Près d’une trentaine de SCPI ont procédé à la revalorisation de leur prix de souscription en 2022. Un moteur de performance supplémentaire pour leurs associés. Jusqu’à +25% pour certains… Le détail de toutes ces revalorisations.
C’est l’autre composante de leur performance… Si les SCPI sont surtout connues pour leur capacité à générer des rendements -élevés, ces dernières années-, et souvent récurrents, elles peuvent aussi « récompenser » les investisseurs d’une autre manière : en procédant à la revalorisation du prix de leurs parts.
Revalorisation des parts de SCPI : des règles à respecter
Cette opération n’est pas systématique. Elle est en effet décidée par le gestionnaire de la SCPI. Mais elle dépend, en première analyse, de la valeur attribuée -à dire d’expert- au patrimoine de la SCPI. Ce dernier est évalué au moins une fois par an. Si sa valeur progresse d’une année sur l’autre, le gestionnaire doit vérifier si le prix de souscription de la SCPI est bien en phase avec cette nouvelle estimation. Une règle impose en effet que le prix de souscription d’une SCPI ne s’éloigne pas trop de sa « valeur de reconstitution ». Valeur qui est elle-même calculée à partir de la valeur d’expertise. En pratique, ce prix de souscription doit se situer dans une fourchette. De plus ou moins 10%, par rapport à cette valeur de reconstitution.
Revalorisation : le signe que le marché immobilier sous-jacent se porte bien
C’est toutefois le gestionnaire qui fixe la valeur de la part. En fonction de cette contrainte réglementaire. Mais aussi de sa stratégie commerciale. Et de ce qu’il estime être le potentiel d’appréciation future de la SCPI. S’il place cette valeur en bas de la fourchette, on dit alors que la SCPI affiche une décote. En haut de fourchette, la SCPI est « surcotée ». Mais l’important reste que la revalorisation d’une SCPI est le signe que son patrimoine s’est apprécié. Ce qui est donc une bonne nouvelle pour les porteurs de parts. Parce qu’elle signifie que le marché sous-jacent -le marché immobilier- se porte bien. Mais aussi parce qu’elle prouve que la SCPI est correctement gérée. Puisque les actifs qu’elle détient se valorisent. Ces dernières années, cet indicateur de la bonne santé des SCPI a clairement été dans le vert.
Une trentaine de revalorisations en 2022
Près d’une trentaine de SCPI ont en effet procédé à la revalorisation de leur prix de souscription en 2021 et 2022… Avec des hausses parfois conséquentes. Sur le premier semestre 2022, c’est Novapierre Allemagne, l’historique SCPI dédiée aux marchés immobiliers allemands de Paref Gestion, qui affichait la plus forte revalorisation : +7,69%. Son prix n’avait, de fait, pas évolué depuis octobre 2018. Ce qui n’avait pas empêché son patrimoine de continuer de s’apprécier depuis cette date. Notamment en 2021. Où sa valeur progressait de 10,4%, à périmètre constant. Ce qui explique cette hausse particulièrement exceptionnelle de son prix de souscription. Passé, donc, de 260 € à 280 € le 1er avril dernier. On notera aussi les progressions supérieures ou égales à 4% décidées par Paref Gestion pour deux autres de ses SCPI. De respectivement +4,31% pour Novapierre Résidentiel. Et +4% pour Novapierre Allemagne 2.
La valeur de plusieurs SCPI progresse de plus de 4% au 1er semestre
Ou celle (+4,13%) réalisée par Corum Origin, l’une des SCPI de Corum l’Epargne. Ce gestionnaire a, l’an dernier, augmenté le prix de ses trois véhicules immobiliers. Deux au premier semestre. Avec Corum Origin, donc. Mais aussi Corum XL, un peu moins bien-disante (+3,17%). Et un au deuxième semestre, Corum Eurion. Cette SCPI, la plus récente du lot, affiche une progression très nettement supérieure : +5,39%. Elle sera la seule à franchir la barre des 4% des revalorisations annoncées dans la seconde partie de l’année. A l’exception, notable mais très particulière, d’Accès Valeur Pierre. Cette SCPI de BNP Paribas, à capital fixe, s’est rouverte aux souscriptions en septembre dernier. Ce qui ne lui était pas arrivé depuis de nombreuses années. Elle a également adopté le statut de SCPI à capital variable.
Une revalorisation « exceptionnelle » de 25% pour une SCPI
Cette ouverture et cette transformation ont conduit à constater un écart important entre le dernier prix acquéreur de la SCPI et la valeur de son patrimoine. Qui s’était régulièrement revalorisé ces dernières années. Le nouveau prix de souscription de la SCPI, désormais à capital variable, a donc été fixé (840 €) à …+25,41% au-dessus de son dernier prix acquéreur (669,78€). Cette hausse exceptionnelle a dopé la progression moyenne de la valeur des parts de l’ensemble des SCPI. Fin septembre, l’ASPIM estimait que ces dernières avaient été revalorisées, en moyenne pondérée donc, de +1,5% sur les neuf premiers mois de l’année. Sans tenir compte de cet événement particulier -la revalorisation d’Accès Valeur Pierre-, « l’évolution moyenne du prix des parts est ramenée à + 0,7% », précisait alors l’ASPIM.
Changement de paradigme en 2023…
L’association mettait d’ailleurs aussi en garde. « Les expertises de fin 2022 devraient traduire les incertitudes du marché immobilier. Et ainsi atténuer cette progression », estimait-elle. Une manière de rappeler que la valeur des actifs immobiliers -et donc la valeur des parts des véhicules qui y investissent-, après plusieurs années de croissance, allait désormais suivre un chemin plus chaotique…
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
