La belle histoire du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est le dernier-né du mariage entre la finance et le digital. On l’appelle aussi “financement participatif”, mais l’expression de crowdfunding l’emporte. C’est une façon nouvelle de financer l’immobilier, et en particulier la construction. Dimanche matin 7 février 2021, Guy Marty est intervenu sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet.


Thomas Binet – Nous venons de parler du crowdfunding immobilier. Ne me dîtes quand même pas que vous avez une anecdote historique sur le sujet ?

Le crowdfunding pour financer la construction des cathédrales

Guy Marty – Eh bien vais vous surprendre, mon cher Thomas. Figurez-vous qu’au Moyen-Âge ,pour la construction des cathédrales, la richesse des évêques et des quelques grands de l’époque était loin de suffire. Il a donc fallu faire appel au peuple.

En échange des sommes que les gens voulaient bien donner, la rentabilité qu’on leur proposait était en bonheur pour la vie éternelle… Un investissement assez particulier, certes, mais un investissement quand même !

Et dîtes-moi, la traduction de crowdfunding, c’est bien « financement par le peuple », non ?

Thomas Binet – Mais reconnaissez qu’avec les cathédrales, on est dans un immobilier un peu spécial…

Le crowdfunding pour reconstruire Paris

Guy Marty – Pour l’immense chantier de la reconstruction de Paris par le baron Haussmann, sous Napoléon III, le financement par l’État n’était pas suffisant. Les frères Pereire eurent alors l’idée de lancer des sociétés. Pour acheter des terrains, les aménager, puis construire des immeubles et les conserver en gestion. Ils ont fait appel à la Bourse, qui était la technique de financement de l’époque. De l’appel public à l’épargne, tout simplement. Une foule d’investisseurs les ont suivi. De beaux immeubles dans des quartiers entiers de Paris, Lyon ou Marseille sont encore là pour en témoigner.

C’était bien du financement immobilier par la foule, donc du crowdfunding.

Thomas Binet – Moyen-Âge, 19ème siècle… Vous savez que nous sommes au 21ème siècle ?

Comment sont nées les SCPI

Guy Marty – Commençons par le 20ème… Vous savez, c’est à chaque fois une affaire de « nouvelles » techniques. Dans les années 60, la mode naissante était au marketing par coupon-réponse. C’est ainsi que sont nées les toutes premières Civiles Immobilières, ancêtres directes des SCPI, en s’adressant à la multitude des lecteurs de journaux. C’était bien, si les mots ont un sens, du crowdfunding immobilier.

Ce que je veux dire, c’est que le financement par la foule est vieux comme la finance. Il mute sans cesse. Avec les nouvelles possibilités offertes par le numérique, il mute une nouvelle fois, et pour que cela sonne nouveau, on lui donne le mot séduisant de crowdfunding.

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L’étude annuelle Fundimmo-Hellocrowdfunding confirme la montée en puissance du crowdfunding immobilier en 2020. Sa collecte dépasse les 500 M€. La forte croissance des montants remboursés ne pèse pas sur le rendement moyen, qui demeure à un niveau élevé (9,3%). L’année 2021 devrait poursuivre cette tendance.

Le dernier baromètre annuel du crowdfunding immobilier, réalisé par la plateforme Fundimmo et Hellocrowdfunding, confirme la forte progression de la collecte de cette formule de placement. Comme prévu, elle franchit la barre des 500 M€, à 505 M€. S’inscrivant ainsi dans une progression de +35% par rapport à l’année 2019.

Un poids grandissant dans l’univers des placements

Un résultat obtenu en dépit des difficultés rencontrées par le secteur immobilier depuis le début de la crise sanitaire. Et qui « démontre le poids grandissant que prend le crowdfunding immobilier dans l’univers des placements », se félicite Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo. Le crowdfunding immobilier aligne en effet, année après année, des taux de croissance assez impressionnants. En 2016, il ne pesait qu’un peu plus de 50 M€. Depuis lors, sa collecte a quasiment doublé chaque année, jusqu’en 2019. La crise sanitaire n’aura donc pas entamé sa dynamique, mais néanmoins freiné sa progression. Qui, sans doute, devrait reprendre de plus belle cette année. Si le contexte sanitaire le permet.

Crowdfunding immobilier : tous les indicateurs sont au vert

Car, hormis cette inflexion dans le rythme de croissance de sa collecte, tous les autres indicateurs du crowdfunding immobilier sont au vert. Y compris et notamment celui de sa rentabilité qui, à 9,3% en moyenne, se paye même le luxe de s’améliorer par rapport à 2019 (9,2%). Mieux encore, cette hausse de la rentabilité intervient alors même que le nombre de projets remboursés s’accroît fortement. De plus de 75%…. Ce sont en effet 180 M€ qui auront été rendus l’an dernier aux investisseurs. Contre 103 M€ en 2019. Une base plus large et donc plus représentative, « qui témoigne de la solidité du modèle du crowdfunding immobilier », affirme Jérémie Benmoussa. D’autres indicateurs, dont on aurait pu craindre qu’ils se dégradent avec la crise, font en outre mieux que résister.

Baisse des taux de retard et de défaut de remboursement

Le taux de défaut est en très net retrait. Il passe de 0,57% à 0,16%. Le taux de retard moyen, qui mesure les dépassements de l’échéance contractuelle de remboursement, est aussi en baisse. De presque 2 points pour les retards de plus 6 mois, pour s’établir à 5,7%. Une tendance à mettre toutefois en perspective avec l’allongement attendu des périodes de remboursement. Si, étonnamment, le délai demandé aux investisseurs a baissé en 2020, selon les chiffres de Fundimmo, passant de 21,3 mois en 2019 à 21 mois, il pourrait repartir à la hausse cette année. Compte tenu de la durée des chantiers et de commercialisation des projets, depuis le début de la crise sanitaire, qui poussent les promoteurs à demander plus de marge de manœuvre. Le succès du crowdfunding s’explique d’ailleurs aussi par les besoins croissants en provenance des professionnels de l’immobilier.

Une réponse de plus en plus adaptée aux besoins des promoteurs immobiliers

Cette forme de financement alternative « a séduit 321 opérateurs depuis la création du marché », détaille Fundimmo. Elle attire désormais, depuis le relèvement du seuil des opérations à 8 millions d’euros, des acteurs de plus grande taille. Qui, comme le souligne dans une tribune Quentin Romet, président de la plateforme Homunity, « optent plus facilement pour une diversification de leurs sources de financement via une levée de fonds en crowdfunding ». L’année 2021 devrait, selon lui, voir une montée en puissance de ce type de demande. D’autant, souligne Quentin Romet, que les promoteurs, y compris les plus gros d’entre eux, « pourraient avoir besoin de plus de fonds propres après la crise ». Alors qu’en parallèle, les banques pourraient leur en demander davantage. « Une difficulté à laquelle le crowdfunding est prêt à répondre en 2021 », estime-t-il…

Frédéric Tixier


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Le crowdfunding connaît un beau développement. Il représente encore très peu par rapport aux grands circuits de financement de l’économie ou de l’immobilier. Mais il est porté par la vague du digital et des réseaux sociaux.

Pour le lancement de son émission mensuelle « On n’arrête pas l’immo », sur les ondes de Radio Immo, Céline Mahinc avait reçu Guy Marty, le fondateur de pierrepapier.fr, pour mettre le crowdfunding immobilier en perspective. Dans l’histoire et la dynamique des innovations. Et par rapport aux autres types de placements immobiliers, comme par exemple les SCPI.

Voici quelques extraits de cet entretien.

Le crowdfunding immobilier s’inscrit dans le courant de la financiarisation de l’immobilier. Mais à quand remonte précisément la première grande innovation dans ce domaine ?

L’immobilier est une industrie « capitalistique ». En effet il faut beaucoup d’argent pour construire des immeubles, et aussi pour les adapter, les rénover ou les transformer. Il y a toujours eu pour l’immobilier un besoin de financement. C’est ce problème qui a donné lieu à de nombreuses innovations.

Le premier circuit moderne, la première innovation, ce sont les Foncières cotées. À partir des années 1850 il y avait les grands chantiers du baron Haussmann. Problème de financement ! Les emprunts émis par l’État ne suffisaient pas à répondre à la hauteur des enjeux. Il s’agissait de refaire les grandes villes de France, à commencer par Paris, Lyon et Marseille ! Les frères Pereire ont eu l’idée de s’adresser à la Bourse, non pas pour des aventures industrielles, mais pour une grande aventure immobilière. Ils proposaient de construire des immeubles, et de les conserver.

En se faisant financer par la Bourse, ils se tournaient en fait vers le grand public de l’époque. Il faut se souvenir qu’avant la première guerre mondiale il y avait en France 10 millions d’actionnaires. Et qu’il n’y avait que la Bourse pour « placer » son argent. Du “crowdfundibng” avant qu’on connaisse le mot ?

Historiquement, les Foncières cotées sont le premier élément de la pierre papier. Ensuite, au XXème siècle, dans les années 1960, il y a eu plein d’initiatives, une grande vague d’innovations

Avec, notamment la création des premières SCPI…

Il y a eu effectivement d’abord les fameuses « Civiles » qui deviendraient plus tard les SCPI. On allait chercher l’argent, par des publicités dans la presse, ou par démarchage direct, pour constituer des grands patrimoines avec de la petite épargne. Une sorte de “crowdfunding” de l’époque. Le problème de financement qu’il fallait résoudre alors était de proposer des bureaux en location, pour des entreprises qui ne pouvaient pas acheter.

Ensuite, l’appel à l’épargne n’était pas réglementé comme aujourd’hui, des petits cabinets ou des « conseillers financiers » rassemblaient de l’argent pour des projets. C’est l’un d’eux d’ailleurs, qui, tout en constituant une « Civile » devenue ensuite SCPI, a financé avec quelques clients les deux premiers immeubles de messieurs Dubrule et Pélisson. Eh oui, les tout débuts du groupe Accor !

En 1967, il y a eu une autre initiative, on dirait aujourd’hui innovation, les SICOMI (Sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie). Vendues par démarchage au début, elles aussi auprès de la petite épargne, elles ont peu à peu été cotées. Le problème était que les banques ne prêtaient pas à long terme. Les entreprises ne pouvaient donc acheter ou construire leurs locaux, que si elles avaient un capital important. On a inventé les Sicomi, qui faisaient du crédit-bail, une sorte de location / acquisition progressive pour les entreprises.

Puis plus récemment, les OPCI…

Les OPCI, c’est plutôt le retour de la finance dans un secteur qu’elle n’aurait jamais dû laisser lui échapper. Il y avait les OPCVM, une belle innovation financière, mais ceux-ci n’achetaient que des titres, donc des obligations ou des actions. Avec les OPCI, on a enfin une sorte d’OPCVM qui achète des immeubles. Non plus OPCVM (avec VM pour valeurs mobilières) mais OPCI (avec I pour immobilier).

Quel est le point commun entre toutes ces innovations ?

Aujourd’hui on a donc les SIIC (qui viennent des Foncières et des Sicomi), les SCPI et les OPCI. Il y avait eu aussi entre-temps des Foncières spécialisées en logement, qui sont aussi devenues les SIIC, mais ce n’était pas une innovation, c’était une solution venue d’en haut, par des textes et des avantages fiscaux.

Les différentes innovations en termes de rencontre entre l”épargne et l’immobilier partagent toutes trois points :

  • Une utilité économique forte
  • Un besoin de financement, quand les circuits traditionnels n’y répondent pas suffisamment ou pas parfaitement
  • Le recours à l’épargne du grand public… et d’ailleurs, celle-ci a bien suivi !

Le crowdfunding immobilier s’inscrit donc bien dans cette lignée. Peut-on dire qu’il est l’avenir des SCPI ?

Le crowdfunding comme successeur des SCPI, la question est énergique ! Mais il faut savoir de quoi on parle. Si le crowdfunding, c’est le nouveau mot pour collecte d’épargne auprès du grand public, et par les circuits du jour, alors les Foncières et les SCPI du crowdfunding dans la réalité, sinon dans l’appellation. Pourquoi pas ?

Mais vous voulez parler d’internet et des réseaux sociaux… Les SCPI ont déjà commencé à prendre le virage de la collecte en ligne et du “tout digital”. Elles progressent très vite dans cette voie. La partie du crowdfunding, au sens consacré, qui correspondrait aux SCPI, c’est le crowdinvesting. C’est bien la détention directe d’un immeuble, qu’on garde et dont on perçoit des revenus locatifs. Cependant, il n’y a pas encore la mutualisation sur de nombreux immeubles, qui est une caractéristique essentielle des SCPI.

En fait, les SCPI et le crowdfunding ne jouent pas dans la même cours de récréation en termes de placements. Avec la SCPI, on constitue progressivement un patrimoine, ou on l’optimise, ou on organise ses revenus pour la retraite. C’est du long, voire du très long terme. Avec le crowdfunding, on parle généralement de rentabilité sur 24 mois. C’est pour des investisseurs actifs. Les deux approches ne sont pas exclusives l’un de l’autre, mais les objectifs ne sont pas les mêmes. Et puis, la grille d’analyse  rentabilité – sécurité – disponibilité ne donne pas des profils similaires.

Mais le crowdfunding immobilier reste une belle innovation…

En fait, je crois que la force profonde du crowdfunding, c’est de réaliser un vieux rêve, souvent formulé, et qui n’avait jamais marché jusqu’à présent. On parlait autrefois de « l’épargne de voisinage » qui aurait évidemment constitué une solution très efficace pour l’économie. Aujourd’hui, avec le « cloud » du « village mondial » on a peut-être enfin les moyens de réaliser un circuit court entre l’épargne et l’économie. Là, il y aurait un saut fantastique de productivité du capital ! Donc un soutien indéniable à une meilleure prospérité. Il y a effectivement une flamme nouvelle. De grandes espérances.

Curieusement, pour l’instant les arguments sont plutôt à l’ancienne, c’est-à-dire qu’on entend surtout parler de rentabilité. J’aimerais qu’on bascule vers la qualité, la performance énergétique, le verdissement et puis surtout la qualité de vie pour ceux qui vivront ou travailleront dans les immeubles. Ce serait une façon d’aller vraiment vers l’avenir avec une formule d’investissement nouvelle.

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Céline Mahinc, fondatrice du cabinet Eden Finances, face à la caméra de pierrepapier.fr. Le crowdfunding immobilier, désormais classe d’actifs à part entière, a résisté à la crise. Il participe même désormais activement au financement de l’économie. Prise de parole.

Le crowdfunding immobilier, une nouvelle classe d’actifs ?

Le crowdfunding immobilier peut réellement être considéré comme une classe d’actifs à part entière. Les chiffres parlent d’eux mêmes. La collecte cumulée de l’ensemble des plateformes de crowdfunding immobilier, tous projets confondus, dépasse le milliard d’euros. Elle a servi à financer plus de 1 700 projets. C’est en outre une classe d’actifs que l’on peut qualifier de fiable. Plus de la moitié des plateformes de crowdfunding immobilier dépasse aujourd’hui les 4 ans d’existence. Elles affichent des tracks records rassurants, avec des taux de défaut minimes. Et une promesse de rentabilité intéressante par rapport aux produits de taux – avec, bien sûr, un risque plus élevé -, tout en délivrant des rendements sur un horizon de placement plutôt court, d’environ 2 ans en moyenne.

Le crowdfunding immobilier, c’est quoi, plus précisément ?

Décrire le crowdfunding immobilier en quelques mots, c’est faire l’analogie avec les tours de table de promotion immobilière, ou les solutions de type club deal. Le principal montage en crowdfunding immobilier aujourd’hui est le financement de la promotion immobilière sur le secteur résidentiel. J’ajoute qu’au-delà d’être une nouvelle classe d’actifs innovante, le crowdfunding immobilier a répondu présent sur le financement de l’économie française. On observe en effet qu’au cours du 1er semestre 2020, le crowdfunding immobilier a attiré plus de capitaux et financé plus de projets qu’au cours du 1er semestre 2019. De nombreux acteurs sont éligibles à ce type de financement. Ce qui génère toujours plus de solutions d’investissement destinées aux investisseurs particuliers mais aussi institutionnels.

Des innovations à venir ?

Oui, car au-delà des multiples offres existantes, de la créativité et de l’inventivité du crowdfunding immobilier, l’interprofessionnalité s’invite maintenant « au bal ». Ce qui est source de belles perspectives de collaboration et de travail en commun. Ce qui est intéressant et fascinant dans le crowdfunding immobilier, c’est sa richesse, son agilité, son innovation, mais aussi l’humain…

Propos recueillis par pierrepapier.fr


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A mi-décembre, les plateformes dédiées au crowdfunding immobilier auraient déjà recueilli près de 450 M€ de financements. Le marché, en dépit du creux observé pendant le 1er confinement, est en passe de battre un nouveau record annuel. La rentabilité des opérations reste stable, mais pourrait augmenter l’an prochain. Ainsi que les risques de défaut…

Comme pour la plupart des placements investis en immobilier, l’année 2020 avait très bien commencé pour les plateformes spécialisées sur cette classe d’actifs. Avec 95 millions d’euros levés[1], leur collecte affichait une progression de 106% par rapport au 1er trimestre 2019.

Une collecte 2020 déjà largement supérieure à celle de 2019

Un bel élan que la période de confinement aura toutefois en partie stoppé. Le rythme mensuel des souscriptions, qui oscillait entre 30 M€ et 40 M€ avant la crise sanitaire, était retombé en deçà des 20 M€. Mais le marché est rapidement reparti. Dès le mois de mai, les souscriptions mensuelles franchissaient de nouveau le seuil des 30 M€. A partir de juin, elles dépassaient la barre des 40 M€. Et celle des 50 M€ à partir de septembre. A mi-décembre, la collecte recensée par hellocrowdfunding.com s’établissait à 449 M€. Soit déjà 21% de plus que sur l’ensemble de l’année 2019 (371 M€). Et certains observateurs s’attendent à ce que le cumul des financements 2020 dépasse les 500 M€.

Des rendements pour l’instant stabilisés, mais potentiellement orientés à la hausse

Côté rendement, c’est en revanche la stabilité qui prévaut. Le taux de rendement moyen, en décembre, reste à 9,4%. Identique à celui constaté en 2019, selon les chiffres d’Hellocrowdfunding. Et inférieur à la moyenne historique, calculée depuis 2012  (9,63%). Les projets en cours de collecte, recensés par l’agrégateur, proposent des rentabilités comprises entre 8,5% et 10%. Des taux qui pourraient toutefois augmenter au cours des prochains mois. Car, compte tenu de l’allongement des chantiers[2] et des durées de commercialisation, depuis le début de la crise sanitaire, les promoteurs seraient encore plus enclins à proposer des rémunérations attractives pour obtenir des financements.


Une montée du risque de défaillance ?

Une tendance qui va de pair avec l’allongement des périodes de remboursement. La durée moyenne est déjà passée de 20 mois à 21 mois entre 2019 et 2020. Là encore, à la demande des promoteurs, pour les raisons évoquées précédemment. Les hypothèses émises lors du premier confinement se confirment donc. Les opérateurs immobiliers n’échappent pas à la crise. Certains sont, ou seront, fragilisés sur le plan financier. Ce qui implique une montée du risque de défaut, historiquement et aujourd’hui encore insignifiant (moins de 1%). Une donnée que les investisseurs en crowdfunding immobilier doivent désormais avoir à l’esprit. Et qui devrait les inciter à se montrer encore plus sélectifs à l’avenir. Au même titre, d’ailleurs, que les plateformes…

Frédéric Tixier


[1] Source : baromètre hellocrowdfunding.com
[2] La plateforme Fundimmo estimait déjà, fin juin, le retard moyen à environ 4 mois pour les projets qui devaient être remboursés dans les 12 prochains mois


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Où en est le crowdfunding immobilier ?

Le marché du crowdfunding immobilier, en partie suspendu pendant la période de confinement, repart de l’avant. Mais la forte dynamique du 1er trimestre n’est plus, pour l’instant, d’actualité. Etat des lieux.

« Le bilan du premier semestre devrait confirmer que le crowdfunding immobilier poursuit sa croissance. Malgré les difficultés que le secteur immobilier a dû affronter pendant la crise » espère Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo, dans un récent communiqué.

Un record de collecte pour le crowdfunding au 1er trimestre

Le marché du crowdfunding immobilier avait de fait commencé l’année 2020 sous les meilleurs auspices. Selon les chiffres communiqués par Fundimmo – l’une des cinq premières plateformes du secteur -, la collecte – toutes plateformes confondues – enregistrée sur le 1er trimestre établissait un nouveau record. Avec 95 millions d’euros levés, elle affichait une progression de 106 % par rapport au 1er trimestre 2019. Durant la période du confinement, cette belle progression a toutefois été stoppée. En avril, la collecte cumulée depuis le début de l’année n’augmentait que de 2,3 M€[1]. En mai, d’environ 24 M€. Début juin, la collecte des 5 premiers mois de l’année 2020 ne se situait donc qu’à un niveau (121,2 M€) très légèrement supérieur à celui des 5 premiers mois de 2019 (112,7 M€).

L’intérêt des épargnants pour le crowdfunding immobilier semble intact

La question est donc de savoir si les prochains mois permettront de renouer avec la tendance du début d’année. Chez Fundimmo, les chiffres sont plutôt encourageants. La plateforme annonce 12 millions de fonds levés depuis sa réouverture, le 14 avril dernier. Soit près de 3 millions de plus que sur le 1er trimestre 2020 (9,2 M€). La collecte globale, qui se reprend (déjà près de 14 M€ collectés sur les premiers jours de juin, selon hellocrowdfunding.com), confirme que l’intérêt des épargnants pour ce type de placement reste forte. Le crowdfunding immobilier, majoritairement destiné à financer de l’immobilier résidentiel, pourrait même profiter de la résilience de cette classe d’actifs à la crise qui s’annonce. Pour l’instant en tout cas…

Des rendements toujours aussi attractifs

Côté rendement, c’est également la stabilité qui prévaut. Le taux de rendement moyen reste à 9,4 %. Identique à celui constaté en 2019, selon les chiffres d’Hellocrowdfunding. Et les projets en cours de collecte annoncent des taux de rendement espérés compris entre 7 % et 11 %. Là encore, pas de changements par rapport à la situation pré-Covid. Sur les opérations déjà engagées, les retards pris sur les chantiers, en raison de la crise sanitaire, ne devraient pas non plus impacter le niveau des rémunérations. « Les intérêts des particuliers[2] continuent à courir lorsque des projets prennent du retard », rappelle en effet Fundimmo. La plateforme estime le retard moyen à environ 4 mois pour les projets qui devront être remboursés dans les 12 prochains mois.


Questions sur les flux de projets et la solvabilité des promoteurs

Restent bien sûr des incertitudes sur l’importance du flux des projets à venir. La levée progressive des blocages administratifs, le redémarrage des chantiers, et la date désormais connue pour le second tour des élections municipales permettent d’espérer une véritable reprise du marché. Côté promoteurs, certains auront sans doute été impactés par la période de confinement. Voir fragilisés sur le plan financier. Ils pourraient en outre souffrir du durcissement des conditions de crédit bancaire. Mais ce seraient des raisons supplémentaires pour se tourner vers le crowdfunding immobilier. « Les promoteurs ont plus que jamais besoin de financement pour mener à bien leurs projets » considère d’ailleurs Jérémie Benmoussa.

La crise sanitaire et économique devrait toutefois sans doute avoir comme conséquence une sélectivité accrue des projets. Côté promoteurs et plateformes de crowdfunding. Mais aussi, bien sûr, côté investisseurs finaux. A suivre.

Frédéric Tixier


[1] Source : baromètre hellocrowdfunding.com

[2] Autrement dit, des investisseurs particuliers qui financent un projet (NDLR).


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A propos de Fundimmo(i)

Lancée en décembre 2015 et filiale de Foncière Atland depuis juillet 2019, Fundimmo est une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise. Fundimmo est une société française de financement participatif en immobilier, immatriculée en qualité de conseiller en investissements participatifs (CIP) auprès de l’ORIAS (n°14004248). Les promoteurs immobiliers peuvent faire appel aux particuliers pour compléter les fonds propres nécessaires au montage de leur programme, sous réserve qu’il ait été sélectionné et validé par le comité consultatif Fundimmo constitué de professionnels du secteur immobilier. Les particuliers investisseurs peuvent étudier les opportunités offertes, sélectionner les programmes de leur choix, puis, définir librement le montant de leur placement à partir de 1 000 euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Surprenant ! Seulement un tiers des plateformes en crowdfunding immobilier communique massivement avec leurs crowdfunders. Et les informe, via une analyse du marché et des investissements, des risques liés à la crise sanitaire que nous traversons actuellement. Pour ces plateformes, la démarche est à souligner positivement. Car elle nous paraît, à plusieurs égards, essentielle…

Identifier les risques

Sans pouvoir prédire ce que seront les impacts de cette épidémie sur notre économie, nous visualisons déjà de façon assez claire certains risques. Sans surprise, les risques de retard de chantier se matérialisent. Chômage partiel, carence de matières premières, voire faillite de certains sous-traitants : tout semble annoncer, de façon inéluctable, des retards de livraison pour les projets proches du terme de sortie. C’est-à-dire à l’horizon mars-septembre 2020. Les projets à échéance plus lointaine auront en revanche plus de temps pour se « retourner ». Car l’horizon moyen de 20 mois de placement laisse une marge de manœuvre pour rattraper un retard de 2 à 3 mois. Mais ces facteurs induiront néanmoins des retards de remboursement. Il ne s’agit pas du seul risque.

Le risque de faillite n’est pas à écarter

Pendant ces périodes de latence, le porteur de projet devra aussi faire face seul, sans rentrée de chiffre d’affaires, à des coûts fixes plus ou moins importants. Qui vont fortement solliciter sa trésorerie. La bonne volonté des partenaires notaires et banquiers, dans la mise en œuvre de solutions de télétravail, ne sera pas un viatique. Elle ne pourra pas empêcher une certaine sclérose du marché des transactions. Qui impactera également les sorties immeubles des porteurs de projet. De plus, la possible restriction ponctuelle des financements des investisseurs finaux – les acquéreurs immobilier – peut également agir. Et limiter le marché des transactions. Donnant ainsi peut-être raison aux Cassandre de ces 10 dernières années, quant au niveau des prix. Ce qui limiterait encore plus les ressources des porteurs de projets. Le risque de faillite n’est donc pas à écarter.

Stigmatiser certaines pratiques, et mettre en exergue les bons usages

Pourtant, ces risques – réels – n’auront pas les mêmes impacts en fonction du porteur de projet. Et du montage de financement. Ainsi, le porteur de projet non dépendant d’autorisations administratives – telles que le recours des tiers purgé, les permis de construire délivrés -, et doté d’un niveau de pré-commercialisation significatif – au moins 50% -, sera de fait beaucoup moins impacté par l’inertie administrative et transactionnelle du marché immobilier. Et il sollicitera d’autant moins sa trésorerie. Limitant ainsi son affaiblissement potentiel. A contrario, les projets moins aboutis au moment de la levée de fonds sont intrinsèquement porteurs de plus de risques. Le financement d’un projet isolé et identifié – par opposition à un financement « corporate » qui impacte tout le holding promoteur -, serait également porteur de moins de risque. En raison d’une flexibilité accrue pour réduire les coûts fixes d’un projet donné. Et de l’effet taille.

L’impact des retards de remboursement

Ainsi que, a priori avec circonspection locale, une moindre sensibilité aux risques d’approvisionnement. Les retards de remboursement dus aux retards de livraison – exacerbés par l’épisode covid-19 mais intrinsèques à l’immobilier -, seront plus ou moins impactants pour les investisseurs. Les contrats de financement/investissement sont établis initialement sur une période assez longue. De 2 à 3 ans en général. Ou sont prorogeables. Ils devraient garantir le paiement normal des intérêts initialement prévus au contrat, même sur une période plus longue. Sauf exception. Celle qui consisterait, par exemple, à suspendre définitivement le paiement des intérêts pendant la période de prorogation. Une hypothèse qui s’est déjà produite…

Quid du risque pour les plateformes elles-mêmes ?

Outre les risques de défaut identifiés supra, il est évident que l’offre va se restreindre. Le climat actuel fait que les préoccupations des Français sont davantage d’ordre sanitaire. Plutôt que portées sur l’investissement à long terme. Les porteurs vont décaler leur projet de quelques mois. Les financements bancaires risquent de marquer temporairement le pas. Or, le business model des plateformes est bien basé sur le nombre de projets financés… Il leur faudra donc, elles aussi, éprouver leur résistance et leur besoin de trésorerie. D’ailleurs, comme nous le préconisons dans notre dernière étude fintech.immo, il serait peut-être temps que, à l’instar des plateformes IFP, toutes les plateformes CIP – et non pas seulement celles qui intermédient des minibons – aient l’obligation de mettre en place une gestion extinctive. Enfin, et vous l’aurez compris, lors de la « reprise » il faudra à nouveau être vigilant quant aux sollicitations de financement. Et aux porteurs concernés.


Pas de mauvais projets, mais des mauvais choix

Il n’y a pas de mauvais projets. En revanche, il peut y avoir de mauvais choix. Si un projet est porteur de plus de risques « que la moyenne », il doit pouvoir être identifié comme tel. Le montage d’investissement doit être analysé et compris. Les parties prenantes doivent être clairement identifiées. Et la promesse de rendement doit être – plus qu’elle ne l’est aujourd’hui – corrélée au risque pris…

Céline Mahinc


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« Toutes les campagnes de crowdfunding sont suspendues, en l’absence de visibilité sur la reprise de l’activité économique », annonçait le 25 mars Arnaud Romanet-Perroux, le fondateur de la plateforme Upstone. Même son de cloche chez Fundimmo. Jérémie Benmoussa, son président, a lui aussi décidé « d’interrompre le lancement de nouvelles collectes, durant au moins une semaine, à compter du 20 mars ».

Les plateformes de crowdfunding immobilier réagissent à la crise

Certaines plateformes de crowdfunding immobilier, à l’instar des gestionnaires de SCPI ou d’OPCI, ont rapidement réagi face à la crise sanitaire. Moins massivement et systématiquement, toutefois. Selon Céline Mahinc, « seulement un tiers des plateformes actrices en crowdfunding immobilier ont communiqué », constate-t-elle dans sa dernière tribune consacrée aux risques qui menacent plateformes et crowdfunders durant et après la crise en cours. Une partie de ces communications vise prioritairement à rassurer sur la poursuite de l’activité. C’est le cas des messages diffusés par Homunity, Clubfunding, ou Wiseed. « L’ensemble des lignes en participation sont suivies avec une grande proximité », explique ainsi Nicolas Seres, chez Wiseed. Quentin Romet, chez Homunity, se veut encore plus rassurant. La crise « ne devrait pas avoir d’impacts directs sur les débouclages des opérations infine ». Ni sur « les capacités de remboursement des acteurs financés », estime-t-il.


Coronavirus : quels risques sur l’activité des plateformes ?

Tous s’accordent néanmoins pour reconnaître que les marchés immobiliers sous-jacents à leur opérations de financement vont subir un indéniable ralentissement. Le marché de la construction risque « de se figer complètement dans les prochains jours », estimait hier Arnaud Romanet-Perroux. Outre l’arrêt des chantiers, la fermeture des études notariales va jouer en défaveur du secteur de la promotion immobilière. Anaxago, dans une très longue publication mise en ligne dès le 10 mars, pointe également un possible ralentissement du côté des financements. De la part des acquéreurs particuliers. Mais aussi en raison des allongements des délais de réponse bancaire. Les retards sur les opérations en cours doivent en revanche être relativisés. Comme le rappelle Quentin Romet, « la promotion immobilière ne fonctionne pas avec des cycles courts ». La plupart des projets portés par les plateformes de crowdfunding intègrent d’ailleurs la possibilité, pour l’opérateur, « de proroger de 6 mois », constate-t-il.

Faible impact sur la rentabilité… sauf en cas de faillite

Le fondateur d’Upstone distingue pour sa part des risques différenciés selon la nature des opérations de financement. Pour les opérations de promotion immobilière, c’est bien le risque d’un arrêt brutal des chantiers qui pèse sur les projets en cours. Mais ce risque de retard, qui peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, ne conduit pas nécessairement à remettre « en cause leur finalisation ni leur rentabilité », estime-t-il. Tout en rappelant que les opérations dites « corporate » -celles destinées à financer la croissance d’un promoteur immobilier, et non pas un programme immobilier spécifique- comportent un risque de retard plus important. Globalement, les retards ne devraient pas se traduire « par une baisse du rendement pour les investisseurs privés », ajoute-t-il. Sauf, évidemment, si le promoteur « n’est plus en capacité de rembourser ».

Convaincus de la solidité du marché du crowdfunding immobilier

Pour Upstone, les opérations de marchand de biens devraient en revanche, dans la grande majorité des cas, « se dérouler sans incident ». Le dirigeant de cette plateforme, à l’instar de la plupart de ses concurrents, reste d’ailleurs convaincu de « la solidité du marché du crowdfunding immobilier ». Anaxago, tout comme Wiseed, considèrent que l’immobilier reste un marché refuge. En rappelant que la demande reste vive du côté des logements neufs. « Face à une offre au ralenti », constate Anaxago. Fundimmo, qui s’attend à des délais plus élevés, mais « avec un risque de retard maîtrisé », rappelle pour sa part que « l’analyse des fondamentaux du marché demeure très positive à moyen et long terme »…

Cinq plateformes concentrent 68% des souscriptions

Rappelons que le crowdfunding a collecté plus de 370 M€ de capitaux l’an dernier. Et qu’il se concentre de plus en plus entre une poignée d’acteurs. Les cinq premiers collecteurs en 2019 ont en effet recueilli à eux seuls près de 70% des capitaux levés en 2019. Un mouvement que la crise actuelle pourrait encore accélérer…

Frédéric Tixier

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My Korner Shop, le crowdfunding immobilier de proximité

Alors que le crowdfunding immobilier poursuit sa forte croissance, tirée par les leaders du marché, certains opérateurs choisissent des concepts plus ciblés. C’est le cas notamment de My Korner Shop, qui s’est positionné sur un créneau très spécifique : le financement des murs de commerce de centre-ville…

La croissance du crowdfunding immobilier ne se dément pas. L’an dernier, cette industrie naissante a collecté plus de 370 M€ de nouveaux capitaux. Plus du double qu’en 2018, selon l’agrégateur Hello Crowdfunding. Des chiffres que confirme le baromètre du crowdfunding 2019, établi par Financement Participatif France et Mazars. Selon cette étude, le secteur immobilier accapare 57% du total des capitaux drainés en faveur du financement participatif. Contre à peine 4%, par exemple, pour le secteur technologique et numérique…

Crowdfunding immobilier : l’émergence de leaders

Plus en pointe que d’autres, le secteur immobilier est aussi l’un de ceux où s’amorce le plus clairement le mouvement de concentration attendu par les observateurs du marché. En 2018, les 5 principales plateformes trustaient déjà plus de 50% des levées de fonds. Et, début 2020, ces 5 leaders représentent près de 68% des capitaux collectés depuis l’origine[1]… Une concentration qui devrait encore s’accélérer au cours des prochains mois. En raison, notamment, de la révision à la hausse des plafonds de collecte par projets. Ces derniers sont passés à 8 M€ en octobre dernier, contre 2,5 M€ précédemment. Une course à la taille également favorisée par le rachat des plateformes les plus dynamiques par de grands opérateurs.


Autres acteurs, autres stratégies

Homunity est, par exemple, désormais détenu indirectement par Tikehau Capital. Il est par ailleurs actionnaire majoritaire de la société de gestion d’actifs immobiliers Sofidy. Et la Foncière Atland, actionnaire majoritaire de la société de gestion de SCPI Atland Voisin, détient 60% de Fundimmo. A l’opposé de ces plateformes dont les process se rodent et s’automatisent au fil du temps, qui interviennent sur l’ensemble du territoire français et, d’ailleurs, essentiellement sur le segment de l’immobilier résidentiel, d’autres tentent une approche différente. La Première Brique, par exemple, vient de se lancer sur l’investissement régional. Un créneau également occupé par Proximea, créé par la Banque Populaire du Grand Ouest. Proximea joue à la fois la carte de l’investissement immobilier et au capital de start-up. My Korner Shop, lui, vise un objectif « sociétal » : revitaliser les centres-villes.


Objectif : revitaliser les commerces de centre-ville

Créée en octobre 2017, cette plateforme a été la première à obtenir le statut de CIP[2], dès juillet 2018. Son credo : l’investissement participatif dans des murs de magasins. Une typologie d’actifs (commerces) qui ne représentait que 8% des fonds levés en 2019. Contre 79% pour les programmes résidentiels. My Korner Shop n’a pour l’heure bouclé qu’une seule opération : les murs d’une pizzeria à Chartres. Le projet a séduit une trentaine de particuliers, avec un ticket moyen de souscription de 2 100 euros. Leur motivation ? Une meilleure maîtrise de leur cadre de vie, grâce à leur nouveau statut de propriétaires. Les co-investisseurs disposent en effet d’un pouvoir de décision, leur permettant notamment de choisir le locataire. Ou de décider de la revente du local…

My Korner Shop, levée de fonds en cours

Selon My Korner Shop, le rendement annuel prévisionnel de cette opération se situerait autour de 4% à 5% par an. A son terme, c’est-à-dire dans 5 à 10 ans, la revente de l’actif devrait permettre de porter le rendement global à environ 10%. C’est également l’objectif assorti à l’opération de levée de fonds en cours. Cette fois, My Korner Shop compte financer l’acquisition des murs d’une boutique parisienne occupée par un coiffeur-barbier. Objectif de collecte pour cette « Barber Shop » de 30 m², située dans le XXe arrondissement : 274 000 €. Le prix d’acquisition, de 410 000 € au total, est couvert à hauteur de 200 000 € par un emprunt bancaire. Ce prêt permet de « soulager l’effort des internautes dans l’objectif de collecte », souligne My Korner Shop. « Il permet également de profiter de l’effet de levier procuré par les taux d’intérêt bas », ajoute-t-il.

Objectif d’un rendement annuel de 5,36% à cinq ans

Le loyer annuel actuel, de 22 000 euros, laisse envisager « des distributions de bénéfices croissants chaque année », précise la plateforme. Dans l’hypothèse d’une revente au terme de 5 ans, la rentabilité annuelle globale devrait se situer à 5,36%. La collecte, ouverte depuis le 20 décembre dernier, sera close le 30 avril prochain. La signature de l’acte de vente est programmée pour le 8 mai.

Frédéric Tixier

[1] Wiseed, Clubfunding, Anaxago, Homunity, et Fundimmo représentent 68% des capitaux collectés depuis l’origine par les 36 plateformes recensées par Hello Crowdfunding.

[2] Conseiller en investissement participatif.


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A propos de My Korner Shop(i)

My Korner Shop propose une plateforme de financement participatif en ligne. La société offre aux habitants d’un quartier l’opportunité de devenir collectivement propriétaires des murs de leurs commerces de proximité. L’objectif est de contribuer à la redynamisation des centres-villes et centres-bourgs français en mobilisant la communauté locale. Par le biais du lien de propriété locale, My Korner Shop souhaite créer une relation de proximité entre les commerçants et les habitants et entretenir la qualité de vie en centre-ville. La réaffirmation du lien social est une clé de la revitalisation des cœurs de ville. Depuis le 31 août 2018, My Korner Shop dispose du statut de conseiller en investissements participatifs (CIP). Son activité est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Crowdfunding immobilier : une collecte encore multipliée par 2 en 2019

Les plateformes recensées par le baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding ont collecté 373 M€ en 2019. C’est 2 fois plus qu’en 2018. Le rendement annuel moyen des opérations de crowdfunding immobilier reste stable, aux alentours de 9,2%.

Nouvelle accélération de la croissance… L’industrie naissance du crowdfunding immobilier affiche en 2019 un nouveau record en termes de collecte : 373 M€. Soit 102% de plus qu’en 2018. Et, selon la dernière édition du baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding[1], tous ses autres clignotants sont au vert.

Clignotants au vert pour l’industrie du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier ne se contente pas en effet d’attirer plus de capitaux. Ou de financer plus de projets (544 vs 343 en 2018) : il en rembourse plus. En 2019, ce sont ainsi 103 M€ (vs 55 M€) qui ont été rendus aux financeurs des 220 projets arrivés à terme. Un montant en augmentation de +87%. Et de nature à rassurer les contributeurs sur la fiabilité de leurs investissements, dont le taux de défaut moyen reste anecdotique (0,57%). Ceux-ci restent aussi toujours aussi rentables. Le retour sur investissement moyen se situe aux alentours de 9,2%, comme en 2018, selon les chiffres communiqués par 16 des plateformes de l’échantillon[2].


Un marché de plus en plus mature, en voie de démocratisation

Si le montant moyen collecté par opération est lui aussi en hausse (689 150 €, +27,8% par rapport à 2018), le ticket moyen par investisseur est quant à lui en légère baisse : 1 581 € (-8% vs 2018). La première tendance s’explique, selon Fundimmo, par une raison technique : le relèvement récent du plafond de collecte. Les plateformes de crowdfunding peuvent en effet, depuis le 30 octobre dernier, lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet. Contre 2,5 précédemment. La seconde tendance – la baisse du ticket moyen par investisseur – résulterait de la démocratisation du crowdfunding. Une étude réalisée par OpinionWay pour Fundimmo établit en effet que plus d’un tiers des Français connaissent le crowdfunding. Et que parmi ces « connaisseurs », 32% ont déjà tenté l’expérience, ou seraient prêts à le faire.

Le crowdfunding immobilier investit aussi le coliving

Un chiffre encourageant pour l’industrie, mais que Jérémie Benmoussa, président du directoire de Fundimmo, tient à relativiser. « Avec des Français prêts à investir une part très significative de leur épargne, il reste un important travail pédagogique à mener pour encourager une approche raisonnée », met-il en garde. Car, « le crowdfunding immobilier reste un outil complémentaire de l’épargne traditionnelle », relativise-t-il. Pour l’heure, outre qu’il séduit de plus en plus de professionnels de l’immobilier, il semble en voie de polarisation. Les chiffres 2019 révèlent que l’Ile-de-France est la zone géographique qui concentre le plus de collecte (164,2 M€, soit 226% de plus qu’en 2018). Et que la grande majorité des projets financés sont toujours de nature résidentielle (79%). L’année écoulée a toutefois vu l’entrée dans le spectre d’une nouvelle typologie d’actifs : les espaces de coliving. Une preuve supplémentaire que le crowdfunding immobilier est bien dans l’air du temps….


Frédéric Tixier

[1] 28 plateformes de crowdfunding immobilier ont participé à l’étude, contre 32 en 2018 : Anaxago, Beefordeal, Clubfunding, Credit.fr, Euroraiser, Find & Fund, Finple, Fundimmo, Hexagon-e, Homunity, Immocratie, Immovesting, Koregraf, La première brique, Lendopolis, Look & fin, Lymo, Monego, My Captial Immo, October, Pretup, Proximea, Raizers, Tylia, Upstone, Wesharebonds, Weeximmo, Wiseed.

[2] Soit environ 45% de la collecte totale du marché.


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A propos de Fundimmo(i)

Lancée en décembre 2015, Fundimmo est une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise. Ses deux fondateurs, Stéphane Bombon, ESTP/IAE Paris, président, et Jérémie Benmoussa, ESSEC, directeur général, réunissent leurs expertises respectives de l’immobilier et de la finance. Fundimmo est une société française de financement participatif en immobilier, immatriculée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) auprès de l’ORIAS (n°14004248). Les promoteurs immobiliers peuvent faire appel aux particuliers pour compléter les fonds propres nécessaires au montage de leur programme, sous réserve qu’il ait été sélectionné et validé par le comité consultatif Fundimmo constitué de professionnels du monde immobilier. Les particuliers investisseurs peuvent étudier les opportunités offertes, sélectionner les programmes de leur choix, puis, définir librement le montant de leur placement à partir de 1 000 euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société