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Bientôt une UC immobilière européenne et diversifiée chez Advenis REIM

La société de gestion, dont les deux SCPI européennes affichent des taux de rendement de 4,5% et 4,1%, boucle une année fertile en investissements. Elle s’apprête à lancer une unité de compte investie sur différentes classes d’actifs immobiliers européens. Et place 2021 sous le signe de l’ESG et de la proximité avec ses locataires.

4,5%[1] pour Eurovalys, la SCPI spécialiste des bureaux allemand; 4,10%[2] pour Elialys, le véhicule dédié aux marchés tertiaires d’Europe du Sud. Les deux SCPI européennes d’Advenis REIM ont visiblement traversé la crise sans trop d’encombre.

Amélioration de la rentabilité des SCPI tout au long de l’année

Eurovalys distribue un rendement identique à celui de l’an dernier. « Sans utilisation du report à nouveau et sans cession d’actifs », précise la société de gestion. Elialys, qui n’avait rien distribué au titre de son premier exercice, verse un premier dividende annuel très légèrement en deçà de la moyenne du marché. Il s’agit toutefois, pour Elialys, d’un résultat établi sur un « exercice partiel [3]», comme le souligne Advenis REIM. Les deux SCPI ont d’ailleurs amélioré leur taux de distribution trimestriel au cours de l’année. Elialys affiche une progression quasi constante de son dividende trimestriel. Il est passé de 6 € au 1er trimestre à 10 € aux 2e et 3e, pour s’afficher à 15 € au dernier.

Forte rentabilité des investissements

Eurovalys a versé au titre du 4e trimestre 2020 un dividende de 15,22 € par part. Contre 10,15 € au titre des trois trimestres précédents. Ces progressions s’expliquent en partie par la rentabilité des acquisitions réalisées en 2020. Elialys, dont le développement a été retardé par la crise sanitaire, n’avait bouclé qu’une opération en février 2020. Ce qui explique la faiblesse de son dividende. Elle s’est rattrapée en fin d’année, avec 3 investissements à Barcelone. Dégageant, au total, un taux de rendement moyen à l’acquisition de 6,8%… Pour Eurovalys, qui compte désormais 25 actifs en portefeuille, ce taux de rendement moyen à l’acquisition ressort à 5,8%. De quoi, dans un cas comme dans l’autre, maintenir en 2021 des taux de distribution au moins équivalents à ceux de 2020.

Eurovalys, Elialys : des fondamentaux solides

Et sans doute supérieurs pour Elialys, qui vise un DVM compris entre 4,5% et 5% sur une année pleine. Les deux SCPI affichent par ailleurs des ratios d’exploitation plutôt rassurants. Leurs valeurs d’expertise 2020 seraient en légère progression par rapport à 2019. Les taux d’occupation financier et taux de recouvrement des loyers d’Elialys sont de respectivement 96,60% et 100%. Et de 93,43% et de 99,6% pour Eurovalys. L’une et l’autre ont allongé la durée moyenne de leurs baux en 2020. Et développent des stratégies d’investissement qui, à en croire Advenis REIM, sont parfaitement en mesure de continuer à délivrer de la performance. Avec l’aide, il est vrai, d’un effet de levier bien supérieur à la moyenne des SCPI.


Effet de levier important

Le taux d’endettement d’Eurovalys, fin 2020, est proche de 30%. Celui d’Elialys, de 40%… Mais, affirme Advenis REIM, les emprunts contractés bénéficient, dans les deux cas, « de taux particulièrement bas ». On peut d’ailleurs penser que ces taux d’endettement sont en partie la résultante d’un décalage entre investissement et collecte en 2020. Eurovalys, qui a collecté un peu moins qu’en 2019 (162 M€ vs 200 M€), a néanmoins réalisé plus de 300 M€ d’acquisitions l’an dernier. Elialys, qui disposait certes d’un important solde à investir fin 2019, a investi plus de 26 M€ en 2020. Mais n’a collecté que 5,6 M€. Sur le sujet de la collecte, qui semble être globalement repartie au 4e trimestre, Advenis REIM signale d’ailleurs que, sur Eurovalys notamment, elle s’est fortement accrue sur le segment des CGP.

Progression d’Eurovalys dans les réseaux de CGP

« Eurovalys a poursuivi son développement auprès des réseaux de distribution. Elle est désormais identifiée et reconnue par les CGP », se félicite Jean-François Chaury, le Directeur général d’Advenis REIM. Une percée auprès des cibles « retail » sur lesquelles la société de gestion compte bien capitaliser en 2021. Advenis REIM, qui réalise l’essentiel de sa collecte SCPI en direct (95%), va en effet lancer prochainement une unité de compte immobilière pour l’assurance-vie. Celle-ci sera évidemment dédiée aux marchés européens. Mais, contrairement aux deux SCPI essentiellement de bureaux, elle investira sur plusieurs classes d’actifs immobiliers. La société de gestion annonce également la mise en place d’un mécanisme d’épargne programmée pour ses SCPI, « incluant le réinvestissement des coupons ».

Renforcement de la politique ESG

Mais pour 2021, c’est le renforcement de sa politique ESG qu’Advenis REIM met au centre de ses priorités. Le gestionnaire vise notamment la labélisation ISR pour tout ou partie de ses véhicules. Il entend également encore améliorer la proximité envers ses locataires, afin de préserver la « valeur locative de ses SCPI ». Concernant sa stratégie d’investissement, pas de changement majeur, mais encore plus de vigilance. Advenis REIM continue à croire au potentiel des bureaux bien situés dans les grandes métropoles européennes, et occupés par des locataires de premier plan. Même face à une remontée des taux de vacance, un peu partout en Europe, ce type de biens n’a, pour l’instant, aucun mal à retrouver rapidement des locataires. L’emplacement, une valeur sûre de l’immobilier, même en temps de crise…

Frédéric Tixier


[1] Advenis REIM affiche un rendement net de fiscalité allemande. Non retraité, le DVM ressort à 4,79%, selon l’IEIF

[2] Rendement net de fiscalité étrangère

[3] Elialys a procédé à son premier investissement en février 2020


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management est la société de gestion qui gère les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) du groupe Advenis. Créée en 2017, et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 29 juin 2018 (n° GP 18000011), Advenis REIM conçoit et gère des Fonds Immobiliers Alternatifs (FIA) de type SCPI orientés autour de deux thématiques : l’investissement immobilier tertiaire européen destiné à une clientèle privée ou institutionnelle qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier avec un rendement potentiel ; l’investissement immobilier résidentiel ancien destiné à une clientèle privée qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier et à bénéficier sous conditions d’avantages fiscaux.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Collecte en hausse de 80% pour Advenis REIM

Tirée par le succès de sa SCPI de bureaux allemands Eurovalys, Advenis REIM enregistre une collecte brute de plus de 232 millions d’euros en 2019. Sa capitalisation atteint 620 millions d’euros. Elle ambitionne de franchir le cap du milliard en 2021.

« Advenis REIM a de nouveau réussi à gagner des parts de marché l’an dernier. Grâce à son positionnement paneuropéen sur les SCPI d’entreprise », explique, d’entrée de jeu, Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. C’est effectivement grâce à son produit phare, Eurovalys, que la société de gestion a pulvérisé son record annuel. Cette SCPI, avec 200 M€ de souscriptions nettes, représente près de 92% de sa collecte nette annuelle 2019.

SCPI Eurovalys, révision à la hausse du prix de souscription en 2019

Lancée en 2015, Eurovalys fait partie des premières SCPI à s’être aventurées sur le créneau de l’investissement européen. Et plus précisément allemand. Plus d’un an et demi, toutefois, après la pionnière du secteur, Novapierre Allemagne. Cette dernière, désormais remplacée par Novapierre Allemagne 2, visait le secteur du commerce. Eurovalys cible quant à elle les actifs de bureaux. Un secteur lui aussi porteur. Selon Advenis REIM, il a connu une croissance d’environ 10% au cours des deux dernières années. Un taux qui cumule à la fois l’augmentation des prix et la croissance des loyers de bureaux outre-Rhin. Et qui a permis à la SCPI de procéder, l’an dernier, à la revalorisation du prix de ses parts. En juillet dernier, celui-ci passait de 1 000 € (sa valeur d’origine) à 1 015 €. Soit une progression de 1,5%. Compte tenu de l’effet prorata temporis, Eurovalys affiche une VPM[1] de 0,85% en 2019.

Un taux de distribution de 4,53%

Auquel vient s’ajouter, pour les actionnaires de la SCPI, le versement d’un dividende annuel également en progression. Le dividende annuel 2019 s’établit en effet à 45,68 € par part[2]. Contre 45 € en 2018. Ce qui, compte tenu de la revalorisation des parts, conduit à un taux de distribution (DVM) très légèrement supérieur à celui de l’an dernier, à 4,53%[3]. La SCPI Eurovalys va en outre désormais offrir un nouveau service à ses futurs nouveaux actionnaires. Advenis REIM a en effet décidé d’autoriser les souscriptions en démembrement. La SCPI poursuit par ailleurs ses investissements. Après une année 2019 déjà dynamique, elle vient d’annoncer une nouvelle acquisition.

Déjà plusieurs acquisitions en 2020

L’actif se situe à Gaimersheim, près de Ingolstadt, la sixième plus importante ville de Bavière. Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, construit en 2015, et parfaitement entretenu. Son prix d’acquisition : 25 M€… La nouvelle SCPI lancée en 2019, Elialys, a quant à elle réalisé son premier investissement. Dédié aux pays d’Europe du Sud, elle vient de se porter acquéreur d’un immeuble de

bureaux à Madrid. Situé dans le quartier de La Florida, il développe une surface de 6 444 m². Et a été acquis pour 15,5 M€, hors droit. Un montant qui correspond presque très exactement au niveau des souscriptions recueillies par Elialys en 2019. Pour l’année en cours, Advenis REIM affiche d’ailleurs ses ambitions. Elle espère faire progresser la collecte de cette nouvelle SCPI. Ainsi d’ailleurs que celle de son dernier opus fiscal, Renovalys 7.


De 400 à 500 M€ d’investissements en Europe

Cette SCPI de déficit foncier n’a recueilli l’an dernier qu’un peu plus de 2,6 M€. Il lui reste l’année 2020 pour atteindre le niveau de collecte cible, d’environ 20 M€. Côté Eurovalys, la société de gestion est moins ambitieuse. Mais escompte néanmoins collecter au moins autant qu’en 2019. En vertu de ces objectifs, et d’un recours accru à la dette, Advenis REIM projette d’investir cette année entre 400 et 500 M€ en Europe. Avec une conviction : que le marché des bureaux, notamment en Allemagne et en Espagne, reste toujours aussi porteur.

Frédéric Tixier


[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.

[2] Dividende net des impôts étrangers et des prélèvements obligatoires prélevés à la source.

[3] Source : IEIF.


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de dix fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces dix SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 620 millions d’euros à fin 2019.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Advenis REIM vient d’annoncer le lancement d’un nouveau véhicule dédié aux marchés immobiliers italien, espagnol, portugais et français. Elialys ciblera en priorité les actifs de bureaux situés dans les capitales et les grandes métropoles du sud de l’Europe.

« Le nom Elialys, issu du grec moderne, fait référence à l’olivier, symbole de paix, que l’on retrouve dans les principaux pays où Advenis REIM investira : l’Italie, l’Espagne, le Portugal, et la France », explique tout de go la société de gestion dans le communiqué annonçant la création d’une nouvelle SCPI dédiée aux marchés immobiliers de l’Europe du Sud.

L’Europe du Sud a la cote

Quatre ans après la création d’Eurovalys, une SCPI principalement investie en Allemagne (voir « Eurovalys, 10eacquisition allemande »), Advenis REIM est donc – la première, cette fois – à lancer un véhicule spécialisé sur une nouvelle zone géographique de la zone euro. Les pays du sud de l’Europe, affirme la société de gestion, « voient leur situation économique et démographique s’améliorer nettement », avec notamment une forte décrue de leur taux de chômage (passé, notamment en Espagne, de 26% à 14,7% entre 2013 et 2018). Advenis REIM n’est d’ailleurs pas la seule à s’intéresser à ces marchés en « recovery ». Plusieurs gestionnaires, spécialisés ou non sur la zone euro, ont déjà commencé à y diversifier leurs investissements ces derniers mois, à l’instar par exemple de Julien Guillemet, le gérant de Pierre Capitale chez Swiss Life AM.

Cibler les bureaux des capitales et des grandes métropoles régionales

Elialys privilégiera dans un premier temps les bureaux situés dans les capitales et les grandes métropoles régionales de France et d’Europe du Sud, celles qui bénéficient « d’une forte croissance depuis la crise économique de 2008 ». Selon Advenis REIM, citant une donnée MSCI Real Estate, la profondeur du marché immobilier tertiaire en Europe du Sud avoisine les 50 Md€, signe « d’un secteur immobilier dynamique et source d’opportunité ». « Paris, Madrid et Lisbonne concentrent à elles-seules près du tiers de la demande placée en Europe », affirme même Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. Répliquant la stratégie mise en œuvre sur Eurovalys, Elialys ciblera en priorité « des actifs avec des locataires de qualité et des baux fermes de longue durée ».

Prix de la part fixé à 1 000 €

Le prix de souscription d’Elialys – SCPI à capital variable, commercialisée officiellement depuis le 15 mai 2019 – est fixé à 1 000 € – pour un minimum de souscription d’une seule part -, et son délai de jouissance au 1er jour du 4mois suivant la réception intégrale des fonds par la société de gestion. Les dividendes potentiels seront versés à un rythme trimestriel. Il est à noter qu’à l’instar des autres SCPI bénéficiant de revenus de source étrangère, et comme le rappelle fort justement Advenis REIM, « le taux de distribution net de fiscalité d’une SCPI investie en Europe est supérieur au taux de distribution net de fiscalité d’une SCPI investie à 100 % en France ». Un argument supplémentaire pour les éventuels souscripteurs…

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Créée en 2017, Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) est la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. Advenis REIM gère 2 milliards d’euros de fonds immobiliers et financiers en France et en Allemagne au 31/12/2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société