Société civile, l’unité de compte immobilière qui monte, qui monte...

L’ASPIM constate, dans son dernier rapport annuel, qu’il s’agit d’un marché « en fort développement ». Les sociétés civiles distribuées en unités de compte totaliseraient un actif net de plus de 17 Md€ fin 2020. Soit presque autant que les OPCI, qui viennent juste de franchir la barre symbolique des 20 milliards…

Il ne se passe quasiment pas un trimestre sans qu’une ou plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers, ou des assureurs, n’annoncent le lancement d’une nouvelle « UC » immobilière structurée sous forme de société civile. Depuis le début de l’année, ce sont au moins quatre nouveaux véhicules qui ont vu le jour.

De plus en plus de sociétés civiles sont lancées sur le marché

Parmi elles figure notamment la solution dédiée au recyclage urbain de Novaxia, Novaxia R. Celle sans frais d’entrée lancée par Theoreim. Ou celle promue par CNP Assurances sur le créneau de l’immobilier de prestige parisien. Unités de comptes auxquelles s’ajoute également MCF Immocap Value, gérée par Mata Capital, et réservée au réseau d’Oddo-BHF. D’autres sont en préparation. Jean-Jacques Olivier, président du gestionnaire de Pierval Santé, annonçait le lancement prochain d’une SCI dédiée au secteur de la santé. Tous ces nouveaux produits sont ainsi venus rejoindre les caciques du secteur. Telles Sogevimmo, lancée dès 1983 par la Société Générale (près d’un milliard d’euros sous gestion), les SC gérées par La Française (plus de 2 milliards sous gestion au total) – issues de l’innovante SCP Philosophale créée en 2004-, ou, bien sûr, le leader du marché dans cette catégorie : l’unité de compte Capimmo, gérée par Primonial REIM depuis 2007 (5,76 Md€ fin 2020).

Un marché « en fort développement »

Le succès de ces solutions – anciennes ou nouvelles – ne se dément pas. Et semble s’accélérer. Il s’agit en effet, comme le constate l’ASPIM dans son dernier rapport annuel, d’un « marché en fort développement ». L’association des gestionnaires d’actifs immobiliers estime que cette catégorie de véhicules gérait un encours net d’un peu plus de 17,2 Md€ à fin 2020. Soit, comme le souligne l’ASPIM, un niveau « assez proche de la valeur des OPCI grand public ». Dont la capitalisation a dépassé pour la première fois, l’an dernier, le seuil des 20 Md€. Match égal donc, pour l’instant, entre ces deux formes de pierre-papier toutes deux majoritairement distribuées en unités de compte d’assurance-vie. Sachant que la seconde (les OPCI) avait aussi été en partie imaginée pour résoudre certains des inconvénients de la première (les sociétés civiles), notamment en termes de liquidité…

Un patrimoine très francilien et très bureaux

A l’instar des OPCI, la plupart des sociétés civiles sont investies à la fois en actifs immobiliers physiques et en actifs financiers. Sans être soumises aux mêmes règles de répartition. Ni, d’ailleurs, de transparence… L’ASPIM donne toutefois une vision globale de leur patrimoine. « Il est majoritairement localisé en région parisienne », synthétise l’association. Leur actif net moyen est composé à 91% d’actifs immobiliers cotés et non cotés, de 7% de liquidités, et d’environ 2% d’autres actifs financiers. 31% de leur patrimoine est effectivement placé en actifs parisiens, et 27% dans le reste de l’Ile-de-France. Les sociétés civiles sont également présentes à l’international (23%) et en régions (18%). Elles sont, à l’instar des SCPI, majoritairement placées en actifs de bureaux (60%).

32 sociétés civiles recensées par l’ASPIM

L’ASPIM donne une autre statistique intéressante : le nombre de sociétés civiles disponibles. Elle recensait, fin 2020, 32 véhicules. Six sont gérés par quatre compagnies d’assurance. Et 25 par 13 sociétés de gestion agréées. Ces sociétés civiles ne seraient toutefois pas majoritaires au sein des unités de compte immobilières des compagnies d’assurance. Tout du moins, elles ne l’étaient pas en 2018. Toujours selon l’ASPIM, le poids de l’immobilier dans les « UC » a été multiplié par 4 entre 2010 et 2018. Les formules immobilières pesaient alors 7,4%. Ce sont les SCPI et les OPCI qui auraient le plus bénéficié de cette croissance. Ils représentaient 65% des supports d’unités de compte immobilières fin 2018…

Frédéric Tixier


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A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société