Une autre façon de regarder la crise du logement
Et si les prix du logement baissaient durablement ? Après tout, nous avons connu plus de vingt ans de hausse ! Or les marchés respirent, nous pourrions connaître désormais de longues années de baisse… Certes, le logement en France connait des tensions dues à la rareté. Mais son prix dépend aussi des taux d’intérêt, qui ne se décident pas en France. Voilà pourquoi il est important d’examiner tous les facteurs en jeu. On comprendra mieux pourquoi, dans tous les cas, l’investissement en logement restera compétitif.
Bonjour,
J’espère que vous allez bien, malgré la chaleur difficile à supporter à certains endroits !
Aujourd’hui je vous propose de parler logement. Et vous me connaissez, je vais dire des choses que l’on n’entend pas souvent, voire pas du tout.
Je vais m’intéresser à la question : l’investissement en logement est-il encore intéressant ?
Comprendre la crise du logement
La crise du logement fait l’objet de nombreux commentaires, parfois pour chercher à rassurer, parfois au contraire pour vendre du catastrophisme. Mais bonnes ou mauvaises, intelligentes ou non, toutes ces analyses portent sur la situation immédiate., et nous empêchent donc de regarder où l’avenir nous emmène. Alors essayons de nous échapper des bruits de l’actualité, et regardons où l’avenir nous emmène.
En fait, pour comprendre non ce qui se passe, mais ce qui pourrait se passer dans les prochaines années, il faut poser clairement la question du prix du logement. Pourquoi le logement est-il si cher aujourd’hui ?
Il y a deux raisons. D’abord une raison française, le déséquilibre entre la demande et l’offre dans ce qu’il est convenu d’appeler les « zones tendues ». Et les « zones tendues » sont aujourd’hui bien nombreuses… Imaginons, comme tel ou tel économiste, que les prix du logement en France viennent à baisser de 20 % ou même au-delà . Cela ne fera pas un logement de plus ! Donc cela ne résoudra en rien la situation de rareté.
Or la rareté soutient les prix, que ce soit à l’achat ou à la location. La démographie, plus exactement la traduction locale de la démographie, soutient la demande et dans cette optique les prix ne baisseront sérieusement que si l’on commence à construire tout aussi sérieusement. On n’en est pas là pour l’instant. En ce sens, la panne du crédit que l’on vit actuellement rend difficile aux acheteurs d’intervenir, mais on se trouve dans une baisse conjoncturelle qui ne pourra pas à terme s’opposer au soutien des prix par la rareté structurelle.
Un facteur essentiel de la hausse passée du logement…
Mais il y a aussi une autre raison pour les prix élevés. Partout dans le monde les prix du logement ont fortement progressé au cours des dernières années. C’était un pur effet mécanique. Les taux étaient bas ? Les actifs ont monté. Les actions en Bourse et l’immobilier, tout a progressé formidablement. Il y a donc, dans le niveau des prix du logement en France, une part correspondant à la situation du marché français, et une part qui est la réponse au niveau des taux d’intérêt.
Or, en matière de taux d’intérêt, nous venons de changer d’époque. On ne verra pas de sitôt des taux très faibles ou presque nuls. Les taux sont plus élevés ? Tous les actifs, Bourse comme immobilier, vont redescendre d’un cran. En Bourse, cela se fait généralement dans la douleur, au moment où personne ne s’y attend. En immobilier cela se fait lentement mais inexorablement.
Les Banques Centrales l’ont bien compris, puisqu’elles attendent avec impatience la baisse des marchés immobiliers partout dans le monde. Comme on dit en Bourse, on ne se bat pas contre la Banque Centrale !
…et de la baisse à venir
Ainsi le logement, pour la part de son prix qui provient des taux d’intérêt, entre dans une phase de décrue. Mais aussi bien l’immobilier en général, et aussi les actions en Bourse, bref ce qu’on appelle les actifs, vont vers un niveau plus bas autour duquel se joueront ensuite les fluctuations conjoncturelles.
Et ceci nous apporte une première conclusion. La question de savoir si les prix du logement vont baisser, et de combien, est une fausse bonne question au regard de l’investissement. En effet s’ils baissent structurellement, ce sera comme les autres placements possibles, pour la même raison, et dans la même mesure. Dans ce nouveau contexte, l’immobilier en général et le logement en particulier restent compétitifs. Car à chaque instant l’essentiel est de savoir comment tel placement se positionne par rapport aux autres possibilités.
Dans la pratique les taux très bas ont favorisé, on pourrait dire sur-favorisé les placements long terme, actions et immobilier. La période nouvelle sera différente, ce qui amène une seconde conclusion. Nous venons de vivre des années extraordinaires où tout montait. Maintenant il ne faudra plus chercher de plus-value automatique. L’accent sera mis sur le rendement. En immobilier comment en Bourse…
L’investissement en logement reste compétitif
Ce qui nous attend n’est donc pas forcément mauvais, loin de là. Mais la logique de l’investissement ne sera plus la même. Et le logement restera, finalement, une valeur robuste. Voilà l’avenir qui se dessine, si l’on accepte d’oublier un instant le bruit et la fureur de l’actualité.
Après tout, le monde change, les règles de l’investissement aussi.
Je vous souhaite une bonne journée
Voir aussi
Pourquoi le logement est-il si cher ?
