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PF Grand Paris : hausse du prix de souscription et poursuite du recentrage francilien

La SCPI à dominante francilienne gérée par Perial AM augmente le prix de sa part. En 2020, elle a poursuivi son recentrage sur l’Ile-de-France. Et va se diversifier, cette année, sur le secteur des résidences gérées.

PF Grand Paris tient ses promesses. Comme l’annonçait Perial AM en février, sa SCPI dédiée à l’immobilier francilien a bénéficié l’an dernier d’une revalorisation de son patrimoine. De 3,3%, à périmètre constant, précise aujourd’hui la société de gestion. Conséquence : le prix des parts de la SCPI a été révisé le 1er avril dernier. Il est alors passé de 532 € à 544 €. Soit une hausse de 2,2%.

Quatrième année de revalorisation

C’est la quatrième année consécutive que PF Grand Paris procède ainsi à la revalorisation de son prix de souscription. En 2020, la hausse était de 4%. En 2019, de 3,6%. Et de 4,9% en 2018. Comme l’explique la société de gestion, cette nouvelle révision « valide la stratégie d’investissement de la SCPI ». Une stratégie « résolument réorientée » en octobre 2017. Perial AM décidait alors de rouvrir aux souscriptions ce véhicule historique, l’un des plus anciens du marché[1]. Et de le repositionner sur le projet du Grand Paris. Une décision suivie, quelques mois plus tard, par un changement de dénomination. PF 1 devenait alors officiellement PF Grand Paris.

Poursuite du recentrage francilien

La SCPI se concentre depuis lors sur son nouveau créneau : les immeubles « de qualité situés dans des zones disposant de marchés locatifs profonds en Ile-de-France ». Ce recentrage francilien passe aussi par l’arbitrage « des actifs n’étant plus en ligne avec la qualité du patrimoine ». En 2020, PF Grand Paris a ainsi encore cédé pour 63 M€ d’actifs. Après 22 M€ en 2019. Dans le même temps, la SCPI a poursuivi ses acquisitions. 106 M€ en 2019. Et 122 M€ en 2020. L’an dernier, ce sont trois nouveaux immeubles qui sont venus rejoindre son patrimoine. Des bureaux à Rueil-Malmaison. Plusieurs étages d’un immeuble de bureaux parisien. Et, dernièrement, l’immeuble Cap Sud à Malakoff. Résultat : la part des actifs franciliens, qui s’établissait à 77% fin 2017, représente aujourd’hui 88,7% du patrimoine de PF Grand Paris.

Hausse du taux de distribution en 2020

La SCPI est en outre encore plus positionnée sur le secteur des bureaux qu’auparavant. 94,8% fin 2020, vs 92% fin 2017. Une exposition sectorielle qui lui a jusqu’à présent réussi. Outre la revalorisation régulière de son patrimoine, la SCPI a réussi à accroître le niveau des dividendes servis à ses associés. En 2020, elle leur a versé 23,50 € par part. Soit 6,8% de plus qu’en 2019 (22 € par part). Dans un marché où le taux moyen de rentabilité des SCPI s’est orienté à la baisse l’an dernier (4,18% vs 4,40% en 2019), PF Grand Paris a donc réussi à accroître son taux de distribution. Passé de 4,40% à 4,53%. Mais cette exposition quasi exclusive au secteur des bureaux, dans le nouveau contexte sanitaire, pourrait poser problème. La SCPI a d’ailleurs vu son taux d’occupation financier légèrement reculer en 2020. Il est passé de 88,5% à 87,3%. Notamment à cause d’un poste franchise de loyer qui a presque doublé (6,9% vs 3,6% fin 2019)…


Début d’une diversification vers le secteur des résidences gérées

Perial AM a donc décidé d’anticiper. Il va, cette année, « débuter la diversification de ses acquisitions en deuxième couronne parisienne ». Avec un focus spécifique sur les résidences gérées, séniors et étudiantes. « Ce type d’immeubles bénéficie d’une forte demande en Ile-de-France. Ils sont souvent loués à des locataires-exploitants de référence sur leur secteur », explique la société de gestion. Qui espère ainsi davantage sécuriser ses baux. Et, sans doute, également sa rentabilité. Le secteur des résidences gérées offre encore, de fait, des taux de rendement supérieurs à ceux des bureaux prime. Mais l’engouement des investisseurs est tel qu’ils sont désormais en phase de compression rapide. Selon CBRE, la barre des 4% a été franchie fin 2020…

Frédéric Tixier

[1] Participation Foncière a été lancée en 1966.


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Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Kyaneos Pierre met le cap au nord…

La SCPI dédiée au secteur résidentiel écologiquement et socialement responsable affiche l’un des meilleur taux de rendement 2020. Face à la forte augmentation de sa collecte, elle ajoute une nouvelle zone – le Nord de la France – à son univers d’investissement.

« Le dernier trimestre aura été, pour Kyaneos Pierre, un trimestre compliqué », écrit Jérémie Rouzaud, le président de Kyaneos AM dans le dernier bulletin de la SCPI. Compliqué ? Pas en termes de performance, en tout cas. Kyaneos a en effet distribué, au 4e trimestre, un acompte sur dividende identique (16 € par part) à celui des trimestres précédents. Portant ainsi son rendement annuel à 6,10%, l’un des meilleurs du marché en 2020.

Un afflux de collecte au 4e trimestre, pas totalement investi

En réalité, si Kyaneos Pierre a connu un trimestre « compliqué », c’est tout simplement en raison d’une très forte augmentation de sa collecte sur les trois derniers mois de l’année. Qui a plus que doublé, pour atteindre un rythme trimestriel de plus de 17 M€… Or ces fonds, arrivés durant la deuxième période de confinement, n’ont pas pu être investis en totalité. « Lors du premier confinement, nous ne pouvions plus visiter d’immeubles. Mais la collecte avait alors diminué de moitié », rappelle Jérémie Rouzaud. Au 4e trimestre, les visites ont aussi été suspendues. Difficile, dans ces conditions, de procéder à de nouveaux investissements. Conséquence : avec une trésorerie disponible en forte hausse, le taux d’endettement de la SCPI a reculé. Passant de 24% à 19,4%. Un taux « notablement inférieur à notre cible de 30% », précise Jérémie Rouzaud. Et qui pourrait peser, à terme, sur le rendement de la SCPI.

Une nouvelle région cible : le Nord de la France

Pour faire face à cet afflux de collecte (près de 40 M€ en 2020, vs environ 17 M€ en 2019), Kyaneos Pierre s’est toutefois déjà adaptée. En ajoutant le Nord de la France à ses zones d’investissement. Initialement positionnée autour d’Avignon, la SCPI a peu à peu élargi le cercle de ses interventions à d’autres régions. Au Sud-Est se sont ajoutés le Sud-Ouest et le Centre de la France. Kyaneos Pierre disposera donc prochainement d’une équipe dans le Nord. « Nous pensons qu’il y a de belles opportunités et d’importants besoins de rénovation du parc immobilier », estime Jérémie Rouzaud. Un élargissement qui devrait d’ailleurs se traduire par une intensification de l’impact environnemental de la SCPI.

Kyaneos Pierre, l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable

C’est, rappelons-le, le credo de Kyaneos Pierre. Dès l’origine, celle-ci s’est positionnée sur un créneau bien spécifique, et avant-gardiste : l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable. Son objectif est en effet clairement sociétal : améliorer systématiquement la performance énergétique – et le confort – des logements qu’elle achète, avant de les proposer à la location. L’état d’avancement de cet objectif est en outre scrupuleusement rapporté. Comme l’impose le nouveau label ISR, dont Kyaneos Pierre devrait sans doute prochainement être doté. La SCPI publie en effet régulièrement des indicateurs d’impact. Fin 2020, les travaux réalisés auraient ainsi contribué à une réduction de 34% de la consommation d’énergie. Et à une diminution de 61% des émissions de gaz à effet de serre. Des chiffres qui étaient de respectivement 33% et 48% fin 2019.

Hausse régulière de l’impact environnemental

« Notre impact environnemental ne cesse d’augmenter, pour deux raisons », argumente Jérémie Rouzaud. D’abord, parce que la SCPI effectue de plus en plus de travaux sur ses immeubles. Ce qui implique d’ailleurs un taux d’inoccupation des appartements de près de 10%. Ensuite, parce que l’élargissement géographique, en dehors du Sud-Est, a conduit à des travaux plus efficients. Dans les nouvelles zones, où il fait plus froid, « les travaux d’isolation donnent lieu à de plus importantes économies de chauffage », constate le président de Kyaneos AM. Le cap au nord décidé par la SCPI devrait donc se traduire par un bilan énergétique encore supérieur.

Plus de travaux, moins de revenus ?

Il pourrait aussi, peut-être, jouer, négativement cette fois, sur la performance financière de Kyaneos Pierre. Plus de travaux, plus coûteux, avec des délais de mise en œuvre allongés, ce sont plus de charges et moins de loyers. La baisse du rendement annuel entre 2019 (6,81%) et 2020 (6,10%) pourrait témoigner de cette tendance. Mais ce serait oublier que le rendement 2019 était « exceptionnel », de l’aveu même de la SCPI. Et que celle-ci conserve son objectif d’une distribution annuelle « comprise entre 6% et 6,5% ». Pari tenu en 2020. En outre, Kyaneos Pierre dispose désormais d’un autre moteur de performance : les plus-values latentes. La taille croissante de la SCPI lui permet désormais d’acheter des immeubles en bloc. Avec donc, a priori, une décote. Et les travaux d’amélioration, énergétiques notamment, sont le gage d’une revente à un prix plus élevé.

Prime au verdissement et à l’immobilier responsable

D’ailleurs, l’appréciation de la valeur de reconstitution de la SCPI, passée à 1 121 € en 2019 (vs 1 068 € en 2018), prouve que les experts apprécient le potentiel de revente de ses actifs. Situés en régions, dans des villes à taille humaine, ils pourraient en outre bénéficier de l’aspiration au « verdissement » des propriétaires de logements des grandes métropoles. Tout comme, bien sûr, d’une prime «immobilier responsable » qui va devenir de plus en plus importante au cours des prochaines années…

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Kyaneos AM lance la SCPI Kyaneos Denormandie

C’est l’une des premières SCPI fiscales basées sur le dispositif Denormandie. Kyaneos AM, sa société de gestion, entend capitaliser sur son savoir-faire en matière de rénovation énergétique du parc résidentiel. Le rendement cible – non garanti – devrait se situer entre 4 % et 4,5 %.  

Kyaneos Asset Management, jeune société de gestion d’actifs immobiliers, affirme son statut « d’acteur de la rénovation immobilière en France ». En lançant Kyaneos Denormandie, l’une des toutes premières SCPI dédiées à ce dispositif fiscal, elle poursuit le chemin tracé lors de la création de Kyaneos Pierre : promouvoir l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable.

Investir dans des logements éligibles au dispositif Denormandie

Kyaneos Denormandie investira en effet dans les immeubles d’habitation nécessitant des travaux de rénovation. En privilégiant les zones éligibles au dispositif Denormandie. Mais également les quartiers populaires et recherchés, et où la démographie est positive. Avec des locataires dont les revenus n’excèdent pas le plafond de ressources imposé par le dispositif Denormandie. Pour mémoire, ce dispositif décliné du dispositif Pinel, prévoit que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du total de l’investissement. Une condition indispensable, parmi d’autres, pour prétendre à la réduction d’impôt. Dont le niveau, rappelons-le, dépend de la durée de l’engagement du propriétaire. Pour Kyaneos Denormandie, la période choisie est de 9 ans. L’avantage fiscal dont bénéficieront ses souscripteurs sera donc de 18 %. En pratique, compte tenu des contraintes d’achat et de revente des biens acquis par la SCPI, leurs parts seront toutefois bloquées une douzaine d’années.

L’effet de levier de la rénovation énergétique

Mais cet avantage fiscal n’est pas le seul levier sur lequel compte s’appuyer la nouvelle SCPI pour doper sa rentabilité. Kyaneos AM va en effet chercher en priorité des biens à fort potentiel de revalorisation. Et particulièrement les logements les moins disant en termes de performances énergétiques. C’est donc notamment en ramenant ces « passoires énergétiques » à des niveaux proches des bâtiments neufs que la SCPI compte accroître la valeur de son futur patrimoine. Pour y parvenir, la société de gestion va s’appuyer sur le savoir-faire acquis ces deux dernières années dans la gestion de Kyaneos Pierre. Et sur son réseau d’artisans de qualité et de proximité. Les études menées avec des bureaux d’étude thermique vont même lui permettre « d’élargir les différentes possibilités de rénovation énergétique ».

Environ 3 000 tonnes de CO2 économisées

La mise en œuvre de nouveaux matériaux (isolants biosourcés) ou de nouveaux matériels et types d’énergie (chaudière biomasse, combinaison de pompe à chaleur et de chauffe-eau thermodynamique, géothermie) va conduire à l’augmentation du budget alloué aux rénovations. Celui de Kyaneos Denormandie pourrait ainsi être deux fois plus élevé que celui de Kyaneos Pierre. L’impact environnemental en sera également accru. Selon Kyaneos AM, la rénovation de vieux bâtiments « permettra d’économiser le coût environnemental de la construction. Soit environ 3 000 tonnes de CO2 »

10 000 € de souscription minimum

La SCPI Kyaneos Denormandie est ouverte aux souscriptions depuis le 10 juillet. La clôture est fixée au 31 décembre. Sauf en cas de souscription intégrale anticipée. Le minimum de souscription est de 10 parts de 1 000 €, soit 10 000 €. Le taux de rendement cible (non garanti) est de 3,5 %, hors avantage fiscal. Et il s’agit bien évidemment d’un investissement dans la durée. A envisager à titre de diversification…

Frédéric Tixier


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(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

SCPI : les promotions de l’été sont arrivées…

Certaines plateformes de distribution et/ou gestionnaires de SCPI mettent en place des offres promotionnelles. Chez Moniwan, la plateforme du groupe La Française, le « cash back » est porté à 2,75 % sur une sélection de SCPI. Chez Fiducial Gérance, le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance sur Pierre Expansion est prorogé.

L’une des critiques régulièrement adressées à l’encontre des SCPI est le niveau élevé de leurs frais de souscription. D’un véhicule à l’autre, ils se situent dans une fourchette comprise entre 0 %[1] et 12 %. Et représentent, en moyenne, environ 10 % des sommes déboursées par l’investisseur.

Les frais de souscription sont inclus dans le prix de souscription

Ces frais, dont une large partie sert à rémunérer les distributeurs de SCPI, sont inclus dans le prix de souscription. Dont le montant se doit d’être identique d’un souscripteur à l’autre. Les sociétés de gestion de véhicules immobiliers ne peuvent donc pas accorder de « discounts » aux investisseurs. Comme sont en mesure de le faire, par exemple, les sociétés de gestion d’OPCVM. Puisque les frais d’entrée sur ces produits financiers viennent s’ajouter à leur valeur liquidative, ils sont en effet parfois négociables. Pour contourner cette impossibilité, certains gestionnaires ou distributeurs de SCPI ont imaginé des systèmes de « cash back ». Le prix de souscription n’est pas modifié. Mais les souscripteurs bénéficient d’une ristourne, qui représente un certain pourcentage de leur investissement.

Moniwan rembourse systématiquement 2 % du montant investi

L’une des premières à avoir « institutionnalisé » ce dispositif est la plateforme Moniwan, lancée par le groupe La Française en 2016. Désormais présenté sous la forme d’une rétrocession globale (2 %, de manière permanente), ce cash back conduit en fait à réduire, indirectement, le prix de souscription. Ou à doper ponctuellement le rendement du souscripteur. Sur le site de Moniwan, l’engagement est clair. « Pour toute souscription de parts de SCPI, Moniwan vous rembourse 2 % du montant de votre investissement », est-il précisé. La plateforme, engagée dans une démarche éco-responsable, promet également de planter 3 arbres pour toute nouvelle souscription. Ces 2 % sont l’équivalent, précise Moniwan, « d’un remboursement de plus de 20 % de la commission de souscription[2] ». Ou « de plus de 5 mois de revenus supplémentaires[3] ».

Promotion aussi chez certaines sociétés de gestion d’actifs immobiliers

Ce cash back est donc aussi un moyen d’annuler une partie des effets du « délai de jouissance ». C’est-à-dire cette période qui sépare le moment où le souscripteur s’acquitte du montant de son investissement de celui où il est en droit de recevoir ses premiers dividendes. Un décalage qui, sur certaines SCPI, peut aller jusqu’à 6 mois. Conscients que ce délai de jouissance, au même titre que les droits de souscription, peut être un frein à l’investissement, certains gestionnaires de SCPI proposent aussi, directement, une « prime de bienvenue ». C’est le cas notamment de Fiducial Gérance qui offre ce type de promotion sur sa SCPI Pierre Expansion depuis janvier dernier. L’opération devait s’arrêter fin juin. Mais la société de gestion a décidé de la prolonger jusqu’en septembre prochain.

Promotions en cours chez Fiducial Gérance et Moniwan

Fiducial Gérance accorde en effet pour toute nouvelle souscription[4] entre le 25 juin et le 30 septembre 2020 le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance. Ce montant est calculé sur l’acompte de dividende du 3e trimestre 2019. Moniwan met quant à elle en place un bonus ponctuel supplémentaire. Le taux de remboursement est porté de 2 % à 2,75 % depuis le 18 juin. Cette offre promotionnelle prendra fin le 31 juillet prochain. Toutes les SCPI commercialisées par Moniwan (essentiellement des SCPI gérées par La Française) en bénéficient. A l’exception de Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. Et de la dernière-née de la gamme de La Française, et 1ère SCPI viticole du marché : LF Les Grands Palais.

Frédéric Tixier


[1] Un seul véhicule affiche des frais de souscription à 0 %. Il s’agit de Neo, une SCPI lancée en 2019 par Novaxia Investissement.

[2] Sur la base de la moyenne des commissions de souscription des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[3] Sur la base du taux moyen de distribution sur valeur de marché 2018 de la gamme des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[4] Jusqu’à un montant maximum par souscription de 100 000 euros.


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Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Revalorisation du prix des parts de SCPI à La Française et chez Perial AM

Les prix de souscription de cinq des neuf SCPI d’entreprise de La Française sont révisés à la hausse. Une augmentation qui varie de 1,46% à 3,33% selon les véhicules. Chez Perial, le prix de SCPI PF Grand Paris est majoré de 4%. Des hausses effectives depuis le 1er mars dernier.

L’année 2019 s’était déjà soldée par une revalorisation importante de la valeur moyenne des parts de SCPI. Pondérée prorata temporis, leur hausse ressortait à 1,20%. Contre un VPM[1] moyen de seulement 0,8% en 2018. Le signe que la valeur des patrimoines détenus par les SCPI s’est globalement appréciée l’an dernier. Mais également que celles qui ont procédé à des revalorisations de parts ont su judicieusement choisir leurs actifs. Et les gérer correctement.

Le reflet de la qualité d’une gestion

C’est d’ailleurs l’argument mis en avant par La Française REM pour expliquer la révision, à la hausse, du prix de souscription de 5 de ses SCPI. « La revalorisation des patrimoines de nos SCPI reflète avant tout la qualité de notre gestion », considère ainsi Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française Real Estate Managers. Une gestion qui passe, d’abord, par la sélection des investissements. Mais aussi par l’optimisation et la rénovation du parc immobilier existant. Afin de « répondre aux nouveaux enjeux de transition énergétique et d’usages des locataires utilisateurs », ajoute Marc-Olivier Penin. Cette gestion a profité à l’ensemble des SCPI du groupe. Toutes, en effet, affichent une hausse de leur valeur de réalisation. C’est-à-dire de la valeur de leur patrimoine, calculée à dire d’experts.

Revalorisation des parts de 5 SCPI à La Française

Ce ne sont toutefois que 5 véhicules, parmi les 9 SCPI d’entreprise existantes, qui voient leurs prix rehaussés. Les revalorisations s’étalent de 1,46% à 3,33%. La plus forte hausse revient à LF Grand Paris Patrimoine (+3,3%). A noter que cette SCPI repositionnée sur l’investissement francilien avait déjà relevé le prix de sa part en septembre 2018. Vient ensuite Epargne Foncière, la SCPI « paquebot » du groupe (plus de 2,6 Md€ d’encours sous gestion fin 2019). Déjà revalorisé en début d’année 2019, son prix passe cette fois de 810 € à 827 €. Soit une hausse de 2,10%. Celui d’Eurofoncière 2 progresse de 1,98% (257 € vs 252 €). Et celui de Pierre Privilège de 1,55% (853 € vs 840 €). Quant à LF Europimmo, la SCPI qui a récemment fusionné avec Europimmo Market, sa valeur progresse de 1,46%. Contre 1,48% en 2019.


Hausse de 4% du prix de souscription de PF Grand Paris

Côté Perial AM, c’est le prix de la SCPI PF Grand Paris qui bénéficie d’une forte revalorisation : +4%. C’est la 3eannée consécutive que ce véhicule (ex-PF1) révise la valeur de ses parts. Investie depuis sa création – il y a plus de 50 ans… – dans l’immobilier francilien (85% du patrimoine fin 2019), la SCPI bénéficie à plein de la hausse de ce marché. En mai 2019, son prix de souscription avait déjà progressé de 3,6%. Et de 4,9% en mai 2018. Pour mémoire, PF Grand Paris a distribué un rendement de 4,38% à ses actionnaires l’an dernier.

Frédéric Tixier


[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.


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La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.

A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère plus de 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 44 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Immo Placement joue les prolongations

La SCPI gérée par Atland Voisin – le nouveau nom de la société de gestion Voisin – majore de 30% le montant de son augmentation de capital. Et annonce un taux de distribution 2019 (5,51%) en progression par rapport à 2018 (5,48%).

Succès sur toute la ligne pour Immo Placement. La SCPI à capital fixe gérée par Atland-Voisin[1], en phase d’augmentation de capital depuis juin 2019, a déjà fait carton plein. En 6 mois, elle a collecté l’intégralité des sommes envisagées : 15,4 M€.

Immo Placement majore de 30% le montant de son augmentation de capital

Raison pour laquelle elle vient de décider de relever le plafond de la levée de fonds en cours. Ses modalités juridiques l’y autorisent. Cette augmentation de capital, comme la plupart des autres opérations de ce type, prévoit en effet la possibilité, pour la société de gestion, d’utiliser une clause dite de surallocation. Qui lui permet d’augmenter jusqu’à 30% le niveau des sommes à collecter. Le plafond de l’augmentation de capital d’Immo Placement a donc été porté à 20 M€. Ces 5 M€ supplémentaires pourront être souscrits jusqu’au 30 avril prochain, date de clôture de l’opération.

Un prix de souscription en hausse de 2,35%

Pour mémoire, le prix de souscription est fixé à 870 €. Cette nouvelle valeur constate une hausse de 2,35% par rapport à l’ancien prix de souscription (850 €), établi lors de la précédente augmentation de capital (en 2018). Et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’opération menée en 2016/2017 (830 €). Cette revalorisation est justifiée par l’appréciation régulière du patrimoine d’Immo Placement. Dont la valeur de reconstitution a progressé de 1,98% en 2018. A noter que le prix de souscription reste de ce fait inférieur de 5% à cette valeur de reconstitution 2018[2].

Un taux de distribution 2019 en hausse par rapport à 2018

Le succès de cette nouvelle tranche est quasi assuré. Comme l’écrit Jean-Christophe Antoine, le président d’Atland-Voisin, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, « les excellents résultats 2019 devraient soutenir cette tendance » favorable à la collecte. Immo Placement affiche en effet un résultat avant distribution et un dividende en hausse par rapport à 2018. Le dividende 2019 devrait s’établir à 48 € par part[3], soit 4,16% au-delà de son niveau 2018 (46,08€). Le prix moyen de la part (VPM), compte tenu de l’augmentation de capital, s’est également apprécié l’an dernier. De 3,38% précise Atland-Voisin. Une hausse conséquente -et favorable aux actionnaires- qui n’empêche pas le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de s’afficher lui aussi en légère progression. Ce ratio[4] s’établirait à 5,51%, soit au delà du rendement 2018 (5,48%). Et probablement, une nouvelle fois, au-dessus de la moyenne du marché des SCPI…

Amélioration du taux d’occupation financier

Immo Placement, désormais diversifiée sur l’ensemble des métropoles régionales, possède également un autre atout. Elle dispose en effet de réserves importantes, correspondant à 115 jours de distribution. Le fruit d’une longue stratégie d’investissements rentables -Immo Placement a été lancée en… 1968-, que les augmentations de capital successives lui ont permis de continuer à déployer ces derniers mois. En 2019, la SCPI s’est notamment renforcée sur la région lyonnaise. Sur le dernier semestre, elle a procédé à trois acquisitions à Lyon. Exclusivement des actifs de bureaux, pour un total d’un peu plus de 18,7 M€. Un renouvellement du patrimoine qui lui a notamment permis d’améliorer, une nouvelle fois, son taux d’occupation financier. Celui-ci est passé de 92,27% (fin mars 2019) à 94,6% (fin 2019).

Frédéric Tixier

[1] La société de gestion Voisin a changé de nom et s’appelle dorénavant Atland-Voisin
[2] 916,12 €
[3] En 4 acomptes de 11,25 € + un solde de 3,00 € réparti prorata temporis sur l’année
[4] Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) d’une SCPI est égal au rapport entre le dividende brut distribué et le prix moyen de la part (VPM)


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A propos de Voisin(i)

Créateur et gérant de produits collectifs immobiliers (SCPI-OPCI) depuis 1968, Atland Voisin opère sur l’ensemble du marché français depuis Paris et Dijon. En tant que filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée en immobilier d’entreprise, Atland-Voisin fait partie du Groupe Atland, un acteur global et indépendant de l’immobilier.

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Pierre Expansion : le délai de jouissance est offert…

La SCPI diversifiée de Fiducial Gérance, majoritairement investie dans Paris intra-muros, s’est rouverte au public. La société de gestion rembourse l’équivalent de 3 mois de loyers pour toute nouvelle souscription avant le 30 juin prochain.

Le marché des parts de Pierre Expansion était suspendu depuis le 1er mai 2019. Fiducial Gérance, la société de gestion de cette SCPI à capital fixe, en préparait la transformation en capital variable.

Transformation en SCPI à capital variable

Un projet présenté aux actionnaires de la SCPI lors d’une assemblée générale extraordinaire. Et approuvé le 18 juin dernier. Pierre Expansion s’est donc rouverte aux souscriptions le 6 janvier 2020. Avec un nouveau prix de souscription, fixé à 261 euros. Soit une hausse de 16% par rapport au dernier prix acquéreur moyen (225 €, au 30 avril 2019). Le passage en capital variable visait en effet notamment à fixer « le prix de la part à une valeur proche de la valeur réelle du patrimoine ». C’est désormais chose faite. Le prix de souscription s’établit dans la fourchette autorisée de + ou – 10% de la valeur de reconstitution (245,03 € au 31/12/2018), dans le haut de la fourchette (106,5% de la valeur de reconstitution).

Toute la gamme de SCPI variabilisée

Avec cette opération, Fiducial Gérance boucle la « variabilisation » du capital de l’ensemble de ses SCPI d’entreprise. Pierre Expansion était en effet la dernière SCPI à capital fixe de la gamme. Une gamme d’ailleurs profondément remaniée au cours des trois dernières années, depuis les premières fusions opérées entre les SCPI historiques. Conformément à son objectif, la société de gestion dispose désormais d’une ligne de produits cohérente.  Aux côtés de trois SCPI diversifiées, à dominante commercial (Buroboutic), à dominante bureaux parisiens « prime » (Sélectipierre 2) et, donc, Pierre Expansion, elle propose des véhicules « purs » spécialisés sur le segment du commerce (Ficommerce) ou celui des résidences gérées (Logipierre 3).

Pierre Expansion : un TRI de 8,82% sur 15 ans

Pour rappel, Pierre Expansion affiche un rendement sur longue période (15 ans) de 8,82%. Ce qui ne la situe pas parmi les plus rentables de la gamme Fiducial Gérance, la mieux disant sur ce ratio étant Sélectipierre 2 (14,60%). Mais l’an dernier, avec un DVM de 5,02%, Pierre Expansion se situait en bonne position dans l’univers des SCPI d’entreprise. Elle était moins bien placée en termes de rendement global, en raison du recul du prix moyen de ses parts. Compte tenu de la fixité de son capital, la SCPI a procédé à peu d’opérations l’an dernier. Elle s’est désengagée de 4 appartements au 1er trimestre. Et annonce, dans son dernier bulletin (3T 2019), un actif sous promesse de vente (pour 1,5 M€). Ainsi que deux nouveaux actifs « en due-diligence d’acquisition », pour un montant global de 5,6 M€, et assortis d’un rendement moyen de 5,92%.


Prime de bienvenue

La réouverture du capital de Pierre Expansion s’accompagne d’une prime de bienvenue. Depuis le 6 janvier dernier, et jusqu’au 30 juin prochain, Fiducial Gérance accorde pour toute nouvelle souscription[1] un remboursement équivalent au délai de jouissance. La somme remboursée sera calculée en fonction de la valeur de l’acompte sur dividende trimestriel versé au 3e trimestre (2,5 €). Le délai de jouissance étant fixé au 1er jour du 4e mois suivant la souscription, soit environ 3 mois, le remboursement se situera donc aux alentours de 2,5 € par part. Fiducial Gérance précise toutefois qu’elle a la possibilité de « mettre un terme à cette opération à tout moment ». A noter que les parts de Pierre Expansion peuvent être souscrites dans le cadre d’un versement programmé, un mécanisme que Fiducial a introduit en avril dernier.

Frédéric Tixier

[1] Jusqu’à un montant maximum par souscription de 100 000 euros


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une société indépendante spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI, filiale à 100% du Groupe Fiducial. Fiducial Gérance est constituée du rapprochement de plusieurs sociétés de gestion, dont la plus ancienne existe depuis les années 70, soit dès la création des SCPI. Pionnière dans les SCPI de bureaux, Fiducial Gérance l’est également depuis les années 80 dans le secteur des commerces et des résidences gérées. Fiducial Gérance est agréée par l’ AMF en tant que société de gestion de portefeuille depuis 2008, et en tant que société de gestion de FIA (Fonds d’Investissements Alternatifs), au titre de la Directive AIFM depuis le 30 juin 2014.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société 

Seconde revalorisation annuelle pour Cœur de Régions

Après une première revalorisation du prix de ses parts en juin dernier, la SCPI gérée par Sogenial Immobilier réédite l’opération. En moins d’un an, le prix de souscription aura progressé de 0,81%.

Lancée il y a moins d’un an (voir « Double Cœur chez Sogenial Immobilier »), la SCPI Cœur de Régions applique une stratégie pour le moins originale de revalorisation à répétition de son prix de souscription.

SCPI Cœur de Régions : prix de souscription encore revu à la hausse

Après une première hausse de la valeur des parts, au 30 juin dernier (voir « SCPI : des prix de souscription à la hausse »), réalisée moins de 8 mois après sa création, elle vient en effet de procéder à une nouvelle augmentation, effective depuis le 24 septembre. De 620 € à l’origine, le prix de souscription est passé à 622,5 € puis à 625 €, soit une progression de 0,81% en moins d’un an. Des opérations qui s’expliquent par les augmentations de capital successives auxquelles s’est livrée la SCPI depuis sa création, afin d’ajuster ses statuts à la progression de sa collecte. Cette dernière suit actuellement une courbe assez exponentielle. Elle a en effet plus que doublé sur le 2ème trimestre, faisant passer la capitalisation de la SCPI de 3,9 M€ à plus de 5,7 M€. Le plafond du capital maximum statutaire, fixé à l’origine à 3 M€, puis à 9 M€ sur le 1er semestre 2019, devait donc une nouvelle fois être réhaussé pour faire face aux souscriptions à venir. Sogenial Immobilier, la société de gestion de Cœur de Régions, a cette fois pris de la marge puisque le nouveau capital maximum statutaire est, depuis septembre dernier, fixé à 25 M€.

SCPI Cœur de Régions : 5 actifs en portefeuille au 30 juin

La jeune SCPI poursuit donc sa croissance à marche forcée. Les fonds collectés depuis sa création ont été totalement investis, et même au-delà, puisque Cœur de Régions a procédé à 5 acquisitions pour un total d’environ 8 M€. Pour financer le solde, la SCPI a eu recours à l’emprunt, qui représente actuellement 35,44% de la valeur de son patrimoine. Un effet de levier qui, conjugué à la rentabilité intrinsèque déjà élevée des actifs détenus, permet à Cœur de Régions d’afficher un taux de rendement dans le haut de la fourchette. Après un 1er dividende en 2018, équivalent à un taux de rendement annualisé de 6,25% (voir « 6,25% pour Cœur de Régions »), la SCPI a distribué deux acomptes au titre des 1er et 2ème trimestres 2019, de 9,69 € par part chacun. Sur la base du nouveau prix de souscription (625 €), le rendement annualisé au titre du 1er semestre ressort donc à 6,20%.

Cœur de Régions : une rentabilité élevée dans l’univers des SCPI

Pour les souscripteurs « historiques » – ceux qui ont souscrit au prix de souscription d’origine de 620 € -, le rendement annualisé théorique est équivalent à celui de 2018 (6,25%). Une rentabilité qui reste donc exceptionnelle dans l’univers des SCPI d’entreprise qui ont rapporté en moyenne l’an dernier 4,35%. A noter toutefois que la stratégie d’investissement menée par Sogenial Immobilier, qui privilégie les actifs de petite taille en régions, comme l’expliquait dernièrement Jean-Marie Souclier, son directeur général (voir l’interview de Jean-Marie Souclier ), ne peut pas être comparée à celles mises en œuvre par les grosses SCPI historiques. Ces dernières, pour la plupart, concentrent leurs investissements sur les grandes métropoles françaises et, de plus en plus fréquemment, européennes, où les rendements – et donc les risques – sont moins élevés.

Frédéric Tixier


A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI :  Cœur de Ville et Cœur de Régions.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Affinités Pierre relève son prix de souscription

Comme prévu, la SCPI gérée par Groupama Gan REIM est entrée en phase d’augmentation de capital. Son prix de souscription est passé à 250€, soit une augmentation 1,21%. Mais affiche toujours une décote par rapport à sa valeur de reconstitution…

Comme l’annonçait pierrepapier.fr en juillet dernier (voir « La SCPI Affinités Pierre investit la logistique »), la SCPI gérée par Groupama Gan REIM a entamé cet été sa 4augmentation de capital.

SCPI Affinités Pierre, prix de souscription en hausse de 1,21%

Ouverte depuis le 6 août dernier, elle a pour but de faire passer le capital social de la SCPI de 90 M€ à 210 M€ via l’émission de 600 000 parts nouvelles. Au total, la SCPI prévoit de collecter 150 M€, dont 120 M€ en nominal. Comme c’était prévisible, la société de gestion profite en outre de l’opération pour relever le prix de souscription, qui passe de 247€ à 250 €, soit une augmentation de 1,21%. Une hausse finalement assez peu significative, qui ne réduit que très légèrement la décote du prix de la part vis-à-vis de sa valeur de reconstitution à fin 2018 (266,27€). Cette décote, sur la base du nouveau prix de souscription, ressort à 6,11%, contre 7,24% avant l’augmentation. Le minimum de souscription (5 parts pour les nouveaux associés) reste inchangé. La fin théorique de l’augmentation de capital est fixée au 31 décembre 2021.

SCPI Affinités Pierre, des ratios de qualité

Rappelons qu’Affinités Pierre n’avait eu aucun mal à boucler sa précédente opération, achevée en juillet dernier. Il faut dire que la SCPI affiche des ratios au vert dans quasiment tous les domaines. Avec un taux d’occupation financier proche de 100% (98% à fin juin), des investissements à la rentabilité généralement supérieure à 6%, et un dividende en forte hausse (+24,8% entre 2017 et 2018, pour un taux de distribution de 5,15% l’an dernier), elle devrait séduire sans difficulté de nouveaux investisseurs. D’autant que sa dernière acquisition, dans le secteur logistique, ajoute un nouveau levier de croissance à la SCPI qui profitera également de la stabilité apportée par des baux de plus longue durée.

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre, est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Affinités Pierre investit la logistique

La SCPI gérée par Groupama Gan REIM vient d’investir plus de 12 M€ dans une plateforme logistique nantaise. Elle a bouclé avec succès sa 3augmentation de capital, et s’apprête à en lancer une nouvelle. Avec un prix de souscription revu à la hausse ?

Affinités Pierre se diversifie : aux côtés des bureaux (60% fin mars 2019) et des commerces (40%), elle ajoute dorénavant une composante logistique à son portefeuille. La SCPI à capital fixe lancée en 2016 par Groupama GAN REIM (voir « Groupama GAN REIM lance, comme prévu, la SCPI Affinités Pierre ») vient en effet d’annoncer l’acquisition d’une plateforme d’environ 20 000 m² près de Nantes.

Affinités Pierre, diversification en logistique

L’investissement est d’importance, puisqu’il s’élève à 12,1 M€, soit 15% de la capitalisation de la SCPI au 31 mars dernier, et près de sept fois le montant de la précédente opération réalisée par Affinités Pierre (les murs d’un commerce de centre-ville, situé dans le Marais parisien, pour environ 1,8 M€). Cette plateforme logistique, acquise en juin dernier dans le cadre d’une opération de sale and leaseback, est louée au groupe LDLC (leader français de l’e-commerce high-tech) dans le cadre d’un bail d’une durée ferme de 12 ans. Elle devrait en outre générer un rendement annuel de 6,19%, en phase avec les investissements provinciaux réalisés jusqu’alors par la SCPI.

Affinités Pierre, augmentation de la durée des baux

Cette entrée dans le secteur de la logistique ajoute un nouveau levier de croissance à Affinités Pierre, qui s’était plutôt renforcée en commerces de centre-ville (notamment parisiens) au cours des derniers mois. A ses deux axes de développement (recherche de rendements élevés sur des actifs situés en province, recherche de plus-values potentielles sur les murs de commerce parisien), elle adjoint celui de la consolidation de ses cash-flows par la signature de baux de long terme. Déjà élevée, la durée moyenne de ses baux (5,7 ans à fin mars) va en effet encore augmenter à la suite de l’acquisition de la plateforme nantaise.

Affinités Pierre, clôture de la 3augmentation de capital

La SCPI, qui affiche donc des ratios au vert dans tous les domaines – taux d’occupation financier supérieur à 95%, rentabilité des investissements supérieure à 6%, qualité du patrimoine, et hausse du dividende servi aux actionnaires (+24,8% entre 2017 et 2018 !) -, n’a donc eu aucun mal à boucler son augmentation de capital lancée en août 2018. Fin mars 2019, elle avait déjà collecté 35,9 M€ sur les 67 M€ attendus. L’opération a été clôturée avec succès le 17 juin dernier. Affinités Pierre prépare d’ailleurs une 4augmentation de capital, ayant déjà prévu de porter son capital statutaire à 330 M€ lors de sa dernière assemblée générale.

Affinités Pierre : à quand une revalorisation du prix de souscription ?

Que des bonnes nouvelles pour les associés de la SCPI qui devraient en outre pouvoir compter sur la revalorisation prochaine du prix de leurs parts (sans doute lors de l’ouverture de la prochaine augmentation de capital ?). Le prix de souscription actuel (247 €), rapporté à la valeur de reconstitution de la SCPI à fin 2018 (266,27€), s’établit en effet dans la fourchette basse autorisée (à 92,76%). Il est donc fort probable que ce prix soit réévalué, ce qui ajouterait un nouveau moteur de performance à la rentabilité de la SCPI qui, avec un taux de distribution de 5,15% en 2018, se situe déjà dans le haut de la fourchette en termes de rendement…

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société