Quand l’un des plus importants gérants de fonds immobiliers au niveau mondial délivre ses prévisions en termes de conjoncture immobilière, et liste les classes d’actifs qu’il considère comme les plus attractives du moment, on se doit sans doute de l’écouter. Extraits…
Principal Asset Management, qui aligne plus de 100 milliards de dollars d’encours immobiliers sous gestion[1], des équipes dédiées présentes aux Etats-Unis et dans 8 pays européens -près de 500 collaborateurs au total-, s’est livré à cet exercice le 22 janvier dernier.
« Suivez les loyers, pas les taux… »
Premier conseil : « Suivez les loyers, pas les taux… ». Principal AM, qui rappelle bien sûr que l’immobilier est un secteur cyclique – 15 ans en moyenne par cycle- , considère que le marché est aujourd’hui en phase de reprise. Mais, qu’à la différence du cycle précédent, ce ne sont pas les taux d’intérêt qui en sont -pour l’instant- le principal driver. La croissance à venir, celle des prochains trimestres, viendra de la hausse des revenus. Autrement dit des loyers. En résultent des préférences sectorielles qui découlent d’une analyse du décalage entre l’offre et la demande pour les principales classes d’actifs immobiliers. L’une des mieux placées, dans cette perspective, est celle des data centers.
Data centers : une classe d’actifs drivée par une demande en forte croissance
Principal AM, qui revendique plus de 11 Md$ sous gestion dans ce secteur au niveau mondial, estime que la demande, déjà très forte, va continuer « d’exploser ». On en connaît les raisons : IA, etc… En Europe, elle devrait être multipliée par 4 au cours des 10 prochaines années. Par 3 aux Etats-Unis. Le décalage entre cette demande croissante et une offre qui peine à suivre –« il faut de 5 à 10 ans pour finaliser un projet de data centers en Europe », chiffre Principal AM- va donc pousser à la hausse des loyers. Kicker supplémentaire : des taux de vacance sur ce type d’actifs est en très forte baisse ces dernières derniers (moins de 3% en Europe). Le secteur des data centers figure donc parmi les plus fortes convictions sectorielles de Principal AM, aussi bien en Europe qu’aux Etats-Unis.
Autres secteurs à suivre : résidentiel, logistique et hôtelier
Si le secteur résidentiel est indiqué lui aussi comme l’un des secteurs les plus porteurs (« conviction élevée ») -également des deux côtés de l’Atlantique-, le gestionnaire s’intéresse aussi à 4 autres segments du marché immobilier. Le secteur logistique, parce que ce dernier est lui aussi potentiellement confronté à une très forte contraction de l’offre disponible. En Europe, notamment, les mises en chantier ont chuté de 63% ces trois dernières années. Ce qui devrait se traduire par une tension locative sur les actifs logistiques. Et plus particulièrement sur les plus récents d’entre eux, qui focalisent l’essentiel de la demande. Principal AM considère également que le secteur hôtelier offre actuellement de belles opportunités, plus spécifiquement en Europe. Là encore en raison notamment de revenus (RevPar[2]) orientés à la hausse. Enfin, deux autres segments font l’objet d’un intérêt marqué du gestionnaire : la santé, et l’éducation.
Les premières acquisitions de la SCPI Principal Inside : actifs santé et éducation, aux Etats-Unis
Le premier, qui profite d’une mégatendance structurelle -le vieillissement de la population-, parce qu’il retrouve une « certaine dynamique ». Le second, porté également par une tendance de fond, parce qu’il est clairement aujourd’hui en « forte expansion ». Le constat vaut toutefois davantage pour le continent américain qu’européen. Ce sont d’ailleurs deux actifs nord-américains, respectivement liés au secteur de la santé et de l’éducation, que Principal AM a choisis comme cibles d’investissement pour sa SCPI lancée en octobre dernier. Les premières acquisitions de Principal Inside, bouclées fin 2025, portent en effet sur une maison de santé en Floride (6,4 M$, 8,2% de rendement initial). Et une école au Texas (4,6 M€, 7,6% de rendement initial). Une troisième opération est en cours aux Etats-Unis. D’autres devraient suivre, mais en Europe cette fois. Plutôt, à priori, dans les secteurs de l’hôtellerie et du commerce de proximité.
Portefeuille américano-européen : un meilleur couple rendement/risque
Rappelons que Principal Inside est entrée sur le marché des SCPI avec un positionnement original. Elle vise en effet une répartition géographique équilibrée entre les Etats-Unis et l’Europe. Mais en excluant la France de ses zones d’investissements. Et ce, essentiellement pour des raisons fiscales. Selon le gestionnaire, cette allocation 50/50 entre Europe et Etats-Unis améliorerait en outre le couple rendement/risque d’un portefeuille immobilier. Notamment en raison d’une plus forte décorrélation entre classes d’actifs de part et d’autre de l’Atlantique. Le portefeuille de Principal Inside, à terme, devrait donc bénéficier d’un rendement structurellement plus élevé qu’un portefeuille strictement européen. Tout en conservant un niveau de risque similaire.
Principal AM compte bien creuser son sillon sur le marché des fonds immobiliers grand public
Cet effet ne sera toutefois pleinement atteint que lorsque le nombre d’actifs et l’encours sous gestion auront franchi un certain seuil. Principal AM l’estime à environ 500 M€ de capitalisation. Pour l’heure, la SCPI Principal Inside n’en est qu’au début de l’aventure. Elle aurait collecté, depuis l’ouverture au public, donc au cours de la période sponsor[3], quelque 25 M€ de capitaux. Un flux que le gestionnaire espère voir grossir au cours des prochains mois. Sans se fixer, officiellement tout du moins, d’objectif de collecte. Il est clair en tout cas que Principal AM compte se faire une place sur le marché français des fonds immobiliers grand public. Déjà présent depuis près de 15 ans sur le segment institutionnel, il a en effet étoffé ses équipes locales pour conquérir cette nouvelle clientèle. D’autres véhicules immobiliers grand public siglés Principal AM devraient donc être lancés dans les prochaines années.
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A propos de Principal Asset Management(i)
Avec des capacités sur les marchés publics et privés dans toutes les classes d’actifs, Principal Asset Management et ses spécialistes en investissement envisagent la gestion d’actifs sous un angle différent, en créant des solutions pour aider à atteindre les objectifs d’investissement de ses clients. En conjuguant une connaissance fine des marchés locaux à une vision mondiale, Principal Asset Management identifie des opportunités d’investissement distinctives et attractives pour plus de 1 100 clients institutionnels sur plus de 80 marchés. Principal Asset Management est l’entité mondiale de solutions d’investissement de Principal Financial Group® (Nasdaq : PFG), gérant 559,1 milliards de dollars d’actifs et reconnue comme l’un des « Meilleurs employeurs dans le domaine de la gestion financière » depuis 12 années consécutives.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Le groupe Principal a été fondé aux États-Unis en 1879. Avec ses autres classes d’actifs sous gestion (titres cotés, notamment), il gère au total près de 600 Md€ au niveau mondial.
[2] Revenue Per Available Room.
[3] Qui s’achève le 31 janvier prochain. Pour mémoire, le prix sponsor est fixé à 238 €, soit une décote de -4,80% par rapport au prix de souscription statutaire (250 €).
