Quinze SCPI trustent plus de 80% de l’ensemble des souscriptions nettes. Seules 3 SCPI sont encore en situation de décollecte. Mais les problèmes de liquidité conduisent, pour certains véhicules, à des transactions très en deçà des valeurs de reconstitution. Datas.
Les chiffres de la collecte nette des SCPI sur le deuxième trimestre 2025 (1,1 Md€, selon l’ASPIM) confirment le redressement amorcé en fin d’année dernière. Côté répartition de cette collecte, en revanche, rien ne change. Six sociétés de gestion seulement se partagent en effet toujours près de 70% des souscriptions nettes…
Une collecte toujours plus concentrée sur un nombre restreint de SCPI
Ce phénomène, apparu en 2023, s’accentue trimestre après trimestre. En 2023, 32 SCPI se partageaient 50% de la collecte nette. Elles n’étaient plus que 6 en 2024. Et plus que 5, aussi bien au 1er qu’au 2e trimestre 2025. Depuis la disparition des « vieilles SCPI » du périmètre de la collecte, les nouvelles élues imposent une domination de plus en plus prégnante. Au 2T 2025, comme au trimestre précédent, trois véhicules se situent au-dessus de la barre des 100 M€ de souscriptions nettes. Ce qui n’était jamais arrivé au cours des exercices précédents. Comme au 1T, les 15 premières SCPI trustent plus de 80% de l’ensemble des souscriptions nettes. Seul l’ordre varie d’un trimestre à l’autre. Ce trimestre, Iroko Zen laisse la pole position à Corum Origin. Mais les six leaders (Corum, Arkéa REIM, Iroko, Atland Voisin, Remake AM) restent campés sur leurs positions…
Encore moins de SCPI en situation de décollecte
Depuis le début de l’année 2025, tous ces gestionnaires affichent individuellement des collectes nettes cumulées supérieures à 100 M€. Certains dépassent même les 300 M€ (Corum, Arkéa REIM…). On notera toutefois que d’autres sociétés de gestion, à des niveaux plus modestes, restent néanmoins dans la course. C’est le cas par exemple de Norma Capital (71 M€ cumulés), Sofidy (61 M€), Inter Gestion REIM (59 M€), ou bien encore Sogenial Immobilier (55 M€). Globalement, ce sont au total 38 SCPI qui ont affiché une collecte nette positive au 2T 2025. Une grosse douzaine sont restées en zone neutre. Et seulement 3 ont subi une décollecte nette. Ce qui traduit une très nette amélioration par rapport à l’exercice 2024, où 17 SCPI étaient encore en situation de décollecte nette. En revanche, les chiffres du 2T 2025 pointent une dégradation préoccupante du niveau des parts en attente de retrait.
Mais un niveau de parts en attente de nouveau dégradé
Comme le soulignent l’ASPIM-IEIF dans leur dernier communiqué, la valeur totale des parts en attente de retrait est en effet repartie à la hausse pour la première fois depuis 3 trimestres consécutifs. A 2,33 Md€, soit 2,7% de la capitalisation du marché. Selon les données de ces associations, 26 SCPI affichent un niveau de parts en attente, rapporté à leur capitalisation, supérieur à la moyenne du marché. C’est une de plus qu’au trimestre dernier, où la valeur des parts en attente représentait 2,6% de la capitalisation. On notera toutefois que, comme au cours du trimestre précédent, elles ne sont plus que deux à dépasser les 10% (3 en 2024). Certaines ont en outre réussi à « sortir » de cette situation d’illiquidité. Mais au prix fort pour les associés…
Très fortes décotes sur le marché secondaire
C’est le cas, par exemple, de Novapierre Résidentiel. Cette SCPI de Paref Gestion affichait à la fin du 1T un niveau de parts en attente équivalent à 23,96% de sa capitalisation. En décidant de suspendre temporairement la variabilité de son capital, en avril dernier[1], elle a permis la confrontation d’ordres sur un marché secondaire organisé par le gestionnaire. Les vendeurs ont ainsi pu trouver une contrepartie. Mais en consentant une très forte décote… 152 parts ont été échangées en juin. 34 en juillet. Et une centaine en août. Pour des prix d’exécution (la valeur pour le vendeur) compris entre 1 000 € et 988 €. Soit, comparés au dernier prix avant suspension de la variabilité (1 664 €), des décotes de l’ordre de -40%… Et de -36% par rapport à la dernière valeur de reconstitution de la SCPI (1 562,52€)… Le prix de la liquidité…
Lire aussi
- Collecte des SCPI, OPCI, UC immobilières : stabilisation confirmée au 2T 2025
- SCPI, OPCI, UC immobilières : une collecte « stabilisée » au 1T 2025
- Quelles SCPI ont le plus collecté -décollecté…- en 2024 ?
- Fonds immobiliers : reprise de la collecte en fin d’année
- SCPI : celles qui ont collecté – décollecté – au 3T 2024
- SCPI : celles qui ont des parts en attente de retrait au 2T 2024
- Fonds immobiliers : la collecte nette redevient positive au 2T 2024
- Fonds immobiliers : moins de rachats au 1T 2024
- SCPI : celles qui ont des parts en attente de retrait au 1T 2024
- Quelles SCPI ont le plus collecté – décollecté…- au 1T 2024 ?
- SCPI, OPCI, UC immobilières : forte décollecte au 4T 2023
- La collecte trimestrielle des SCPI repasse sous la barre du milliard d’euros
- SCPI : des valeurs qui baissent, et alors ?
- SCPI : liquides, moins liquides ?
- Nouveau – et très fort – repli de la collecte des fonds immobiliers non cotés au 2T 2023
- Fonds immobiliers non cotés : collecte en repli au 1er trimestre 2023
- Fonds immobiliers non cotés : collecte record en 2022
A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Paref Gestion précisait alors que la suspension de la variabilité du capital de Novapierre Résidentiel faisait partie des mesures adoptées lors de l’AG de juillet 2024 visant à améliorer la liquidité de la SCPI. Du fait du passage de la SCPI en capital fixe et de la mise en place d’un marché secondaire des parts, son carnet d’ordre permet désormais aux associés de proposer leurs parts à la vente selon un mécanisme de confrontation des ordres d’achat/vente.
