Le niveau des taux continue de peser sur le segment des foncières cotées en Bourse. Mais pas que. Une « pièce manquante » nuit à leur revalorisation : l’equity story. L’analyse de Laurent Saint Aubin, spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.
Le secteur continue de souffrir des tensions sur les taux d’intérêt. Mais est soutenu par une valorisation que nous estimons excessivement basse : 40 % de décote sur les derniers ANR publiés. Soit une perspective de baisse de la valeur des actifs de 23%[1].
Foncières : l’equity story joue un rôle négligeable
Comme l’année dernière, les mouvements de marchés sont dominés par l’environnement de taux. Et l’equity story spécifique à telle ou telle valeur joue un rôle généralement négligeable (« la pièce manquante »). Ce qui est évidemment frustrant pour les équipes de gestion active. Dans ce contexte, la performance de l’opérateur de centres commerciaux Lar España, en hausse de 29,2% depuis le début de l’année et dans laquelle nous sommes investis (1,3% du fonds) constitue une exception réconfortante.
L’equity story de Lar España
Quels peuvent en être les éléments explicatifs qui pourraient constituer la trame d’une equity story singulière ?
- Le titre relève clairement pour sa valorisation de la catégorie « value». Avec une décote sur l’ANR à fin juin 2023 de 51,7% (et un rendement initial de 6,4%[2]), et un recul du cours de Bourse par rapport au plus haut de juin 2018 (effets « E-pocalypse » puis covid 19) de 44,1%. Le rendement brut du dividende payé en 2022 excède pour sa part 14%.
- La société, peu suivie par les analystes, est sur un segment (les retail parks à loyers modérés et des centres commerciaux dominants localisés dans des zones secondaires à concurrence limitée) en rebond. Du fait d’une réversion positive sur les renouvellements de baux (+4,5% sur le premier semestre 2023). Et avec une exposition géographique (l’Espagne) qui surperforme la moyenne européenne.
Une structure financière saine et un nouvel actionnaire pour la foncière
- Une structure financière saine (35,7 % de LTV, maturité de la dette entièrement à taux fixe : 4,5 ans)
- Enfin, un nouvel actionnaire, Vukile Property Fund, qui détient 25,5% du capital. Et a une claire volonté de diversifier son exposition historiquement centrée exclusivement autour de centres commerciaux en Afrique du Sud.
Achevé de rédiger le 7 juillet 2023
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Toujours de beaux restes sur le segment de la logistique immobilière !
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
