« Après deux années de surperformance massive, les foncières de logistique marquent le pas », constate Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de marché. Il reste néanmoins convaincu de l’avantage comparatif de ce segment de marché. Explications.
Après deux années de surperformance massive, les foncières de logistique marquent le pas cette année, dans un environnement de hausse des taux qui souligne leur cherté apparente. Les facteurs structurels de hausse de la demande, et les contraintes qui pèsent sur l’offre, favoriseront pourtant une accélération de la hausse des loyers. Ce qui à nos yeux justifient de conserver une exposition forte au secteur.
Foncières de logistique : 27,8 fois les résultats 2024
Le segment des foncières de logistique est valorisé 27,8 fois ses estimations de résultats 2024. Très au- dessus, donc, des autres secteurs immobiliers. Le multiple est de 11,5 pour les foncières de commerce. De 15,6 pour les foncières de logement. Et 19,2 pour les foncières de bureaux[1]. Cette différence de valorisation s’explique par une visibilité élevée quant à l’accélération de la hausse des loyers. Mais aussi par l’acceptation par les investisseurs d’une prime de risque plus faible, justifiant une appréciation des valorisations. Ainsi que par un niveau d’endettement très faible en relatif. Tout risque de déviation par rapport à ce scénario est donc susceptible d’entraîner une forte baisse des cours des foncières d’entrepôts.
Les déclarations d’Amazon ont eu un impact négatif sur le secteur
Les déclarations récentes du directeur financier d’Amazon, indiquant que le groupe avait désormais trop d’espace de stockage par rapport à l’évolution de ses ventes (rappelons qu’Amazon a presque doublé ses surfaces entre 2019 et 2021), ont eu un impact négatif fort sur les cours des acteurs logistiques. Cette annonce remet-elle en cause l’avantage relatif de ce segment ? Nous ne le croyons pas : Amazon ne représente que 7% des loyers de Segro. 6,1% de ceux de VGP. Et rien dans ceux de WDP.
Surpondération sur le secteur logistique maintenue
Au-delà, la conjonction de la montée en puissance, en particulier dans le secteur alimentaire, du commerce en ligne, du restockage local imposé par les perturbations dans les chaînes d’approvisionnement, et d’une raréfaction des nouvelles localisations disponibles va continuer, à notre sens, de soutenir la capacité des bailleurs du secteur à orienter les niveaux de loyers à la hausse, ainsi que la hausse de la valeur des entrepôts. Nous maintenons donc notre surpondération sur le secteur qui représente environ 15% de l’actif de Sofidy Sélection 1[2].
L’immobilier coté devrait surperformer les indices généralistes
Plus généralement, nous demeurons convaincus que l’immobilier coté devrait surperformer les indices généralistes dans les mois à venir. En raison d’une sensibilité faible aux composantes travail et coûts des matières premières de l’inflation. Ainsi qu’aux mécanismes d’indexation réglementaires automatiques qui alignent les loyers sur l’évolution des prix. En raison enfin d’une sensibilité instantanée modérée au ralentissement économique.
Achevé de rédiger le 4 mai 2022
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[1] Estimations Kempen. [2] La note ESG moyenne pondérée du fonds Sofidy Selection 1 est restée stable en avril à 40% (plus la note est basse, meilleure elle est).Des labels ISR, aussi, pour les fonds investis en immobilier coté
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