Plus de 30 Md€ ont été investis dans le secteur logistique au niveau européen au 1er semestre. C’est un nouveau record historique. Les loyers sont orientés à la hausse. L’activité montre toutefois des signes de ralentissement au 2ème trimestre. Analyse.
Les volumes investis dans le secteur de l’activité et de la logistique en Europe ont atteint plus de 30 Md€ sur les 6 premiers mois de l’année 2022. « C’est un nouveau record historique pour un premier semestre », calcule BNP Paribas RE dans sa dernière étude consacrée à ce segment de marché[1].
La logistique européenne a attiré 24% des investissements en immobilier commercial
La « part de marché » du secteur logistique reste en outre très élevée. Elle a attiré 24% des flux adressés à l’ensemble de l’immobilier commercial en Europe, estime BNP Paribas RE. Moins, toujours, que le secteur du bureau (39%). Mais beaucoup plus que celui du commerce (14%). L’engouement pour la thématique logistique montre toutefois des signes d’essoufflement. « Le marché s’est replié de 16% au 2e trimestre », pointe le conseil en immobilier. Ce n’est pas la demande des investisseurs qui faiblit. Mais les conditions du marché lui-même. Lequel pâtit d’une raréfaction des stocks. Du risque géopolitique qui affecte l’Europe centrale et orientale. Et des effets de l’inflation sur la demande des consommateurs.
Le marché français fait mieux au deuxième trimestre
Premier marché logistique en Europe, le Royaume-Uni est symptomatique de cette tendance. L’Allemagne, à l’inverse, signe un premier semestre historique. Mais elle connaît aussi une baisse des volumes au 2T. Le marché français a quant à lui maintenu une forte dynamique sur l’ensemble de la période. Il fait même mieux au deuxième trimestre, selon les chiffres d’une autre étude de BNP Paribas RE publiée en juillet. Pour progresser, au total, de plus de 49% par rapport au 1er semestre 2021. Côté utilisateurs, la demande pour les immeubles « prime » reste forte. Sur le marché français, les loyers « prime » ont d’ailleurs encore bondi de 10 points au deuxième trimestre. Un rebond également observé au Royaume-Uni, en Allemagne, en Espagne, et aux Pays-Bas.
Les loyers « prime » du secteur logistique progressent de 12,2% sur un an
Sur l’ensemble du semestre, et des 21 pays suivis par l’étude, la hausse ressort à +12,2%, en glissement annuel. Le différentiel des loyers «prime » en logistique selon les pays et les villes européennes reste très important. Le prix en euro par mètre carré et par an peut atteindre des sommets à Oslo (135) ou à Helsinki (120). Ou plafonner à moins de 50 dans certaines métropoles polonaises ou portugaises. A Paris, il n’est encore que de 60. Ou de 55 à Lyon. Contre 90 à Munich. Ou… 317 à Londres. Les taux de rendement « prime » – des entrepôts de plus de 5 000 m² – sont tout aussi erratiques. En France, ils s’établissent par exemple à 3,3% en moyenne à la fin du dernier semestre. Contre 3% à la fin du 1er trimestre.
Décompression des taux de rendement attendue au cours des prochains trimestres
Des taux de plus en plus proches de ceux recensés au Royaume-Uni (3% à Londres, par exemple). Ou en Allemagne (3,1% à Munich). En Europe centrale et orientale, les rendements en logistique restent en revanche à des niveaux bien supérieurs. Ils dépassent les 7% en Grèce et en Bulgarie. En Europe occidentale, seul le marché portugais est encore au-delà des 5% (5,25% à Lisbonne). Mais si ces taux ont eu tendance à remonter ces derniers mois, c’est à leur décompression qu’on devrait assister au cours des prochains trimestres, estime BNP Paribas RE.
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] « Le marché européen de la logistique au 1er semestre 2022 » – BNP Paribas RE – Septembre 2022
