OPCI : toutes leurs performances au 3T 2025

Les OPCI confirment la reprise de leurs performances. Ils sont en territoire positif depuis le début de l’année. Mais les écarts se creusent entre les mieux disant (+2,89%) et les derniers du classement (-13,83%). Datas.

Les performances des OPCI, comme celles des sociétés civiles immobilières, ont repris le chemin de la hausse. Sur les neuf premiers mois de l’année 2025, les 20 véhicules recensés par l’ASPIM sur cette période affichent en effet une progression moyenne[1] de leur valeur liquidative de +0,85%. Un an plus tôt[2], ils étaient encore en repli de -2,43%. Pour mémoire, les OPCI étaient entrés en territoire négatif en 2022. L’année suivante, en 2023, ils perdaient en moyenne -7,6%. Et encore -2,82% en 2024, toujours selon les données de l’ASPIM.

En tête, l’OPCI OFI Invest ISR Experimmo, chez OFI Invest

Cette amélioration ne profite en revanche pas à l’ensemble des véhicules. Si deux OPCI affichent des performances supérieures à 2%, près d’un tiers sont encore en zone négative. Trois accusent même des replis supérieurs à 10%… Dans le haut du classement, c’est cette fois l’OPCI OFI Invest ISR Experimmo, chez OFI Invest, qui s’arroge la première position. Ce fonds, essentiellement investi en immobilier physique (62% de l’actif), et très européen, est repassé dans le vert en 2024 (+2,37%). Après deux années en territoire négatif. Sa performance depuis le début de l’année 2025 (+2,89%) vient essentiellement de ses revenus locatifs. Les six actifs détenus par OFI Invest ISR Experimmo affichent en effet un taux d’occupation supérieur à 97%. L’évolution de leur valeur contribue en revanche toujours négativement à la performance sur un an glissant. Mais cet impact négatif semble toucher à sa fin…

Suivi des OPCI des assureurs GAN et AXA

Au 3T 2025, l’un des immeubles sous gestion, un actif résidentiel situé à Copenhague, a en effet été revalorisé de plus de 9%. Son actif français, situé à La Défense, a encore subi quant à lui une légère dépréciation. Mais il s’agit du seul actif de bureaux du portefeuille, ce dernier étant essentiellement investi dans les secteurs de la logistique et, donc, du résidentiel… Une diversification qui devrait profiter à l’avenir à l’OPCI OFI Invest ISR Experimmo. Derrière lui, on retrouve à la deuxième place Groupama GAN Pierre, l’un des rares OPCI à être restés en territoire positif ces deux dernières années. Avec des hausses de respectivement +2,53% et +0,73% en 2024 et 2023. En troisième position figure AXA Immo Avenir, né du rapprochement entre les deux OPCI d’AXA fusionnés en février dernier. Il poursuit son parcours de performance, en dépit d’une décollecte nette depuis le début de l’année[3].

Altixia Valeurs, toujours en confronté à des problèmes de liquidité

Notons aussi la relative contre-performance de l’atypique AMDG Location Meublée[4], qui se positionnait à la première place sur les 2 premiers mois de l’année 2025 (+1,22%). Mais qui a visiblement fait moins bien sur les mois suivants (+1,18% sur 8 mois). Parmi les plus fortes pertes depuis le début de l’année, on retrouve Altixia Valeurs (-11,50%), en difficulté depuis 2024 (-4,63%). Cet OPCI, auparavant régulièrement dans le haut des classements, continue de souffrir d’une dévalorisation de certains de ses actifs acquis en VEFA. Mais également, et de manière plus massive qu’en début d’année, d’un mouvement de demandes de rachat qui oblige désormais le gestionnaire[5] à céder une partie de son portefeuille… Un autre OPCI, jusqu’alors plutôt bon, voire très bon élève, est lui aussi entré dans la tourmente.

Ainsi que, dorénavant, l’OPCI Silver Génération

Silver Génération, géré par Aplus Finance (groupe Magellim), était en effet resté systématiquement en zone positive depuis son lancement en 2016. Depuis le début de l’année, il accuse en revanche une baisse de 13,47% de sa valeur liquidative. Laquelle s’explique essentiellement par un repli de 15% de la valeur de sa part. Un peu pour les mêmes raisons qu’Altixia Valeurs. Silver Génération est en effet lui aussi victime d’une décollecte qui l’oblige à procéder à des ventes forcées. Tout en subissant une révision défavorable de la valeur d’expertise de ses actifs. Le gestionnaire attribue cette baisse à des « difficultés temporaires » du secteur de prédilection de Silver Génération, les résidences services seniors…

Lire aussi

A propos de l’ASPIM⁽ⁱ⁾

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] Moyenne pondérée de l’actif net.
[2] Sur la période du 3T 2024.
[3] Un peu plus de 100 M€ de décollecte nette selon les chiffres de l’ASPIM.
[4] Cet OPCI est investi majoritairement dans des biens immobiliers loués en bail meublé à l’année. Et, de façon minoritaire, dans des résidences gérées avec bail commercial.
[5] Altixia REIM, le gestionnaire, est en outre actuellement entré dans un processus de vente, à l’initiative de son actionnaire majoritaire, le groupe Cyrus.