L'immobilier non coté européen poursuit sa hausse au 1T 2026

L’indice INREV – qui compile les performances d’environ 300 fonds immobiliers non cotés européens – affiche une performance trimestrielle de 1,30% au 1T 2026. C’est mieux qu’au trimestre précédent… L’association européenne publie par ailleurs une note de recherche consacrée à l’application du concept de duration à l’immobilier…

L’indice INREV Quarterly Fund Index[1], qui agrège les performances de 322 fonds immobiliers non cotés européens[2], avait bouclé l’année 2025 sur une performance positive, d’un peu plus de 4,4%. Ce retour dans le vert, amorcé depuis 2024 (+2,67%), se confirme au 1^er trimestre 2026. Les dernières données communiquées par l’INREV chiffrent à +1,30% sa progression. Ce qui constitue son meilleur résultat depuis le 2^ème trimestre 2022.

La performance des fonds immobiliers non cotés tirée par sa composante capital

Contrairement aux trimestres précédents, cette performance s’appuie cette fois pour l’essentiel sur la revalorisation de la composante capital de l’indice. Cette dernière a augmenté de 71 points de base par rapport au trimestre précédent, pour atteindre 0,79%. Sa performance sur un an glissant passe ainsi de 1,30% fin 2025 à 1,51% à la fin du 1T 2026. Rappelons que cette composante capital était encore en zone négative en 2024 (-0,46%). En termes de performances globales, la hausse concerne toutes les catégories de fonds mono-sectoriels. C’est toutefois, de nouveau, les fonds spécialisés sur le secteur du résidentiel qui affichent la plus forte progression ce trimestre, avec un score de +2,71%. Les fonds résidentiels s’étaient déjà imposés en 2025, avec une performance annuelle de 7,25%, légèrement supérieure à celle de 2024 (7,10%).

L’immobilier n’est pas une classe d’actifs homogène du point de vue du risque de taux

En termes géographiques, les fonds concentrés sur les Pays-Bas enregistrent leur meilleure performance trimestrielle (+3,14%) depuis quatre ans. Là encore, ces derniers avaient déjà surperformé les autres véhicules mono-pays, terminant l’exercice 2025 avec une performance globale de +8,81%. « Au 1T 2026, les fonds core (+1,38%) surperforment les fonds value added (+0,05%) », précise également l’INREV dans son rapport trimestriel. L’association européenne publie par ailleurs une note de recherche visant à mesurer l’impact des tensions géopolitiques et de la hausse des taux d’intérêt sur les actifs immobiliers. Plus précisément, l’étude emprunte au monde obligataire le concept de duration pour l’appliquer à l’immobilier. Ce qui lui permet notamment d’expliquer pourquoi, lors du cycle de remontée des taux post-2022, la logistique a récupéré l’essentiel de sa perte de valeur. Alors que les bureaux, eux, ne l’ont pas fait, au-delà même de l’effet structurel du télétravail.

Logistique, commerce, bureaux : des comportements très différents

C’est le point clé du rapport : la duration effective d’un actif immobilier n’est pas la durée résiduelle de son bail (le WALT ou WAULT). C’est la résultante d’une interaction bien plus complexe entre taux d’actualisation, anticipations de croissance, transmission de l’inflation dans les loyers et structure de financement. L’étude de l’INREV distingue en conséquence trois grands profils de sensibilité aux taux. Les actifs à faible sensibilité sont ceux des secteurs logistique et de l’immobilier industriel. Notamment parce que ces actifs ont généralement une forte capacité à répercuter l’inflation. Les actifs intermédiaires comprennent les commerces de nécessité et les actifs mixtes. Leur sensibilité dépend de fait de la fréquence des révisions locatives et de leur capacité partielle à absorber l’inflation. Les bureaux « core » figurent également dans cette catégorie, même si leur situation reste fragilisée par les évolutions structurelles du marché du travail et les impacts du télétravail.

Risque majeur pour les actifs à duration longue

Enfin, les actifs les plus exposés, les plus vulnérables à une remontée des taux, sont les immeubles loués sur très longues durées, les bureaux occupés par des administrations, certains actifs « prime » achetés avec des rendements très faibles. Et, ce qui n’est pas une surprise, les immeubles situés dans des zones secondaires avec des loyers peu révisables…

Télécharger l’étude INREV

Duration in real estate: understanding interest rate sensitivity across property strategiesv

Lire aussi

About INREV⁽ⁱ⁾

L’INREV, Association européenne pour les investisseurs en véhicules immobiliers non cotés, a été lancée en mai 2003 comme un forum pour les investisseurs et autres participants au secteur en pleine croissance des véhicules immobiliers non cotés. L’association représente et reflète une industrie d’une valeur totale de 4 100 milliards d’euros. Les membres de l’INREV apportent 385 milliards d’euros de stimulus à l’économie réelle de l’Europe. L’INREV compte 490 membres. Dont 118 des plus grands investisseurs institutionnels. Ainsi que 40 des 50 plus grands gestionnaires de fonds immobiliers, plus des banques et des conseillers à travers l’Europe et ailleurs. L’association à but non lucratif se concentre sur l’augmentation de la transparence et de l’accessibilité des véhicules non cotés, la promotion du professionnalisme et des meilleures pratiques, et le partage des connaissances. Elle est basée à Amsterdam, aux Pays-Bas.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] L’INREV est une association européenne regroupant les investisseurs en fonds immobiliers non cotés. Les indices annuels et trimestriels INREV mesurent la performance des fonds immobiliers européens non cotés sur une base annuelle et trimestrielle. Cette performance est mesurée nette de frais et autres coûts, et représente le rendement global de l’investisseur.
[2] Représentant une valeur brute d’actifs (GAV) de 307,5 milliards d’euros.