux indicateurs opérationnels : le Taux d’Occupation Financier – souvent négligé, à tort – et la thèse d’investissement elle-même. Parier sur les bureaux du Grand Paris, ce n’est pas le même pari que sur les retail parks ou les cliniques. À la fin, aucun indicateur unique ne livrera la vérité immobilière. Cette vérité est qualitative.
Sur une durée de détention recommandée de 10 ans, ce sont les tendances sociétales qui s’imposent
Frédéric Tixier – Cela dépend donc du type de SCPI et de son âge…
Daniel While – Il ne faut pas s’interdire d’être qualitatif dans l’analyse. Comme on le rappelle toujours : sur une durée de détention minimale conseillée de 10 ans, les tendances sociétales finissent par s’imposer…
Propos recueillis le 19 mai 2026.
Lire aussi
- « Il faut dépasser le tout-EHPAD et raisonner en termes de parcours du senior… »
- Pierval Santé et Euryale Horizons Santé confirment leur dynamique dans un marché de l’immobilier de santé porteur
- La SCPI Pierval Santé publie son bulletin pour le 1T 2026
- La SCPI Euryale Horizons Santé publie son bulletin pour le 1T 2026
- Etude trimestrielle d’Euryale Lab – Santé 360 : des marchés boursiers en repli, un immobilier de santé européen résilient, un private equity sélectif
- Euryale Horizons Santé : deux acquisitions en « supported living » au Royaume-Uni pour accélérer à l’international
- Euryale : 500 millions d’euros d’opérations immobilières et déploiement international de ses SCPI santé
- « Immobilièrement, les opportunités sont indéniablement plus intéressantes aujourd’hui aux États-Unis… »
- « L’immobilier va progressivement retrouver son statut de valeur refuge… »
- SCPI, la nouvelle donne du marché
- « L’obsession du revenu, je comprends. L’obsession du rendement, un peu moins… »
- La crise de l’immobilier redéfinit la hiérarchie des classes d’actifs
- L’immobilier de santé, le nouveau prime ?
A propos d’Euryale(i)
Créée en 2009, , Euryale est une société de gestion spécialisée dans la santé. Pionnière, elle est aujourd’hui l’un des principaux investisseurs mondiaux du secteur avec plus de 3 Mds€ d’actifs immobiliers répartis dans neuf pays (France, Royaume-Uni, Allemagne, Italie, péninsule ibérique, Canada…). Les 255 actifs sous gestion couvrent l’ensemble de l’écosystème santé : établissements pour personnes âgées ou handicapées, cliniques, maisons médicales, laboratoires, infrastructures liées aux sciences de la vie… Elle gère des fonds à fonds de partage au profit de la recherche médicale, comme Pierval Santé avec l’Institut du Cerveau, et investit dans la healthtech (Ziwig). Euryale, défend une approche patrimoniale engagée, alliant création de valeur et utilité sociale, avec une intégration complète des enjeux ESG dans ses processus d’investissement et de gestion.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
