La collecte nette des unités de compte immobilières est passée dans le rouge en 2023. Après avoir établi un record en 2022, avec près de 5 Md€ collectés, les « UC immo » sont entrées en décollecte nette depuis la fin du 1er semestre 2023. Elles terminent l’année à – 650 M€. Mais, en réalité, 4 véhicules concentrent à eux seuls 75% des retraits. Datas…
Leur succès était devenu évident à la fin de l’année 2020. Les sociétés civiles se positionnaient alors comme l’unité de compte immobilière qui monte, qui monte… Les créations de nouveaux véhicules allaient bon train. Pour répondre à la demande des assureurs, alors visiblement plus friands de ces produits que des OPCI, les gestionnaires s’équipaient en solutions dédiées aux contrats d’assurance-vie.
Unités de compte immobilières : une contre-performance en 2023
Le nombre d’unités de compte immobilières avait déjà été multiplié par 4 entre 2010 et 2018, observait alors l’ASPIM. Qui recensait 32 sociétés civiles fin 2020. Elles seraient plus d’une cinquantaine aujourd’hui… Mais leur succès n’est clairement plus au rendez-vous… Dans le sillage du retournement des marchés immobiliers, leurs performances se sont érodées. En 2022, elles ne rapportaient déjà plus, en moyenne, que 3,7%. En 2023, elles sont entrées en territoire négatif. A mi-année, elles avaient déjà perdu plus de 1%, selon les données de l’ASPIM. Et terminaient l’exercice sur un repli moyen de -6,8%.
Leur collecte nette est entrée en zone négative à la fin du 1er semestre
Le niveau de leur collecte s’est rapidement ajusté au niveau de leurs performances. La collecte trimestrielle des unités de compte immobilières, qui culminait à 1,4 Md€ fin 2022, était divisée par 2 dès le 1er trimestre 2023 (752 M€). Elle fléchissait encore au 2T (248 M€). Pour passer dans le rouge dès le 3e trimestre. La décollecte nette atteignait alors 832 M€. Même épure au 4e. Avec – 814 M€. Sur l’ensemble de l’exercice, la décollecte nette ressortait à -646 M€
Une décollecte concentrée sur un nombre restreint d’unités de compte
A y regarder de plus près, on observe toutefois que la décollecte touche plus spécifiquement certains véhicules et certains gestionnaires. Déjà, les unités de compte immobilières en situation de décollecte sont minoritaires : 14, sur l’échantillon des 50 produits recensés par l’ASPIM. Ces quatorze « UC » cumulent un peu plus de 2,2 Md€ de retraits. Mais, en réalité, 4 véhicules expliquent à eux seuls 75% de ce montant… Le plus grand « décollecteur » est l’UC Capimmo, chez Primonial REIM, dont on connait les problèmes de liquidité. Il représente 28% du montant de la décollecte nette en 2023. Suivi par LF Multimmo, à La Française REIM (18,9%). Puis par GF Pierre, chez Generali Real Estate (17,5%), et Tangram, chez Amundi Immobilier (11,5%)…
Certaines unités de compte immobilières sont toujours en collecte positive
A l’inverse, 26 unités de compte immobilières ont maintenu une collecte positive en 2023. Ces 26 produits auront recueilli au total environ 1,7 Md€. Trois se distinguent, avec des parts de marché supérieures à 10%. Cap Santé, chez Primonial REIM (33,5% de la collecte nette). Territoires Avenir, chez Arkéa REIM (11,8%). Et Novaxia R, chez Novaxia (10,7%).
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A propos de l’ASPIM(i)
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
