« La SCPI Eden répond aux besoins exprimés par les nouveaux épargnants…»

Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, annonce le lancement d’une nouvelle SCPI, Eden. En phase avec les besoins d’une nouvelle catégorie d’épargnants, plus jeunes, plus digitaux, plus internationaux. Il fait également le point sur les autres produits de sa gamme. Et se projette dans la nouvelle configuration du marché de la gestion d’actifs immobiliers… 

Parlons du marché des SCPI. Et plus précisément du marché des nouvelles SCPI. Advenis REIM gérait jusqu’à présent deux véhicules. L’un dédié au marché allemand. L’autre aux pays de l’Europe du Sud. Mais vous avez décidé, vous aussi, de lancer une nouvelle SCPI. Pourquoi ce lancement ? Pour faire « comme les autres » ?

Jean-François Chaury – Cette décision est la conséquence d’une analyse stratégique menée au niveau du groupe Advenis. Nous nous sommes posé tout simplement la question suivante : où voulons-nous être demain, dans 5 ans, dans 10 ans… Ce qui nous a conduits à nous interroger sur les moyens dont nous disposions pour rajeunir notre clientèle. Souvent, quand on pense aux sociétés de gestion d’actifs immobiliers, aux gestionnaires de SCPI, on pense clientèle plutôt aisée. A des clients qui disposent donc certes de capitaux. Mais dont le niveau de séniorité est aussi assez élevé. C’est notre premier postulat : comment rajeunir notre clientèle ? Celui-ci a été conforté par une étude -dont les résultats ont été depuis lors confirmés par d’autres acteurs du marché, assureurs ou plateforme notamment-, étude qui pointe l’émergence de nouveaux épargnants.

« Nouveaux » épargnants ?

Jean-François Chaury – Oui, nouveaux épargnants, qui ont en moyenne 35 ans, et qui recherchent une épargne de précaution. Ce que l’on n’avait jamais vu auparavant… Donc, ils sont intéressés par des produits, en général, qui sont moins chargés en frais que les autres. Et ils cherchent à constituer une épargne régulière, car ils ne disposent pas nécessairement des capitaux pour investir immédiatement. Ce lancement vise précisément à répondre à ces attentes…

Je suppose donc que cette nouvelle SCPI sera sans droit d’entrée…

Jean-François Chaury – Effectivement…

Le nom de cette nouvelle SCPI ?

Jean-François Chaury – Eden. La SCPI Eden qui sera donc investie en Europe. C’est notre savoir-faire, notre force. Nous disposons de bureaux à Londres, depuis quelques mois maintenant. Nous avions déjà des bureaux à Madrid, à Francfort, au Luxembourg. Nous sommes des investisseurs paneuropéens depuis maintenant une quinzaine d’années. Et nous allons capitaliser sur cette expérience pointue des marchés européens. Par ailleurs, cette nouvelle SCPI propose des caractéristiques en phase avec les attentes de ces nouveaux investisseurs. Avec effectivement zéro droit d’entrée. Elle sera en outre 100% investie hors de France. Et bénéficiera en conséquence de 100% de revenus de source étrangère…

SCPI bureaux ou diversifiée ?

Jean-François Chaury – Complètement diversifiée, pour le coup. C’est tout l’intérêt, d’ajouter tous les effets d’une diversification sectorielle aux effets de la diversification géographique. Je précise par ailleurs que la valeur de la part d’Eden a été fixée à 50 euros. Une valeur faible, donc, pour permettre et promouvoir l’épargne immobilière sur le long terme. Facilitée également par les options mises en place, telles que le réinvestissement des dividendes. Ce qui permettra aux jeunes épargnants, qui n’ont pas forcément besoin de toucher des dividendes trimestriels, de les capitaliser et d’accroître leur épargne sur le long terme.

Objectif de rendement annoncé ?

Jean-François Chaury – L’objectif annoncé, en termes de TRI, est légèrement supérieur à 7% sur 10 ans. Le Taux de Distribution cible (non garanti, lui aussi) est compris dans la fourchette 6%-7%. Notre ADN, c’est plutôt d’aller chercher des actifs « core » ou « core+ ». Occupés donc par des locataires solides, dans le cadre de baux longs. Ce qui veut dire que notre objectif n’est pas d’aller chercher des rendements au-delà de ceux offerts par cette catégorie d’actifs…

C’est-à-dire pas au-dessus de 8%, comme certaines SCPI le promettent aujourd’hui. Donc, une nouvelle SCPI Eden, bientôt disponible. Un mot, rapidement, sur vos deux autres véhicules. L’un d’entre eux, Eurovalys, investi en Allemagne, a été contraint de baisser son prix de part en tout début d’année. Globalement, la collecte de ces deux SCPI s’était alors un peu dégradée. Mais c’est un peu de l’histoire ancienne. Ou en sont-elles aujourd’hui, en termes de collecte ? Et de rendement potentiel pour 2024 ?

Jean-François Chaury –  La collecte est au rendez-vous. Nous escomptons terminer l’année avec une collecte comprise entre 60 et 70 M€ pour nos deux SCPI, Eurovalys et Elialys. Et, effectivement, Eurovalys a connu une baisse de son prix de part le 1^er  janvier 2024. Elle « souffre » donc un peu plus qu’Elialys. Mais à l’image du marché. Sachant que sa collecte reste positive, que sa collecte brute reste positive.

La collecte de vos SCPI est effectivement repartie à la hausse…

Jean-François Chaury –  La collecte est repartie. Et cet indicateur fait partie des marqueurs importants. Cela signifie que nous continuons à investir. Nous avons investi en Espagne et au Portugal pour le compte d’Elialys. Nous avons investi en Allemagne, dans le cadre d’opérations de sale and leaseback, sur des actifs du secteur de l’éducation, de la logistique. Ou de l’hôtellerie, cette fois en Europe du Sud. Nous sommes donc clairement dans la poursuite de notre logique de diversification…

Dans de bonnes conditions financières ? Les rendements pourraient donc augmenter ?

Jean-François Chaury – Nous investissons effectivement à des niveaux de rendement supérieurs à ceux des années précédentes. C’est relutif pour nos fonds. Et c’est donc une bonne nouvelle. Les rendements distribués en 2024 seront a minima aussi élevés qu’en 2023. Plus de 5% pour Eurovalys. Et plus encore pour Elialys. J’ajoute que, du fait de revenus exclusivement issus de source étrangère, notre distribution nette est aujourd’hui assez compétitive dans le marché.

Dernière question, sur l’évolution possible d’Advenis REIM et de l’ensemble des acteurs du marché de la gestion d’actifs immobiliers -et la gestion d’actifs tout court, d’ailleurs-…  On constate la montée en puissance de certains distributeurs. Il semble que le marché se restructure. Comment Advenis REIM compte-t-il se positionner dans ce nouvel environnement ?

Jean-François Chaury – Ce que l’on constate, effectivement, c’est un mouvement de concentration des acteurs de la distribution.  De gros acteurs CGPI – conseillers en gestion de patrimoine immobilier – sont en train de racheter bon nombre de leurs confrères. On peut d’ailleurs se demander si cette croissance externe ne les transforme pas en banques privées… Mais c’est très bien qu’il y ait de la concurrence sur le marché. D’un autre côté, on note aussi l’émergence des plateformes digitales. Qui commencent à prendre place sur le marché de la collecte, de la collecte en SCPI notamment. Et plus précisément encore sur les SCPI avec droits d’entrée. Notre objectif, c’est de nous positionner sur ces deux modes de distribution. Et c’est la raison pour laquelle notre nouvelle SCPI vient en complément de notre offre actuelle. Que nous allons bien sûr continuer à travailler…

Votre positionnement serait donc de continuer de travailler avec les distributeurs « classiques » d’un côté, et de développer, parallèlement, votre propre plateforme de distribution…

Jean-François Chaury  – Exactement. Avec l’idée d’aller chercher une clientèle de jeunes épargnants. Ou, plus largement, ces nouveaux épargnants 100% digitaux. En leur offrant donc des processus complets de digitalisation. Que ce soit en B2B ou en B2C. Et puis, de l’autre côté, sur la distribution plus classique, continuer d’aller chercher cette clientèle plus aisée à la recherche de revenus réguliers.

Donc, sans doute, de nouveaux produits dans les prochaines semaines ou les prochains mois. A suivre…

Propos recueillis le 27 novembre 2024

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A propos d’Advenis REIM⁽ⁱ⁾

Advenis Real Estate Investment Management (REIM) est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière paneuropéenne depuis 2017. Advenis REIM développe une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) avec 10 SCPI et une SC, construite sur la qualité de sa sélection d’actifs en Europe et destinée à des investisseurs institutionnels et privés. Elle se démarque par sa stratégie de diversification européenne avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud). Et de la SC Advenis Immo Capital, une solution paneuropéenne d’investissement immobilier multisupports et multi-classes d’actifs, disponible uniquement en assurance vie sous forme d’unité de compte. Bénéficiant d’une expertise et d’un savoir-faire sur le marché de l’immobilier ancien résidentiel et sur le marché tertiaire paneuropéen, ses solutions d’épargne offrent l’opportunité de proposer une allocation immobilière diversifiée à ses associés.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.