Darwin : « Notre ADN, c'est l’adaptation permanente aux nouveaux usages de l’immobilier... »

Oussama Bourhaleb, cofondateur et président de Darwin, décrypte la philosophie d’investissement de la SCPI RE01, pensée pour s’adapter aux nouveaux usages de l’immobilier. Il précise ses critères de sélection des actifs et rappelle l’attractivité digitale de ce véhicule. Interview.

Guy Marty – Bonjour Oussama. Je précise que tu t’es d’abord illustré avec Roof, une très belle start-up dans le logement étudiants en co-living. Et te voilà aujourd’hui à la tête d’une société de gestion qui s’appelle Darwin. Alors, pourquoi ce nom, Darwin ?

Darwin, une capacité d’adaptation permanente aux marchés immobiliers

Oussama Bourhaleb – Le nom fait écho à Charles Darwin et à la théorie de l’évolution. Le marché immobilier est un marché changeant, on l’a bien vu ces dernières années, avec de nombreux nouveaux usages. Le constat, c’est que ce ne sont pas forcément les acteurs les plus gros, ou les plus solides, qui ont cette capacité d’adaptation. Ce sont plutôt les nouveaux entrants qui sont aujourd’hui favorisés. Et Darwin fait partie de ces nouveaux entrants. Avec cette ambition : garder, dans le temps, une vraie capacité d’adaptation.

Guy Marty – Donc, une façon particulière d’investir ?

Darwin, une SCPI plafonnée à 300 millions d’euros de capitalisation

Oussama Bourhaleb – Sur la façon d’investir, d’abord. Il faut savoir que nous visons des véhicules à taille humaine. Sur la SCPI, par exemple, nous visons une capitalisation maximale de 300 millions d’euros. Pourquoi cette limite ? Notre constat, c’est que dans les grandes foncières, dans ces très gros véhicules, les gérants sont souvent assez loin des actifs. Et cela peut poser de vrais sujets de gestion. Or la clé de l’immobilier, c’est d’être proche de son locataire. Très proche de l’exploitation, pour comprendre ce qui s’y passe réellement. Avec des véhicules de 300 millions d’euros, cela représente 30 à 40 actifs par portefeuille. Une taille suffisante, selon nous, pour rester proches de nos actifs et de nos locataires. Et permettre à une ou deux personnes, en interne, de gérer ce portefeuille de façon très saine.

Le critère secret de sélection des actifs de la SCPI RE01

Guy Marty – Est-ce qu’il y a d’autres méthodes, d’autres critères d’investissement rigoureux ?

Oussama Bourhaleb – Je vais vous confier un de nos petits secrets. Une des toutes premières choses que nous regardons, lorsque nous achetons un actif, c’est combien d’argent notre futur locataire a investi dans son propre outil de travail. En général, nous achetons un outil de travail, tel qu’un commerce, ou des bureaux. Nous avons par exemple acheté récemment un Pôle Emploi en Espagne. Et le locataire, au moment de son installation, investit souvent massivement pour disposer d’un bel outil de travail, capable d’accueillir ses collaborateurs dans de bonnes conditions. C’est l’un de nos critères de décision : mesurer le niveau d’investissement que le locataire a mis dans son outil de travail.

Privilégier des locataires qui réinvestissent dans leurs murs

Oussama Bourhaleb – Nous avons même des locataires qui, après quelques années, se remettent à réinvestir et qui nous sollicitent, puisqu’il leur faut alors notre autorisation. Nous avons vu des locataires injecter plusieurs millions d’euros dans des actifs que nous avions achetés un ou deux millions d’euros. La valeur des travaux qu’ils y ont investis dépasse alors presque celle des murs. Pour nous, c’est un vrai gage de qualité sur la pérennité du locataire.

Guy Marty – Ah, ça, c’est certain. La SCPI, chez Darwin, s’appelle RE01, comme Real Estate 01. Ça fait un peu R2D2, d’ailleurs… Si tu voulais résumer le profil de cette SCPI, que dirais-tu ?

RE01, une SCPI sans stock immobilier historique

Oussama Bourhaleb – C’est une SCPI européenne, qui a vocation à s’inscrire dans ces nouveaux usages. Et qui a la chance, entre guillemets, de ne pas porter de stock historique, mal adapté aux besoins actuels. On l’a vu avec le bureau : les gens cherchent du flex office, le télétravail s’est développé, beaucoup de nouvelles pratiques sont apparues. On l’a vu aussi dans le commerce, avec l’avènement du service. C’est dans ces eaux-là que nous essayons de baigner, chez Darwin, pour correspondre aux nouveaux usages. Et offrir, côté investisseur, un parcours 100 % digital, simplifié pour nos souscripteurs. Aujourd’hui, un souscripteur peut réaliser son placement immobilier chez nous en 8 minutes.

Un investissement 100 % digital, en 8 minutes

Guy Marty – Le mot de la fin ?

Oussama Bourhaleb – Notre ADN, chez Darwin, c’est de s’adapter aux nouveaux usages. D’où ce nom. Investir chez nous, c’est rejoindre cette mouvance d’agilité. Cette capacité à s’adapter à de nouvelles classes d’actifs, puisque c’est, au fond, notre métier historique.

Propos recueillis le 19 juin 2026

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A propos de Darwin⁽ⁱ⁾

Darwin est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière, agréée par l’AMF depuis le 23 juillet 2024. Alliant expertise, technologie et impact environnemental, Darwin propose des produits qui réinventent la ville tout en visant des performances durables. Certifiée B-Corp et membre de « 1% for the Planet », Darwin s’engage à offrir des solutions d’investissement responsables et innovantes.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.