Alors que les écarts de rémunération entre les placements se resserrent, les épargnants accordent de plus en plus d’importance à la liquidité. Dans ce nouveau contexte, les OPCI grand public deviennent compétitifs.
En 2009, les ventes de logements sont restées à un niveau très faible. Les premières estimations tablent sur 550 000 transactions dans l’ancien (contre plus de 800 000 en 2007 !) et sur 280 000 constructions neuves dans le secteur privé (180 000 maisons individuelles, 100 000 logements collectifs). Dans le même temps, le taux d’épargne des ménages a augmenté, atteignant 15,6 %, l’un des plus hauts d’Europe.
Ces deux phénomènes ne sont pas sans lien. Craignant l’avenir, les ménages hésitent à s’endetter pour acheter de l’immobilier. Ils préfèrent épargner plus, principalement au profit de l’assurance vie. Mais les contrats en euros, largement majoritaires dans l’assurance vie, voient leur rendement s’effriter. En 2009, la plupart ont rapporté moins de 4%. C’est peu comparé aux performances des fonds immobiliers.
De là à imaginer un formidable mouvement migratoire de l’épargne vers l’immobilier, il n’y a qu’un pas… qu’il faudrait bien se garder de franchir ! Car l’épargnant d’aujourd’hui veut du rendement et de la sécurité, certes, mais sans renoncer à la liquidité. Sa crainte de l’avenir, celle-là même qui le pousse à épargner, lui commande aussi de conserver la disponibilité quasi immédiate de son capital. Ce que l’immobilier physique ne permet pas.
Alors, quel placement répond aujourd’hui au besoin de l’épargnant ? Existe-t-il un produit aussi souple à l’entrée et à la sortie qu’une sicav, majoritairement investi en immobilier pour doper son rendement et disposant d’une poche financière significative pour assurer sa liquidité ? Oui, ce produit existe, et vous l’avez reconnu : c’est l’OPCI, organisme de placement collectif en immobilier.
Trois OPCI seulement sont actuellement distribués auprès du grand public. Mais la situation est propice au développement rapide de l’offre. Le rendement est reparti en immobilier de bureau, après la baisse des prix et malgré les tensions sur les loyers. Il est en voie d’amélioration dans les placements obligataires, deuxième actif le plus présent dans un OPCI grand public, après l’immobilier.
L’OPCI peut aussi compter sur sa fiscalité, moins lourde que celle des revenus fonciers, et sur ses frais d’entrée, plus légers que ceux de l’immobilier. Il lui reste à contenir ses frais de gestion et, dans l’idéal, à obtenir un petit coup de pouce des pouvoirs publics. Il suffirait de lui accorder les mêmes avantages que l’assurance vie ou le rendre éligible au PEA pour en faire le placement d’épargne retraite immobilière qu’on attend depuis si longtemps.
Christian Micheaud
