SCPI : la gestion active des portefeuilles est cruciale

Jean-François Charrier, directeur général d’Axipit REP, gestionnaire notamment de la SCPI Upêka, commente l’état des marchés et des fonds immobiliers. Il estime notamment que la capacité à mettre en œuvre une gestion active des portefeuilles de SCPI est aujourd’hui un facteur de différenciation important entre gestionnaires.

Frédéric Tixier – Les chiffres de la collecte des fonds immobiliers sur le premier trimestre 2025, publiés par l’ASPIM et l’IEIF, viennent de paraître. Ils indiquent notamment une relative stabilité par rapport au 4^e trimestre 2024. Quel regard portez-vous sur ces données ?

Des signes de reprise sur les marchés immobiliers sous-jacents

Jean-François Charrier – Effectivement, on assiste globalement à une stabilisation. Cela dit, si l’on élargit l’analyse aux marchés immobiliers sous-jacents, on constate que ces derniers montrent quant à eux des signes de reprise. Le premier trimestre 2025 a démarré très fort, avec 3,4 milliards d’euros investis. Soit environ 60 % de plus par rapport à la même période en 2024. Cela dit, il convient de relativiser. Car cette dynamique s’explique en grande partie par deux transactions majeures. Dont l’une, portant sur des actifs de Kering, représente à elle seule plus de 800 millions d’euros. Ce type d’opérations pèse considérablement sur les chiffres globaux. Mais si l’on choisit de voir le verre à moitié plein, on peut aussi se réjouir. Car cela faisait presque trois ans qu’on n’avait pas vu de transaction dépassant les 500 millions d’euros. C’est encourageant.

SCPI : une collecte à nuancer

Frédéric Tixier – Et pour les SCPI ?

Jean-François Charrier – En ce qui concerne plus spécifiquement les SCPI, comme vous le disiez, le marché reste relativement stable. Mais si l’on compare le T1 2025 au T1 2024, on constate une progression notable. La collecte brute a augmenté de 18 %, et la collecte nette de 35 %. C’est significatif. Cela dit, cette progression mérite d’être nuancée.

Frédéric Tixier – Parce qu’elle ne bénéficie qu’à certains types de véhicules, c’est cela ?

Jean-François Charrier – Exactement. Cette dynamique profite presque exclusivement aux SCPI diversifiées, qui concentrent environ 71 % de la collecte. À l’inverse, les SCPI spécialisées dans les bureaux enregistrent un recul sensible. Mais malgré cela, la collecte nette atteint quand même 1 milliard d’euros, ce qui témoigne d’un réel appétit des épargnants.

Les CGP restent prudents

Frédéric Tixier – Avez-vous observé une évolution dans le comportement des CGP ces derniers mois ? Se montrent-ils plus enclins à proposer des SCPI, ou d’autres véhicules immobiliers, à leurs clients ?

Jean-François Charrier – On sent effectivement un frémissement, que ce soit chez nous ou, je pense, dans la plupart des sociétés de gestion. Cela s’est amorcé à la fin du quatrième trimestre 2024 et s’est confirmé depuis. Les CGP demeurent néanmoins prudents. Il faut dire que le premier trimestre 2025 a encore été marqué par plusieurs annonces de baisse de prix de part, ce qui freine naturellement les initiatives. Pour autant, certaines opportunités se présentent. Les SCPI récentes continuent à gagner des parts de marché. Et l’on observe un regain d’intérêt pour le marché secondaire. Certains investisseurs y voient l’occasion de saisir de belles opportunités, notamment grâce aux ajustements de prix. Ce marché secondaire a fléchi, mais principalement en raison de la baisse des prix de part, non du volume de parts échangées.

Qu’est-ce qui différencie les gestionnaires de SCPI ?

Frédéric Tixier – Il existe aussi des critiques envers certaines SCPI historiques, accusées d’avoir mené une gestion davantage financière qu’immobilière. Et qui n’ont donc pas su -ou voulu- adapter leurs actifs au nouveau cycle. Est-ce aujourd’hui ce qui différencie un bon gérant de SCPI : sa capacité à faire de l’asset management au sens strict ?

Jean-François Charrier – Il est indéniable que la gestion active des portefeuilles n’a jamais été aussi cruciale. Un patrimoine doit vivre, s’adapter aux besoins des utilisateurs, aux mutations du marché et au contexte économique. Le cœur de la performance d’une SCPI, c’est sa capacité à générer du revenu sur le long terme. Et cette capacité repose intégralement sur la qualité de la gestion du parc immobilier.

Frédéric Tixier – C’est-à-dire, en clair, qu’il faut faire évoluer le parc, voire le renouveler…

La gestion active des portefeuille n’a jamais été aussi cruciale

Jean-François Charrier – Exactement. Pour maintenir un taux de rendement attractif, les actifs doivent être modernisés, adaptés. Cela implique des CAPEX, des arbitrages parfois. Ce que l’« on » -je veux dire le marché au sens large- n’a pas suffisamment fait par le passé. Sans cela, la valeur baisse, les loyers chutent, et certains biens se retrouvent vacants. Aujourd’hui, la gestion active est incontournable. Prenons un exemple : les bureaux en Île-de-France. L’offre disponible est trois fois supérieure à la demande. Inutile de produire davantage, il faut transformer l’existant. En privilégiant des actifs hybrides, économes, bien situés. L’asset management, c’est donc oui, trois fois oui.

Le marché des SCPI, ce sont aussi de nombreuses innovations ces dernières années

Frédéric Tixier – Le marché des SCPI a connu ces dernières années une vague d’innovations – digitalisation, structure de frais, élargissement du champ d’investissement- . Quelles sont, selon vous, les avancées les plus significatives ? Et lesquelles avez-vous adoptées chez Axipit ?

Jean-François Charrier – Je ne saurais dire quelle est l’innovation majeure. Mais, ce qui est certain, c’est que le marché a été considérablement modernisé. Les utilisateurs, les associés, les CGP, mais aussi l’arrivée de nouvelles sociétés de gestion, y ont largement contribué. Toutes les innovations vont dans le sens d’une simplification, d’une plus grande transparence, d’une meilleure accessibilité. Parmi celles-ci, je citerais la décimalisation, qui est un vrai plus pour ceux qui souhaitent mettre en place des versements programmés. Il y a aussi le réinvestissement automatique des dividendes, partiel ou total.

Frédéric Tixier – Un outil devenu presque indispensable pour rester dans la course à la collecte…

Prochainement, le réinvestissement automatique des dividendes chez Axipit REP

Jean-François Charrier – Indispensable, peut-être pas encore… car tout le monde ne le propose pas. Mais incontestablement, c’est un atout. Et nous sommes en train de mettre en place ce type de fonctionnalité chez Axipit.

Propos recueillis le 20 mai 2025

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A propos d’Axipit Real Estate Partners⁽ⁱ⁾

Axipit Real Estate Partners est une société de gestion de fonds d’investissement immobiliers indépendante agréée par l’AMF depuis mars 2021. C’est une filiale du Groupe CATELLA AQUILA INVESTMENT MANAGEMENT, une référence auprès des investisseurs institutionnels, family offices et fonds souverains internationaux dans la définition et l’exécution de leur stratégie d’investissement de tout type d’actifs immobiliers grâce à une offre complète de services. Le groupe accompagne ses clients dans toutes les étapes de leur projet. De l’élaboration du business plan, à la sélection d’opportunités d’investissement et jusqu’à la cession d’actifs, en passant par les phases de valorisation ou de gestion administrative et financière. Tous les fonds d’AXIPIT REAL ESTATE PARTNERS sont labellisés ISR et classés Article 8 SFDR.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.