Les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, UC immobilières) reprennent peu à peu le chemin de la croissance. Le rythme de la décollecte nette des OPCI et sociétés civiles a de nouveau fortement ralenti au second trimestre. La collecte des SCPI se maintient. Mais le sujet des parts en attente reste d’actualité… Datas…
La collecte nette des fonds immobiliers se redresse. Pour le 5e trimestre consécutif, elle s’affiche en territoire positif. La reprise progressive des souscriptions, amorcée au 4T 2024, se confirme donc. Selon les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF au cours de l’été, la collecte nette globale du 2e trimestre 2025 des SCPI, OPCI et sociétés civiles en unités de compte s’établit en effet à environ 780 M€. Soit un niveau très légèrement supérieur à ceux des trimestres précédents. La collecte est toujours portée principalement par les SCPI. Mais l’amélioration globale s’explique surtout par une très forte réduction du niveau de décollecte des OPCI et des sociétés civiles…
Les SCPI, une collecte nette qui se maintient
Selon les données ASPIM-IEIF, les SCPI ont en effet enregistré 1,1 Md€ de souscriptions nettes au 2T 2025. Un niveau bien supérieur à celui du 2T 2024 (+23%). Mais également en -très légère- hausse par rapport au chiffre du 1T 2025 (+6% selon les deux associations). Cette stabilisation confirmée masque toutefois toujours une très forte disparité selon les véhicules. Ce sont en effet de nouveau les SCPI diversifiées (jeunes SCPI, pour la plupart) qui trustent l’essentiel de la collecte brute (73%). Celles dédiées au bureau n’en recueillent que 16%. Devant les SCPI santé et éducation (4%) ; logistique (3%) ; commerces (2%). Et résidentiel (2%) et tourisme (1%).
Marché secondaire des SCPI : toujours en tension
A la différence du trimestre précédent, en revanche, la pression sur le marché secondaire des SCPI s’accentue. Contrairement aux trois trimestres précédents, la valeur des part en attente repart à la hausse. L’ASPIM-IEIF l’évalue à 2,33 Md€, soit 2,7% de la capitalisation du marché. Contre 2,25 Md€ au trimestre précédent. Cette dégradation s’explique, selon les associations, par une réaction du marché face « aux baisses de prix ou de dividendes annoncées par plusieurs gérants »… Rappelons que ces baisses, concentrées sur le 1er trimestre 2025, touchent essentiellement des SCPI de bureaux (en repli de -5% en moyenne, selon l’ASPIM-IEIF). Et très majoritairement celles gérées par les acteurs historiques du secteur (Amundi Immobilier, Praemia (ex-Primonial) REIM, La Française REM).
SCPI : un Taux de Distribution moyen de 2,29% au 1S 2025
Ces SCPI confrontées à un problème de liquidité ont aussi souvent, effectivement, annoncé une réduction de leurs ambitions en termes de distribution. L’ASPIM rappelle qu’au premier semestre, 39% des SCPI ont communiqué sur une baisse de leur dividende. Baisse évaluée, en moyenne, à -14%… Mais heureusement compensée par 61% de SCPI ayant maintenu ou réhaussé leurs dividendes par rapport à l’an dernier. Au total, le Taux de Distribution moyen des SCPI, sur le 1er semestre 2025, s’établit de ce fait à un niveau légèrement supérieur (2,29%) que celui constaté au 1S 2024 (2,25%).
Mois de décollecte nette pour les OPCI et UC immobilières
Côté OPCI et UC immobilières, la décollecte reste en revanche d’actualité. Mais le rythme de cette décollecte s’est une nouvelle fois très significativement atténué. Les unités de compte immobilières confirment peu ou prou l’inversement de tendance constaté au 1er trimestre. Le niveau de leur décollecte nette s’était alors limité à – 39 M€. Contre, rappelons-le, des replis de respectivement -118 M€, -164 M€ et -250 M€ aux 2T, 3T et 4T 2024. Au 2T 2025, le recul est certes plus prononcé qu’au 1T (-62 M€), mais reste proche de l’équilibre. Côté OPCI, la situation continue aussi de s’améliorer. Leur décollecte nette se contracte une nouvelle fois à seulement -271 M€. Contre -307 M€ au 1T 2025, -333 M€ au 4T 2024, -404 M€ au 3T, et -703 M€ au 2T. Par rapport au 2T 2024, la décollecte nette s’est ainsi réduite de 62%, se félicite l’ASPIM-IEIF.
Fonds immobiliers : des rendements en territoire positif
Ces résultats encourageants, qui laissent espérer un retour vers une collecte positive pour ces deux catégories de véhicules, sont en partie la conséquence de l’amélioration de leurs performances. Pour rappel, les OPCI avaient reculé de 2,82% en 2024. Depuis le début de l’année, ils progressent -certes modestement- de +0,6%, dont 0,2% lors du 1er trimestre. Les unités de comptes immobilières, quant à elles, avaient perdu 4,7% l’an dernier. Elles gagnent désormais 1,2% depuis le début de l’année 2025 (+0,4% au premier trimestre)…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
