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Bientôt une UC immobilière européenne et diversifiée chez Advenis REIM

La société de gestion, dont les deux SCPI européennes affichent des taux de rendement de 4,5% et 4,1%, boucle une année fertile en investissements. Elle s’apprête à lancer une unité de compte investie sur différentes classes d’actifs immobiliers européens. Et place 2021 sous le signe de l’ESG et de la proximité avec ses locataires.

4,5%[1] pour Eurovalys, la SCPI spécialiste des bureaux allemand; 4,10%[2] pour Elialys, le véhicule dédié aux marchés tertiaires d’Europe du Sud. Les deux SCPI européennes d’Advenis REIM ont visiblement traversé la crise sans trop d’encombre.

Amélioration de la rentabilité des SCPI tout au long de l’année

Eurovalys distribue un rendement identique à celui de l’an dernier. « Sans utilisation du report à nouveau et sans cession d’actifs », précise la société de gestion. Elialys, qui n’avait rien distribué au titre de son premier exercice, verse un premier dividende annuel très légèrement en deçà de la moyenne du marché. Il s’agit toutefois, pour Elialys, d’un résultat établi sur un « exercice partiel [3]», comme le souligne Advenis REIM. Les deux SCPI ont d’ailleurs amélioré leur taux de distribution trimestriel au cours de l’année. Elialys affiche une progression quasi constante de son dividende trimestriel. Il est passé de 6 € au 1er trimestre à 10 € aux 2e et 3e, pour s’afficher à 15 € au dernier.

Forte rentabilité des investissements

Eurovalys a versé au titre du 4e trimestre 2020 un dividende de 15,22 € par part. Contre 10,15 € au titre des trois trimestres précédents. Ces progressions s’expliquent en partie par la rentabilité des acquisitions réalisées en 2020. Elialys, dont le développement a été retardé par la crise sanitaire, n’avait bouclé qu’une opération en février 2020. Ce qui explique la faiblesse de son dividende. Elle s’est rattrapée en fin d’année, avec 3 investissements à Barcelone. Dégageant, au total, un taux de rendement moyen à l’acquisition de 6,8%… Pour Eurovalys, qui compte désormais 25 actifs en portefeuille, ce taux de rendement moyen à l’acquisition ressort à 5,8%. De quoi, dans un cas comme dans l’autre, maintenir en 2021 des taux de distribution au moins équivalents à ceux de 2020.

Eurovalys, Elialys : des fondamentaux solides

Et sans doute supérieurs pour Elialys, qui vise un DVM compris entre 4,5% et 5% sur une année pleine. Les deux SCPI affichent par ailleurs des ratios d’exploitation plutôt rassurants. Leurs valeurs d’expertise 2020 seraient en légère progression par rapport à 2019. Les taux d’occupation financier et taux de recouvrement des loyers d’Elialys sont de respectivement 96,60% et 100%. Et de 93,43% et de 99,6% pour Eurovalys. L’une et l’autre ont allongé la durée moyenne de leurs baux en 2020. Et développent des stratégies d’investissement qui, à en croire Advenis REIM, sont parfaitement en mesure de continuer à délivrer de la performance. Avec l’aide, il est vrai, d’un effet de levier bien supérieur à la moyenne des SCPI.


Effet de levier important

Le taux d’endettement d’Eurovalys, fin 2020, est proche de 30%. Celui d’Elialys, de 40%… Mais, affirme Advenis REIM, les emprunts contractés bénéficient, dans les deux cas, « de taux particulièrement bas ». On peut d’ailleurs penser que ces taux d’endettement sont en partie la résultante d’un décalage entre investissement et collecte en 2020. Eurovalys, qui a collecté un peu moins qu’en 2019 (162 M€ vs 200 M€), a néanmoins réalisé plus de 300 M€ d’acquisitions l’an dernier. Elialys, qui disposait certes d’un important solde à investir fin 2019, a investi plus de 26 M€ en 2020. Mais n’a collecté que 5,6 M€. Sur le sujet de la collecte, qui semble être globalement repartie au 4e trimestre, Advenis REIM signale d’ailleurs que, sur Eurovalys notamment, elle s’est fortement accrue sur le segment des CGP.

Progression d’Eurovalys dans les réseaux de CGP

« Eurovalys a poursuivi son développement auprès des réseaux de distribution. Elle est désormais identifiée et reconnue par les CGP », se félicite Jean-François Chaury, le Directeur général d’Advenis REIM. Une percée auprès des cibles « retail » sur lesquelles la société de gestion compte bien capitaliser en 2021. Advenis REIM, qui réalise l’essentiel de sa collecte SCPI en direct (95%), va en effet lancer prochainement une unité de compte immobilière pour l’assurance-vie. Celle-ci sera évidemment dédiée aux marchés européens. Mais, contrairement aux deux SCPI essentiellement de bureaux, elle investira sur plusieurs classes d’actifs immobiliers. La société de gestion annonce également la mise en place d’un mécanisme d’épargne programmée pour ses SCPI, « incluant le réinvestissement des coupons ».

Renforcement de la politique ESG

Mais pour 2021, c’est le renforcement de sa politique ESG qu’Advenis REIM met au centre de ses priorités. Le gestionnaire vise notamment la labélisation ISR pour tout ou partie de ses véhicules. Il entend également encore améliorer la proximité envers ses locataires, afin de préserver la « valeur locative de ses SCPI ». Concernant sa stratégie d’investissement, pas de changement majeur, mais encore plus de vigilance. Advenis REIM continue à croire au potentiel des bureaux bien situés dans les grandes métropoles européennes, et occupés par des locataires de premier plan. Même face à une remontée des taux de vacance, un peu partout en Europe, ce type de biens n’a, pour l’instant, aucun mal à retrouver rapidement des locataires. L’emplacement, une valeur sûre de l’immobilier, même en temps de crise…

Frédéric Tixier


[1] Advenis REIM affiche un rendement net de fiscalité allemande. Non retraité, le DVM ressort à 4,79%, selon l’IEIF

[2] Rendement net de fiscalité étrangère

[3] Elialys a procédé à son premier investissement en février 2020


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management est la société de gestion qui gère les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) du groupe Advenis. Créée en 2017, et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 29 juin 2018 (n° GP 18000011), Advenis REIM conçoit et gère des Fonds Immobiliers Alternatifs (FIA) de type SCPI orientés autour de deux thématiques : l’investissement immobilier tertiaire européen destiné à une clientèle privée ou institutionnelle qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier avec un rendement potentiel ; l’investissement immobilier résidentiel ancien destiné à une clientèle privée qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier et à bénéficier sous conditions d’avantages fiscaux.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

Au 3e trimestre 2020, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont été très acheteuses. Elles ont investi plus de 2,5 Md€ sur les marchés français et européens. Contre 2 Md€ pour le 3e trimestre 2019. Le 4e trimestre 2020 semble toujours aussi actif… Détail des principales dernières opérations.

Advenis REIM

Comme l’annonçait Jean-François Chaury, le directeur général d’Advenis REIM, en octobre dernier, Eurovalys a bouclé son programme d’acquisition annuel. La SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureau allemand vient d’annoncer 3 opérations sur des bureaux situés respectivement à Wolfsburg, Bremerhaven et Stuttgart. Montant total de ces acquisitions : 112,75 M€. Ce qui porte à un peu plus de 300 M€ le total des montants investis par Eurovalys en 2020.

Alderan

La SCPI dédiée à la logistique gérée par Alderan boucle sa 8e acquisition. Pas mal pour un véhicule lancé il y a un peu plus d’un an… Activimmo vient d’annoncer l’achat en état futur d’achèvement d’un parc d’activité à Bailly-Romainvilliers (77). L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules. La livraison de ce parc est prévue au plus tard en janvier 2022. Et vise une certification environnementale E+C. Activimmo devrait servir un rendement de 6% en 2020.

Amundi Immobilier

Après avoir récemment acquis le premier actif irlandais (le Fitzwilliam 28 à Dublin) de l’OPCI Opcimmo, Amundi Immobilier a confirmé l’achat de l’immeuble Curve à Saint-Denis. Développant plus de 24 000 m², il est loué à 95% à deux locataire, l’Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France et le courtier en assurances Verspieren. Cette acquisition -dont le montant dépasserait les 110 M€- a été réalisée par la société de gestion pour le compte de plusieurs de ses fonds sous gestion.

Atland Voisin

Si la SCPI Epargne Pierre est devenue plus prudente en matière d’investissements, elle n’en pas moins réalisé un important programme d’acquisitions en 2020. Dernières en date : une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre, réalisée en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI. Rendement de cet investissement : 6,50%. Atland Voisin a également dernièrement mené une autre opération de co-investissement entre les deux SCPI. Il s’agit d’un ensemble de bureaux situé au 7 avenue Charles Tillon, à Rennes.

Atream

Grosse acquisition pour la SCPI Carac Perspectives Immo. La société de gestion Atream a annoncé l’achat d’un immeuble de bureau, le « Botany 2 », situé à Suresnes. L’actif, de près de 5 500 m², comprend 5 étages à usage de bureaux et de commerces, et est certifié HQE Exploitation niveau « Très Bon ». Il est occupé par 8 locataires, dont une crèche et une surface de commerce louée par MaCaille, restaurant lounge du Top Chef Norbert Tarayre. Selon le site CFNewsImmo&Infra, l’opération aurait été valorisée 34 M€, et générerait un taux de rendement de 4,85%.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a réalisé, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, l’une des plus grosses opérations des dernières années sur le marché nantais. Elle vient en effet d’acquérir un ensemble de bureaux « Ilot 4B » dans le quartier d’affaires Euronantes. Cet actif s’inscrit dans un programme immobilier plus global de plus de 25 000 m², « Amazing Amazones », mêlant immobilier tertiaire, logements et équipements sportifs. Développé par Altarea, les 16 200 m² acquis par Accimmo Pierre seraient valorisés 62 M€, selon le site CFNewsImmo&Infra. La SCPI a distribué des acomptes aux 2e (1,8 €) et 3e (1,71 €) trimestres, en diminution par rapport à l’an dernier. Mais la société de gestion annonce la distribution possible d’une plus-value de cession pour le 4e trimestre. Pour un rendement prévisionnel de 3,80% en 2020.

Iroko

Déjà un premier actif pour Iroko Zen, la nouvelle SCPI lancée il y a quelques jours par la fintech Iroko. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 1 000 m² situé dans le quartier administratif de Reims. Sa valorisation est inférieure à 2,5 M€, et affiche des caractéristiques énergétiques dans le haut de la fourchette. Loué depuis 2014 à Pôle Emploi, avec un bail ferme d’une durée résiduelle de 9 ans, l’actif génère un taux de rendement immédiat de 7%. Rappelons qu’Iroko Zen se présente comme une SCPI digitale et engagée. Elle ambitionne de lever 100 M€ dans les trois ans.

Perial AM

Pour sa 1ère opération, PF Hospitalité Europe choisit l’Espagne. La nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier d’accueil lancée par Perial AM il y a quelques mois vient d’annoncer l’acquisition d’un établissement hôtelier situé à Mataro, une commune proche de Barcelone. Montant de la transaction : 6 M€. L’actif sera exploité par l’enseigne B&B Hotels lors de sa réouverture, prévue pour le 1er trimestre 2021. La SCPI a été, selon Perial AM, « très bien accueillie par le marché ». PF Hospitalité Europe, qui ambitionne un taux de distribution de 5%, a collecté près de 20 M€ dès son premier mois de lancement.

Primonial REIM

Première acquisition dans l’immobilier de santé belge pour Primovie. La SCPI gérée par Primonial REIM vient d’annoncer la signature d’une résidence senior à Court-Saint-Etienne, à 40 km de Bruxelles. Elle sera livrée dans le courant du 3e trimestre 2022. D’une surface de 8 200 m², elle abritera 119 logements du T2 au T3 et bénéficiera d’un large socle de services. Elle sera exploitée par Domitys, une filiale de Nexity. Rappelons que Primovie ambitionne de distribuer en 2020 un dividende identique à celui de 2019, année où elle avait affiché un rendement de 4,51%.

Sofidy

Chez Sofidy, l’OPCI Sofidy Pierre Europe réalise une opération à Lyon. Il vient d’acquérir les mûrs de l’immeuble Triptyk (3 830 m²) pour un montant de 8,9 M€. L’immeuble est occupé par deux locataires, Merck et Burgundi School of Business, via des baux sécurisés de 6 et 9 ans. Le rendement sur loyer immédiat, à l’acquisition, est de 5,7%, un taux « particulièrement compétitif sur le marché lyonnais », rappelle Sofidy.

Swiss life AM

Après son opération barcelonaise, l’OPCI SwissLife Dynapierre poursuit son recentrage. Il s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier parisien d’environ 3 000 m² situé rue de Fleurus (6e arrondissement). Entièrement rénové par GDG Investissements, il est loué à Ionis qui va y installer l’école d’ingénieurs ESME Sudria pour neuf ans. Une opération qui, fin octobre, avait permis à l’OPCI d’investir l’intégralité de sa collecte. Et de réduire sa poche immobilier physique dédiée à l’hôtellerie à 11,5% (contre près de 20% en mars dernier).

Frédéric Tixier


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Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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Collecte en hausse de 80% pour Advenis REIM

Tirée par le succès de sa SCPI de bureaux allemands Eurovalys, Advenis REIM enregistre une collecte brute de plus de 232 millions d’euros en 2019. Sa capitalisation atteint 620 millions d’euros. Elle ambitionne de franchir le cap du milliard en 2021.

« Advenis REIM a de nouveau réussi à gagner des parts de marché l’an dernier. Grâce à son positionnement paneuropéen sur les SCPI d’entreprise », explique, d’entrée de jeu, Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. C’est effectivement grâce à son produit phare, Eurovalys, que la société de gestion a pulvérisé son record annuel. Cette SCPI, avec 200 M€ de souscriptions nettes, représente près de 92% de sa collecte nette annuelle 2019.

SCPI Eurovalys, révision à la hausse du prix de souscription en 2019

Lancée en 2015, Eurovalys fait partie des premières SCPI à s’être aventurées sur le créneau de l’investissement européen. Et plus précisément allemand. Plus d’un an et demi, toutefois, après la pionnière du secteur, Novapierre Allemagne. Cette dernière, désormais remplacée par Novapierre Allemagne 2, visait le secteur du commerce. Eurovalys cible quant à elle les actifs de bureaux. Un secteur lui aussi porteur. Selon Advenis REIM, il a connu une croissance d’environ 10% au cours des deux dernières années. Un taux qui cumule à la fois l’augmentation des prix et la croissance des loyers de bureaux outre-Rhin. Et qui a permis à la SCPI de procéder, l’an dernier, à la revalorisation du prix de ses parts. En juillet dernier, celui-ci passait de 1 000 € (sa valeur d’origine) à 1 015 €. Soit une progression de 1,5%. Compte tenu de l’effet prorata temporis, Eurovalys affiche une VPM[1] de 0,85% en 2019.

Un taux de distribution de 4,53%

Auquel vient s’ajouter, pour les actionnaires de la SCPI, le versement d’un dividende annuel également en progression. Le dividende annuel 2019 s’établit en effet à 45,68 € par part[2]. Contre 45 € en 2018. Ce qui, compte tenu de la revalorisation des parts, conduit à un taux de distribution (DVM) très légèrement supérieur à celui de l’an dernier, à 4,53%[3]. La SCPI Eurovalys va en outre désormais offrir un nouveau service à ses futurs nouveaux actionnaires. Advenis REIM a en effet décidé d’autoriser les souscriptions en démembrement. La SCPI poursuit par ailleurs ses investissements. Après une année 2019 déjà dynamique, elle vient d’annoncer une nouvelle acquisition.

Déjà plusieurs acquisitions en 2020

L’actif se situe à Gaimersheim, près de Ingolstadt, la sixième plus importante ville de Bavière. Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, construit en 2015, et parfaitement entretenu. Son prix d’acquisition : 25 M€… La nouvelle SCPI lancée en 2019, Elialys, a quant à elle réalisé son premier investissement. Dédié aux pays d’Europe du Sud, elle vient de se porter acquéreur d’un immeuble de

bureaux à Madrid. Situé dans le quartier de La Florida, il développe une surface de 6 444 m². Et a été acquis pour 15,5 M€, hors droit. Un montant qui correspond presque très exactement au niveau des souscriptions recueillies par Elialys en 2019. Pour l’année en cours, Advenis REIM affiche d’ailleurs ses ambitions. Elle espère faire progresser la collecte de cette nouvelle SCPI. Ainsi d’ailleurs que celle de son dernier opus fiscal, Renovalys 7.


De 400 à 500 M€ d’investissements en Europe

Cette SCPI de déficit foncier n’a recueilli l’an dernier qu’un peu plus de 2,6 M€. Il lui reste l’année 2020 pour atteindre le niveau de collecte cible, d’environ 20 M€. Côté Eurovalys, la société de gestion est moins ambitieuse. Mais escompte néanmoins collecter au moins autant qu’en 2019. En vertu de ces objectifs, et d’un recours accru à la dette, Advenis REIM projette d’investir cette année entre 400 et 500 M€ en Europe. Avec une conviction : que le marché des bureaux, notamment en Allemagne et en Espagne, reste toujours aussi porteur.

Frédéric Tixier


[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.

[2] Dividende net des impôts étrangers et des prélèvements obligatoires prélevés à la source.

[3] Source : IEIF.


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de dix fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces dix SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 620 millions d’euros à fin 2019.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : des prix de souscription à la hausse

Depuis le 1er juin, près d’une dizaine de SCPI ont revalorisé – à la hausse – leur prix de souscription. Les progressions s’échelonnent entre +0,4% et +4%. PFO fut la 1ère à ouvrir le bal.

Après deux autres des SCPI gérées par Perial, PFO2 en avril, et PF Grand Paris en mai, la SCPI historique de la société de gestion dirigée par Eric Cosserat procédait à l’augmentation du prix de ses parts, passé de 946 € à 966 € (voir « Perial : +2,11% pour la SCPI PFO »

Juin : revalorisation des parts de PFO, Immo Placement, Cœur de Ville, Cœur de Région

Quelques semaines plus tard, c’était au tour d’Immo Placement, la SCPI à capital fixe gérée par Voisin, d’entrer en augmentation de capital et de faire passer son prix de souscription à 870 € (voir « Immo Placement : +2,35% »). Fin juin enfin, ce sont les deux SCPI de Sogenial qui revalorisaient le prix de leurs parts. Cœur de Ville, le véhicule « historique » de la société de gestion, procédait en effet à une nouvelle revalorisation, seulement six mois après la précédente (+1,5% de revalorisation le 31 décembre 2018). Cette nouvelle augmentation, qui porte le prix de la part à 206 € (vs 203 € précédemment), est du même ordre de grandeur (+1,48%). Cœur de Régions, l’autre SCPI de Sogenial, pourtant lancée en décembre dernier (voir « Double cœur chez Sogenial »), annonçait elle aussi une revalorisation du prix de ses parts, forcément plus modeste (de 620 € à 622,50 €, soit une hausse de 0,40%).

Juillet : revalorisation des parts de Kyaneos Pierre, Pierrevenus, Vendôme Régions, Eurovalys, Elysées Pierre

En juillet, c’est Kyaneos Pierre, la SCPI sociétale dédiée au logement distinguée par les Grands Prix « Technologie & Innovation Immobilière » édition 2019, et Pierrevenus, chez Foncia Pierre Gestion, qui procédaient aux premières annonces mensuelles. Le prix de souscription de Kyaneos Pierre, revalorisé pour la 1ère fois à peine un an après la création de la SCPI, progresse néanmoins significativement, de 4% (voir « Kyaneos Pierre augmente son prix de souscription »). Celui de Pierrevenus, plus modestement, s’apprécie en moyenne de 1,9%, contre +3,2% en 2018 et +0,8% en 2017. Rappelons que Pierrevenus fait l’objet d’une « double cotation », en raison d’une stratégie de distribution différenciée : selon la cible, son prix de souscription est passé à 281,14 € ou à 263 € (voir « Pierrevenus : +1,9% »). Enfin, quelques jours avant les annonces de revalorisation de la valeurs des parts d’Eurovalys, chez Advenis REIM (voir « SCPI Eurovalys : +1,5% »), et la suspension du marché des parts d’Elysées Pierre, chez HSBC REIM (voir « Elysées Pierre s’apprête à revaloriser son prix de souscription »), c’est Vendôme Régions, chez Norma Capital, qui procédait à l’augmentation de son prix de souscription. La SCPI active en régions, qui a récemment réalisé plusieurs acquisitions (voir « Vendôme Régions investit en bureaux lillois »), a en effet porté le prix de ses parts le 11 juillet dernier de 640 € à 655 €, soit une progression de 2,34%.

Frédéric Tixier

Eurovalys : +1,5%

La SCPI 100% Allemagne et 100% bureaux gérée par Advenis REIM augmente le prix de sa part, à compter du 15 juillet prochain. La décote sur le prix de souscription ressort en conséquence à 2,3%.

Eurovalys, qui a récemment ajouté un nouvel actif à son portefeuille 100% allemand (voir « Une SCPI à Ratingen »), procède à la 1ère revalorisation du prix de ses parts depuis sa création.

SCPI Eurovalys : prix de souscription en hausse de 1,5%

A compter du 15 juillet prochain, son prix de souscription passera à 1 015 €, contre 1 000 € actuellement. Soit une progression de 1,5%. Une revalorisation assez inattendue, compte tenu du recul de la valeur de la reconstitution par part de la SCPI l’an dernier. En dépit d’une augmentation de la valeur globale du patrimoine de la SCPI, cette valeur de reconstitution par part est en effet passée de 1 056,42 € fin 2017 à 1 039,10 € fin 2018. La décote sur le prix de souscription, qui atteignait 5,3% en 2017, s’était en conséquence réduite à 3,7%, ce qui n’entraînait pas l’obligation de procéder à une revalorisation du prix des parts. Mais Advenis REIM a néanmoins décidé de réduire encore la décote – qui ressort dorénavant à 2,3% – afin, sans doute, d’ajuster au plus près prix de souscription et valeur de reconstitution, comme tentent de le faire de plus en plus de sociétés de gestion de SCPI.

SCPI Eurovalys : dividende prévisionnel de 45 € par part en 2019

Rappelons qu’Eurovalys, spécialisée sur le segment des bureaux en Allemagne, réalise un parcours quasi sans faute depuis sa création. En dépit d’un fort développement (doublement de sa collecte en 2018) ayant porté sa capitalisation à 285 M€ fin mars, la SCPI affiche un taux d’occupation financier dans le haut de la fourchette du marché (97% fin mars), et distribue un dividende constant (45 € par part) année après année. Le montant du dividende 2019 attendu est inchangé, à 45 €. Mais, compte tenu de l’augmentation du prix de souscription, le taux de rendement devrait légèrement se tasser cette année, pour s’établir autour de 4,47% (contre 4,5% les trois années précédentes).

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des marchés financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 438 millions d’euros à fin mars 2019.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Une SCPI à Ratingen

Eurovalys vient de procéder à sa seconde acquisition de l’année. La SCPI 100 % Allemagne et 100 % bureaux gérée par Advenis REIM connaît toujours une collecte soutenue (près de 50 M€ sur le 1er trimestre) et maintient un taux de distribution prévisionnel de 4,5 % sur 2019.

Eurovalys ajoute un nouvel actif et un nouveau lieu d’implantation – la région de Düsseldorf, capitale de la Rhénanie du Nord-Westphalie – à son portefeuille déjà 100 % allemand. Cet investissement, un immeuble à usage principal de bureaux d’une surface locative de près de 7 000 m², est la 11acquisition réalisée depuis sa création, en juillet 2015.

Une opération à près de 16 M€

D’un montant unitaire de 15,6 M€ (hors droits), l’actif est loué à 80 % à 7 sociétés, avec des baux fermes d’une durée résiduelle de 5 ans. Construit en 2007, il est situé dans un emplacement « core », à l’image des autres immeubles acquis par Eurovalys qui privilégie en général des immeubles modernes, disposant d’une localisation attractive, et dont les locataires présententtoutes les garanties de solvabilité. Implanté précisément à Ratingen, à quelques kilomètres de Düsseldorf, ce nouvel actif bénéficie d’une desserte routière qui permet de rejoindre l’aéroport ou des villes comme Essen et Cologne en moins de 15 minutes. Rappelons que le marché des bureaux allemand reste l’un des plus dynamiques d’Europe. En 2018, selon les dernières statistiques de BNP Paribas Real Estate, 30 Md€ y ont été investis, et les loyers restent toujours orientés à la hausse.

Plus de 285 M€ de capitalisation

Eurovalys connaît par ailleurs une collecte toujours aussi soutenue, qui lui permet de poursuivre sereinement sa stratégie d’investissement. Après un niveau record en 2018 (125 M€, soit plus de deux fois le niveau enregistré en 2017), elle a enregistré près de 50 M€ (48,7 M€) de nouvelles souscriptions au 1er trimestre 2019, portant sa capitalisation à 285 M€. Elle dispose donc encore de réserves importantes pour continuer à faire croître son patrimoine qui frôle désormais les 100 000 m². Très correctement géré, celui-ci affiche toujours un taux d’occupation financier supérieur à 97 %, dans le haut de la fourchette du marché. En revanche, si la valeur vénale globale de ce patrimoine s’est appréciée en 2018, sa valeur « unitaire » – divisée par le nombre de parts – accuse un léger recul par rapport à 2017. La valeur de reconstitution par part est ainsi passée de 1 056,42 € en 2017 à 1 039,10 € en 2018, réduisant ainsi la décote sur le prix de souscription de 5,3 % à 3,7 %.

Dividende maintenu

Si les perspectives d’une revalorisation du prix de souscription sont donc moins évidentes, les actionnaires d’Eurovalys peuvent en revanche espérer continuer à recevoir un rendement « net » – c’est-à-dire après impôts étrangers et prélèvements à la source – constant. La SCPI envisage en effet de distribuer en 2019 un montant identique (45 €) à celui des deux années précédentes, maintenant donc un taux de rendement inchangé de 4,5 %.

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des marchés financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 438 millions d’euros à fin mars 2019.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Advenis REIM vient d’annoncer le lancement d’un nouveau véhicule dédié aux marchés immobiliers italien, espagnol, portugais et français. Elialys ciblera en priorité les actifs de bureaux situés dans les capitales et les grandes métropoles du sud de l’Europe.

« Le nom Elialys, issu du grec moderne, fait référence à l’olivier, symbole de paix, que l’on retrouve dans les principaux pays où Advenis REIM investira : l’Italie, l’Espagne, le Portugal, et la France », explique tout de go la société de gestion dans le communiqué annonçant la création d’une nouvelle SCPI dédiée aux marchés immobiliers de l’Europe du Sud.

L’Europe du Sud a la cote

Quatre ans après la création d’Eurovalys, une SCPI principalement investie en Allemagne (voir « Eurovalys, 10eacquisition allemande »), Advenis REIM est donc – la première, cette fois – à lancer un véhicule spécialisé sur une nouvelle zone géographique de la zone euro. Les pays du sud de l’Europe, affirme la société de gestion, « voient leur situation économique et démographique s’améliorer nettement », avec notamment une forte décrue de leur taux de chômage (passé, notamment en Espagne, de 26% à 14,7% entre 2013 et 2018). Advenis REIM n’est d’ailleurs pas la seule à s’intéresser à ces marchés en « recovery ». Plusieurs gestionnaires, spécialisés ou non sur la zone euro, ont déjà commencé à y diversifier leurs investissements ces derniers mois, à l’instar par exemple de Julien Guillemet, le gérant de Pierre Capitale chez Swiss Life AM.

Cibler les bureaux des capitales et des grandes métropoles régionales

Elialys privilégiera dans un premier temps les bureaux situés dans les capitales et les grandes métropoles régionales de France et d’Europe du Sud, celles qui bénéficient « d’une forte croissance depuis la crise économique de 2008 ». Selon Advenis REIM, citant une donnée MSCI Real Estate, la profondeur du marché immobilier tertiaire en Europe du Sud avoisine les 50 Md€, signe « d’un secteur immobilier dynamique et source d’opportunité ». « Paris, Madrid et Lisbonne concentrent à elles-seules près du tiers de la demande placée en Europe », affirme même Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. Répliquant la stratégie mise en œuvre sur Eurovalys, Elialys ciblera en priorité « des actifs avec des locataires de qualité et des baux fermes de longue durée ».

Prix de la part fixé à 1 000 €

Le prix de souscription d’Elialys – SCPI à capital variable, commercialisée officiellement depuis le 15 mai 2019 – est fixé à 1 000 € – pour un minimum de souscription d’une seule part -, et son délai de jouissance au 1er jour du 4mois suivant la réception intégrale des fonds par la société de gestion. Les dividendes potentiels seront versés à un rythme trimestriel. Il est à noter qu’à l’instar des autres SCPI bénéficiant de revenus de source étrangère, et comme le rappelle fort justement Advenis REIM, « le taux de distribution net de fiscalité d’une SCPI investie en Europe est supérieur au taux de distribution net de fiscalité d’une SCPI investie à 100 % en France ». Un argument supplémentaire pour les éventuels souscripteurs…

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Créée en 2017, Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) est la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. Advenis REIM gère 2 milliards d’euros de fonds immobiliers et financiers en France et en Allemagne au 31/12/2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI 100% Allemagne et 100% bureaux gérée par Advenis REIM vient d’investir 18,3 M€ à Hanovre. En 2018, elle a collecté plus de 125 M€, doublant ainsi le niveau de sa capitalisation. Son taux de distribution, à 4,5%, reste constant depuis sa création.

Eurovalys ajoute un nouvel actif et un nouveau lieu d’implantation – Hanovre, capitale de la Basse-Saxe – à son portefeuille déjà 100% allemand. Cet investissement, un immeuble à usage principal de bureaux d’une surface locative de plus de 8 000 m², est la 10acquisition réalisée depuis sa création, en juillet 2015.

Une opération à plus de 18 M€

D’un montant unitaire moins élevé (un peu plus de 18 M€) que la dernière opération réalisée par la SCPI, en septembre dernier – un actif de 59 M€ à Munich -, l’actif est entièrement loué à la société TUI, le numéro un mondial du tourisme. Un locataire stable, présent dans les locaux depuis leur création (2003), et engagé par un bail ferme de 5 ans renouvelable pour deux périodes. Une acquisition fidèle à la stratégie menée par Eurovalys, qui privilégie des immeubles modernes, disposant d’une localisation attractive, et dont les locataires présentent toutes les garanties de solvabilité. Le marché allemand, particulièrement prisé par les investisseurs ces dernières années, présente en outre l’avantage d’offrir un potentiel de revalorisation des loyers plus élevé que dans la plupart des autres pays européens. L’an dernier, ils ont encore augmenté de 5% en moyenne.

Une capitalisation doublée en un an

Eurovalys a connu une collecte record en 2018, de 125 M€, soit plus de deux fois le niveau enregistré en 2017 – 59,8 M€ -. Une progression d’autant plus exceptionnelle dans un marché des SCPI en phase de ralentissement. Ces apports ont été en partie investis au cours de l’exercice précédent (via trois acquisitions d’un montant cumulé de plus 92 M€), et ont porté la capitalisation de la SCPI à près de 245 M€. Soit, là encore, le double de son niveau fin 2017 – 117,5 M€ -. Notons que, pour permettre la poursuite de son expansion, la SCPI a procédé à une augmentation de son capital social statutaire, porté à 500 M€. Cette croissance exponentielle n’a en tout cas pas eu d’impact sur la qualité de la gestion, le taux d’occupation financier se maintenant au-delà des 97% fin 2018.

Rentabilité constante

Eurovalys a délivré en 2018 un dividende « net » – c’est-à-dire après impôts étrangers et prélèvements à la source – de 45 € par part, identique à celui versé en 2017. Le prix de la part n’ayant pas varié depuis la création (1 000 €), le taux de distribution se maintient donc à 4,50%. Une rentabilité constante, donc, sans doute amenée à se maintenir en 2019, sauf accident. Les porteurs de parts sont même en mesure d’espérer une prochaine revalorisation du prix de souscription, celui-ci s’établissant, sur la base de la dernière évaluation connue (fin 2017), dans la fourchette basse (94,6%) de la valeur de reconstitution (1 056,42 €). Il faudrait toutefois que cette dernière s’apprécie de 5,10% pour que cette revalorisation devienne obligatoire…

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis REIM est la société de gestion de SCPI du Groupe Advenis – Coté sur Euronext, Advenis est un groupe indépendant créé en 1995, spécialiste de la conception, la distribution et la gestion d’actifs immobiliers et financiers. Advenis est présent sur toute la chaine de valeur immobilière et déploie son expertise sur tous types de biens : tertiaire, résidentiel et véhicules règlementés. Advenis gère 2 Mds€ de fonds immobiliers et financiers, +30 000 clients privés et 2 000 sites en France et en Allemagne.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI européenne concentrée sur l’Allemagne ajoute un nouvel actif de 59 M€ à son patrimoine. Eurovalys, gérée désormais par Advenis REIM, affichait plus de 160 M€ de capitalisation fin juin. Elle anticipe la distribution d’un dividende de 45 € en 2018, soit un taux de rendement prévisionnel de 4,5%, identique à celui servi en 2017.

Eurovalys revient à Munich… Déjà présente depuis janvier dernier dans la capitale bavaroise, la SCPI européenne lancée en 2015 vient d’y réaliser un nouvel investissement, le 9e depuis sa création.

Un investissement à 59 M€

L’ensemble immobilier acquis comprend 8 bâtiments, entièrement rénovés entre 2011 et 2015, d’une surface locative totale de 26 372 m², majoritairement des bureaux. Il est loué à 4 locataires, dont Intel, leader mondial des processeurs informatiques. Eurovalys a déboursé pour l’occasion 59 M€, ce qui constitue son plus gros investissement à ce jour, et le 1er réalisé en 2018. La SCPI dispose des fonds nécessaires : elle a collecté plus de 45 M€ sur le 1er semestre 2018 (soit 67% de plus qu’au 1er semestre 2017), et peut s’endetter jusqu’à 40% de la valeur de ses actifs.

Indicateurs au vert

La progression régulière de la collecte a permis à la SCPI de franchir le seuil des 150 M€ de capitalisation au second trimestre (162,9 M€ à la fin de juin). Côté indicateurs de gestion, Eurovalys affiche un taux d’occupation financier proche de 100% (98,8% à la fin de juin), et intervient sur un marché porteur, les bureaux en Allemagne, où le niveau des loyers est en forte augmentation depuis plusieurs mois. La SCPI, qui a déjà distribué deux acomptes sur dividendes de 10 €, au titre des 1er et 2e trimestres, envisage en conséquence le maintien de son taux de distribution à 4,5%, un rendement identique à celui servi en 2017 et 2016, soit 45 € par part au titre de 2018.

Nouvelle société de gestion

Rappelons que la gestion de la SCPI, auparavant assurée par Advenis Investment Managers, a été reprise par Advenis REIM, nouvelle société de gestion du groupe Advenis, après la cession d’une participation majoritaire de cette activité au groupe C-Quadrat en juillet 2018, opération envisagée fin 2017 suite aux problèmes financiers d’Advenis. . Advenis REIM, qui gère donc désormais tous les véhicules immobiliers d’Advenis, a obtenu son agrément AMF en tant que société de gestion de portefeuille le 29 juin dernier.

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis REIM est la société de gestion de SCPI du Groupe Advenis. Coté sur Euronext, Advenis est un groupe indépendant créé en 1995 spécialiste de la conception, la distribution et la gestion d’actifs immobiliers et financiers. Advenis est présent sur toute la chaine de valeur immobilière et déploie son expertise sur tous types de biens : tertiaire, résidentiel et véhicules règlementés. Advenis gère 2 Mds€ de fonds immobiliers et financiers, 40 000 clients privés et 2 000 sites en France et en Allemagne.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société