Crowdfunding immobilier : collecte stabilisée, risques en hausse…

Le crowdfunding immobilier aura à peine moins collecté en 2025 (845 M€) qu’en 2024 (862 M€).  Une relative stabilisation qui ne doit pas masquer l’augmentation des risques de défaut des projets financés. Un sur deux présente aujourd’hui « des difficultés significatives », estime le dernier baromètre Forvis Mazars…

Selon le dernier baromètre de Forvis Mazars[1], le crowdfunding immobilier aura collecté 845 M€ en 2025 et financé 1 004 projets. Soit à peine moins qu’en 2024 (-1,9% en termes de collecte). Cela comparé aux baisses enregistrées lors des deux exercices précédents (entre -25% et -28% environ), on peut donc parler de stabilisation.

Crowdfunding immobilier : une collecte divisée par 2 depuis le pic de 2022

Rappelons qu’en 2022, le crowdfunding immobilier avait atteint 1 607 M€ de collecte pour 1 628 projets financés. Un record absolu porté par l’euphorie des marchés immobiliers et une appétence des particuliers pour ce placement qui rapportait alors en moyenne plus de 9%. La hausse brutale des taux d’intérêt, le retournement des marchés, puis l’effondrement de la promotion immobilière avaient conduit à une chute brutale des volumes. L’exercice 2025 marque donc une forme de palier. La collecte du premier semestre (environ 390 M€, données semestrielles Forvis Mazars) avait d’abord laissé craindre une nouvelle rechute. Le second semestre, plus dynamique à 455 M€, a finalement permis de boucler l’année sur un volume quasi identique à celui de 2024. On notera que, de ce fait, l’immobilier représente dorénavant moins de 50% de la collecte du crowdfunding dans son ensemble.

Le crowdfunding immobilier pèse dorénavant moins de 50% de la collecte globale du secteur

Le secteur renoue d’ailleurs quant à lui avec une légère croissance. Il aura collecté 1 763 M€ en 2025 (+1,8%, après deux années de repli). Mais ce sont désormais les énergies renouvelables (358 M€, +1,7 %) et le crowdfactoring qui tirent le marché vers le haut. Le segment immobilier continue donc lui de payer son tribut à la crise. La durée moyenne de collecte s’est de fait fortement allongée. Elle est passée de 6 jours en 2024 à 20 jours en 2025. Le signe d’une sélectivité accrue des investisseurs… La ventilation par type d’opérations reste dominée par les marchands de biens (70 %), devant la promotion immobilière (18 %), l’immobilier fractionné (2 %) et l’aménagement foncier (1 %). Par destination, le résidentiel reste dominant. Il concentre 70 % des projets. Suivi du commerce (9 %), des bureaux (6 %), de l’hôtellerie (5 %) et de la logistique (3 %).

Crowdfunding immobilier : un projet sur deux présente des difficultés significatives

C’est sur le volet des risques que la situation est la plus préoccupante. Car la santé financière du crowdfunding immobilier s’est structurellement dégradée depuis plus de deux ans. Entre 8 et 10 % des projets présentent actuellement des retards inférieurs à six mois. Surtout, 25 à 30 % dépassaient les six mois de retard fin 2025. Contre 15 à 20% de projets en 2024. Les procédures collectives ont également fortement progressé. Elles représentent 20 à 25 % des projets financés. Contre 6 à 8% en 2024. Le baromètre Forvis-Mazars peine d’ailleurs à quantifier précisément les pertes définitives. En 2024, il estimait qu’elles représentaient de 4 à 6% des projets. En 2025, le constat est que « les plateformes en déclarent peu officiellement ». Mais que « les jugements observés montrent que dans certains cas de redressement judiciaire, une partie importante du capital peut être annulée ».

Une rentabilité moyenne de 11% pour le crowdfunding immobilier en 2025

Le baromètre 2025 estime donc « qu’un projet sur deux présente actuellement des difficultés significatives ». Il constate par ailleurs la poursuite de la consolidation des acteurs. Rappelons que deux plateformes historiques ont cessé leurs activités en 2025 : Koregraf et WeShareBonds. D’autres, de taille plus modeste, ont mis en sommeil leur site web. La concentration du secteur du crowdfunding, tous segments confondus, s’accentue : 3 plateformes représentent désormais à elles seules 28,5 % de la collecte totale, sachant que le Top 10 concentre 63,4 % des volumes. Mais, alors que les volumes s’effondrent et que les risques s’accumulent, la rémunération proposée par le crowdfunding immobilier n’a jamais été aussi élevée. En 2025, il aura atteint en moyenne 11%. Contre 10,6% en 2024. 10,3% en 2023. Et moins de 9,4% avant 2022. Une prime de risque en hausse continue, nécessaire pour attirer les investisseurs dans un contexte structurellement dégradé…

L’essentiel, en quatre points

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(i ) Information extraite d’un document officiel de la société – (*) Dans tous les pays où les lois en vigueur l’autorisent.

[1] Baromètre du crowdfunding en France en 2025 réalisé par Forvis Mazars pour France FinTech.