En 2025, plus d’une trentaine de SCPI ont affiché des performances supérieures à 7%. Dans le top du classement par performance globale, 20 véhicules ont même franchi la barre des 8%. Focus sur les 5 dernières du top 20.
Derrière les 15 SCPI en tête du classement par la performance globale en 2025, dont les PGA sont supérieures à 8,25%, 5 autres véhicules ont franchi la barre des 8%. Dans ce lot, on trouve encore essentiellement de jeunes SCPI diversifiées. De très jeunes SCPI, même, puisque trois d’entre elles affichent tout juste un an d’existence…. Focus sur les 5 dernières du top 20.
SCPI Log In (Theoreim) : 8,21%
Lancée en octobre 2022, Log In est l’une des rares SCPI 100 % dédiées à l’immobilier industriel et logistique européen. En 2025, Log In affiche une performance globale annuelle de 8,21%. Cette dernière résulte d’un Taux de Distribution de 6,21% — identique à celui de 2023 et 2024, signe d’une belle régularité — et une revalorisation du prix de souscription de 2%. Sa collecte brute annuelle (68,3 M€) progresse de 22%. Elle porte sa capitalisation à 234,2 M€ à fin 2025. Log In a donc pu poursuivre l’enrichissement de son portefeuille, composé de 19 actifs répartis dans 6 pays[1]. Au 4T, notamment, elle a procédé à 3 nouvelles acquisitions[2]. Le rendement moyen à l’acquisition de ses actifs est de 7,07%. Son TOF est à 100%. En dépit de la revalorisation de son prix l’an dernier (225 €), la SCPI reste en situation de décote (valeur de reconstitution : 266,50 €).
SCPI Imarea Pierre (BNP Paribas REIM) : 8,17%
Créée en novembre 2024, mais promue commercialement depuis avril 2025, Imarea Pierre symbolise la volonté de BNP Paribas REIM France de se relancer sur le marché des SCPI. Le pari est réussi. Ayant adopté tous les codes des jeunes véhicules (diversification sectorielle et géographique, prix de part accessible, objectif de rendement cible autour de 6%…), Imarea Pierre a bénéficié d’une collecte soutenue, de près de 70 M€. La performance est également au rendez-vous. Avec un Taux de Distribution de 8,17% (identique à sa PGA), la SCPI se situe bien au-delà de son objectif. Cette surperformance s’explique, comme pour toutes les jeunes SCPI, par l’effet booster du délai de jouissance. Mais aussi par la qualité des acquisitions réalisées. Imarea Pierre affiche déjà 5 actifs au compteur[3], générant un rendement moyen de 7,75%. Sectoriellement, la SCPI est pour l’heure très « commerce ». Et géographiquement répartie entre l’Italie et la France.
SCPI Iroko Zen (Iroko) : 8,13%
Iroko Zen franchit le cap de ses cinq ans d’existence avec un bilan qui confirme la robustesse de son modèle. La SCPI diversifiée affiche en 2025 une PGA de 8,13 %. Cette dernière est portée par un taux de distribution de 7,14% (supérieur à 7% pour la cinquième année consécutive). Et une revalorisation du prix de part de 0,99% (204 €). Malgré cette hausse, la SCPI reste en situation de décote. Elle figure toujours parmi les plus gros collecteurs annuels (plus de 530 M€). Ce qui lui aura permis de réaliser un volume d’investissements exceptionnel, proche de 630 M€. Plus de 41 acquisitions ont été menées, à un rendement moyen de 7,80%, dans sept pays européens. Le TOF ressort à 97,37%, la WALB est de 7,3 ans. Pour 2026, Iroko entend poursuivre sa stratégie de déploiement sélectif à l’échelle européenne. Son TRI cible sur 8 ans reste fixé à 7%.
SCPI Mistral Sélection (Swiss Life Asset Managers France) : 8,07%
Mistral Sélection est entrée sur le marché des SCPI sans frais de souscription en avril 2024. Pour son premier exercice plein, elle affiche un taux de distribution de 8,07%, au-delà de son objectif de performance[4]. Mistral Sélection a collecté près de 30 M€ l’an dernier, sa capitalisation atteignant les 46 M€ fin 2025. Avec les acquisitions menées en 2024 et en 2025, elle détenait à cette date 9 actifs. La SCPI est présente dans 3 pays : France (65 %), Portugal et Italie, ce dernier pays étant entré dans le portefeuille au 4T 2025 (un commerce de centre-ville à Vicenza). Son TOF ressort à 93,92%, son TRI depuis l’origine à 10,46 %. La valeur d’expertise de son patrimoine a progressé de 1,43% au second semestre. Elle est situation de très légère surcote[5]. Pour 2026, Swiss Life AM entend poursuivre la diversification géographique du portefeuille à l’échelle européenne.
SCPI Eden (Advenis REIM) : 8%
Lancée en décembre 2024, Eden est elle aussi une SCPI sans frais de souscription. Son crédo : un positionnement diversifié 100 % européen hors France. Avec l’ambition, pour le gestionnaire déjà à la tête de deux autres SCPI européennes thématiques, de séduire une clientèle plus jeune, via de nouveaux canaux de distribution. Le pari est en partie réussi. Eden a collecté 33,9 M€ l’an dernier, portant sa capitalisation à 42,2 M€ fin 2025. Ce qui lui permet aujourd’hui de détenir 6 immeubles répartis entre les Pays-Bas, le Royaume-Uni et l’Irlande. Ses deux dernières acquisitions ont été réalisées à Dublin (local loué en coworking) et à Londres (une crèche). Son TOF est de 100%. Sa WALB de 9,65 ans. Des résultats qui auront permis à Eden de distribuer un rendement de 8% en 2025. Pour 2026, Advenis REIM vise une accélération de la collecte et envisage une expansion en Scandinavie.
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis REIM, société de gestion du groupe Advenis, conçoit et gère une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Elle se distingue par sa stratégie de diversification européenne. Cette stratégie se matérialise à travers les SCPI Eurovalys (Allemagne, 2015), Elialys (Europe du Sud, 2019), la SC Advenis Immo Capital (UC en assurance-vie, 2021) et Eden (européenne diversifiée, sans frais de souscription, 2024). Au 31 mars 2025, Advenis REIM capitalise près d’1,3 Mds€. L’intégralité des encours de ses SCPI ouvertes est investie en Europe hors France. La société détient 101 immeubles et accompagne quotidiennement plus de 551 locataires.
A propos de BNP Paribas REIM(i)
BNP Paribas REIM, ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, propose une large gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement fondés sur de fortes convictions. Son ancrage européen lui confère une connaissance approfondie des marchés locaux. Ses 290 collaborateurs gèrent les immeubles avec une attention particulière portée à leur qualité d’usage. Fin 2024, BNP Paribas REIM gérait 23,7 milliards d’euros d’actifs immobiliers européens pour le compte de plus de 230 investisseurs institutionnels et de plus de 140 000 investisseurs particuliers.
A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Sa mission : rendre l’épargne immobilière claire et transparente. La société est née de la fusion de deux expertises complémentaires : une partie de ses fondateurs est issue du digital ; l’autre vient du monde de l’immobilier. Ensemble, ils maîtrisent l’ensemble des étapes de la détention d’un immeuble. L’objectif est de concilier ces deux univers pour offrir des solutions innovantes et performantes.
A propos de Swiss Life Asset Managers(i)
Swiss Life Asset Managers dispose de plus de 165 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Au 30 juin 2025, la société gérait 301,7 milliards d’euros d’actifs totaux, dont plus de 147,3 milliards pour le compte de clients tiers. Investisseur immobilier institutionnel leader en Europe, Swiss Life Asset Managers investit 94,9 milliards d’euros dans l’immobilier. En intégrant les biens administrés conjointement avec Livit (25,9 Mds€), le total immobilier géré s’élève à 120,9 milliards d’euros.
A propos de Theoreim(i)
Theoreim est une société de gestion indépendante spécialisée en immobilier. Son processus d’investissement repose sur trois fondements : des analyses de marché indépendantes pour bâtir et faire évoluer ses stratégies ; une sélection méthodique en architecture ouverte de partenaires experts dans leur domaine ; une gouvernance active dans le suivi des investissements. Le principe de l’architecture ouverte permet aux investisseurs d’accéder à un large panel de fonds, sélectionnés parmi des gérants ayant démontré un savoir-faire institutionnel.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Allemagne, Pologne, Italie, Espagne, Irlande, Royaume-Uni.
[2] en Espagne et au Royaume-Uni, pour un total de 26,7 M€.
[3] Pour environ 40 M€ au total.
[4] On notera toutefois que 17,29 % des revenus versés par Mistral Sélection en 2025 sont non récurrents…
[5] Sa valeur de reconstitution est de 182,19 € vs un prix de souscription de 180 €.
