Achetez à crédit la nue-propriété d’un immeuble, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers provenant d’autres biens en votre possession. Achetez à crédit la nue-propriété de parts de SCPI, la déduction des intérêts vous est interdite. Pourquoi une telle discrimination contre la pierre papier ? Parce que, répond l’administration fiscale, dans la SCPI, le prêt n’a pas été contracté en vue de l’acquisition de la propriété de l’immeuble donné en location, mais de parts de société immobilière. Subtile distinction… Maintenant, revendez la nue-propriété de votre immeuble ou de vos parts de SCPI. Si vous en tirez un bénéfice, il sera taxé au régime des plus-values immobilières… dans les deux cas, sans distinction ! Autre exemple de discrimination, interne à la pierre papier, cette fois. Achetez des parts de SCPI sur le marché primaire, vous n’êtes pas assujetti à l’enregistrement. Achetez vos parts sur le marché secondaire, vous devez acquitter 5 % de droits d’enregistrement. Pourquoi ? Parce que seule la cession est taxable et non la souscription au capital d’une société, répond l’administration. Maintenant, revendez vos parts. Le quidam qui les rachète sur le marché secondaire paie à son tour les 5 % de droits. Mais s’il s’agit de parts SCPI à capital variable, vous pouvez aussi en demander le remboursement à la société de gestion, qui annule les parts. Dans ce cas, pas de taxe. La distinction faite à l’entrée entre souscription et acquisition devient, à la sortie, une distinction plus subtile encore entre cession et annulation. On s’y perd. A l’heure où l’Autorité des Marchés Financiers se montre, à juste titre, très attentive à la liquidité de la pierre papier non cotée, il est devenu de la plus haute urgence de mettre fin à cette discrimination fiscale préjudiciable au marché secondaire des SCPI.
Christian Micheaud
